Сообщений в теме: 199

[eell]

Прочтите пожалуйста мои сообщения и выскажите свое мнение.

[Stoner]

5. Застройщик. Получил свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом!!!, литера А.

куда в пункте 5 девалось слово «индивидуальный».

никуда оно не девалось. Вы и не могли получить свидетельство на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, потому что у ФРС тоже свои классификаторы, и нет там различий между инд-ным и не-индивид-ным ж.д.
А что касается определения жилой дом, то его можно, конечно, где-нить сейчас найти, вот только к сути проблемы это не будет иметь касательства никакого, потому что у Вас участок, отведенный под ИЖС, занят многоквартирным домом. Вот в чем проблема. А дальше Вам прокурор все по уму объяснил в газете.

Добавлено в [mergetime]1192194001[/mergetime]
Если уж очень хотите определение жилого дома, то см. ст. 16 Жилищного кодекса:
"Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании".


Добавлено в [mergetime]1192194067[/mergetime]
Как видите, под определение подпадает как объект ИЖС, так и многоквартирный дом. Но, повторюсь, проблема в разрешенном использовании участка.

[eell]

Спасибо. Значит потенциально иметь квартиру в таком доме?

Добавлено в [mergetime]1192194342[/mergetime]
Спасибо. Значит потенциально опасно иметь квартиру в таком доме?

Добавлено в [mergetime]1192195102[/mergetime]
[quote name='Stoner' date='12.10.2007 - 13:01']
[quote]5. [/quote][quote][/quote]
никуда оно не девалось. Вы и не могли получить свидетельство на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, потому что у ФРС тоже свои классификаторы, и нет там различий между инд-ным и не-индивид-ным ж.д.


Добавлено в [mergetime]1192194001[/mergetime]


Скажите, пожалуйста, если сейчас у собственников дома (всего кажется 20 квартир), изменить назначение использования участка. Что делать? Или оставить все как есть. Я знаю, что в марте и июле 2007 г. две квартиры (т.е. доли) были перепроданы (т.е. продажа прошла застройщик -физ. лицо, 1-вый покупатель, 2-ой покупатель).

[eell]

5. Застройщик. Получил свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом!!!, литера А.

куда в пункте 5 девалось слово «индивидуальный».

никуда оно не девалось. Вы и не могли получить свидетельство на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, потому что у ФРС тоже свои классификаторы, и нет там различий между инд-ным и не-индивид-ным ж.д.
А что касается определения жилой дом, то его можно, конечно, где-нить сейчас найти, вот только к сути проблемы это не будет иметь касательства никакого, потому что у Вас участок, отведенный под ИЖС, занят многоквартирным домом. Вот в чем проблема. А дальше Вам прокурор все по уму объяснил в газете.

Добавлено в [mergetime]1192194001[/mergetime]
Если уж очень хотите определение жилого дома, то см. ст. 16 Жилищного кодекса:
"Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании".


Добавлено в [mergetime]1192194067[/mergetime]
Как видите, под определение подпадает как объект ИЖС, так и многоквартирный дом. Но, повторюсь, проблема в разрешенном использовании участка.

Скажите, пожалуйста, если сейчас у собственников дома возможность (всего кажется 20 квартир), изменить назначение использования участка. Что делать? Или оставить все как есть. Я знаю, что в марте и июле 2007 г. две квартиры (т.е. доли) были перепроданы (т.е. продажа прошла застройщик -физ. лицо, 1-вый покупатель, 2-ой покупатель).

[анатолий52]

Извините что вмешиваюсь со своими проблемами...
Я, например, купил все квартиры в МКД, ФРС зарегистрировало за мной весь ЖИЛОЙ ДОМ... И теперь, дом не многоквартирный, с их слов, и невозможна регистрация 'общего имущества', сараев и земельного участка с кадастровым номером! смотри тему: когда зу становится недвижимостью...
А Вы говорите разрешенное использование участка, их это не волнует...

[eell]

Извините что вмешиваюсь со своими проблемами...
Я, например, купил все квартиры в МКД, ФРС зарегистрировало за мной весь ЖИЛОЙ ДОМ... И теперь, дом не многоквартирный, с их слов, и невозможна регистрация 'общего имущества', сараев и земельного участка с кадастровым номером! смотри тему: когда зу становится недвижимостью...
А Вы говорите разрешенное использование участка, их это не волнует...

Форум отрытый, я рада, что готовы обсуждать эту проблему.
Итак, если Вам выдали свидетельство не на МКЖД, а на индивидуальный дом, то может есть механизм сделать наоборот: ИЖС оформить в МКЖД. Есть ли на практике такие случаи?

[Stoner]

А Вы говорите разрешенное использование участка, их это не волнует...

В Вашем посте ключевое словосочетание вот:

с их слов

С их слов он не многокварирный, а когда Вы квартирку-другую продадите, то он что, многоквартирный обратно станет, да? А то, что Вам сараи не стали регистрировать, которые Вы, судя по Вашему изложению ситуации, пытались подтащить под общую долевую собственность, так это правильно, они никакая не общая долевая, они вообще к дому не относятся.
А общее имущество и земельный участок отдельно не регистрируются: по закону свидетельство о госрегистрации права на квартиру является заодно и свидетельством госрегистрации права на общее имущество. И ФРС при всем желании отдельно зарегистрировать

'общего имущества', сараев и земельного участка с кадастровым номером

не сможет.

[анатолий52]

Отдельно общее имущество я регистрировать не пытался..., а в соответствии с инструкцией утвержденной минюстом от 14.02.07 надеялся вписать в свидетельство... В Мотивировочной части решения суда сказано что дом уже не многоквартирный, а жилой! Прочтите внимательно решение выложенное в теме: Когда ЗУ становится недвижимостью? Буду признателен за грамотный совет.

[eell]

Почему зарегистрировали?

У прокурора г. Сочи спросите или, на крайний случай, у OFFER (это явно не один и тот же человек).

Возможно прокурор не прав, что ИЖС – это (отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи). Такое определение ИЖС действительно дано в Градостроительном кодексе РФ, но оно вырвано из контекста.
Во первых, в статье 1. (Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе) определение ИЖС не дано.
Во вторых, ИСЖ встречается в статье Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование в пункте 3. Вот содержание этого пункта «3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.»
Из содержания этой статье следует только то, что для ИСЖ таково типа (т.е. где 3 этажа и одна семья) не нужно готовить проектную документацию. Но эта статья не исключает возможность существования ИСЖ другого типа (например: 7 этажей и 20 семей).
Также ИСЖ встречается в Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий в пункте 2. Далее привожу содержание этой статьи: «2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);»
Напрашивается аналогичный вывод.
Кроме того, в защиту своего довода о том, что возможно дать более широкое определение ИЖС, приведу следующий пример.
Семья построила 3-ный коттедж. Супруги развелись и поделили свое имущество пополам. Создали новые семьи, так домом стали владеть и проживать уже 2-е семьи. Дочь первой семьи вышла замуж и прописали мужа к себе. В доме стало проживать 3 семьи. Историю можно продолжать до бесконечности.
Поэтому считаю, что на основании Градостроительного кодекса нельзя утверждать, что ИЖС это только одна семья и три этажа. По моему, возможно, пока не дано в статье 1 определение ИЖС, существование ИЖС другого типа, таких как 7 этажей и 20 семей.
Как вы считаете?

[Stoner]

Во первых, в статье 1. (Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе) определение ИЖС не дано.

Значит, это не основное понятие. Но понятие )
Остальное, по-моему, домыслы. Коль скоро нигде больше определения ИЖС нет, то применяется всеми и всюду именно то определение, которое вы пытаетесь перетолковать в удобном для себя смысле.

[cfcs]

Какие могут быть последствия строительства 3х этажного дома площадью 1100кв.м. на участке в 12 соток, если земля ИЖС?
Дом размерами вписывается во все нормы обычного ИЖС, но при этом у него есть подъезд и квартиры на этажах...

[Satira]

Stoner
И какой вывод Вы для себя в итоге сделали? В плане, что делать с РИ ЗУ если хочется выделить доли внатуре?

[cfcs]

Супер тема.
Хочу добавить:
По сути после раздела любого дома ИЖС на несколько семей (квартир или еще чего) дом перестает быть индивидуальным и мы имеем то, что постройка "не соответствует градостроительному регламенту конкретной зоны"...
однако на это есть п.4 ст. 85 ЗК РФ который определяет что в этом случае дом может стоять себе как стоит если не опасен.

[cfcs]

Stoner
И какой вывод Вы для себя в итоге сделали? В плане, что делать с РИ ЗУ если хочется выделить доли внатуре?

я считаю что ни чего не делать говорит п.4 ст. 85 ЗК РФ

[Stoner]

на это есть п.4 ст. 85 ЗК РФ который определяет что в этом случае дом может стоять себе как стоит если не опасен.

Вот только, к сожалению, к беспрепятственной регистрации права на такую красоту ст. 85 Зк никкого отношения не имеет...
Зато в ст. 222 ГК про несоответствие самовольной постройки градостроительным нормам упоминается. Со всеми вытекающими. Так что тут как повернется...

[Stoner]

говорит п.4 ст. 85 ЗК РФ

отчасти согласен.
но изменение разрешенного использования ЗУ неизбежно в этом случае.
Другое дело, что надо обратить внимание на то, утверждены ли в городе ПЗЗ. А то, может, соответствующее РИ есть в числе основных? Тогда и согласований дополнительных не надо. Впрочем, тут тоже больше вопросов, чем ответов. Напр., с кадастром по участку как вносить изменения? - Негативный опыт неизбежен наверняка, и связан он будет со стойкой позицией кадастровых органов.

[RLV79]

Тема действительно интересная. У нас по такому строительству ИЖС, превратившемуся в МКЖД архитектура субъектовая в прокуратуру пишет, но ответов оттуда нет, т.к. единого мнения нет. По существу вопроса согласен со Stoner, РИ з.у. нарушается однозначно, хотя на практике все регят и никто ниче оспорить не может.

[Satira]

RLV79
И у нас регистрируют без вопросов, если обычный дом ИЖС в результате раздела внатуре становится уже не индивидуальным.
Но это все до случая...

[GellaX]

Я, конечно, немного не в тему, но раз уж зашла речь об изменении разрешенного использования.
Ситуация такая: в 2002 г. жилой дом переведен в нежилье. Право в тот момент зарегистрировано не было. Сейчас решили регистрировать. Все документы есть. Но, по мнению ФРС, необходимо вначале изменить РИ земельного участка (в кадастровом плане "индивидуальный жилой дом"). Я считаю, что основания для отказа в регистрации нового объекта отсутствуют.Тем более, пока не зарегистрировано право собственности на нежилое здание, РИ тоже сменить не получится.

[Stoner]

считаю, что основания для отказа в регистрации нового объекта отсутствуют.

я тоже. орган, который переводил в нежилое, и орган, уполномоченный (на тот момент) изменять разрешенное использование ЗУ, - наверняка один и тот же. Т.о., решение о переводе в нежилой фонд отдельно стоящего здания является, по сути, решением об изменении РИ ЗУ, на котором этот объект стоит.

[ups]

RLV79
И у нас регистрируют без вопросов, если обычный дом ИЖС в результате раздела внатуре становится уже не индивидуальным.
Но это все до случая...

Каким образом он "делится в натуре"? У нас ситуация следующая. Земельный участок предоставлен на праве аренды под ИЖС. Построен 3-этажный дом, на который зарегистрировано право собственности. Но по своему конструктиву он состоит из 3-х квартир (условно их так назовем), с самостоятельными санузлами, кухнями и т.д. Выход из каждой квартиры на "лестничную площадку". Регпалата считает, что такой объект разлеить в натуре вообще не представляется возможным ибо в ИЖД нет понятия мест общего пользования, а выход из дома 1, то так называемые "квартиры" не могут быть таковыми ибо не имеют самостоятельного выхода на улицу. Таким образом, собственник всего этого ЖД кроме как по долям продать его не может. Но долевая собственность не устраивает покупателей "квартир". Регслужба указывает на 1 возможность - признание этого ИЖД МКЖД. Может у кого-нибудь есть такой опыт? Каков порядок? Какие документы для этого нужны?

[cfcs]

Вроде ни где не конкретизировано что такое ИЖД и МКЖД, более того одно другое не исключает ИМХО, так что ИЖД может являться МКЖД.

[ups]

Вроде ни где не конкретизировано что такое ИЖД и МКЖД, более того одно другое не исключает ИМХО, так что ИЖД может являться МКЖД.

Фактически он и является МКЖД, но как реализовать эти квартиры и какой документ может подтвердить статус МКЖД?

[анатолий52]

посмотрите инструкцию утвержденную приказом 29 минюста рф от 14.02.07, там и различии МКД от ИЖС!

[cfcs]

Не нашел я там ИЖС, там есть описание дома не являющегося МКЖД и это определение не совпадает с определением в ГрК.
Впрочем согласно этого документа любой дом на две семьи со времен СССР это уже МКЖД впрочем тоже самое следует и ЖК.
Кстати любой дом в долевой собственности одной семьи тоже может быть зарегистрирован как МКЖД получается.
Если исходить из предпосылок что ИЖС это любой жилое не МКЖД то должно быть запрещено строительство домов с несколькими входами, с несколькими санузлами и т.п.
В общем бред получается:
Любой коттедж можно с той или иной степенью сложности можно превратить в МКЖД, по сути если не зарегистрировать дом как МКЖД то это не означает что он не является МКЖД.
Исходя из ЖК: МКЖД это любой жилой дом с двумя комнатами у каждой из которых есть свой санузел если у этих комнат свой вход вобщий коридор ведущий на лицу.
Если исходить из того что ИЖС не может быть МКЖД то получается что почти любой нормальный коттедж нарушает целевое назначение участка.
В общем по прежнему считаю что ИЖС может являться МКЖД.

Получается есть две теории разделяющие МКЖД от ИЖС:
первая основывается на том что МКЖД это дом с квартирами в собственности двух и более семей.
вторая основывается на четком определении квартиры согласно ЖК.
По моему обе теории слабо обоснованы.
Потому что МКЖД и не МКЖД это определения дающиеся ЖК.
А ИЖС это термин в ведении или ГрК и Земельного, ни там ни там четко не сказано что МКЖД не может быть ИЖС.
Строго говоря дом не являющийся МКЖД это просто одноквартирный дом.
И ни где не сказано что именно дом не являющийся МКЖД является ИЖС, хотя логика в этом есть, но она расходится с определением в ГрК.
ГрК определяет что ИЖС это дом предназначенный для одной семьи до 3х этажей, при этом ни где не сказано какой дом может предназначаться для одной семьи а какой для десяти.
При чем очень трудной построить нормальный 3х этажный дом который нельзя назвать МКЖД согласно определения ЖК.
В общем пока получается что ИЖС и МКЖД это понятия на уровне белый и теплый.