Сообщений в теме: 175

[Dolores Haze]

Определите в нем порядок определение ставки аренды, привязав ее, например к отчету об определении ставки арендной платы выбранного сторонами профоценщика.
что то вроде этого - "стравка аренды определяется следующим образом:
- Х (текущая ставка) = А (рыночная ставка) * 0,8, где А - текущая ставка аренды, А -ставка определяемая, на основании отчета профоценщика ООО "оценщик" (инн:1111111)."

И в договоре определяете заказчика отчета, распределяет расходы и переодичность оценки, а также распостраняете действие отчета во времени.
Предусмотрите оценку 2 не менее 2-х раз в год, для подстраховки резкого изменения "цены денег".

С такими условиями Вы также минимизируете налоговые риски. (непомню положение НК РФ, где говорится о праве налоговиков пересчитать налогоблагаемую базу по прибыли если цены по обязательствам больше или меньше на 20 процентов от рыночных).

спасибо огромное! это как раз и позволит нам не оформлять допник и ничего не регистрировать)
мы и на раз в год согласны, главное, чтобы не регистрировать это

[VolandDeMort]

Рад, что помог.

[Юнг]

Исделайте допник с установлением бессрочного договора аренды и будте здоровы

Добавлено в [mergetime]1215861477[/mergetime]
Исделайте допник с установлением бессрочного договора аренды и будте здоровы

[Stas26]

точно, заключите бессрочный договор аренды

[Dolores Haze]

Наши арендаторы вряд ли на такое пойдут

[DAN11]

Наши арендаторы вряд ли на такое пойдут

Если Вы выступаете на стороне Арендодателя, наверное, лучше все-таки заключать договоры на срок 11 месяцев и заключать их потом заново с новой ценой на случай возникновения проблем с арендаторами.

[grin095]

Вся московская практика по аренде земли у города основана на уведомлениях при изменении арендной платы, соответственно ничего не регистрируется
суть как раз в наличии расчета арендной платы, элементы которого меняются законодательно плюс обязанность арендатора оплачивать на основании уведомлений

Сообщение отредактировал grin095: 14 July 2008 - 19:38

[Dolores Haze]

Можно вот так попробовать?



1.1.Настоящим Стороны достигли соглашения о том, что с 01 апреля каждого следующего года ставка арендной платы увеличивается на 10 (десять) процентов по формуле, указанной в п. 1.1.1.. настоящего Договора, с учетом положений п.1.3.настоящего Договора.
1.1.1. Ставка арендной платы корректируется по следующей формуле:

Х= А*1,1

где Х – скорректированная ставка арендной платы;
А - текущая ставка арендной платы
1.2. . В случае продления срока действия настоящего Договора ставка арендной платы, действующая с 01 апреля 2013 года за Помещения на следующие три года срока действия договора, корректируется следующим образом:
1.2.1.. В срок до _____января 2013 года каждая из Сторон обязана:
(а) за свой счет получить письменное заключение (далее «Заключение Оценщика») имеющего хорошую репутацию оценщика недвижимого имущества (или организации, осуществляющей оценку) (далее «Оценщик») в Москве о рыночной ставке арендной платы за Помещения, и
(б) одновременно обменяться своими Заключениями Оценщиков; новая арендная плата за Помещения определяется как среднее арифметическое рыночных ставок арендной платы за Помещения, установленных Оценщиками; однако:
если рыночные ставки арендной платы за Помещения, установленные Оценщиками, различаются между собой более чем на 20 % (двадцать процентов), Оценщики совместно назначат в течение 20 (двадцати) рабочих дней имеющего хорошую репутацию оценщика недвижимого имущества (или организацию, осуществляющую оценку) (далее «Третий Оценщик») в Москве. Оценщики и Третий Оценщик обязаны предоставить каждой Стороне в течение 25 (двадцати пяти) рабочих дней с даты назначения Третьего Оценщика экземпляр их совместного заключения о рыночной ставке арендной платы за Помещения. Стороны несут расходы по оплате услуг Третьего Оценщика в равных долях.
1.3. Настоящим Стороны достигли соглашения о том, что в случае существенного изменения конъюнктуры рынка аренды нежилых помещений и изменения арендной ставки на аналогичные помещения в г. Москве более чем на 30 % (тридцать процентов) относительно ставки арендной платы, установленной в настоящем Договоре, ставка арендной платы подлежит корректировке на процент индексации.
1.3.1. При этом ставка арендной платы корректируется по следующей формуле:

Х= А*Y

где Х – скорректированная ставка арендной платы;
А - текущая ставка арендной платы
Y-процент индексации, определяемый на основании заключения оценщика недвижимого имущества (или организации, осуществляющей оценку)

[Stas26]

имхо если ты арендодатель, то действительно выгоднее на 11 месяцев заключить договор, с уловием автоматической пролонгации каждый последующий год, если ни 1 из сторон не откажется за 1 месяц до окончания срока аренды.

что это дает? 1) не надо регистрировать. 2) договор практически бессрочный, за исключением варианта отказа 1 из сторон 3) меняем его хоть через день доп.соглашениями

[VolandDeMort]

Stas26

3) меняем его хоть через день доп.соглашениями

Если А-р не захочет подписывать доп. Поэтому при этом варианте могут начатся не нужные бодания по поводу ставок.

Вариант автора кажется более приемлемым, с учетом того что генералы его компании, наверняка осознают что договор долгосрочный и должен быть принесен в ФРС.

На самом деле. Мне нравится конструкция бессрочного договора с порядком определения арендной платы. Думаю идеальный вариант для масс-арендодателей. Но понятно, что не все а-ры пойдут на бессрочку -))

[Dolores Haze]

Получается тогда разве за месяц, а не за 3 ?
в любом случае, наверное, чтоб избежать возможности отказа, от варианта 111 месяцев/ бессрочный и отказываются
но так ничего?

[DMV]

1.2. . В случае продления срока действия настоящего Договора ставка арендной платы, действующая с 01 апреля 2013 года за Помещения на следующие три года срока действия договора, корректируется следующим образом:

Че-то вот это не понятно, что значит в случае продления? В случае продления вам в любом случае придется ДС к договору регистрировать. тогда зачем заморочки?

1.2.1.. В срок до _____января 2013 года каждая из Сторон обязана:
(а) за свой счет получить письменное заключение (далее «Заключение Оценщика») имеющего хорошую репутацию оценщика недвижимого имущества (или организации, осуществляющей оценку) (далее «Оценщик») в Москве о рыночной ставке арендной платы за Помещения, и
(б) одновременно обменяться своими Заключениями Оценщиков; новая арендная плата за Помещения определяется как среднее арифметическое рыночных ставок арендной платы за Помещения, установленных Оценщиками; однако:
если рыночные ставки арендной платы за Помещения,  установленные Оценщиками, различаются между собой более чем на 20 % (двадцать процентов), Оценщики совместно назначат в течение 20 (двадцати) рабочих дней имеющего хорошую репутацию оценщика недвижимого имущества (или организацию, осуществляющую оценку) (далее «Третий Оценщик») в Москве. Оценщики и Третий Оценщик обязаны предоставить каждой Стороне в течение 25 (двадцати пяти) рабочих дней с даты назначения Третьего Оценщика экземпляр их совместного заключения о рыночной ставке арендной платы за Помещения. Стороны несут расходы по оплате услуг Третьего Оценщика в равных долях.
1.3. Настоящим Стороны достигли соглашения о том, что в случае существенного изменения конъюнктуры рынка аренды нежилых помещений и изменения арендной ставки на аналогичные помещения в г. Москве более чем на 30 % (тридцать процентов) относительно ставки арендной платы, установленной в настоящем Договоре,  ставка арендной платы подлежит корректировке на процент индексации.
1.3.1. При этом ставка арендной платы корректируется по следующей формуле:

Х= А*Y

где Х – скорректированная ставка арендной платы;
А - текущая ставка арендной платы
Y-процент индексации, определяемый на основании заключения оценщика недвижимого имущества (или организации, осуществляющей оценку)

ИМХО очень сложно. Много оценочных факторов и показателей которые надо сравнивать, а уж нанимать оценщиков - это вообще никто делать не будет. Зачем себе делать головную боль на будущее. Намного проще привязаться к инфляции, она устанавливается каждый год. на ее размер и можно подымать АП.

Добавлено в [mergetime]1216101859[/mergetime]
Я пишу обычно вперед арендную ставку на весь срок аренды в твердой сумме, хоть на 3 года, хоть на 10 лет, увеличивая ее на 10% каждый год. А чтобы подстраховаться у меня вот такой пункт есть:
3.1.8. В случае, если величина ежегодной инфляции, определяемая в соответствии с официально публикуемым Федеральной службой государственной статистики индексом потребительских цен на товары и услуги, за прошедший год в процентом выражении превысит 10% (десять процентов), то Арендодатель вправе в одностороннем уведомительном порядке дополнительно увеличить вышеуказанный размер Арендной платы в соответствии с конъюнктурой рынка, но не чаще одного раза в год, на величину данного превышения в процентом выражении, с письменным уведомлением Арендатора за 20 (Двадцать) календарных дней до вступления в силу измененной ставки Арендной платы.
Мне не трудно допники регистрировать в случае роста инфляции, а вы если не хотите, можете этот пункт перефразировать и сделать его частью расчета АП. Тогда у вас арендная плата будет увеличиваться каждый год на величину инфляции.

[VolandDeMort]

DMV

Цитата(Dolores Haze @ 14.07.2008 - 18:47)
1.2. . В случае продления срока действия настоящего Договора ставка арендной платы, действующая с 01 апреля 2013 года за Помещения на следующие три года срока действия договора, корректируется следующим образом:
Че-то вот это не понятно, что значит в случае продления? В случае продления вам в любом случае придется ДС к договору регистрировать. тогда зачем заморочки?

Думаю это некое условие преддоговора. Мои генералы тоже любят что то подобное друг другу обещать-).

Но Ваше предложение тоже разумно, согласен.

[Dolores Haze]

Да, это джентельменское соглашение такое было.

Такое условие стояло- что раз в год на 10 процентов, ни боьше, ни меньше
а оценщика Арендодатель будет сам нанимать, лишь бы побольше ставка была

Сообщение отредактировал Dolores Haze: 15 July 2008 - 13:30

[VolandDeMort]

Dolores Haze

а оценщика Арендодатель будет сам нанимать, лишь бы побольше ставка была

из собственной практики знаю, что у оценщиков всегда есть вилка около 10%.
Ну это так к слову...

[Dolores Haze]

Dolores Haze

а оценщика Арендодатель будет сам нанимать, лишь бы побольше ставка была

из собственной практики знаю, что у оценщиков всегда есть вилка около 10%.
Ну это так к слову...

в смысле - вилка?

[VolandDeMort]

Dolores Haze

в смысле - вилка?

например,
они обоснованно и законно могут обосновать оценку объекта, оценив его и за 90 рублей и за 100 и за 110 рублей.-)

[sss666]

за свой счет получить письменное заключение (далее «Заключение Оценщика») имеющего хорошую репутацию оценщика недвижимого имущества

А как планируете оценивать "хорошесть" репутации?

[Dolores Haze]

Это было желание клиента. Я не совсем верно построила вопрос: цель была оценить расчеты, а остальной текст нам пришлось принять как данность

[grin095]

интересно 10 процентов это утвержденная кем то вилка оценщик много как может варьировать результат оценки.. методик то..
а главное денег же стоит
в общем писано переписано по этой теме, и более тяжелые схемы есть

[TapakaH]

Задам глупый вопрос - в связи с чем вы должны регистрировать допник?

[sss666]

Видимо, в связи со ст. 452 ГКРФ: "Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор..."

[maxim007]

Видимо, в связи со ст. 452 ГКРФ: "Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор..."

а при чем здесь форма?

[TapakaH]

Да, про форму тоже интересно.

[Stas26]

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.