Сообщений в теме: 87

[SVR]

DraGon
я думаю вы правильно поняли. Задаток я вообще не трогал. Потому как видно, что глючит автора вопроса, а не Витрянского.

Меня зацепило вот это -

Договор КП квартиры считается заключенным после регистрации. Сделка купли-продажи совершается в момент подписания бумажки с заголовком "договор

то есть, по вашему, есть две сделки купли-продажи. Одна из которых заключена в момент подписания, а другая в момент госрегистрации. Причем получается, что в момент госрегистрации вторая сделка заменяет собой первую.
Так? Или я не понял, что вы этим пытаетесь сказать?

Про регистрацию допсоглашений - где-то были ФАСы

Вот об этом?

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2003 г. N А62-1933/02 оставлено без изменения решение Арбитражного суда Смоленской области и постановление апелляционной инстанции того же суда об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и пени в полном объеме.
При этом кассационная инстанция установила следующее: ссылаясь на то, что в нарушение п. 2.3 договора ответчик для проведения перерасчетов арендной платы по договору в Комитет по управлению муниципальным имуществом не являлся, дополнительное соглашение по данному вопросу не подписывал и арендную плату с апреля 2001 г. не вносил, истец обратился в суд с настоящим иском. На основании ст. 432 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 21 Закона о плате за землю, ст. 65 Земельного кодекса РФ, вступившего в действие с 30 октября 2001 г., установлено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, которые определяют базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Законами "О федеральном бюджете" N 227-ФЗ от 31 декабря 1999 г., N 150-ФЗ от 27 декабря 2000 г., N 163-ФЗ от 14 декабря 2002 г. и постановлениями муниципальных органов власти устанавливались базовые ставки и коэффициенты арендной платы за землю. Кроме того, п. 2.2 заключенного договора стороны определили порядок изменений размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения ставок и коэффициентов платы за землю. Этот порядок соответствует требованиям вышеуказанных законов. На основании изложенного, дополнительных письменных согласований изменения размера арендной платы не требуется, и истец обоснованно произвел расчет задолженности с учетом вышеуказанных законов и постановлений, устанавливающих размер арендной платы.

Так пример вроде другой привели.

Сообщение отредактировал SVR: 03 March 2006 - 18:05

[Денежка]

SVR

то есть, по вашему, есть две сделки купли-продажи.

Одна! Сделка купли-продажи одна, она же договор
Но есть нюанс (либо я не совсем что-то понимаю):

Статья 165.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации

Т.е. регистрации подлежит уже совершенная сделка. А после регистрации считается заключенным договор. Так вот получается, что несмотря на то, что сделка=договор, совершенная сделка не= заключенный договор.
Госрегистрация не имеет правообразующего значения, госрегистрация осуществляется посредством фиксации факта соверешения сделки. Т.е. совершение сделки (подписание документа) - первично, ее регистрация - вторична. А заключенный договор появляется после госрегистрации.
Отсюда совершенная сделка + госрегистрация = заключенный договор.

И если в документе о купле-продажи квартиры говорится о задатке, то подписанием этого документа стороны совершают:
сделку о принятии на себя обязательств сходить в ФРС зарегистрировать ДКП - эту сделку можно исполнять сразу после подписания;
сделку о внесении задатка в качестве доказательства своих намерений заключить ДКП - эту сделку можно исполнять сразу после подписания;
сделку о купле-продаже квартиры - эта сделка должна будет исполняться только после ее госрегистрации.

[MiSha]

пару фраз. задаток выдается не в доказательство намерения заключить договор, а в доказательство, что договор заключен, и кроме того это еще и обеспечительная мера.

отсюда и реальность задатка.

ИМХо все

Добавлено в [mergetime]1141390810[/mergetime]
Епта очередная дебильная мысль - все что написано в основном договоре - аванс, ибо задаток
1. подтверждает заключение основного договора
2. реален.

бейте.

[SVR]

DraGon вот чесслово...
не ловлю вашу мысль.

Т.е. регистрации подлежит уже совершенная сделка. А после регистрации считается заключенным договор

То есть до регистрации это двухсторонняя сделка которая не договор?

Госрегистрация не имеет правообразующего значения, госрегистрация осуществляется посредством фиксации факта соверешения сделки. Т.е. совершение сделки (подписание документа) - первично, ее регистрация - вторична. А заключенный договор появляется после госрегистрации.
Отсюда совершенная сделка + госрегистрация = заключенный договор.

Даже вот так? А мне почему то казалось, что мы регистрируем два момента:
1. Сделку (как основание)
2. Переход права.
И ГК говорит сначала о госрегистрации сделки (последствия не соблюдения формы сделки (о госрегистрации) я думаю напоминать не надо?) и отдельно о переходе и регистрации перехода права.
Соответственно до момента регистрации вы имеете на руках ничтожную сделку, т.е. у вас на руках некий документ не влекущий правовых последствий для его сторон.

ИМХО не оправданно усложняете и без того, запутанную законодателем ситуацию.


Добавлено в [mergetime]1141391230[/mergetime]

сделку о принятии на себя обязательств сходить в ФРС зарегистрировать ДКП - эту сделку можно исполнять сразу после подписания

то есть сделку по соглашению совершить сделку в будущем?

Сообщение отредактировал SVR: 03 March 2006 - 19:10

[MiSha]

Епта очередная дебильная мысль - все что написано в основном договоре - аванс, ибо задаток
1. подтверждает заключение основного договора
2. реален.

бейте.

епта. а мысль то не дебильная А верная.

[SVR]

сделку о внесении задатка в качестве доказательства своих намерений заключить ДКП - эту сделку можно исполнять сразу после подписания

ИМХО не может быть, потому как -

в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне

а договора по которому что то причитается еще нет.

[MiSha]

Так что таки Витрянского глючит ибо если "

С другой стороны, если договором предусмотрена уплата одной из сторон задатка, то он будет считаться заключенным лишь после исполнения соответствющим контрагентом своей обязанности" (Договорное право т.1 стр. 605)

это аванс а не задаток, хоть в договоре и написано задаток.

Сообщение отредактировал MiSha: 03 March 2006 - 19:12

[Денежка]

SVR
Что-то Вы не то говорите...

И ГК говорит сначала о госрегистрации сделки (последствия не соблюдения формы сделки (о госрегистрации) я думаю напоминать не надо?)

Госрегистрация - не форма. Была бы формой, кстати - было бы полегче понять
Последствия нерегситрации - конечно, помню, привел статью даже, ст. 165. Какие же последствия-то нерегистрации? Сходить в суд и зарегистрировать, все дела.

Соответственно до момента регистрации вы имеете на руках ничтожную сделку

Незаключенную, ага? Незаключенную сделку купли-продажи. А другие сделки-договоры - заключены, и на их основании можно требовать от уклоняющейся стороны заключения договора купли-продажи, т.е. похода в ФРС.

То есть до регистрации это не договор?

А вот тут тупик. Выходит, что договор-та договор, тока незаключенный И что совершенная сделка не= заключенный договор Не понимаю, почему так

[MiSha]

DraGon
а может так6 сделка совершена. но ничтожна с момента совершения. собственно имхо все.

[SVR]

DraGon

Госрегистрация - не форма

согласен, оговорился.

Какие же последствия-то нерегистрации? Сходить в суд и зарегистрировать, все дела.

Последствиями в данной случае является то, что единственными обязательствами существующими у сторон после подписания, являются обязательства по регистрации сделки. Других просто нет. Данные обязательства и защищает ГК. И все. И никакой предварительной оплаты по договору подлежащему обязательной госрегистрации нет. Соответственно и задатка быть не может.

Так что таки Витрянского глючит ибо если "
это аванс а не задаток, хоть в договоре и написано задаток

MiSha Да не глючит его. Не зацикливайтесь. Просто если у нас есть договор заключенный в письменной форме в котором указано, что должен быть задатот - ЭТОТ договор считается заключенным после передачи задатка. Но это не исключает возможности возникновения правоотношений между сторонами помимо данного договора. По крайней мере именно так я понимаю данный абзац из Витрянского.

[MiSha]

ЭТОТ договор считается заключенным после передачи задатка. Но это не исключает возможности возникновения правоотношений между сторонами помимо данного договора

неа ибо

Если договор будет считаться заключенным с момента передачи задатка, то это означает, что обеспеченный задатком договор становится реальным. Т.е. необходимо соглашение сторон + передача вещи. А такое возможно только в случаях, предусмотренных законом, но не соглашением сторон (п. 2 ст. 433 ГК РФ)

Я соглашусь еще считать, что это будет смешанный договор и в части, касающейся задатка он будет считаться заключенным с мемента передачи задатка - вот с такой постановкой вопроса я мог бы соглсится, хотя все равно криво будет.

но что весь договор с условием о "задатке" заключен с момента передачи задатка я не согласный.

[MiSha]

все таки соглашение о задатке всегда отделен от основного договора.

Что если заключено до основоного, что после, что одновременно.

и что если задаток в теле "основоного" договора то вот эти строчки в теле - они с момента передачи задатка. а все остальное с момнат подписания 9если не весь договор реальный) и что включение соглашения о задатке НИКОГДА не сделает весь договор реальным.

ИМХО вот такое.

Сообщение отредактировал MiSha: 03 March 2006 - 20:44

[Денежка]

SVR

И никакой предварительной оплаты по договору подлежащему обязательной госрегистрации нет. Соответственно и задатка быть не может.

Угум-с. И на выхлопе получаем, что в ДКП жилья не может быть задатка, а в ДКП нежилья - может. Т.е. законодатель настолько решиль защитить жилищные права граждан, такой высокий статус сделкам с жильем придал, что решил, что для гражданина, продающего квартиру, нет большей гарантии того, что его на бабки не кинут, чем госрегистрация. При этом саму оплату такой гарантией не считает
Нетушки. Чем подгонять мысль под право, я лучше подожду, когда регистрацию сделок отменят, либо когда нормы о регистрации упорядочат
MiSha

а может так6 сделка совершена. но ничтожна с момента совершения. собственно имхо все.

Может. Тока пока в ГК еще не вычеркнули, что она-таки незаключена

[SVR]

DraGon

Т.е. законодатель настолько решиль защитить жилищные права граждан, такой высокий статус сделкам с жильем придал, что решил, что для гражданина, продающего квартиру, нет большей гарантии того, что его на бабки не кинут, чем госрегистрация. При этом саму оплату такой гарантией не считает

вне правовая риторика. .

Чем подгонять мысль под право,

согласен. Подгонять право под мысль куда приятнее, жаль полномочий не хватает

Если договор будет считаться заключенным с момента передачи задатка, то это означает, что обеспеченный задатком договор становится реальным. Т.е. необходимо соглашение сторон + передача вещи. А такое возможно только в случаях, предусмотренных законом, но не соглашением сторон (п. 2 ст. 433 ГК РФ)

не согласен. Если уж так коверкать, то договор заключен с момента совершения соглашения, об обеспечении вытекающих из него обязательств немного другое, не находите?

[MiSha]

SVR немного не догнал к чему вы так решили исковеркать?

до этого все понятно было.


А вот так если:

Я и Дроган заключили соглашение в письменной форме согласно которому Я в счет будущего договора к/п недвижимости начисляю Дрогану штукарь бакинских. остальные условия по вкусу придумайте сами.

Это задаток. регим?


Добавлено в [mergetime]1141397453[/mergetime]
Штукарь я ессно тут же Дрогану и передал, в чем он и расписался...

[SVR]

MiSha

А вот так если

то я соглашусь с maus34

Любая сумма, уплаченнная до госрегистрации договора - неосновательное... грустно.

DraGon

И что совершенная сделка не= заключенный договор Не понимаю, почему так

сами же сказали - сделка одна и таже. А если их не две, то и разнести момент заключения вы не можете. Значит заключена она регистрацией. И обязательсва возникли после регистрации... В общем одно из нескольких:
- либо в ГК дырка в одном месте, либо в другом. Либо в обоих одновременно
- а может, кто то из нас или оба вместе активно тупим , такой вариант со счетов тоже сбрасывать не стоит.

Сообщение отредактировал SVR: 03 March 2006 - 21:02

[MiSha]

SVR почему вы (или ГК о сделке говорите заключена. сделки совершаются. договоры заключаются....- вот тут имхо собака порылась.

[MiSha]

Любая сумма, уплаченнная до госрегистрации договора - неосновательное... грустно.

так это не по мнению мышки, как я понимаю, а по мнению "сложившейся практики" у меня в башке ьакое не укладывается.

а вот еще пункт 4. ст. 448 есть с этим как быть и что практика думает по ентому поводу?

[SVR]

MiSha

сделки совершаются. договоры заключаются

мне не хотелось бы вас разочаровывать, но все договоры - сделки. А поскольку мы в этой теме говорим только о договорах (двухсторонних сделках), в контексте дисскуси я не вижу разницы между "совершена" и "заключена".

так это не по мнению мышки, как я понимаю, а по мнению "сложившейся практики"

это "по мнению":
1. действующих на сегодня правовых норм;
2. сложившейся практики;
3. доктринального толкования действующего законодательства.
По моему достаточно. Не находите?

[MiSha]

SVR

3. доктринального толкования действующего законодательства.

с 448 в разрезе докринального толкования что делать будем?

Добавлено в [mergetime]1141400636[/mergetime]

мне не хотелось бы вас разочаровывать, но все договоры - сделки.

да я не разочарован. я в принципе догадывался


Добавлено в [mergetime]1141400773[/mergetime]
SVR

на своем мнении не наставиваю. оно (мнение) безусловно спорно.

но я таки считаю. что у меня аргументы лучше.


Добавлено в [mergetime]1141400936[/mergetime]
и я прекрасно понимаю, что в сущности обеспечить обязательство которого еще как бы и нет трудно... (это к вопросу задатка в предварительном договоре) Но ведь есть ст ГК 448 п.4

Но гораздо более нелепо, считать договор купли продажи. скажем ложки, содержащий условие о задатке, заключенным с момента передачи задатка.

[MiSha]

Вобщем подведу ка я черту.

Витрянского таки глючит.
договор о котором говорится в сабже заключен. за исключением положений о задатке.

В остальном пожалуй соглашусь.

[SVR]

MiSha

это к вопросу задатка в предварительном договоре) Но ведь есть ст ГК 448 п.4

в отношении правопременения вспомним вот это:

5. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Организация (участник торгов) обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного в ходе исполнительного производства имущества должника.
В обоснование требования истец сослался на допуск к участию в торгах в нарушение требований пункта 4 статьи 448 ГК РФ участника, не внесшего задатка в размере, указанном в извещении о проведении торгов (часть задатка была внесена векселями).
Как следует из материалов дела, истец участвовал в торгах, но не был признан победителем. Участник, нарушивший порядок внесения задатка, также победителем не стал. К участию в торгах были допущены еще пять лиц. Нарушений при внесении ими задатка не выявлено. Публичные торги в форме аукциона прошли в установленном порядке, договор купли-продажи заключен с лицом, предложившим в ходе торгов наивысшую цену.
Исходя из того, что допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101

В отношении доктринального толкования, ну не знаю, хотя бы того же Щербинина можено вспомнить:

В связи с этим представляется, что законодатель при использовании юридической конструкции задатка в регулировании отношений по заключению договора на торгах в первую очередь исходил из правовых последствий, которые могут наступить при определенных обстоятельствах, свойственных задатку.
Отсюда можно говорить либо о совершенствовании (необходимости прим.мое )законодательной техники при формировании общей нормы о задатке, разрешив регулирование особых видов задатка, либо о неточном использовании законодателем понятия задатка в регулировании отношений по заключению договора на торгах.

Сообщение отредактировал SVR: 03 March 2006 - 22:27

[Денежка]

сделки совершаются. договоры заключаются

мне не хотелось бы вас разочаровывать, но все договоры - сделки. А поскольку мы в этой теме говорим только о договорах (двухсторонних сделках), в контексте дисскуси я не вижу разницы между "совершена" и "заключена".

Технически - договор есть частный случай сделок, кои бывают также и односторонние. Т.к. одностороннюю сделку нельзя "заключить" - введено разделение на общий случай "совершения сделок" и частный - "заключение договоров". Надо так считать, исходя из п.п. 2, 3 ст. 154
Статья 154. Договоры и односторонние сделки
2. Односторонней считается сделка, для совершения которой ...необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух ... либо трех или более сторон.

Следует ли полагать, читая эту статью, что одностороння сделка совершается В МОМЕНТ ВЫРАЖЕНИЯ ВОЛИ сторон? Вероятно, да, иначе как понимать слова "необходимо и достаточно"?
Следует ли считать, что договор заключается в тот же момент? Видимо, нет, т.к. слов "и достаточно" в п. 3 нет. Для заключения договора недостаточно лишь выражения воли сторон.
Что считается моментом выражением воли при сделке купли-продажи недвижки? Вероятно, составление документа, на что указывает п. 1 ст. 160.
Смотрим нормы о договоре:

Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статья 434. Форма договора
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок...

Пока все так. Момент выражения воли сторон=моменту подписания документа. Считается ли многосторонняя сделка купли-продажи жилья совершенной в этот момент? Видимо, нет, т.к. для совершения многост. сделки недостаточно лишь выражения воли.

Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тык. Лезем в ст. 131 - не видим ниче про случаи, когда надо сделки регистрировать. Лезем в ст. 4 закона о регистрации - а она нас посылает... ну т.е. к ст. 131 и ст. 164.
Настораживаемся... Получается, что ГК должен бы все случаи регистрации сделок в ст. 131 и законе перечислить, ан нет, нет там такого... Настораживаемся!

Статья 433. Момент заключения договора
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так. Тут понятнее. Эти статьи - сами по себе, сами свою регистрацию придумали, без всяких там ст. 164 и 131. Нет с ними связи! Но пока все остальное логично. Многостор. сделка купли-продажи жилья считается совершенной в момент регистрации. Все бы хорошо.

Но вот нюанс... Разберем суждения из п. 2 ст. 558 и из п. 3 ст. 433 по законам логики.
Есть договоры КП жилья и есть другие договоры. Имеем дихотомическое деление договоров - договоры подлежащие госрегистрации и не подлежащие госрегистрации. Т.е. некоторые договоры считаются заключенными с момента (более позднего из) подписания и госрегистрации, а все остальные договоры считаются заключенными в момент подписания. Обращаем суждения и получаем: существуют договоры, которые не являются заключенными, если они подписаны, но не зарегистрированы. Т.е. вроде бы как если договор=сделка, то незарегистрированный договор - незаключен, и незарегистрированная сделка - незаключена.
Проверяем...

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
1. Несоблюдение ... в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Трындец! Т.е. получается, что последствия незарегистрированного договора не= последствиям незарегистрированной сделки! Как так, если договор=сделка???
И еще п. 3 - "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме..."

В итоге я вывожу, что про сделку - свои нормы, про договор - свои, незаключенный договор не= незаключенная сделка, совершенная сделка не= заключенный договор, последствия нерегистрации договора не= последствиям нерегистрации сделки.

До кучи непонятка с доверенностями... Для совершения ДКП жилья нужна доверка в ППФ. Для заключения ДКП жилья нужна госрегистрация. Для госрегистрации ДКП жилья нужна нотариальная доверка. Если считать, что совершение сделки=заключению договора, то для совершения сделки КП жилья нужна нотариальная доверка. Абсурд, короче.
И чего-то не получается у меня отделить специальные нормы от общих...

[Zinna]

Господа! Не объясните ли по-подробнее, что такое "неосновательное обогощение".Я попала в просак с этим задатком.Мой покупатель необоснованно отказался от покупки моего дома, после того как перевез свои вещи и переночевал.А до этого мы заключили "соглашение о задатке",в котором черным по белому написано, что он теряет задаток, если отказывается от покупки, а я выплачиваю в двойном размере, если отказываю в продаже. После заключения этого соглашения и передачи задатка, мы с ним пошли в "КОПИ ПЛЮС", где нам напечатали договор купли-продажи, потом пошли в юстицию подписывать, а нам отказали, заявив, что не хватает кадастрового номера. Пока нам делали этот кадастровый, покупатель попросил освободить дом, въехал, а потом началась свистопляска.. В соглашении о задатке у нас была указана дата до которой он должен был внести оставшуюся сумму, а неисполнение влекло за собой потерю задатка. По хорошему он не стал просить вернуть деньги, а сразу же посыпались угрозы, мол если не вернем, нам не сдобровать. Побежали к юристам, все как один твердили, что на нашей стороне правда. Прошло 2 года, а он бац и в суд. Дело мы тут же проиграли, да еще нам припаяли "проценты" за 2 года. Сейчас подали кассацию в областной суд. Вот я и ищу зацепки, расскажите уж пожалуйста про "неосновательное..Самое смешное, что большую часть денег этого задатка мы отдали бандитам, с которыми покупатель приезжал к нам с угрозами, бандиты взяли и сказали , что больше у нас прблем не будет...

[Денежка]

Zinna

мы с ним пошли в "КОПИ ПЛЮС"

Это что-то типа ВС РФ, т.е. всем известное место? Стыдно, но я о таком не знаю

потом пошли в юстицию подписывать, а нам отказали, заявив, что не хватает кадастрового номера

Если адрес дома и иные идентифицирующие его признаки указаны верно, то такой отказ НЕЗАКОННЫЙ. Либо причина отказа в другом, что-нить с земельным участком связано, а не с домом.

Побежали к юристам, все как один твердили, что на нашей стороне правда. Прошло 2 года, а он бац и в суд. Дело мы тут же проиграли

Юристы с вашей стороны были? Или Вы сэкономили?

Сейчас подали кассацию в областной суд. Вот я и ищу зацепки

Опять сэкономили? Сначала подали, теперь ищете зацепки? А что в кассухе тогда написали?
Даже не осмелюсь тут какое-либо обсуждение заводить. Если сейчас начать рассуждение о том, может ли быть В ВАШЕМ СЛУЧАЕ задаток в предварительном договоре, или соглашение о задатке до заключения договора купли-продажи, обязательства по которому обеспечивались задатком - Вам это не поможет, а время уйдет. СРОЧНО к юристам бегите, чтобы дополнения к кассации писали. И подавали, по возможности, заявление о признании отказа юстиции незаконным (может, удастся сроки восстановить).
Если же не желаете на юристов тратиться - тогда здесь быстренько списком что когда происходило и подписывалось, без сокращений и намеков. Может, какой-то совет кто и даст, но никто не обязан и последствия Вам переживать