Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
1. Речь не про "сохранение продавцом права владения", а про "сохранение продавцом владения (фактического обладания)".
2. На мой взгляд, это правовая позиция даже подтверждает, что фактическое владение продавца не имеет никакой силы против перехода к покупателю права собственности (включающего "права владения, пользования и распоряжения")
Сообщение отредактировал Concrescere: 11 January 2026 - 03:15
Если бы речь была про движимое имущество, то вопросов бы не было.
Как раз про движку вопрос и был.
Но для недвижки работает п. 2 ст. 223 ГК.
А для движки не было. Поэтому тот же ППВС ПВАС разрешил применять аналогию:
13.
В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
Квартира Долиной уже превратилась в движимое имущество для целей обоснования вашей позиции? )
Это Вы про движимость завели речь, не я.
Вероятно, полагая, что для движимости не бывает ситуаций, когда ПС на имущество передано, а само имущество - нет.
И полагая, что с движимостью всё понятно, всё урегулировано ("вопросов нет"). А я Вам ответил, что с недвижимостью как раз урегулировано, а с движимостью было нет, и пришлось применять аналогию закона из норм о недвижимости.
Сообщение отредактировал Денежка: 11 January 2026 - 03:23
правообразующими же являются действия сторон направленные на перенос ПС, в том числе передача вещи по акту или каким -либо другим способом - именно эти действия по сути и являются предметом гос. регистрации ... само же по себе подписание договора является основанием для возникновения у покупателя тока обязательственного права, но никак не вещного
Вы абсолютизируете институт традиции, который для недвижки отнюдь не имеет такого значения как для движимого имущества. Кроме того, даже для движки передача не обязательна, если договором предусмотрен иной момент перехода права собственности (например, момент заключения договора К-П). А для недвижимости такое упоминание не является обязательным, поскольку есть п. 2 ст. 223.
Добавлено в [mergetime]1154520737[/mergetime]
Кроме того, не зря был поднят вопрос о возможности продажи вещи, не находящейся во владении продавца. Как Вы передадите вещь, если Вы ей не владеете?
Из темы по ссылке от пана Денежка сюда вставлю умные мысли, с которыми полностью согласен.
Квартира Долиной уже превратилась в движимое имущество для целей обоснования вашей позиции? )
Это Вы про движимость завели речь, не я.
Вероятно, полагая, что для движимости не бывает ситуаций, когда ПС на имущество передано, а само имущество - нет.
Да ладно.
Я же приводил пример как раз:
Если бы речь была про движимое имущество, то вопросов бы не было. Если ДКП не установлен иной момент перехода права на товар (например, с момента заключения ДКП), то действует общее правило п. 1 ст. 223 ГК. Покупатель не был лишен правовой определенности в этом вопросе, когда заключал ДКП. Должен был знать, что не получит права собственности (а с ним и права владения), пока не получит товар. Шёл на это сознательно (мог момент оплаты товара предусмотреть в ДКП не ранее получения товара, например, чтобы мотивировать продавца передать товар добровольно в срок).
Сообщение отредактировал Concrescere: 11 January 2026 - 04:07
В Вашей цитате из Пленума говорится о сохранении продавцом владения, а не права владения.
Это страниц пять назад обсуждалось, что в себя что включает, повторяться не буду. Это ответ и Concrescere тоже.
Из темы по ссылке от пана Денежка сюда вставлю умные мысли, с которыми полностью согласен.
Ну мы теперь две темы будем вести? Вы всё делаете против логики. Это отсюда умные мысли в профильные темы надо вставлять, а не наоборот. И цитату Вы (с моей, в частности, безусловно умной мыслью) вырвали из контекста, о чём я в той теме уже сообщил и теперь приходится и здесь дублировать.
Сообщение отредактировал Денежка: 11 January 2026 - 05:15
Concrescere, я когда дискуссию веду, помню, как видите, то что 20 лет назад писал сам и другие, и где это писалось, и как потом менялось законодательство. А Вы даже тему не удосуживаетесь до конца прочитать, выдёргиваете то, что Вам кажется понятным.
Да позиции давно понятны. Но я постоянно пишу, что законодательство допускает разные трактовки в разных ситуациях. Нет четкой определенности с переходом ПРАВА владения недвижимого имущества, из-за чего такие споры и возникают. Боюсь, что переубедить Денежка, не удастся...
Эти проблемы связаны с анахронизмами из СССР, когда не было права собственности, а были только вселения-выселения. Право собственности на квартиры вообще не переходило никогда, только право владения. Вот оттуда всё и тащится.
Эти проблемы связаны с анахронизмами из СССР, когда не было права собственности
было.
а были только вселения-выселения. Право собственности на квартиры вообще не переходило никогда, только право владения.
а на частные дома?
Эти проблемы связаны с анахронизмами из СССР, когда не было права собственности,
когда по договору купли-продажи переходит квартира, которая сдана внаем, право владения никак не может перейти покупателю, его кстати у продавца нет, ибо право владения и пользования у нанимателя.
В современной рыночной экономике правомочия спокойно дробятся и продаются отдельно, отчуждаются обязательства и права требования, титул сам по себе вам не дает всех правомочий.
Эти проблемы связаны с анахронизмами из СССР, когда не было права собственности, а были только вселения-выселения. Право собственности на квартиры вообще не переходило никогда, только право владения.
у квартир вообще не было собственника? А государство не было их собственником разве? При этом государство право владения и пользования не имело...
Кстати, были еще квартиры в кооперативных домах.
Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 11 January 2026 - 16:09
Статья 13. Основу личной собственности граждан СССР
составляют трудовые доходы. В личной собственности могут
находиться предметы обихода, личного потребления, удобства и
подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения.
Личная собственность граждан и право ее наследования охраняются
государством.
В пользовании граждан могут находиться участки земли,
предоставляемые в установленном законом порядке для ведения
подсобного хозяйства (включая содержание скота и птицы),
садоводства и огородничества, а также для индивидуального
жилищного строительства. Граждане обязаны рационально
использовать предоставленные им земельные участки. Государство и
колхозы оказывают содействие гражданам в ведении подсобного
хозяйства.
Имущество, находящееся в личной собственности или в
пользовании граждан, не должно служить для извлечения нетрудовых
доходов, использоваться в ущерб интересам общества.
ну так и что? то есть граждане могли иметь в собственности жилые помещения?
Не было.
как это не было, если
Дом был в государственной собственности
государство не собственник?
А колхоз?
Статья 4. Жилищный фонд
Находящиеся на территории СССР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.
Жилищный фонд включает:
жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);
жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);
жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);
жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).
Вообще частной собственности как института в СССР не было. Была личная собственность.
ну расскажите в чем разница между частной собственностью на дом и личной собственностью на дом?
Конституция СССР
Статья 13. Основу личной собственности граждан СССР
составляют трудовые доходы. В личной собственности могут
находиться предметы обихода, личного потребления, удобства и
подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения.
Личная собственность граждан и право ее наследования охраняются
государством.
В пользовании граждан могут находиться участки земли,
предоставляемые в установленном законом порядке для ведения
подсобного хозяйства (включая содержание скота и птицы),
садоводства и огородничества, а также для индивидуального
жилищного строительства. Граждане обязаны рационально
использовать предоставленные им земельные участки. Государство и
колхозы оказывают содействие гражданам в ведении подсобного
хозяйства.
Имущество, находящееся в личной собственности или в
пользовании граждан, не должно служить для извлечения нетрудовых
доходов, использоваться в ущерб интересам общества.
ну и что дальше? вывод какой? жилые помещения не могли находиться в собственности граждан?
Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 11 January 2026 - 16:56
ну так и что? то есть граждане могли иметь в собственности жилые помещения?
Только в виде частных домов, а мы о квартирах говорим.
как это не было, если
Не было отдельного права собственности на квартиры. Был жилой дом в государственной собственности, квартиры в котором предоставлялись жильцам в наем. Право собственности на отдельные квартиры - это спорное порождение российской приватизации.
Вижу, что Вы привели ссылку на НПА, где упоминаются квартиры в личной собственности. Но мне такие случаи не известны.
ну расскажите в чем разница между частной собственностью на дом и личной собственностью на дом?
Это сложная тема. Про это написана куча научных работ)) Личная собственность в СССР по-другому определялась, и права были ограничены. Например сдавать в наем, насколько я помню, легально было нельзя. Был еще институт прописки разрешительный и масса вообще всего любопытного.
Я не являюсь специалистом по истории права СССР, но застал это время, поэтому что-то помню.
Более того, гражданского права, в современном понимании в СССР по сути не было. Были фрагменты, а в остальном руководило не право, а "партия и правительство" по своему усмотрению.
Даже в уголовном беспредельничали не по детски. Можно было задним числом смертную казнь ввести и применить и т.п.
Сообщение отредактировал Pilot6: 11 January 2026 - 17:00
Только в виде частных домов, а мы о квартирах говорим.
я вас удивлю, но во многих странах (например, в Германии) права собственности на квартиру у граждан нет, они приобретают долю в кондоминиуме. Это специфика многоквартирных домов.
Личная собственность в СССР по-другому определялась, и права были ограничены. Например сдавать в наем, насколько я помню, легально было нельзя.
можно.
Более того, гражданского права, в современном понимании в СССР по сути не было. Были фрагменты, а в остальном руководило не право, а "партия и правительство" по своему усмотрению.
посредством чего руководило? не посредством правовых норм?
Более того, гражданского права, в современном понимании в СССР по сути не было.
в современном понимании не было. Было гражданское право в понимании того времени.
Даже в уголовном беспредельничали не по детски. Можно было задним числом смертную казнь ввести и применить и т.п.
последний раз так делали при Хрущеве, и все. И ему тогда говорили, что так нельзя. Но это лишь нарушение нормы, не более.
Вижу, что Вы привели ссылку на НПА, где упоминаются квартиры в личной собственности. Но мне такие случаи не известны.
жилые помещения в личной собственности.
Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 11 January 2026 - 17:13
А у уверенных и искушённых вменяемых в ДКП будет прописана процедура действий, что делать, если оплаты за товар не будет. И заявление в ЕГРН нужное могут подать.
Любопытно было бы увидеть реальную проверку такой чудесной схемы на прочность - с быстрой перепродажей объекта покупателем, с уходом покупателя в банкротство и т.п.
я вас удивлю, но во многих странах (в том числе в Германии) права собственности на квартиру у граждан нет, они приобретают долю в кондоминиуме.
Ничего удивительного. Вообще право собственности именно на квартиру вообще в мире редкость.
посредством чего руководило? не посредством правовых норм?
Этого не требовалось. Секретарь обкома мог просто позвонить и распорядиться)
И ему тогда говорили, что так нельзя.
Да, председатель ВС говорил, а он ответчал, что "с такими просьбами ко мне больше не обращайтесь". Ну и несовершеннолетнего расстреляли, тоже при Никите Сергеевиче, хотя УК это не разрешал. И где тут право вообще? Вот просто захотел и сделал. Как Трамп ))
Сообщение отредактировал Pilot6: 11 January 2026 - 17:16
Право собственности на отдельные квартиры - это спорное порождение российской приватизации.
да ладно? а кроме как из приватизации право собственности на квартиру получить нельзя? Сейчас частные застройщики не реализуют квартиры на первичном рынке?
И приватизация была направлена на то, чтобы переложить бремя содержания квартир с государства на граждан.
Ничего удивительного. Вообще право собственности именно на квартиру вообще в мире редкость.
нет, не редкость. Это просто один из вариантов регулирования. В одних странах есть, в других странах нет. Которое определяется исторически.
Что касается СССР, то там просто решалась актуальная жилищная проблема: надо было построить жилье и раздать его гражданам.
Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 11 January 2026 - 17:22
да ладно? а кроме как из приватизации право собственности на квартиру получить нельзя?
Можно, но это редкость. Обычно многоквартирный дом принадлежит одному собственнику или в долевой собственности, и сдается в наем. Чтобы собственность раздробилась по кваритрам нужны специальные условия. Но законам физики это не противоречит. У нас же это массово было.
нет, не редкость.
Можете привести примеры в каких странах, это распространено, помимо бывшего СССР? И как так получилось?
Сообщение отредактировал Pilot6: 11 January 2026 - 17:23
Можете привести примеры в каких странах, это распространено, помимо бывшего СССР? И как так получилось?
Франция.
Но законам физики это не противоречит. У нас же это массово было.
но раз это не противоречит законам физики, то в чем проблема?
Обычно многоквартирный дом принадлежит одному собственнику
у которого по факту нет права владения и пользования, а только право получения дохода от сдачи жилья внаем (ну и право распоряжения, то есть уступки данного права).
У нас же это массово было.
а проблема в чем?
Кстати какое это имеет отношение к проблеме?
опять же, право собственности может быть наполнено как угодно, а не только "идеальной триадой". И да, я уже сказал, что в современной рыночной экономике скорее идет оборот обязательств, прав требования, отдельных правомочий, чем права собственности в целом виде. Таков рынок.
Можно, но это редкость.
понимаете, без приватизации жилья невозможно было запустить и частный рынок строительства. Не может существовать рынок первичного жилья отдельно от рынка вторичного.
я вас удивлю, но во многих странах (например, в Германии) права собственности на квартиру у граждан нет, они приобретают долю в кондоминиуме. Это специфика многоквартирных домов.
Позволю себе усомниться в точности заявления. Право собственности на квартиру у кого-то точно есть, либо у землевладельца, либо у конкретного гражданина, а доля приобретается в праве на общее имущество в доме, отличное от квартир.
Кондоминиумы и у нас в РФ были, создавались с обратной целью - заполучить право собственности на земельный участок под МКД.
Любопытно было бы увидеть реальную проверку такой чудесной схемы на прочность - с быстрой перепродажей объекта покупателем, с уходом покупателя в банкротство и т.п.
Вы с Concrescere одни курсы, что ли, прошли, по выдёргиванию частей тезисов? Про ипотеку в силу закона не заметили?
Сообщение отредактировал Денежка: 11 January 2026 - 18:55
Эти проблемы связаны с анахронизмами из СССР, когда не было права собственности, а были только вселения-выселения. Право собственности на квартиры вообще не переходило никогда, только право владения. Вот оттуда всё и тащится.
Я сейчас посетую сначала, надёюсь, что именно Вы поймёте мою боль)
Раньше (читай 20-15 лет назад) на Конфе было интересно обсуждать, потому что участниками формировался правовой эгрегор. Т.е. все оппоненты так или иначе обсуждали что-то одно, с одной конечной целью и при этом предполагались какие-то неназванные принципы и основы, память из предыдущих тем. Одна тема, на первый взгляд самостоятельная, предполагала знание ранее обсуждённой темы и память о её выводах, даже без гиперссылок.
В этой же конкретно теме, изначально из "Разного", с удивлением обнаруживаешь, что некоторые участники либо уже забыли, либо никогда и не знали то, что обсуждалось здесь десятки лет назад, и ещё сотни лет до нас. Часть этих обсуждений отразилась в изменении законодательства и позиций ВАС и ВС.
Так вот "эти проблемы" связаны не СССР, а обсуждались задолго до него, а сейчас плавно к этому возвращается, чуть ли не к Своду законов.
Предлагаемый разработчиками Концепции развития гражданского законодательства РФ2 и проекта Федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»3 (далее – Проект) вариант построения раздела II «Вещное право» ГК РФ представляется обоснованным и позволяет выстроить логически верную систему правового регулирования отношений вещно правовой сферы. Первый подраздел отводится под владение, и В. В. Витрянский объясняет это тем, что такова традиция российского дореволюционного и германского права, позволяющая обеспечить введение в законодательство защиты владения. Именно с защиты владения, согласно его убеждению, и нужно начинать наведение всякого порядка в имущественном обороте4. К тому же речь идет о владении не как о субъективном гражданском праве, не как об одном из правомочий собственника или обладателя иного права на вещь, а как о факте, фактическом отношении, доступном любому лицу.
"Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации"
(одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)
1. Владение
1.1. Действующее законодательство не содержит норм о владении и владельческой защите, что следует признать одним из серьезных недостатков ГК.
Владельческая защита является институтом, известным многим правовым системам. Существовала она и в российском дореволюционном праве, была предусмотрена и проектом Гражданского уложения.
Назначение владельческой защиты - это борьба с насильственными, самоуправными действиями. При весьма высокой степени самоуправства в современной российской действительности нужда в оперативных средствах защиты от него очевидна. Введение владельческой защиты существенно укрепит надежность оборота и создаст эффективные юридические средства против захвата чужого имущества.
1.2. Владение следует урегулировать как факт (фактическое отношение). В противном случае невозможно найти место владению в системе институтов вещного права. Если изначально владение трактовать как право, то оно будет пересекаться со многими другими вещными правами. Однако это не означает, что нужно отказаться от правомочия владения, которое входит в состав ряда вещных прав.
В ГК владение должно быть определено как господство над вещью. При этом следует установить, что владение сохраняется, пока владелец, утративший владение, принимает меры по его защите. Владение также не прерывается при универсальном правопреемстве в отношении вещи.
1.3. Поскольку владение не является субъективным правом, это означает, что:
а) владение доступно недееспособным;
б) владение недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
в) владение приобретается фактическими действиями (путем передачи вещи либо иным способом, позволяющим установить господство над вещью);
г) возможно владение вещью, которая не отвечает условиям, предъявляемым к объекту права (например, самовольным строением; объектом, изъятым из оборота и т.п.).
1.4. В ГК следует указать такие виды владения, как законное и незаконное, добросовестное и недобросовестное.
Это к вопросу о том, что есть владение, это право или факт.
Вот у ЛД сейчас законное недобросовестное владение.
Законное оно потому, что приобрела она его давно и по закону. Недобросовестное оно потому, что вроде как должна бы уже с ним распрощаться, а удерживает. Но с недобросовестностью владения недопустимо бороться насильно (ломать двери квартиры), потому что между продавцом и покупателем существуют договорные отношения, и сейчас в ГК прямо сказано, что делать покупателю, которому не отдают вещь.
Грубо говоря, вещное право владения ЛД превратилось в два обязательственно-вещных права продавца и покупателя.
Это примерно вот тут можно почитать:
Скрытый текст
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. 3-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2024. 626 с.
2. Юридическая природа владения
Таким подходом можно объяснить предусматривавшееся ст. 882 проекта Гражданского уложения правило о том, что "всякое, даже незаконное, владение охраняется законом от самовольного нарушения...", что и составляет существо владельческой защиты. Все это объясняет также предложения о введении владения и владельческой защиты в российское гражданское право, содержащиеся в Концепции развития гражданского законодательства РФ 2009 г. и в основанном на ней проекте новой редакции раздела II ГК РФ 2019 г.
Моя мысль также в том, что именно для недвижимости и именно в силу наличия института легитимации (регистрации) совершенно недопустимо разделять моменты передачи недвижимой вещи и права собственности на неё. (Подчеркну специально для других участников, которые любят кусочки выдёргивать - это не должно быть допустимо и это должно быть прямо указано в законе. Сейчас законом это допустимо, ситуация ЛД и проблемы Лурье с непередачей квартиры именно с этим и связаны, потому что и стороны ДКП, и суды должны соблюдать действующий закон, и я утверждаю, что Лурье не вправе ломать двери квартиры, ей нужен акт передачи владения).
Но закон несколько отрывается от реальности. Потому что ситуации, когда у продавца есть потребность передать ПС на недвижимость ранее фактической передачи владения, на самом деле должны релугироваться обязательственным правом, содержащимися в новых специальных нормах ГК (которые нужно ввести в раздел о купле-продаже недвижимости; а не сочинять объяснения, что якобы фактическое владение перешло в момент регистрации ПС в ЕГРН) и/или в договоре между новым и прежним собственником. Например, договором о хранении вещей бывшего собственника, о безвозмездном или возмездном пользовании квартирой бывшим собственником и членами его семьи.
Потому что если вспомнить те ссылки на судебную практику, которую я здесь приводил, регистрацию перехода ПС к третьему лицу от первого покупателя суды запросто отменяют, если вещь фактически не передавалась этому первому покупателю первым продавцом.
Но ни факт, ни право, ни правомочие владения не региструется, не должно и не будет регистрироваться в ЕГРН, там должны регистрироваться только "полноценные" вещные права.
В идеальном мире (т.е. после изменений в ГК РФ) не должно быть ситуации, когда ПС в ЕГРН у собственника есть, а "вещное" владение прежнего собственника не прекращено. Должно быть законом закреплено преобразование вещного владения прежнего собственника в его обязательственное владение после регистрации перехода ПС к новому собственнику.
Но эти "не должно" и "должно" нужны не для упорядочивания отношений между продавцом и покупателем, а только для третьих лиц.
А для ЛД и Лурье и нынешнего закона достаточно, в отношениях между собой после заключения ДКП они не вправе ссылаться ни на регистрацию ПС, ни на её отсутствие, между ними договорные отношения из ДКП, и их взаимные права в случае неисполнения ДКП (непередачи квартиры покупателю) в ГК подробно прописаны, ссылки я приводил.
