Безвозмездное пользование жильем
Безвозмездное, то есть бесплатное, получение жилища по современному российскому законодательству ограничено четкими правовыми рамками. Иначе говоря, закон определил категории граждан, которым жилище предоставляется в пользование безвозмездно по одноименному договору.
Павел КРАШЕНИННИКОВ, председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, комментирует особенности таких сделок. ПОЛЬЗУЙСЯ, НО БЕРЕГИ! Гражданский кодекс РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Комментирует Павел Крашенинников Гражданский кодекс РФ установил все права и обязанности, которые возникают при безвозмездной передаче имущества (в том числе и жилого помещения) во владение и пользование. Специфика в том, что по такому договору возможны два варианта его исполнения. Первый: одна сторона – ссудодатель – передает другой – ссудополучателю или пользователю – жилое помещение для проживания. И второй вариант: ссудодатель по договору только еще обязуется передать жилое помещение пользователю. Естественно, дата такого акта должна быть прописана в договоре. Законодатель предусмотрел обязательства пользователя по сохранности жилища. ССУДОДАТЕЛЬ Гражданский кодекс РФ Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Комментирует Павел Крашенинников Понятно, что стороной, передающей жилище по договору безвозмездного пользования, как правило, выступает собственник. Например, город, выполняя свои социальные обязательства. Стоит обратить внимание на законодательные ограничения, которые содержит приведенная статья. Скажем, коммерческий банк не имеет права передать часть своего имущества в безвозмездное пользование лицу, являющемуся его учредителем, руководителем, членом правления. А именно такая порочная практика бытовала. Президент банка сам себе «выдавал» безвозмездный кредит, а «ген. дир.» строительной корпорации – построенную квартиру, а то – и весь этаж в новостройке. Теперь – о сроке действия договора. В отличие от договора найма жилого помещения, срок договора безвозмездного пользования жильем закон не ограничивает. Его определяют сами участники договора. А в том случае, когда срок не указан, считается, что сделка заключена на неопределенное время. ТРЕБОВАНИЯ К КАЧЕСТВУ ЖИЛИЩА Гражданский кодекс РФ Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование 1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. 2. Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование 1. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. 2. Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии. 3. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи. Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Комментирует Павел Крашенинников Например, безвозмездно жилье предоставляется детям-сиротам, которых социально-воспитательное учреждение провожает в самостоятельную взрослую жизнь. Разумеется, такое событие – большая радость для юноши и девушки. Поэтому важно, чтобы чувства не возобладали над реальными событиями. Если передача жилища затягивается, а в ход пущены обещания, не подкрепленные документом о готовности жилого помещения, то пользователь вправе потребовать расторжения договора. На практике это мало реально. Более, чем иск в суд, чувствительно для ссудодателя второе право, записанное в статье 692 ГК РФ: «…если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать… возмещения понесенного им реального ущерба». Имеется ввиду ущерб по причине волокиты. Например, расходы на временный наем жилого помещения, оплата проживания в общежитии и т. д. Ответственность за недостатки жилого помещения, переданного в безвозмездное пользование, установлена в статье 693. У пользователя есть право выбора действий в случае нарушения условий договора. Можно в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора или устранения недостатков за счет собственника жилища и возмещения ущерба, который причинили недостатки. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ Гражданский кодекс РФ Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь. При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. Комментирует Павел Крашенинников Ссудодатель обязан предупредить пользователя жилым помещением о всех правах третьих лиц на данное жилище: о договоре ипотечного кредитования, о пожизненном пользовании, о договоре ренты и других возможных правах. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. РИСКИ Гражданский кодекс РФ Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. Комментирует Павел Крашенинников Законодатель предусмотрел в данных статьях, пожалуй, все причины возможной порчи или гибели жилого помещения. Особенно следует обратить внимание на два обстоятельства: если жилище было передано третьему лицу без согласия собственника-ссудодателя, и если пользователь мог предотвратить урон жилищу, но «…предпочел сохранить свою вещь». Вот так и записано в статье. Иными словами – пользователь по решению суда будет нести материальную ответственность за нарушение условий заключенного им договора, которое и привело к порче либо гибели жилого помещения. Договор – дело серьезное. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА И ОТКАЗ ОТ НЕГО Гражданский кодекс РФ Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования 1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. 2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования: при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь; при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы. Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования 1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. 2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи. Комментирует Павел Крашенинников Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жилым помещением, законодатель исчерпывающе определил все основания, которые дают повод для досрочного расторжения сделки. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от продолжения договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц. ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРЕ Гражданский кодекс РФ Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования 1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. 2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица – ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование. В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором. Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором. Комментирует Павел Крашенинников Законодатель защищает интересы и права пользователя жилым помещением по безвозмездному договору. У собственника жилого помещения, которое обременено договором безвозмездного пользования, остается право распоряжаться им. Например, продать данное жилище, подарить, завещать, но, пока действует договор безвозмездного пользования этим жилым помещением, у пользователя сохраняется право проживать в нем. При этом новый собственник становится ссудодателем. Более того: обязанности ссудодателя переходят к наследнику либо правопреемнику или к другому лицу, который стал собственником жилища, обременного договором безвозмездного пользования. Основания для прекращения договора, о котором речь, изложены обстоятельно. НАЕМ И АРЕНДА – ДОГОВОРЫ РАЗНЫЕ! Аренда Комментирует Павел Крашенинников До вступления в силу части второй ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на правовые отношения, связанные с возмездным (за плату) владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулировали такие отношения нормы закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (статьи 17 и 18), а также правила Жилищного кодекса РСФСР (статьи 131 – 136) и статья 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее время законодатель изменил основания для классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилым помещением. Запомним критерии разграничения таких отношений. Это – не только срок договора и условия оплаты жилища. Главным разграничением договора найма и аренды в жилищной сфере является субъект – пользователь жилого помещения. Законодатель в данном контексте не рассматривает иные различия соглашений и устанавливает четкий принцип деления договоров: «… если пользователем выступает гражданин, то это – договор найма жилого помещения. Если – юридическое лицо, то это – договор аренды». Арендатором по одноименному договору может выступить и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать на основании нормы п. 3 статьи 23 ГК РФ: к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Договоры найма и аренды жилого помещения регулируются разными законодательными нормами. Договоры различного найма – нормами главы 35 ГК РФ, а договор аренды жилого помещения – главы 34 ГК РФ. Кроме того, следует иметь в виду, что правовые отношения при коммерческом найме жилого помещения регулируют нормы гражданского законодательства, а по отношению к договору социального найма применимы, в основном, акты жилищного законодательства как федеральные, так и субъектов Федерации. Отношения, возникающие по договору аренды жилого помещения, регламентируют исключительно акты гражданского законодательства РФ: глава 34 ГК РФ и статья 17 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в которой записано: по договору аренды собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади. По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение либо пользование. При этом арендатор не имеет права использовать жилище для размещения производства, склада и как офис. Арендатор вправе использовать арендованное жилье только для проживания, сдав его в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку правило пункта 2 статьи 615 ГК РФ указывает на обязанность арендатора получить согласие арендодателя на заключение договора поднайма, то было бы целесообразно предусмотреть такую возможность сразу же – при заключении договора аренды. Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме. Если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, арендный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Из статьи 610 ГК РФ следует, что срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок не указан в договоре, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. В договоре стороны вправе установить по соглашению любой срок для такого предупреждения. Точно так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, Гражданский кодекс установил преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок, о чем сказано в статье 621. Тем не менее, данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения своего преимущества арендатору необходимо предложить арендодателю не позднее срока, указанного в договоре, заключить с ним договор на тех же или иных условиях. Словом, известить о своем намерении. Если арендодатель отказался от продления договора, заявив о своем решении не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил-таки аналогичный договор с другим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке потребовать перевести на себя права и обязанности по заключенному договору. Или требовать в судебном порядке возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение. Если даже арендуется квартира в многоквартирном доме, то есть право пользования земельным участком, на котором находится строение, и оно сохраняется за арендатором при переходе права собственности на земельный участок. Договор аренды обязательно должен предусматривать размер платы за жилое помещение. При отсутствии суммы договор считается не заключенным, таково правило статьи 654 ГК. А правило, которое записано в статье 18 части 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязывает установить в договоре аренды еще и размер оплаты коммунальных услуг. Аналогично передача жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору происходит по приемо-сдаточному документу. Обычно его называют «актом передачи». При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть жилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Или – в состоянии, которое оговорено в договоре аренды, например, с произведенным ремонтом. При любой сделке с жилым помещением в договоре не бывает мелочей. Любое упущение, неточность формулировки чреваты непредсказуемыми последствиями, поэтому условия договора разумно составлять пунктуально и со знанием дела.
Добавлено немного позже:Крашенинников об обременении -НИ НИ
