Сообщений в теме: 921

[Tony V]

uzbek

п. 7. правил недискриминационного доступа... ПП от 27.12.04 № 861 -
не признается услугой по передаче э/э при аренде

Спасибо!
Но, насколько я понимаю, это извиняет арендодателя и позволяет ему не выполнять требования о недискриманционном доступе, но не извиняет арендатора, у которого выявляется, таким образом, бездоговорное потребление.

[uzbek]

я не думаю что здесь будет иметь место бездоговорное потребление. Потребителем выступает датель. приборы учета потребляемой э/э прописаны в договоре энергоснабжения, рсчет ведется исключитеьно по данным приборам учета. Внедоговорного потребления нет.
в противном случае можно цепляться ко всему - водоснабжение и канализация, отопление и т.п...
И какие претензии может предъявить ЭСО арендатору, учитывая, что в ПП сказано, что услуги энергоснабжения нет? Следовательно, офрмление энергопотребления арендатора при отсутсвии прямого договора с ЭСО невозможно, а заключение договора с арендатором, как субабонентом противоречит указанной нормы и может трактоваться как недействительное.

[Tony V]

uzbek

Следовательно, офрмление энергопотребления арендатора при отсутсвии прямого договора с ЭСО невозможно, а заключение договора с арендатором, как субабонентом противоречит указанной нормы и может трактоваться как недействительное.

может. Из этого следует, например, что потреблять э/э может только Арендодатель. Ну, и что что он не является сетевой организацией и не оказывает услуги по передаче (точнее не признаётся) - из этого же не следует, что он вправе продавать э/э Арендатору, а лишь то, что ему тариф не надо устанавливать при условии правомерной продажи э/э.

[AnnaKD]

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, "Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год".
У нас ситуация в следующем. У нас здание. Сдаем в аренду Магазины. Пока место не очень живое, так скажем, по жалобам Арендатров предоставляем им "скидки" на определенный период, скажем, пишем, что на период с "01" июня по "31" июня 2010 г. арендная плата составляет не 100 000 рублей, а 80 000 рублей. Бывает, что мы таким образом меняем оплату не один и не два раза за год. Фиксируется это все допсоглашением. Как я понимаю из чтения суд. практики, грозит такое нарушение нам тем, что другая сторона может соглашение в судебном порядке признать недействительным. С одной стороны, Арендаторам, конечно, невыгодно признавать недействительным соглашение об установлении 80 000 арендной платы. Но вот во-первых, получается, что следующий период (в моем примере - после "31" июня - это уже чаще, чем раз в год? Или все же нет?
Помогите, пожалуйста, понять, чем нам такое нарушение еще может грозить? Может, проблемой с налоговой? И относится ли "после 31 июня" к этому "чаще, чем раз в год"?

[Ludmila]

после "31" июня

Это как????

[AnnaKD]

после "31" июня

Это как????

Это Арендатор просит предоставить ему "скидку" на июнь. показывая, что у него выручка тогда была плохая. И арендная плата уменьшается только на июнь. Может, надо, с учетом этой суммы (80 000 р.) менять все оставшиеся месяцы? То есть сложить все суммы с июля по декабрь по 100 000, эти самые 80 000 рублей и поделить на кол-во месяцев?
Правда, скорее всего в окябре иди декабре снова захотят снижения. И нам надо их как-то удержать, чтобы не ушли(((

[woo-doo]

AnnaKD в июне такта 30 дней, но ничего, а что мешает Вам помесячно расписать размер арендной платы?

[Ludmila]

Мдаааа.... Посчиатал месяца по пальцам. Посмотрела в настенном календаре. Залезла в мобильник... Всё правильно: НЕ БЫВАЕТ 31-го ИЮНЯ!!!

Добавлено немного позже:

AnnaKD в июне такта 30 дней, но ничего

Так если у них действительно написано про 31 июня, договор моэет быть признан незаключённым...

[AnnaKD]

Мдаааа.... Посчиатал месяца по пальцам. Посмотрела в настенном календаре. Залезла в мобильник... Всё правильно: НЕ БЫВАЕТ 31-го ИЮНЯ!!!

Добавлено немного позже:

AnnaKD в июне такта 30 дней, но ничего

Так если у них действительно написано про 31 июня, договор моэет быть признан незаключённым...

Ошиблась, господа, это для примера((( Я прошу прощения. Если рассматривать после "30" июня 2010 г. - в смсыле с "01" июля 2010 г.

[woo-doo]

Ludmila

Так если у них действительно написано про 31 июня, договор моэет быть признан незаключённым...

на основании чего?

[AnnaKD]

AnnaKD в июне такта 30 дней, но ничего, а что мешает Вам помесячно расписать размер арендной платы?

"помесячно" то есть указать, что с "01" июня 2010 по "30" июня она 80 000 рублей, а с "01" июля и по "31" декабря 2010 г. - 100 000 рублей. Тогда риск с после "01" июля 2010 г. отпадет, спасибо))
Проблема в том, что в сентябре уже будет новая сумма. Расписать сразу ее не могу, потому что решение о ней будет принято только в сентябре-октябре((

[Zamsha]

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, "Если иное не предусмотрено договором,

как-то все о начале пункта забывают вот и предусмотрите в договоре ИНОЕ

[AnnaKD]

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, "Если иное не предусмотрено договором,

как-то все о начале пункта забывают вот и предусмотрите в договоре ИНОЕ

Из практики мне показалось, что "иное" - это то, что размер арендной платы остается неизменным. Я не права?

[woo-doo]

Zamsha

как-то все о начале пункта забывают  вот и предусмотрите в договоре ИНОЕ

для ознакомтесь с 66 письмом ВАС по аренде
AnnaKD

Из практики мне показалось, что "иное" - это то, что размер арендной платы остается неизменным. Я не права?

в свете судебной практики, правы

[Ludmila]

на основании чего?

Если у них в договоре установлен размер арендной платы до 31 июня, и если из договора или иных документов не усматривается, что имелось в виду (30 июня или 1 июля), то можно говорить о несогласованности периода, а стало быть, и о несогласованности размера арендной платы...

[woo-doo]

Ludmila

Если у них в договоре установлен размер арендной платы до 31 июня, и если из договора или иных документов не усматривается, что имелось в виду (30 июня или 1 июля), то можно говорить о несогласованности периода, а стало быть, и о несогласованности размера арендной платы...

тут, наверное, не соглашусь, есть же абз. 2 ч. 1 ст. 614 ГК РФ

[grin095]

Ну не можете вы менять арендную плату чаще чем 1 раз в год, начиная со второго года.
Это как бы понятно и из прочтения ст 614 и из пленума.
Вопрос в том, какие могут быть проблемы при заключении таких соглашений чаще 1 раза в год, по соглашению сторон.
Лично я практику наездов налоговой по этой причине не встречал.
Если же вторая сторона обратиться с незаключенностью допов, ну так ей же и доплачивать, чего вы беспокоитесь, вы же не поднимаете, а опускаете им арендную плату...

[riflettere]

В целом, судебная практика по указанному вопросу разная, вот из к+:

1. Условие п. 3 ст. 614 ГК РФ означает, что арендная плата может быть изменена ранее чем через год после заключения сделки, но не более одного раза.

2. Условие п. 3 ст. 614 ГК РФ означает, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

3. В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще чем раз в год. Такое условие является ничтожным. (выделено мною).

4. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

5. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем.

выбирайте

[Bang]

А что мешает не снижать арендную плату а сделать скидку на месяц и в соглашении прописать что во избежание разночтения данная скидка является не снижением арендной платы по договору а представляет собой акцию, носящую разовый характер.

Ну может не скидку, чтобы не выглядело как дарением, а например стороны согласовали что в такой то период Арендатор не использовал чатсь площадей в связи с чем стороны согласовали разовое соразмерное уменьшение арендной платы, что во избежание разногласий... далее по тексту выше.

Как то так.

[AnnaKD]

А что мешает не снижать арендную плату а сделать скидку на месяц и в соглашении прописать что во избежание разночтения данная скидка является не снижением арендной платы по договору а представляет собой акцию, носящую разовый характер.

Ну может не скидку, чтобы не выглядело как дарением, а например стороны согласовали что в такой то период Арендатор не использовал чатсь площадей в связи с чем стороны согласовали разовое соразмерное уменьшение арендной платы, что во избежание разногласий... далее по тексту выше.

Как то так.

Спасибо за идею. Только это не "разовая" акция, а периодическая. каждый раз писал, что не использовал? А вдруг на основании это соглашения они нам выкатять еще претензии? что вот-де мы не использвоали 2 кв.м, а вы нам снизили только Базовую аренд. плату, а Плату за услуги нет? (это у нас части такие ар. платы)

[Ирина Петровна]

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год, причем размер арендной платы может и увеличиваться, и уменьшаться, данный пункт препятствует предъявлению коммунальных платежей через переменную часть арендной платы.
Вновь обратимся к Информационному письму Президиума ВАС РФ №66:
«11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ».
Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в одностороннем порядке в следующих случаях, предусмотренных ГК РФ:
· если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;
· при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;
· если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;
· если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Обратимся к Информационному письму Президиума ВАС РФ №66:
«26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены».

[Anna_24]

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата, указанная в п.2.1. настоящего Договора, является определяемой, и порядок (механизм) ее исчисления согласован Сторонами, а именно:
- В случае изменения отношения курса рубль/доллар США в сторону обесценивания рубля более чем на 10% по отношению к курсу рубль/доллар США на дату заключения настоящего Договора, АРЕНДОДАТЕЛЬ имеет право в одностороннем порядке применить прямую валютную двустороннюю оговорку и повысить действующий размер арендной платы полностью пропорционально изменению курса рубль/доллар США (далее - полное повышение) или частично (далее – частичное повышение). При этом частичное повышение не исключает в дальнейшем полного повышения в соответствии с данным пунктом.
- При изменении отношения курса рубль/доллар США в сторону укрепления рубля более чем на 10%, АРЕНДОДАТЕЛЬ имеет право в одностороннем порядке применить прямую валютную двустороннюю оговорку и понизить действующий на дату принятия решения размер арендной платы:
а) при полном повышении - пропорционально изменению курса рубль/доллар США, но не ниже размера арендной платы на дату заключения Договора.
б) при частичном повышении – величина арендной платы не меняется до изменения курса рубль/доллар США при котором частичное повышение становится равносильным полному повышению, затем изменение осуществляется в соответствии с подпунктом а) настоящего пункта.

БУДЕТ ЛИ ДАННАЯ РЕДАКЦИЯ МЕХАНИЗМОМ ИСЧИСЛЕНИЯ А/П (СПОСОБОМ ЕЕ РАСЧЕТА)?
НЕ ПРОТИВОРЕЧИТ ЛИ ОНА НАПРЯМУЮ П. 3 СТ. 614 ГК?

[Bang]

Anna_24
Имхо не противоречит.
Пусть площадь 100
Ставка 3 рубля / метр
Итого выходит 300 рублей

Был курс на дату подписания договора 30
Стал 35
То есть изменился более чем на 10%
Значит если увеличивать пропорционально должно стать 350 рублей

При этом, как я понимаю, одностороннее увеличение = дате уведомления, то есть изменение курса в процентах считается на дату уведомления.

Я только что поел и лениво думать, поэтому непонятно когда можно следующий раз менять:
- Через год
- Каждый месяц корректировать, типа случай наступил - теперь надо соблюдать процентовку
- Когда курс скакнет вверх от измененного еще на 10%
- Когда курс скакнет вниз от измененного на 10%
- Когда курс скакнет вниз от первоначального на 10%
- И не однократное ли вообще изменение предусмотрено договором: типа случай состоялся и все, последующие случаи не оговаривались.

ЗЫ:
То есть само изменение в принципе не противоречит.
А вот механизм в конкретном данном договоре возможно что и не согласован.

Сообщение отредактировал Bang: 08 October 2010 - 16:11

[Anna_24]

вот мне кажется, что эта редакция будет не механизмом мсчисления, а изменением чаще раза в год. и по данному пункту можно увеличить а/п только раз в год и все! поскольку это не формула и не механизм исчисления. у кого какое мнение?

[uzbek]

Anna_24
ИМХО индексация, а не изменение
> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. <