Сообщений в теме: 105

[Sania]

коллеги у меня такой вопрос - при разделе участков гпзу на прежний участок сохраняет силу?

21.7. В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

двойственность какая-то получается

Sania - при отсутствии планировочной документации и ПЗЗ процент застройки ставят от балды в зависимости от соглашения застройщика и администрации - полный бардак

ПЗЗ у него все-таки есть, только он уверяет, что в них нет этих требований.
ЗЫ думаете, если процент поставлен от балды, не будет оснований для оспаривания ГПЗУ?

[Jazzanova]

Sania
пока не утверждены ПЗЗ c четкими градрегламентами и зонированием, а также ППТ - на основании чего Вы предлагаете, оспаривать?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 09 December 2013 - 19:17

[Sania]

Jazzanova, да есть же ПЗЗ
Мне все-таки видится, что в ГПЗУ может включаться информация о градрегламенте, взятая из действующих ПЗЗ. (нет в ПЗЗ - не может быть в ГПЗУ).
Не исключено, конечно, что в ПЗЗ есть что-нить типа отсылки к областным нормативам градостроительного проектирования, в которых есть эти самые %-ты застройки. Либо в свежем ГПЗУ взяты нормативы из действующих снипов...
Но в остальных случаях (% взят от балды) я бы наверное пошел бы в суд

[Jazzanova]

Sania,
а с каким иском?

[Sania]

а с каким иском?

навскидку: гл 24 АПК ... скорее всего о признании ГПЗУ частично недействительным

[Jazzanova]

ну признаете вы процент застройки недействительным, возникнет вакуум, все равно все упрется в волеизъявление администрации по практике

[Sania]

ну признаете вы процент застройки недействительным, возникнет вакуум

а почему вакуум, есть же СП 42.13330.2011.

Скрытый текст

Приложение Г
(обязательное)

НОРМАТИВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПЛОТНОСТИ ЗАСТРОЙКИ
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

Г.1. Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Г.1.

Таблица Г.1

Показатели плотности застройки участков территориальных зон

-------------------------------------------------T-----------T------------¬
¦ Территориальные зоны ¦Коэффициент¦Коэффициент ¦
¦ ¦ застройки ¦ плотности ¦
¦ ¦ ¦ застройки ¦
+------------------------------------------------+-----------+------------+
¦ Жилая ¦ ¦ ¦
¦Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми ¦ 0,4 ¦ 1,2 ¦
¦домами ¦ ¦ ¦
¦То же - реконструируемая ¦ 0,6 ¦ 1,6 ¦
¦Застройка многоквартирными жилыми домами малой ¦ 0,4 ¦ 0,8 ¦
¦и средней этажности ¦ ¦ ¦
¦Застройка блокированными жилыми домами ¦ 0,3 ¦ 0,6 ¦
¦с приквартирными земельными участками ¦ ¦ ¦
¦Застройка одно-, двухквартирными жилыми домами ¦ 0,2 ¦ 0,4 ¦
¦с приусадебными земельными участками ¦ ¦ ¦
+------------------------------------------------+-----------+------------+
¦ Общественно-деловая ¦ ¦ ¦
¦Многофункциональная застройка ¦ 1,0 ¦ 3,0 ¦
¦Специализированная общественная застройка ¦ 0,8 ¦ 2,4 ¦
+------------------------------------------------+-----------+------------+
¦ Производственная ¦ ¦ ¦
¦Промышленная ¦ 0,8 ¦ 2,4 ¦
¦Научно-производственная <*> ¦ 0,6 ¦ 1,0 ¦
¦Коммунально-складская ¦ 0,6 ¦ 1,8 ¦
+------------------------------------------------+-----------+------------+
¦ <*> Без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий¦
¦и санитарно-защитных зон. ¦
¦ ¦
¦ Примечания. 1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты¦
¦застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории¦
¦квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений¦
¦и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для автомобилей, зеленых¦
¦насаждений, площадок и других объектов благоустройства. ¦
¦ Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для¦
¦кварталов производственной застройки, включающей один или несколько¦
¦объектов. ¦
¦ 2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей¦
¦определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные¦
¦этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не¦
¦учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли¦
¦(надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию¦
¦площадок, автостоянок и другие виды благоустройства. ¦
¦ 3. Границами кварталов являются красные линии. ¦
¦ 4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых¦
¦зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать¦
¦требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для¦
¦проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся¦
¦в соседних кварталах учреждения обслуживания при соблюдении нормативных¦
¦радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В¦
¦условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки¦
¦допускается повышать, но не более чем на 30% при соблюдении санитарно-¦
¦гигиенических и противопожарных норм с учетом раздела 15. ¦
L--------------------------------------------------------------------------

Основными показателями плотности застройки являются:
коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
Г.2. В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт).

все равно все упрется в волеизъявление администрации по практике

насчет практики врать не буду - своей нет, чужую плотно не изучал.
Но "средних размеров" администрацию ИМХО можно и обойти, а "сильная" не допустит ПЗЗ, которые

имеют общий характер: устанавливают только ВРИ, не определяя ни % застройки ЗУ, ни этажность, ни мин расстояние пятна застройки от красных линий

[Jazzanova]

СП, на который Вы ссылаетесь, имеет коэффициент застройки конкретной зоны, но не конкретного участка. Как вы этот коэффициент будете перекладывать на конкретный участок при отстутствии планировки? Тупо под копирку? Ситуации везде разные. Какие то участки могут иметь более высокий коэффициент застройки в рамках конкретной зоны, какие то меньше, важно чтобы в целом по зоне коэффициент был не выше норматива. Или я ошибаюсь?

[Sania]

СП, на который Вы ссылаетесь, имеет коэффициент застройки конкретной зоны, но не конкретного участка. Как вы этот коэффициент будете перекладывать на конкретный участок при отстутствии планировки? Тупо под копирку? Ситуации везде разные. Какие то участки могут иметь более высокий коэффициент застройки в рамках конкретной зоны, какие то меньше, важно чтобы в целом по зоне коэффициент был не выше норматива. Или я ошибаюсь?

да нет, конечно, не ошибаетесь
да только в отсутствие ППТ, и после признания "%-та застройки" недействительным - применит проектировщик коэффициент из СП (или областных нормативов) и получит застройщик РнаС (отступлений от ГПЗУ нет)
Да и лично я считаю: в жилой застройке для МКЖД (земля потом станет собственностью "жителей") плотность застройки должна быть (ну хотя бы примерно) одинакова для всех участков
ЗЫ нюансы типа сверхуплотняемость сложившейся застройки в больших городах и отличие "ЗУ для строительства дома" и "ЗУ для эксплуатации того же дома" сознательно во внимание не беру - у Sandman явно не тот случай - там чиновники даже Кови не читали (кстати кто/что это ?)

[Saas]

Устно сказано: участок с новым кадастровый номером де-юро другой участок и значит наши ссылки на то, что предыдущий ГПЗУ выдан на фактически тот же самый участок (идентичность ЗУ подтверждена землеустроительным делом) а за время прошедшее с его выдачи не были приняты никакие нормативные/не нормативные правовые акты, повлекшие изменения параметров ГПЗУ вообще ни при чем.

перечитал несколько раз - ОМС включил дурака что ли?
не пойму- он что ни письменно ни устно так и не объяснил причин уменьшения %?

а почему про рег. норм-вы гр.пр-я никто не говорит? Саня, правда упомянул их в контексте ПЗЗ. Там плотность нормальная? хотя, имхо она там все равно будет меньшей, поскольку берется в расчете на единицу (квартал/район)

[Рожденный в СССР]

а с каким иском?

навскидку: гл 24 АПК ... скорее всего о признании ГПЗУ частично недействительным

+ признать незаконными действия по его выдаче и обязать выдать без ограничений

[Jazzanova]

ну выдадут вам новый ГПЗУ с новыми ТЭП неприемлемыми, так и будете судиться до китайской пасхи

[Saas]

ТС, % в региональных нормативах градостроительного проектирования вас устраивает?

[storvik]

а зачем вообще получать после 1 января ГПЗУ? Если я сделаю ППТ на массив земельного участка, а потом сделаю его раздел в соответствии с ППТ, то ГПЗУ на каждый участок разве нужно будет получать?

[Sania]

то ГПЗУ на каждый участок разве нужно будет получать?

это зависит от того, чего Вы хотите добиться
Или Вы уже сделали и проект межевания территории с ГПЗУ в составе?

[storvik]

А проект межевания территории для чего делается? Когда есть линейные объекты? Или когда земля не в собственности?

[Плюшкин]

Процент застройки в ГПЗУ указывается по разным параметрам, у нас по Снипам при строительстве например ТЦ нужно обеспечить стоянку, от этого зависит площадь застройки и т.д.

Вопрос по поводу наличия ППТ, следовательно не нужно ГПЗУ тоже волнует и пришёл к выводу, что если осваивать комплексную жилищную застройку на одном участке, то достаточно только ППТ без ГПЗУ, если осваивать один участок с возведением многоквартирного дома например, то нужно ГПЗУ

[Saas]

то достаточно только ППТ без ГПЗУ,

как это?
гпзу всегда нужен. или не понял вопрос?

Сообщение отредактировал Saas: 20 December 2013 - 18:42

[Плюшкин]

то достаточно только ППТ без ГПЗУ,

как это?
гпзу всегда нужен. или не понял вопрос?

Вопрос был такой, нужно ли ГПЗУ при наличии ППТ на комплексную жилищную застройку

[Saas]

Вопрос был такой, нужно ли ГПЗУ при наличии ППТ на комплексную жилищную застройку

нужно для чего?

[Плюшкин]

Вы мой ответ не поняли на данный вопрос (так сказать мысли) при застройки земельного участка можно выделить:
- комплексная застройка - нужны ППТ, не нужно ГПЗУ
- при застройке небольшого земельного участка, например одним ТЦ - ГПЗУ нужно, ППТ нет

[Sania]

Вопрос был такой, нужно ли ГПЗУ при наличии ППТ на комплексную жилищную застройку

а почему Вы сомневаетесь?

- комплексная застройка - нужны ППТ, не нужно ГПЗУ

откуда такой вывод

[Плюшкин]

Был не прав, ГПЗУ нужно для получения разрешения на строительство. Однако ранее думал, что ППТ это как раз для комплексного освоения а ГПЗУ - для освоения малого зу

Будет:
- ППТ, в него войдёт Проект межевания и войдёт ГПЗУ
или
- ППТ, Проект межвания в который войдёт ГПЗУ под каждый дом

правильно ли я это понимаю?

Сообщение отредактировал Плюшкин: 20 December 2013 - 19:42

[Sania]

Плюшкин,

5. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
...
6. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.
...
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

[storvik]

ок, а как быть с пунктом 4?
4. В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

При этом, в моем случае, у меня не приняты в районе ПЗЗ, хотя на генплане территории района на моем участке установлена некая территориальная зона, которую обозвали "малоэтажной застройкой"