Сообщений в теме: 122

[Святослав]

Но разве на день покупки можно было разумно предвидеть, что купленную физиком у физика квартиру приватизирует жилец?! Тем паче практика на тот момент была строго обратной сегодняшней по таким искам.

Кажется, Людмила выше показывала, что как раз такой практика и была, и даже объяснила ее основания, причем в соотношении с основаниями "физиков", как Вы пытаетесь их абстрактно представить.

 

Святослав, разве в недвижке владение не тождественно записи в реестре? (Как правило).

У нас пока нет. Хотя в недавнем определении по делу Эйдлена СКГД и поколебала свою позицию. Впрочем, возможно, исключительно чтобы насолить Скловскому, чтоб не умничал - типа, Вы, Константин Ильич человек, конечно, очень умный, но СКГД ВС в реале важнее.

[Ludmila]

Но разве на день покупки можно было разумно предвидеть, что купленную физиком у физика квартиру приватизирует жилец?!

Конечно, можно было. Если покупатель осматривал квартиру, он должен был увидеть, что там живут люди, и это не продавцы. Далее было разумно выяснить основания возникновения права проживания - продажа квартиры не всегда является основанием для прекращения права проживания и для выселения проживающих. Это же принципиально важно - покупаешь ты квартиру для собственного проживания или для проживания в ней ещё и чужих людей, которые в лучшем случае будут платить коммуналку.

Вот тут и должно было выясниться, что люди получили право проживания на основании договора соцнайма, имели право на приватизацию жилья, но это их право было нарушено. Ну а судебная практика, признающая в таком случае право приватизации даже после смены собственника, была уже тогда. По сути это право - обременение имущества, законодательством прямо предусмотренное, но из него вытекающее, и закреплённое судебной практикой. Физик по факту купил квартиру с обременением, не прекращающимся при отчуждении имущества. Это ровно то же самое, как если бы он купил квартиру, обременённую ипотекой, а потом говорил бы, что неправильно обращать на неё взыскание, ибо он в долг не брал. Или более подходящее сравнение: как если бы физик купил квартиру, в которой проживает лицо, сохраняющее пожизненное право проживания. Не проверил такие обременения - сам виноват.

[vicktor]

Ludmila, ах, сударыня, как я солидарен с Вами! прям мои мысли пишите! Все так, чо уж! тем паче, в дкп прямо написано, что в хате прописана бабка, а покупатель ознакомлен с выпиской из домовой книги, где эта бабка прописана с 1972г. Так что же, приходим к выводу, что с продавца ничего не получить? Типа, покупателю надо было смотреть, сам ничего не знает - пусть зовет йурыстов. И зачем он "это" покупал - х.з., это его выбор, его проблемы, его риски. Продавец тут не при делах. так?

[Ludmila]

Так что же, приходим к выводу, что с продавца ничего не получить? Типа, покупателю надо было смотреть, сам ничего не знает - пусть зовет йурыстов. И зачем он "это" покупал - х.з., это его выбор, его проблемы, его риски. Продавец тут не при делах. так?

Судя по всему, так и есть, добрый пан. Думала я и о взыскании убытков покупателя, и об оспаривании сделки как совершённой под влиянием заблуждения, но всё упирается в то, что

 

в дкп прямо написано, что в хате прописана бабка, а покупатель ознакомлен с выпиской из домовой книги, где эта бабка прописана с 1972г.

Т.е. не было заблуждения, об обременении правами третьего лица покупатель знал и принял имущество с этим обременением...

 

И зачем он "это" покупал - х.з., это его выбор, его проблемы, его риски.

Именно так. Я тут хочу домик один прикупить в Воронежской губернии. И мне, по большой счёту, безразлично, будут ли там проживать люди - я сама там жить не собираюсь, мне нужна только собственность на конкретный дом.

[vicktor]

Ludmila, но врядли Вам безразлично, если у жильцов право на приватизацию вашего домика?

[Ludmila]

Вне всякого сомнения. Я просто к тому, что у покупателя могут быть самые разные причины покупать жильё с рисками, и продавец вовсе не обязан выяснять, зачем покупатель это делает.

[vicktor]

Вне всякого сомнения. Я просто к тому, что у покупателя могут быть самые разные причины покупать жильё с рисками, и продавец вовсе не обязан выяснять, зачем покупатель это делает.

да, все так.

 

в нашем дкп есть еще такое условие:

 

 

Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по иску Продавца или третьих лиц со стороны Продавца, что повлечет изъятие вышеуказанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в собственность Покупателя равнозначное по потребительским свойствам жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора. При этом данная квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.

 

но я так понимаю, оно нас тоже не спасает...

[vicktor]

попробуем зайти с другой стороны.

 

ч.1 ст.558 ГК

 

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
 

чья либо регистрация в квартире сама по себе еще не говорит об основаниях возникновения права и его содержании.

 

В дкп сказано так (цитата): "продавец информирует покупателя о том, что в квартире прописан один человек (запись в выписке из домовой книги №00000). На момент подписания договора к/п в вышеуказанной квартире зарегистрирована постоянно ФИО."

Вопрос - достаточно ли такого описания для согласования существенного условия дкп? М.б. дкп не заключен?

[Ludmila]

Можно попробовать, конечно, на основании этого пункта потребовать выплатить стоимость аналогичного жилья. Хуже-то уже точно не будет - ну, за исключением судебных расходов.

Но тут уж бабушка надвое по воде вилами писала. С одной стороны, есть очень чёткий перечень случаев, когда такая обязанность возникает: недействительность сделки или расторжение договора. Признание права собственности третьим лицом сюда явно не входит.

С другой стороны, можно пытаться натянуть позицию, что стороны волеизъявились на любой случай изъятия имущества, а перечень не является исчерпывающим.

Но в то же время можно чётко провести границу: перечисленные случаи - это по сути своей случаи прекращения права собственности по основаниям, о которых покупатель не знал на момент заключения договора, о которых нет упоминания в договоре. Ваш же случай иной - покупатель знал о возможных основаниях изъятия имущества, но осознанно принял этот риск. Хотя опять же: можно говорить о том, что покупатель покупал квартиру именно при условии возможной компенсации со стороны продавца, если вдруг риск сработает.

В общем, тут можно попробовать.

vicktor,относительно существенного условия. Во-первых, была передана выписка из домовой книги. В ней должны быть основания вселения. А из них можно установить, кто сохраняет право пользования.

А во-вторых:

 

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2015 г. N 13-КГ15-1

Кроме того, при разрешении настоящего спора судом апелляционной инстанции неправильно применены положения пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как видно из договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Антоновой Н.А. (продавец) и Леоновой Л.Н. (покупатель), пункт 5 данного договора содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире Шолуха В.П., обязанности сняться с регистрационного учета зарегистрированного в квартире лица договор не содержит.

Таким образом, при совершении сделки Леонова Л.Н. надлежащим образом была уведомлена о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.

[vicktor]

В общем, тут можно попробовать.

деваться то некуда. Позади не то что москва, а место в подземном переходе.

 

Уже после покупки и после предъявления жильцом к новому покупателю иска о признании дкп недействительным (это было раньше), выяснилось, что наш продавец утаил от покупателя следующее:

 

1. определение райсуда об изменении способа и порядка исполнения решения суда которым продавцу были присуждены убытки и вместо которых ему была предоставлена эта квартира было отменено мосгорсудом на момент покупки квартиры по частной жалобе жильца. - между тем на это определение, как на основание прав продавца указано в дкп и его свидетельстве о госрегистр права соб-ти, а в самом дкп есть условие, что продавец гарантирует что к моменту заключения договора доля квартиры никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, предметом долга не является. - т.е., думаю, можно попробовать говорить, что продавец заведомо покупателя обманывал.

 

2. имелось вступившее в з.с. решение, которым продавцу было отказано в прекращении права пользования квартирой жильца, решением установлено, что у жильца соцнайм, сохраненный по ст.64 ЖК. - об этом решении продавец покупателю ничего не говорил, но оно было на сайте суда.

 

3. имелось еще одно решение об отказе в иске жильцу в признании недействительными документов продавца. Этим решением также было установлено, что у жильца соцнайм, ст.64 ЖК и его права пользования отчуждением квартиры предшествующим собственником продавцу не затронуты. -  об этом решении продавец покупателю ничего не говорил, но оно было на сайте суда.

[Ludmila]

Тогда, может, попробовать всё же оспорить сделку как совершённую в результате заблуждения, поскольку продавец не сообщил об этих обстоятельствах покупателю?

[vicktor]

попутный вопрос - не является ли покупатель процессуальным правопреемником этих решений? Не распространется ли з.с. решений на покупателя?

Тогда, может, попробовать всё же оспорить сделку как совершённую в результате заблуждения, поскольку продавец не сообщил об этих обстоятельствах покупателю?

а как насчет оснований для расторжения?

Тогда, может, попробовать всё же оспорить сделку как совершённую в результате заблуждения, поскольку продавец не сообщил об этих обстоятельствах покупателю?

а как считать начало течения ИД по иску о заблуждении? Обо всех процессуальных решениях стало известно более года назад.

[Horatio Nelson]

Тогда, может, попробовать всё же оспорить сделку как совершённую в результате заблуждения, поскольку продавец не сообщил об этих обстоятельствах покупателю?

или потребовать НО, договор не заключен (не достигнуто соглашение о предмете договора).

Сообщение отредактировал qwerty))): 28 February 2017 - 15:17

[vicktor]

Да, и, кстати, признает напр суд дкп недействительным по заблуждению, а что с реституцией и правами собственности жильца на приватизированное жилье? Пересматривать решение по новым об-вам?

 

Тогда, может, попробовать всё же оспорить сделку как совершённую в результате заблуждения, поскольку продавец не сообщил об этих обстоятельствах покупателю?

или потребовать НО, договор не заключен.

 

с таким иском в СОЮ идти страшно.

[Horatio Nelson]

С любым иском страшно.

Сообщение отредактировал qwerty))): 28 February 2017 - 15:18

[vicktor]

Блин, ну в конце то концов! продавец уже знал, что за права у жильца. У него же были решения судов, где суд высказался об этих правах жильца, дал их юрид оценку. А покупатель мог лишь с какой то степенью вероятности предполагать, что за права у жильца. Ведь в представленной выписке из домовой не было ничего сказано о содержании прав жильца и основаниях их возникновения. Разве не обязан был продавец ознакомить покупателя с этми решениями и конкретно прописать в дкп объем прав жильца?

С любым иском страшно.

Да, страшно. Но в том еще дело, что ранее во всяком случае, СОЮ (в МСК) не воспринимали доктрину "незаключенного договора", тем паче, что он и права из него был зареген в реестре. Как сейчас  -не знаю.

[Horatio Nelson]

тем паче, что он и права из него был зареген в реестре.

И что? 

Блин, ну в конце то концов! продавец уже знал, что за права у жильца.

А покупатель - нет.

СОЮ (в МСК) не воспринимали доктрину "незаключенного договора"

какая доктрина? есть закон.

[vicktor]

была передана выписка из домовой книги. В ней должны быть основания вселения. А из них можно установить, кто сохраняет право пользования.

выписка из домовой не содержит таких сведений и никогда не содержала. основания вселения - см. лицевой счет, но и то не всегда. В нашем случае в лицевом счете, выданном жэком продавцу ссылка на основания вселеения жильца, ордера - отсутствовала. только дата прописки (1972г.), постоянно. это все.

[Святослав]

Чавойта - Недвижимость.

[vicktor]

 

тем паче, что он и права из него был зареген в реестре.

И что? 

Блин, ну в конце то концов! продавец уже знал, что за права у жильца.

А покупатель - нет.

СОЮ (в МСК) не воспринимали доктрину "незаключенного договора"

какая доктрина? есть закон.

 

в ст.12 ГК такой способ защиты не упомянут. в сою от таких исков шарахались.

Чавойта - Недвижимость.

За что, боярин? В чавойте то комфортнее. Ну да ладно!

[vicktor]

Святослав, добрый пан, мб все же в Чавойту? Еще много необсужденных вопросов осталось.

[Святослав]

vicktor, мне кажется, обсуждение вполне серьезное для Чавойты. В любом случае, тут моей власти уже нет. Обращайтесь к модеру раздела. 

[Ludmila]

мне кажется, обсуждение вполне серьезное для Чавойты.

Недвижка - дохлый раздел. Мало кто обсуждать будет. Лично я за Чавойту.

vicktor, добрый пан, давайте по порядку, а то у меня тараканы по всей голове разбежались.

Давайте так. Сейчас мы обсуждаем следующие варианты защиты прав покупателя. Поправьте, если я ошибаюсь.

 

Вариант 1. Признание сделки недействительной как совершённой в результате заблуждения.

Вроде сошлись во мнении, что вариант нерабочий, т.к. СИД истёк. К тому же не совсем надёжно основание - покупатель знал о проживающей в квартире бабуле, но не выяснил основания для проживания, однако о состоявшихся судах не знал.

Поэтому вариант откладываем в дальний угол, но пока не скидываем со счетов совсем.

 

Вариант 2. Признание договора незаключённым и взыскание с продавца НО.

Оснований для признания незаключённым рассматриваем два:

а) недостижение согласия по предмету договора;

б) отсутствие перечня лиц, сохраняющих право проживания.

Второе основание - до кучи, т.к. есть практика ВС РФ, что раз сообщили о зарегистрированных лицах, то сообщили и о лицах, сохраняющих право проживания. Однако тут ситуация несколько иная, чем в деле ВС РФ, т.к. на дату заключения договора уже были решения, которыми было признано право проживания за бабулькой.

 

Вариант 3. Понуждение к покупке жилья/взысканию денег на аналогичное жильё на основании условия договора.

Тут просматриваются три подварианта:

а) Если рассматривать в качестве основания для понуждения к покупке жилья состоявшееся судебное решение о признании права собственности за третьим лицом, то это случай формально не подпадает под условие договора. О перспективах в таком случае см. выше.

б) Если рассматривать в качестве основания недействительность сделки (например, если удастся признать договор заключённым под влиянием заблуждения), упираемся в ст. 431.1 ГК РФ: в данном случае соглашение заключено до признания сделки недействительной.

в) Если натянуть на расторжение договора, то это самый реальный шанс по данному варианту: с одной стороны, нет ограничения на время заключения соглашения о последствиях расторжения, а с другой стороны - расторжение как раз подпадает под условие договора.

 

И предлагаю дополнительно рассмотреть Вариант 4. Расторжение договора.

Основание - предоставление товара ненадлежащего качества. Тут всё упирается в вопрос, знал ли покупатель об этом ненадлежащем качестве и мог ли знать, прояви разумную осмотрительность и добросовестность.

Опять же: с одной стороны, покупатель не проявил разумной осмотрительности и добросовестности, не выяснив основания для проживания бабульки. С другой стороны, продавец скрыл от покупателя информацию о состоявшихся судактах.

Этот вариант представляется мне лучше варианта с незаключённостью, ибо и вариант с незаключённостью упрётся в тот же вопрос. Однако при благоприятном исходе дела о расторжении можно будет взыскать деньги на покупку жилья на основании условий договора, а при незаключённости - не факт.

 

Есть ещё варианты для обсуждения? Или обсуждаем только эти?

[Святослав]

Недвижка - дохлый раздел.

Вот и расшевеливайте его.

Все равно никто кроме Вас двоих в обсуждении в Чавойте не участвовал.

[vicktor]

Ludmila, спасибо, добрая пани! Здорово Вы так все структурировали.

Что еще можно добавить по фактам? В ходе переговоров о покупке, кои происходили в присутствии свидетелей (наших), продавец и его представитель убеждали покупателя, что с бабусей проблем нет, ее суд "выпишет на раз". А у них на руках уже было решение, где их пнули. И они его скрыли. Обман, конкретно. Наверное, в обязанности продавца входит известить покупателя об основаниях возникновения права пользования жильца, о содержании такового права. Регистрация пусть и постоянная сама по себе же об этом не свидетельствует, зная, что чел прописан постоянно, нельзя заключить, сохранит ли он право после продажи, а тем паче, нет ли у него права на приватизацию(!). Я думаю, чтобы выполнить требования ч.1ст.558 гк указать на факт регистрации и фио жильца недостаточно. У нас же по нашему праву нет какого то конкретного "права пользования жп" самого по себе. Что это за "право", какого его содержание, объем правомочий, основания прекращения подлежат выяснению. Думаю продавец обязан быть обо всем этом осведомленным, обязан сообщить обо всем покупателю. - другой вопрос, что покупатель может ознакомиться со всей пусть и неполной информацией и принять все последствия на свой риск. Должен прочвить должную разумност и осмотрительность. Но, полагаю, умалчивание продавцом существенной информации - юридически упречно.