Форма и содержание. По форме - вселение в общежитие, но суд будет исходить из фактического содержания, а оно именно такое как вы сказали - коммерческий найм.
Вопрос 22: Распространяются ли нормы Жилищного кодекса Российской Федерации на требования о выселении из общежитий, принадлежащих коммерческим организациям, если вселение имело место до 1 марта 2005 года?
Ответ: Частью 1 статьи 92 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из положений данных норм следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.
Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, и применению подлежат нормы гражданского законодательства.
Исходя из изложенного выше при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение по данному делу, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника жилого помещения о распределении жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Как бы Вы с этим боролись, если бы пришлось быть на стороне жильцов в суде?
Просто под рукой
Дело № 3-29/2002 “29” мая 2002 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Невский районный суд г.Санкт Петербурга в составе
Председательствующего судьи С.
При секретаре Д.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ж. к ТУ Административного района о расторжении договора найма, об обязании заключить договор социального найма и выдать ордер
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд и просит обязать ТУ заключить с ним договор социального найма на квартиру на ул. Караваевская, расторгнув договор найма (аренды) на указанное жилое помещение, заключенный 01 ноября 2001 года и обязать ТУ выдать ордер на жилое помещение, ссылаясь на то, что изменились такие существенные условия договора найма спорного жилого помещения как изменение статуса жилого помещения и возникновение у истца права на дополнительную жилую площадь по состоянию здоровья.
Истцы в суд явились, на иске настаивают.
Представитель ответчика в суд явился, иск не признал.
3 - лицо – К. в суд явилась, иск поддержала.
Суд, проверив материалы дела, выслушав стороны, проверив материалы дела и оценив в совокупности все добытые по настоящему делу доказательства, считает, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.
При этом суд исходит из следующего.
Как установлено из материалов дела и объяснений сторон в судебном заседании, истец и 3 – е. лицо К. зарегистрированы в квартире на ул.Караваевской, которую занимают по договору найма (аренды). Указанный договор заключен 01 ноября 2001 года между городской администрацией Санкт - Петербурга в лице городской администрацией Санкт - Петербурга в лице директора государственного учреждения административного района Статья 39. Право на дополнительную жилую площадь
[к сожалению здесь стер нечаянно]
и Ж. (л.д. 4 - 13).
В своих объяснениях истец ссылаются на то, что данный договор найма заключен в связи с изменением статуса бывшего общежития, в настоящее время договор аренды может быть расторгнут и арендованное жилое помещение может быть предоставлено по договору социального найма, так как истец имеет право на дополнительную жилую площадь по состоянию здоровья.
Представитель ответчика иск не признал и пояснил, что договор найма жилого помещения не может быть расторгнут, так как истец не состоит на очереди по улучшению жилищных условий, хотя фактически является нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В обоснование своих требований истец представил суду справку о состоянии здоровья и наличии у него права на дополнительную жилую площадь (л.д.17).
Доводы представителя ответчика о невозможности удовлетворения иска по причине того, что истец не состоит на очереди по улучшению жилищных условий не могут быть приняты судом во внимание, поскольку истец нуждается в улучшении жилищных условий и именно от фактических условий, влияющих на возникновение или прекращение правоотношений, а не от их регистрации у ответчика, зависит право истца на требование изменения или прекращения правоотношений.
В соответствии с пунктом 7.6.2 договора найма указанный договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 39 ЖК РСФСР « Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере десяти квадратных метров. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.
Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством Союза ССР»
Согласно ст. 451 ГК РФ «1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»
Суд так же считает, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом того, что договор найма жилого помещения был правомерно заключен при изменении статуса общежития
на основании ч.2 ст. 4 Закона Санкт – Петербурга от 10.10.2000 года «О ПОРЯДКЕ И УСЛОВИЯХ ИЗМЕНЕНИЯ РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ИМЕЮЩИХ СТАТУС ОБЩЕЖИТИЙ КВАРТИРНОГО ТИПА», но впоследствии условия, позволяющие заключить договор изменились, и в настоящее время с учетом права истца на дополнительную жилую площадь и измененного статуса жилого помещения указанный договор подлежит расторжению.
Более того, в случае заключения договора социального найма \норма жилой площади на человека с учетом права истца на дополнительную площадь будет соблюдена и не превышена.
Таким образом, с учетом всех представленных доказательств, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 39 ЖК РФ, ст. 451 ГК РФ, ст. 191 - 197 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор найма, заключенный 01.ноября 2001 года между городской администрацией Санкт - Петербурга в лице директора государственного учреждения административного района и Ж..
Обязать ТУ Административного района заключить с Ж. договор социального найма на квартиру на ул. Караваевская.
Обязать ТУ Административного района выдать Ж. ордер на право занятия указанной квартиры с включением в ордер К..
Решение может быть обжаловано в городской суд г.Санкт - Петербурга в течение 10 дней.
Судья: С.
