Сообщений в теме: 93

[Машинист]

Мое мнение, что с арендатора взыскать без уничтожения сделки - нельзя.  

 

В каждом из двух случаев нельзя взыскать деньги с арендатора без оспаривания сделки?

 

Ситуация 1:  Полностью мою квартиру без моего согласия сдает в аренду левый человек, арендатор платит ему арендную плату.

 

Ситуация 2: Квартира, где у меня 1/2 доли, без моего согласия сдает  аренду второй сособственник, арендатор платит ему арендную плату.

 

Или, по Вашему мнению, хотя бы в ситуации 1 можно обойтись без оспаривания сделки?

Меня тогда искренне интересует: в каком размере взыскать и из какой нормы этот размер следует?

По моему мнению, пропорционально доле. Прямо нигде не написано, просто других вариантов как считать НО я не вижу. 

[Чеширский кот]

Почему другая то?

Потому что индивидуальный собственник и левое лицо, распорядившееся его имуществом, в отличие от долевых собственников, солидарными кредиторами не являются по определению

[Машинист]

Потому что индивидуальный собственник и левое лицо, распорядившееся его имуществом, в отличие от долевых собственников, солидарными кредиторами не являются по определению

Правильно ли я понял Вашу позицию? Вы полагаете, что если один из долевых сособственников без согласия второго сособственника сдал в аренду общее имущество, то по отношению к арендатору они становятся солидарными кредиторами. Поэтому платеж арендатора одному из кредиторов прекращает обязательство арендатора и влечет внутренние разбирательства между кредиторами. Если Ваша позиция такова, то из этого, по моему, следует, что сособственник, чье согласие не спросили, тоже будет стороной договора аренды, даже если заключать такой договор не хотел (иначе в чем солидаритет на стороне кредиторов как не в договорном обязательстве?).

[Чеширский кот]

Если Ваша позиция такова, то из этого, по моему, следует, что сособственник, чье согласие не спросили, тоже будет стороной договора аренды, даже если заключать такой договор не хотел (иначе в чем солидаритет на стороне кредиторов как не в договорном обязательстве?).

Так это Ваша позиция в одном из Ваших вариантов - Вы рассматриваете как вариант взыскание именно арендной платы, а я привожу Вам контраргумент, что в этом случае исполнение любому солидарному кредитору является надлежащим. 

 

Вы полагаете, что если один из долевых сособственников без согласия второго сособственника сдал в аренду общее имущество, то по отношению к арендатору они становятся солидарными кредиторами.

Я полагаю что если один из долевых собственников без согласия второго сдал в аренду общее имущество, то и разбираться они должны между собой. А перекладывать ответственность на арендатора по той лишь причине, что второй собственник мутит схемы с обналом и исполнение решения о взыскании затруднительно, ну такое себе... 

[tov_Suhov]

то и разбираться они должны между собой.

ага

 

и в такой разборке суды применяют 248 ГК, то есть считают, что ситуация напрямую урегулирована законом.

 

а я читаю 248 так, что арендатор уже заплатил не только Иванову, но и Петрову.

отсюда и следует, что разбираться они должны между собой

[Дикий Гу]

Может ударить по площадям? Предъявить иск ко всем сразу: к арендаторам НО из недействительной сделки (владение и пользование без договора доказано), к сособственнику - 248, да и пусть суд сам разбирается..

[Машинист]

Так это Ваша позиция в одном из Ваших вариантов - Вы рассматриваете как вариант взыскание именно арендной платы, а я привожу Вам контраргумент, что в этом случае исполнение любому солидарному кредитору является надлежащим. 

Скорее, рассматривал, так как полагал, что "закрепление" судом за одним из собственником помещений арендатора означает, что теперь только он может сдавать это помещение в аренду. Потом другие участники, в том числе Вы, указали на ошибочность такого понимания с чем я сейчас согласен. Ну а раз так, то в силу 246 ГК для заключения договора аренды нужно согласие обоих собственников, иначе сделка ДА ничтожна (по мнению tov_Suhov а - оспорима). В такой картине мира никаких договорных исков к арендатору быть вроде бы не должно.

 

Я полагаю что если один из долевых собственников без согласия второго сдал в аренду общее имущество, то и разбираться они должны между собой. А перекладывать ответственность на арендатора по той лишь причине, что второй собственник мутит схемы с обналом и исполнение решения о взыскании затруднительно, ну такое себе... 

Если это такой аргумент в духе "справедливости и разумности", то, на мой взгляд, еще могло бы быть справедливо когда арендатор вещи не знал о том, что есть второй сособственник. Но если речь идет о недвижке да к тому же второй сособственник прямо предупредил арендатора, что его такая ситуация не устраивает, то "справедливость" в вопросе о двойном взыскании - на стороне второго сособственника. Арендатор ведь мог бы платить всем поровну, но платит только одному, зная, что второго это не устраивает и договор заключен без его согласия. ИМХО не очень добросовестная позиция со стороны арендатора, поэтому "по справедливости" я бы возложил на него риск двойной оплаты.

Может ударить по площадям? Предъявить иск ко всем сразу: к арендаторам НО из недействительной сделки (владение и пользование без договора доказано), к сособственнику - 248, да и пусть суд сам разбирается..

Да я то не против, но важно, чтобы суд именно иск к арендатору удовлетворил)

[tov_Suhov]

Арендатор ведь мог бы платить всем поровну

он и заплатил поровну, потому что:

 

ГК РФ Статья 248.

 

... доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества ...

как адепт К.И. Скловского, о том что в кодексе синонимов нет, прошу обратить внимание на слова "пользование" и "использование")

[Машинист]

он и заплатил поровну,

Никак нет. Если денежные средства поступили на счет одного из сособственников, то они стали только его собственностью и ни в какой момент не были общим имуществом. Вот если бы в качестве арендной платы он улучшил объект недвижимости, то да, такая арендная плата стала бы общим имуществом.

[tov_Suhov]

ой, там вроде даже была дискуссия, что поскольку деньги на счету Иванова и Петров их снять не может, то "собственность не общая"

 

те мне менее, кодекс использует другие слова, не:

 

стали только его собственностью

 

а

 

поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

 

так что дело за малым - распределить, но это к Иванову, а не к арендатору.

 

Может ударить по площадям? Предъявить иск ко всем сразу: к арендаторам НО ...к сособственнику - 248, да и пусть суд сам разбирается..

в таких исках дальше 10 статьи не принято ссылаться, а Вы аж до 248 дошли

[Чеширский кот]

Ну а раз так, то в силу 246 ГК для заключения договора аренды нужно согласие обоих собственников, иначе сделка ДА ничтожна (по мнению tov_Suhov а - оспорима).

Ну вот мы вроде и упираемся в то, о чем tov_Suhov, да и я ,собственно, говорила - к наличию действующего договора. По оспоримости представляется сроки пропущены уже? Остается через применение последствий недействительности ничтожной сделки (тоже вопрос со сроками)

 

Если это такой аргумент в духе "справедливости и разумности", то, на мой взгляд, еще могло бы быть справедливо когда арендатор вещи не знал о том, что есть второй сособственник. Но если речь идет о недвижке да к тому же второй сособственник прямо предупредил арендатора, что его такая ситуация не устраивает, то "справедливость" в вопросе о двойном взыскании - на стороне второго сособственника.

Ну тут ведь можно дальше развивать до бесконечности, да? второй-то собственник где был все это время? в содержании не участвовал наверняка, в поиске арендатора, в преддоговорных переговорах тоже (я просто не понаслышке знаю, что это - подготовить помещение к аренде, тем более если арендатор - федеральная сеть), коммуналку кто оплачивает? через агентский договор или арендатор сам с РСО заключает? или переменная часть аренды? И тут когда все встало на рельсы и начало приносить доход нарисовался второй собственник, размаивая решением суда, и заявляя, что половину теперь платить должны ему. Это к вопросу о справедливости. 

Сообщение отредактировал Чеширский кот: 17 October 2022 - 18:30

[Машинист]

Не относится к рассматриваемому случаю, но между делом. А если бы одним из арендаторов было аффилированное лицо арендодателя и в силу этого арендатор платил бы чисто символическую аренду? Приходит второй сособственник и говорит арендатору - ДА был заключен без моего согласия, поэтому либо ты уходи, либо в дальнейшем за период пользования я взыщу с тебя НО в размере 1/2 рыночной стоимости арендной платы (а какие там у тебя договоры и какой в них размер АП - это не мое дело). Сторонники подхода о том, что взыскивать надо со второго сособственника, как бы вы решили с т.з. "правовой разумности"  вопрос с тем, что взыскание истцом половины суммы полученной первым сособственником арендной платы будет меньше, чем эта аренда реально по рынку стоит? В моем подходе все просто - иск к арендатору о взыскании НО, размер арендной платы оцениваем по рынку. А вот при иске к сособственнику как быть с "недостачей"?)

Сообщение отредактировал Машинист: 17 October 2022 - 19:04

[Дикий Гу]

Возможна ситуация, при которой сособтвенник согласовывает договор после его подписания. Вот этот момент очень неудобный - ничтожную  сделку нельзя сделать действительной, то есть тут два варианта - 1 последующее согласование также ничтожно, как и сделка, либо 2 сделка оспорима

[Машинист]

Возможна ситуация, при которой сособтвенник согласовывает договор после его подписания. Вот этот момент очень неудобный - ничтожную  сделку нельзя сделать действительной, то есть тут два варианта - 1 последующее согласование также ничтожно, как и сделка, либо 2 сделка оспорима

Если второй сособственник согласует ранее заключенный договор аренды, то это защитит арендатора от иска о взыскании НО на период после такого согласования, либо даже с начала действия ДА (смотря как будет сформулировано согласование). Одобрить ДА, а затем взыскивать НО - это явное злоупотребление правом.

Сообщение отредактировал Машинист: 17 October 2022 - 19:16

[Дикий Гу]

Ничтожную сделку нельзя одобрить, т.к. она не создает правовых последствий. Т.е. суд просто не должен принимать во внимание это согласование. А если примет, то сделка автоматически не является ничтожной.

Кстати, сособственник, сдавший в аренду, как и арендаторы, действовали недобросовестно.

[Святослав]

Ничтожную сделку нельзя одобрить, т.к. она не создает правовых последствий.

Далась Вам ничтожность.

 

Во-1, сам тезис неверен; см., например, статью Д.О. Тузова о конвалидации ничтожных сделок в Вестнике ВАС 2004 г.

 

Во-2, если помнить про эстоппель (venire contra factum proprium) (п. 5 ст. 166, ст. 431.1 ГК), то о ничтожности может оказаться просто некому заявить.

 

В-3, второму собственнику вовсе не интересен какой-то там сугубо относительный договор между первым собственником и арендатором. Зачем ему его оспаривать (заявлять о его ничтожности)? Для него главное, что его вещью пользовалось некое лицо, не договорившись с ним как собственником, притом что из долевой собственности никаких презумпций согласия, как при совместной, не вытекает. 

 

Между прочим, я тут подумал, что не должен подход принципиально меняться в зависимости от размера доли (100% или 50%), поэтому, пожалуй, п. 12 ППВАС 73 и логику ст. 303 вполне можно применить тут по аналогии.

 

Да, если бы речь шла о движке, арендатор мог защищаться видимостью права через владение - раз вещь у первого собственника и тот передает ее арендатору, то арендатор субъективно добросовестен постольку, поскольку не знает и не должен был никак узнать о наличии второго собственника.  

 

Но если речь о недвижке, и второй собственник записан в реестр, арендатор субъективно недобросовестен, а потому отвечает перед вторым собственником. 

 

И да, в этом случае и датель, и датор отвечают солидарно. Впрочем, сейчас суды и так затягивают в солидаритет из разных оснований при едином интересе.

[Mex@]

Все наши попытки помочь автору сформулировать иск к арендатору, через НО, через ничтожность сделки, через недобросовестность самого арендатора, все как-то не убедительно пока. А ведь надо еще судью убедить!

У меня, например, в одном таком деле судья  на первом же заседании сказал: чего вы к арендатору прицепились, вот второй собственник, с него и взыскивайте свою часть полученного от арендатора.

[Дикий Гу]

Во-1, сам тезис неверен; см., например, статью Д.О. Тузова о конвалидации ничтожных сделок в Вестнике ВАС 2004 г.

Ну, некоторые примеры в статье, сомнительны (для меня лично), ну да ладно.

 

Зачем ему его оспаривать (заявлять о его ничтожности)?

Ему не иск заявлять о ничтожности, а когда будет требовать с арендаторов возмещение за использование имущества, а арендаторы будут возражать, что платили по договору аренды - заявлять что этот договор ничтожен как минимум в их отношениях с требующим сособственником. С тем собственником, который получал деньги, договор действует (или, вернее - ему наплевать на отношения между арендаторами и тем собственником) , а с ним - не действует.

Сообщение отредактировал Дикий Гу: 18 October 2022 - 17:39

[greeny12]

Ему не иск заявлять о ничтожности, а когда будет требовать с арендаторов возмещение за использование имущества, а арендаторы будут возражать, что платили по договору аренды - заявлять что этот договор ничтожен как минимум в их отношениях с требующим сособственником. С тем собственником, который получал деньги, договор действует (или, вернее - ему наплевать на отношения между арендаторами и тем собственником) , а с ним - не действует.

Нет, тут другое.

Установление судом порядка пользования имуществом (ст. 247 ГК РФ) предполагает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, было абсолютно законным, а все прошлые арендные сделки с имуществом не затрагиваются, иначе к ним надо было применять соответствующие последствия, даже если такие требования не заявлялись.
Причем, такими последствиями могли бы быть переход права на получение всех платежей по договору аренды к новому кредитору в обязательстве, а первоначальный кредитор утрачивал бы такое право. После получения арендатором уведомления о новых реквизитах для платежа, у арендатора появляется право на апелляционное обжалование решения в той части, в которой создает для него «новые» обязанности в отношении нового получателя платежа. Если он не воспользовался правом обжалования в разумный срок, исполнение обязательства первоначальному кредитору не будет признаваться исполнением надлежащему кредитору с момента исчерпания права на обжалование.
С момента вступления в законную силу решения суда (или с момента исчерпания права на обжалование) участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование определенной судом части общего имущества. Должником в этом обязательстве являются другие сособственники, от которых и только от них кредитор вправе требовать соответствующей компенсации за период, опять же, со дня вступления решения в законную силу. А с несговорчивым арендатором будет расставание в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ.

[Машинист]

Уважаемые участники, спасибо за обсуждение!

 

Что касается правового анализа ситуации, то я согласен с позицией Святослава (в данном случае, не только потому что она выгодна лично мне, а просто она, на мой взгляд, понятно объяснена с правовой т.з.)

Но при этом возникло такое чувство, что есть какое то общее предубеждение по отношению к позиции второго собственника, который хочет взыскать деньги с арендатора вместо того чтобы предъявлять иск к первому собственнику. Вот, например, пани Чеширский кот прям выказывает что-то вроде "раздражения" по отношению ко второму собственнику:

И тут когда все встало на рельсы и начало приносить доход нарисовался второй собственник, размаивая решением суда, и заявляя, что половину теперь платить должны ему. Это к вопросу о справедливости. 

 

Поскольку психологическое отношение судьи к ситуации играет важную роль в вопросе об удовлетворении иска, то хочется спросить чем же так "раздражает" позиция второго собственника? Кто то полагает, что в таком подходе при котором иск может быть заявлен в том числе и к арендатору есть что то несправедливое? Казалось бы, реестр открыт, арендатор предупрежден, на предупреждение забил. Почему же у некоторых предъявление к нему иска исподволь вызывает чувство "неправильности"? Может быть, здесь есть иррациональная симпатия к арендатору, либо, наоборот, иррациональная неприязнь ко второму собственнику? Или у чувства "неправильности" требования к арендатору есть какое то рационально-справедливое основание, которое я не заметил и над устранением которого надо бы подумать?

Сообщение отредактировал Машинист: 18 October 2022 - 19:53

[Дикий Гу]

Да вариантов много: помещения сданы в аренду начинающему супермаркету, который раскручивался год по устному согласованию с арендодателями и под денежные расходы которые не доказать и не учесть, т.е. все всё знали, но деньги тратили и риски несли только арендатор и первый арендодатель. Как только супермаркет раскрутился и начал приносить доход...а в расходах участвовать не хочет...

[Машинист]

Да вариантов много: помещения сданы в аренду начинающему супермаркету, который раскручивался год по устному согласованию с арендодателями и под денежные расходы которые не доказать и не учесть, т.е. все всё знали, но деньги тратили и риски несли только арендатор и первый арендодатель. Как только супермаркет раскрутился и начал приносить доход...а в расходах участвовать не хочет...

А не могли бы объяснить в  чем несправедливость по отношению к арендатору? Вроде бы никто не будет отрицать, что второй собственник имеет право на часть арендного дохода? Если арендатор уведомлен о том, что теперь надо платить второму собственнику, но платит только первому, то взыскание денег за период после уведомления чем несправедливо? По праву, можно и за период до уведомления, но  данном случае сдвинемся немного  сторону справедливости.

П.С. Кажется, я "вытащил" один из мотивов против удовлетворения иска. Участники (и, видимо, судья тоже) предполагают, что фактически второй собственник давал согласие на эту ситуацию, но арендатор не может это доказать. Ок, чтобы снять этот контраргумент можно рассмотреть вопрос о взыскании только за период когда второй собственник уже уведомил арендатора, что его не устраивает ситуация оплаты только первому собственнику. Какие еще остались "предубеждения" против второго собственника?

Сообщение отредактировал Машинист: 18 October 2022 - 20:10

[Святослав]

в  чем несправедливость по отношению к арендатору?

Если уж вдавать в психологию, то судья, вероятно, будет испытывать настороженность ввиду гипотетической длительности ситуации, при которой второй собственник не мог не знать, что общей вещью распорядились без него, и его все устраивало. Т.е. не исключена попытка зайти через недобросовестность сособственника, который своим бездействием давал арендаторам основания полагаться на то, что он в курсе и не против, либо обнаружить какие-то признаки конклюдентности в том или ином его поведении. Поэтому у него должно быть наготове уважительное объяснение этой длительности и своего бездействия (доказательства незнания).

Ок, чтобы снять этот контраргумент можно рассмотреть вопрос о взыскании только за период когда второй собственник уже уведомил арендатора, что его не устраивает ситуация оплаты только первому собственнику. Какие еще остались "предубеждения" против второго собственника?

С т.з. описанного "предубеждения" это не снимает проблему, поскольку арендатор-то будет упирать на то, что из поведения второго собственника, имевшего место ДО сообщения, что его там что-то не устраивает, следовало, что его все устраивает. А арендатор и его уверенность в фигуре кредитора не должны зависеть от настроения чудака.

[Дикий Гу]

в чем несправедливость по отношению к арендатору?

Он (сособственник) не рисковал - не брал на себя риски, которые сопутствуют любой коммерческой деятельности в России. Не нёс расходы по привлечению арендаторов, которые могли заключаться в их бесконечных поисках по знакомым, посиделках и так далее и тому подобное, масса работы и усилий, которые никак не учесть и никак не доказать, работа со своими деловыми связями, налаживание деловых связей - это все стоит дорого, но доказать в наших судах нереально, а особенно нереально доказать что риск стоит дорого. Постоял в сторонке пока отбушуют страсти, отработают все риски, включая криминальные, и когда убедился, что рисков больше нет - явился с требованиями. Он мог вообще не получить доли в праве никакой без работы сособственника, то есть их связывают длительные взаимоотношения и связывало доверие без которого мало что можно сделать - завязнешь в бюрократии и гражданском кодексе. В доходах участвовать хочет, в расходах - нет. То есть у сособственника есть расходы, которые он может возместить только из арендной платы и сособственник не настроен "дарить" затраты по рискам и привлечению арендаторов и он говорит - если платежи поступать не будут не будет никакой аренды - гори но все синем пламенем. Арендатор само собой тоже понес расходы и риски, но только в своей сфере и точно так же не желает пострадать из-за очень правильного и хитрого сособственника. Еще вариант - это все (доходный бизнес) арендаторы организовали, организован он с особенностью - личность получающего аренду сособственника имеет значение.

Сообщение отредактировал Дикий Гу: 18 October 2022 - 20:39

[Машинист]

Тогда представим ситуацию, что второй собственник не хочет заниматься управлением зданием (например, живет в другом регионе) и дает первому собственнику согласие на заключение каких угодно договоров с получением всего дохода. Первый собственник заключает договор аренды, который автоматически пролонгируется на очередной срок. Спустя какое то время второй собственник решает переехать  регион нахождения здания и тоже участвовать в получении дохода. Как Вы полагаете, отношения прошлого периода лишают его права претендовать на доход после того как он передумал? Мне кажется, что здесь недобросовестности по отношению к первому собственнику нет (а арендатору вообще должно быть все-равно кто кредитор в чисто денежном обязательстве). Правда, непонятно будет ли в таком случае иск к арендатору на будущий период учитывая, что ранее заключенный договор аренды действителен.

Арендатор само собой тоже понес расходы и риски, но только в своей сфере и точно так же не желает пострадать из-за очень правильного и хитрого сособственника.

Не очень понял какое значение имеют расходы и риски арендатора. Он то платит арендную плату сколько и платил, при смене кредитора ничего не меняется.

В доходах участвовать хочет, в расходах - нет.

Кстати, если второй собственник не участвовал в расходах, то этот аргумент можно парировать ссылкой - ну так предъяви расходы, сделаем зачет. В конце концов, первый собственник неся расходы, арендной платой тоже не делился. Так что период ДО можно взаимно "обнулить". А если на период ПОСЛЕ поровну распределять расходы и аренду, то Ваше "предубеждение" снимется?

Сообщение отредактировал Машинист: 18 October 2022 - 20:53