Сообщений в теме: 122

[grin095]

Недвижка - дохлый раздел

Передергивая затвор..

Да, тут скучно..

Обсуждалось уже наверно в теме, а дисконт был за проживающего?

[Ludmila]

, а дисконт был за проживающего?

Я так поняла, что не было. Но покупатель знал о наличии проживающего и при этом был согласен приобрести за эту цену.

[grin095]

Я так поняла, что не было. Но покупатель знал о наличии проживающего и при этом был согласен приобрести за эту цену.

Имхо это тоже интересный нюанс.

Потому как показывает насколько повлияло наличие проживающего на стоимость. если никак не повлияло, это в кучку подтверждения о том, что покупатель не предполагал столь серьезные последствия. а возможно и не мог предполагать. если же дисконт был, то это плата за риск, который реализовался.

[Ludmila]

Потому как показывает насколько повлияло наличие проживающего на стоимость. если никак не повлияло, это в кучку подтверждения о том, что покупатель не предполагал столь серьезные последствия. а возможно и не мог предполагать. если же дисконт был, то это плата за риск, который реализовался.

Согласна.

[vicktor]

Я так поняла, что не было. Но покупатель знал о наличии проживающего и при этом был согласен приобрести за эту цену.

Имхо это тоже интересный нюанс.
Потому как показывает насколько повлияло наличие проживающего на стоимость. если никак не повлияло, это в кучку подтверждения о том, что покупатель не предполагал столь серьезные последствия. а возможно и не мог предполагать. если же дисконт был, то это плата за риск, который реализовался.

Дисконт был за то, что продавалась не квартира, а 90/100 долей в праве, ну и за жильца мб тоже была скидка чуть чуть.

[Ludmila]

Дисконт был за то, что продавалась не квартира, а 90/100 долей в праве, ну и за жильца мб тоже была скидка чуть чуть.

А есть понимание того, сколько стоили 9/10 долей в праве на аналогичную квартиру, но без жильцов?

[vicktor]

Дисконт был за то, что продавалась не квартира, а 90/100 долей в праве, ну и за жильца мб тоже была скидка чуть чуть.

А есть понимание того, сколько стоили 9/10 долей в праве на аналогичную квартиру, но без жильцов?

Надо выяснить. Я так глубоко пока вопросом не владею, но учитывая обстоятельства, думаю, что если бы жильца не было, эта квартира никогда бы в руки покупателя, как и продавца не попала. Такая корова нужна самому.я подозреваю, что продавцу эту долю тоже втюхали под тем предлогом, что жилицу по суду выселят. Но, в тоже время, у продавца особо шансов не было с фирмы-банкрота, где все руководство сидело в тюрьме что то получить. Взяли, что дали, кстати, на переговорах представителем продавца был юрист фирмы банкрота.

[vicktor]

Узнал. Цена сделки была 4.600.000р. Продавец опустился с 4,9. На тот момент беспроблемный аналог на рынке стоил 7-8
qwerty))), нет. Там никто от приватизации не отказывался. В этом весь цимес.

[Horatio Nelson]

qwerty))), нет. Там никто от приватизации не отказывался. В этом весь цимес.

а как было? 

[Ludmila]

Регистрация не является основанием возникновением права проживания, а наоборот, право проживания является основанием регистрации.   В одних случаях право проживания прекращается с отчуждением имущества (статья 292 ГК), в других нет. В данном случае есть обременение права проживания лиц отказавшихся от приватизации, которое бессрочное (ППВС).

Я это понимаю. Но выше я приводила дело, в котором ВС РФ счёл, что предупреждение о зарегистрированных лицах есть предупреждение о лицах, сохраняющих право проживания. Я с такой трактовкой несогласна, но её приходится учитывать.

vicktor, 7 -8 - это квартира или 9/10 долей? Но даже если это цена квартиры, а не доли, всё равно явно большой дисконт - 1/10 доли можно было бы выкупить как незначительную. Так что большая вероятность, что суды сочтут этот дисконт доказательством осознанного принятия рисков покупателем.

Кстати, а нет какого-нибудь оценщика, который оценил бы риски с учётом состоявшихся на дату заключения договора решений суда?

а как было?

Как я поняла, при акционировании госпредприятия вместе с производственными зданиями приватизировали и общежитие, в котором жили люди. Так общежитие оказалось в собственности АОшки, а люди не смогли реализовать право на приватизацию. Судебная практика в таких случаях проста: если люди имели право на приватизацию жилья, а приватизировала его АОшка, то люди сохраняют право приватизировать (или, вернее, бесплатно приобрести) своё жильё в свою собственность. Переход этого жилья из госсобственности в собственность АОшки и дальнейшие переходы права собственности этого права человеков не прекращают.

[Horatio Nelson]

Твою же ж мать...

[vicktor]

Ludmila, - 7-8 - это цена аналогичной квартиры, а не доли. С этой долей оставшейся тоже та еше засада. У кого ее выкупать?! Дело было так. В егрп на объект "квартира" дооя в 10/100 вообще никогда не регилась. Ранее квартира взодила в состав объекта "помещение" с таким то кад.номером площадью 1000кв.м. Это было N квартир. Право на это "помещение" было долевым - 90/100 у ооо внл, 10/100 у ооо аксиома. Доля аксиомы под арестом спи. На момент заключения дкп ооо аксиома было ликвидировано в процессе банкротства и исключено из егрюл, но доля в егрп висела за ним. Возникает вопрос, как ооо внл смогло долю на помешение превратить в долю на квартиру. Помогло определение сою об изменении способа и порядка исполнения решения суда о взыскании убытков в пользу нашего продавца с ооо внл. На основании этого определения был заключен договор и вместе с определением слан на регистрацию. Так в егрп почвилась квартира с регистрацией 90/100 на продавца и без записи на 10/100 за кем либо. Когда регили покупку регистраторы приостановили регистрацию и потребовали известить дольщика об отчуждении доли (ст 250гк). Продавец напрввлял предложение по адресу аксиомы вместе с приложерием выписки из егрюл о ее ликвидации. Так прошла регистрация. Сумасшедший дом.

Твою же ж мать...

Нет, добрый пан, не твою мать. Все горазда хуже. Добрая пани Людмила все предположила неправильно. Не было никакого акционирования, приватизации и никаких общежитий. Это нормальный жилой дом, никогда не имевший статуса общаги. Он был ведомственным, находился на балансе оборонного предпричтия союзного подчинения, был признан аварийным исполкомом моссовета в 89 году и в 1991 году в декабре по нотариально удостоверенному дкп с согласия союзного министерства был продан вместе с жильцами частной фирме. Предполагался снос, отселерие жильцов и ноаое строительство.

[Ludmila]

Всё равно твоюжмать...

[Horatio Nelson]

и никаких общежитий. Это нормальный жилой дом, никогда не имевший статуса общаги. Он был ведомственным,

 

Добрая пани Людмила все предположила неправильно.

не все.

 

Что ведомственный дом, что общежитие - изначально служебное жилье.

[vicktor]

qwerty))), нет, ведомственное и служебное - не тождественные вещи. В доме не было служебных квартир. Заселение шло по нормальным ордерам.

Всё равно твоюжмать...

Нет, все много хуже. Доберусь до дому - выложу историю.

[Ростов-на-Дону]

vicktor,  что с экономической точки зрения  покупателю даст "разворот" договора (в том или ином виде)? 

кроме права требования? продаван "живой"?

[Horatio Nelson]

Заселение шло по нормальным ордерам

А кого заселяли?

Сообщение отредактировал qwerty))): 28 February 2017 - 21:40

[vicktor]

Ростов-на-Дону, продавец живой, нормальный, есть активы. Решение исполнить можно.

[vicktor]

Заселение шло по нормальным ордерам

А кого заселяли?

Рабочих и инженеров оборонного института

[Horatio Nelson]

Рабочих и инженеров оборонного института

Ну так служебным называется жилье, которое предоставляется предприятием работнику данного предприятия.

Сообщение отредактировал qwerty))): 28 February 2017 - 22:46

[vicktor]

Ага. Но на время работы. А здесь был жилфонд государственный. Это же не совхоз, где все жилье служебное.

[Horatio Nelson]

А здесь был жилфонд государственный.

И предприятие государственное.

[vicktor]

qwerty))), добрый пан, я помню, что правовой режим "ведомственного жилья" в разные годы был разным. Я плохо помню законодательство периода до жк рсфср, но в данном случае могу утверждать совершенно категорически - квартиры в доме не имели статус служебных по смыслу жк рсфср. Доказательство вам то, что гни участвовали в обменах. В нашей квартире обменные ордера, выданные мосжилсервисом(это такая конта в мск, котор оформляла обмен жилья и выдавала обменные ордера).
qwerty))), заблуждение с моей стороны относительно возможной "служебности" квартиры - исключено. Квартира не служебная.

Задам пока процессуальный вопрос. А не предусмотрен ли законом досудебный порядок для обращения в суд по искам о признании права соб-ти на квартиру в порядке приватизации? Ведь решение суда заменяет договор приватизации, само является основанием для возникновения права соб-ти, закон о приватизации устанавливает процедуру - заявление на приватизацию (оферта) и его акцепт в срок до двух месяцев. Подлежит ли применению ст.445 гк? Я в суде, возрадая против иска ссылался на это, ходатайствовал об оставлении иска без рассмотрения, но суд, не вникая в сущестао протокольным опредлением отказал.

[vicktor]

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ БЕЗ ЮРИДИЧЕСКИХ ОЦЕНОК

 

Скрытый текст

Жилые дома по адресу: Ленинградское шоссе, 41, корпуса 1 и 2, признаны аварийными, непригодными для проживания и подлежащими комплексному капитальному ремонту, а жители - отселению с предоставлением иных благоустроенных жилых помещений в соответствии с решением исполкома Моссовета от 06.09.84 N 10-13/2448-4 и решениями исполкома Ленинградского райсовета г. Москвы от 01.02.89 N 111 "Об утверждении решения МВК при исполкоме райсовета о признании непригодными к проживанию домов 41, корп. 1 и 2 по Ленинградскому шоссе" и от 21.03.90 N 203 "Об отселении жителей дома 41, корп. 1 и 2 по Ленинградскому шоссе в связи с аварийным состоянием".

 

ДГИ в 2015г. на запрос жильца другой квартиры дал такой ответ: «Дома по вышеуказанным адресам аварийными или жилые помещения в них непригодными для проживания в установленном порядке не признаны. Вопрос о признании данных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции был рассмотрен 25.10.2012 на заседании ГМВК, принято решение о передаче пакета документов собственникам помещений для принятия ими соответствующего решения. Однако, собрание собственников помещений указанных домов не состоялось, в связи с отсутствием кворума и отказом собственников принять решение о вынесении документов на рассмотрение ГМВК в порядке, установленном действующим законодательством. Указанные дома включены в долгосрочную программу капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы согласно постановлению Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы»».

«НПО Машиностроитель» (правопреемник «НИМИ» и правопредшественник АО "НИМИ ИМ. В.В. БАХИРЕВА") по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 16.12.1991г. №3/12-91 и зарегистрированному в БТИ продал вышеуказанные два жилых дома организации «Международная ассоциация делового сотрудничества «ПЭКОМ» (МАДС ПЭКОМ), деятельность которой прекращена с 12.01.2009г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21 ФЗ от 08.08.2001г. №129-ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ И ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ.

 

Распоряжением Префекта САО г.Москвы №1163 от 28.06.1993г. утвержден договор между НПО Машиностроитель и «Международная ассоциация делового сотрудничества «ПЭКОМ» (МАДС ПЭКОМ) о передаче на баланс МАДС ПЭКОМ с баланса НПО вышеуказанных жилых домов и на МАДС ПЭКОМ возложена обязанность по переселению жителей в иные благоустроенные жилые помещения.

 

Решением Головинского районного суда г.Москвы от 01.06.1995г. (вступившим в законную силу 13.06.1995г.) по иску некоторых жильцов вышеуказанных домов договор купли-продажи от 16.12.1991г. №3/12-91, заключенный между НПО Машиностроитель и МАДС ПЭКОМ был признан недействительным с возвращением сторон в первоначальное положение. Решение мотивировано отсутствием согласия жильцов домов на их отчуждение, что предусмотрено ч.3 ст.19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» №4218-1 от 24.12.1992г.

 

Решение Головинского районного суда г.Москвы не было исполнено в связи с невозможностью его исполнения, поскольку до вступления решения в законную силу имели место следующие обстоятельства.

 

06.10.1994г. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи №5-5199 организация «Международная ассоциация делового сотрудничества «ПЭКОМ» (МАДС ПЭКОМ) продала вышеуказанные жилые дома ЗАО МАДС ПЭКОМ. Договор купли-продажи был зарегистрирован в БТИ.

 

Между г. Москвой в лице ДЗР и ЗАО МАДС ПЭКОМ 09.06.1995г. был заключен договор аренды земельного участка № М-09-0024761 площадью 12800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г.Москва, Ленинградское ш., д.41, корп.1, копр.2, сроком на 25 лет, предоставленный для реконструкции и расширения жилого комплекса. Указанный договор в последующем был расторгнут решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2011г. по делу №А40-149692/107-1267 (вступившим в законную силу 12.09.2011г.).

 

21.08.1995г. между г.Москвой в лице префектуры САО, ЗАО МАДС ПЭКОМ, НПО НИМИ был заключен договор о совместной деятельности (долевом участии в реконструкции жилых домов) №56/08-95. По условиям договора в собственность г.Москвы переходило в т.ч. 40% площадей нежилых помещений после завершения реконструкции. По сообщению ДГИ на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 03.04.2014 принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресам: Ленинградское шоссе, д.41, корп. 1,2 и расторжении договора о совместной деятельности от 21.08.1995 на выполненном объеме в одностороннем порядке, путем направления инвесторам уведомлений об отказе от дальнейшего участия в договоре, в соответствии с требованиями ст. 1050, 1051 Гражданского кодекса Российской Федерации.

01.02.1996г. в связи с решением Головинского районного суда г.Москвы от 01.06.1995г. Распоряжением Префекта САО г.Москвы №571 отменено распоряжение Префекта САО от 28.06.1993г. №1163.

20.01.1998г. Постановлением Правительства Москвы №40 О РЕКОНСТРУКЦИИ С ОТСЕЛЕНИЕМ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПО АДРЕСУ: ЛЕНИНГРАДСКОЕ ШОССЕ, 41, КОРПУСА 1 И 2 (СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ) функции заказчика-инвестора и обязанность за счет собственных средств и привлеченных средств отселить жителей домов в течение 1998г. возложены на ЗАО МАДС ПЭКОМ.

Ни жильцы вышеуказанных домов, ни г.Москва, ни АО «НИМИ им. В.В. Бахирева» никогда не оспаривали договор купли-продажи жилых домов от 06.10.1994г., ни статус ЗАО МАДС ПЭКОМ, как собственника вышеуказанных жилых домов.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.11.2002г. по делу А40-38863/02-43-382 был удовлетворен иск ЗАО МАДС ПЭКОМ к МАДС ПЭКОМ о признании права собственности на вышеуказанные жилые дома (кроме кВ.№34 в корп.2 дома 41 по Ленинградскому ш. в г.Москве). Данное решение никем не обжаловалось.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2007г. по делу А40-13086/05-88-17«Б» ЗАО «МАДС «ПЭКОМ» признан банкротом, срок конкурсного производства продлен определением АС г.Москвы до 24.04.17г.

Распоряжением Префекта САО г.Москвы от 23.10.2007г. №7643 О ТЕХНИЧЕСКОМ ОБСЛУЖИВАНИИ ДОМОВ N 41, КОРП. 1 И 2 ПО ЛЕНИНГРАДСКОМУ ШОССЕ установлено, что имеет место чрезвычайная ситуация, сложившаяся с эксплуатацией и техническим обслуживанием домов, расположенных по Ленинградскому шоссе, N 41, корп. 1 и 2, представляющая угрозу жизни и здоровью жителей, проживающих в указанных домах, в связи с самоустранением собственников и руководства ТСЖ "Аксиома" от решения вопросов по управлению указанными многоквартирными домами, дома переданы для обслуживания в управляющую компанию ООО НПФ «Демотех», а в настоящее время в – ГБУ Жилищник района Войковский.

В определении судьи МГС об отказе в передаче касс. жалобы по другому делу (судились жильцы другой квартиры) в президиум МГС описано следующее:
30.04.2003 г. между ЗАО «МАДС ПЭКОМ» и ООО «Седьмой постулат» были заключены два договора № 1-1261 и № * по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО «МАДС ПЭКОМ» на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 14.11.2002 г.
05.04.2005 г. ООО «Седьмой постулат» и ООО «Аксиома» заключили соглашение об отступном, согласно которому недвижимое имущество, расположенное по адресу: *, в том числе кв. 14,18 перешло в собственность ООО «Аксиома».
На основании договора о совместной деятельности от 15.12.2005 г. № *, Соглашения об изменении условий договора № * о совместной деятельности (долевом участии реконструкции жилых домов) от 10.07.2006 г., определения Савеловского районного суда г. Москвы от 19.11.2009 г. за ООО «Инвестиционная корпорация ВНЛ» было зарегистрировано право на долю в праве общей долевой собственности (90/100) на жилые помещение по адресу: * в том числе кв. * и *. На основании указанных соглашений у ООО «Аксиома» возникло право собственности на 10/100 долей недвижимого имущества, у ООО «Инвестиционная корпорация «ВНЛ» - 90/100 долей.
Впоследствии Арбитражным судом г. Москвы все сделки, совершенные после 2002 года в отношении спорных домов, и все соглашения, заключенные в отношении спорных домов, признаны недействительными. Изменения в единый государственный реестр зарегистрированных прав внесены не были.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24 ноября 2010 года между ООО «Аксиома» и ЗАО «МАДС ПЭКОМ» утверждено мировое соглашение, по условиям которого принадлежащая ООО «Аксиома» указанная доля переходит в собственность ЗАО «МАДС ПЭКОМ».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 4 сентября 2007 года по делу №А40-15802/07 ООО «Инвестиционная корпорация «ВНЛ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением АС г.Москвы от 10.12.15г. конкурсное производство в Общества завершено и 29.02.16г. в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении его деятельности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 сентября 2009 года по делу №А40-56515/08-78-174 «Б» ООО «АКСИОМА» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, Определением АС г.Москвы от 25.03.2011г. конкурсное производство в отношении Общества завершено и 30.06.2011г. в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении его деятельности.

В рамках конкурсных производств вышеуказанных юридических лиц (ЗАО МАДС ПЭКОМ, ООО АКСИОМА, ООО ИК ВНЛ) вышеуказанные заселенные жилые дома (заселенные комнаты и квартиры в них) были включены конкурсными управляющими в конкурсную массу и отчуждались третьим лицам в целях удовлетворения имущественных требований конкурсных кредиторов. В число лиц, получивших в ходе процедуры конкурсного производства в отношении ООО ИК ВНЛ в собственность 90/100 долей в праве общей собственности в т.ч. на спорную квартиру №000 корп.1 дома 41 по Ленинградскому шоссе в г.Москве вошла гр-ка ПРОДАВЕЦ. (Она получила эти доли вместо денежного долга - в порядке исполнения определения суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда и соглашения во исполнение вышеуказанного определения от 14.09.2011г.), Долг возник из судебного решения Мещанского районного суда г. Москвы от 27.12.2007г. по гр.делу о возмещении убытков на сумму 6.600.000р.,причиненных преступлением. (жулик руководство ВНЛ, сидят), право зарегистрировано 15.10.2012г.

По договору купли-продажи квартиры от 01.08.2014г. ПРОДАВЕЦ продала указанные доли в праве общей собственности на спорную квартиру ПОКУПАТЕЛЮ за сумму 4.600.000 руб. Право собственности зарегистрировано в УФРС по г.Москве 09.10.2014г.

[vicktor]

"...тихо сам с собою я веду беседу..."(с)

Что подумалось. Если исходить из того, что покупатель приобрел квартиру обремененную нанимателем по соцнайму со всем объемом правомочий, в тч и с правом на приватизацию, тогда такое обременение обесцинивает в ноль стоимость купленного имущества - ведь в любой момент наниматель вправе бесплатно получить купленную квартиру в собственность. Покупатель не может в квартру вселиться, не может претендовать на дозод за пользование в размере большем чем твердоустановленная органами власти наемная плата за соцнайм. Почему это частное физлицо обязано социально обеспечивать нанимателя?! Если исходить в принципе из того, что закон все же допускает такую ситуацию, когда обычная домохозяйка может стать соцнаймодателем, то уж содержание и характер такого обремения очевидно должен быть описан в дкп самым подробным конкретным образом. Полагаю, разумно нельзя по умолчанию предположить, что обычный человек купит квартиру с таким обремением.