Сообщений в теме: 142

[Lisska]

слушания должны быть абсолютно точно.

[Амир]

С этими ВРИ работники МО закручивают как хотят. Заявляемся на выкуп участка под здание Диспечерский корпус. Ранее участок входил в территорию промбазы. По ПЗЗ основной вид использования "Промышленные объекты" вспомогательный вид "Административно-управленческие объекты". Гос кадастровая оценка проведена по 9 виду - объекты промышленности. Администрация выдаёт письменный отказ в отводе т.к. считает что Диспеческий корпус используется как административное здание, а значит государственная оценка должна быть по 7 виду "7.земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии." На наше предложение: сначала предоставите участок, а по цене договора будем судится. Разница цены выкупа в 4 раза. готовимся писать исковое заявление. Пока нашёл следующую практику:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 февраля 2010 г. по делу N А67-6084/2009 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО – СИБИРСКОГО ОКРУГА
У кого есть ещё что нибудь в этом роде.
Ранее была практика что муниципалитеты как лицо уполномоченное на распоряжение землями находящимися в неразграниченной гос собственности могут самостоятельно определять вид использования конкретного участка (в рамках муниципального земельного контроля)и на основании их акта кадастровая палат может менять ВРИ в кадастровом паспорте.

[Амир]

Вот ещё пример обжалования действий ОМС по неправильному определению ВРИ - Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 15 июля 2010 г. по делу N А32-21596/2009 "В деле рассматриваются разногласия, возникшие при заключении договора, совершаемого во исполнение вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов. Кадастровая стоимость участка является одним из элементов определения его выкупной цены, в связи с чем доводы истца об ошибочном определении вида разрешенного использования земельного участка подлежат проверке судом"
У кого есть ещё что то на эту тему? Интересует вопрос, а может ли администрация самостоятельно определять ВРИ (или в некоторых МО вносить изменения в основные тех характеристики участков) на основании личных проверок в рамках муниципального земельного контроля?

[Stoner]

муниципалитеты как лицо уполномоченное на распоряжение землями находящимися в неразграниченной гос собственности могут самостоятельно определять вид использования конкретного участка (в рамках муниципального земельного контроля)и на основании их акта кадастровая палат может менять ВРИ в кадастровом паспорте.

земельный контроль - функция Росреестра.
Сведения о виде разрешенного использования, в соответствии с п. 70 Правил ведения кадастра, вносятся как на основании градрегламентов, так и на основании акта ОМС.
В кадастр-то уже внесены сведения по 9-му виду, и выкупную стоимость должны рассчитывать по 9-му.
Я бы уже сейчас в суд подал, обозначив как незаконный отказ, так и обязание заключить договор с выкупной стоимостью по 9-му виду, а не по 7-му, так как они в отказе уже обозначили свое намерение предоставлять в порядке выкупа по 7-му виду
Посмотрите Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2011 по делу N А27-12204/2010
Может, найдете там для себя что-то полезное

[Амир]

земельный контроль - функция Росреестра.

Спасибо за дополнительную информацию по теме, но хочу уточнить следующее:
Муниципальный земельный контроль никто не отменял. И даже в решении ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2011 по делу N А27-12204/2010 указано: Поскольку собственником земельного участка в орган кадастрового учёта представлены все необходимые документы о фактическом виде разрешённого использования, который изменён не был, оспариваемые ненормативные акты не повлияли на зонирование территории г. Кемерово и охраняемые посредством установления правил зонирования права и интересы администрации, при этом права последней на проведение мероприятий в рамках муниципального земельного контроля никем не ограничены, кассационная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав заявителя.
В вышеназванном случае участок в частной собственности, а в моём случае аренда ЗУ у муниципалитета.
Таким образом, суды подтверждают право администраций МО силами муниципального земельного контроля определять фактический вид использования участка, и если участок передан ими в аренду, обратится с заявлением в органы кад учёта за изменением ВРИ по факту использования? В результате 9 вид меняют на 7 на основании решения МО об изменении основных характеристик земельного участка, которое направляют в органы кадастрового учёта.

[Stoner]

Таким образом, суды подтверждают право администраций МО силами муниципального земельного контроля определять фактический вид использования участка, и если участок передан ими в аренду, обратится с заявлением в органы кад учёта за изменением ВРИ по факту использования?

нет, таким образом суды разделяют мухи и котлеты: есть процедура, установленная пунктом 4 статьи 37 ГрК, а есть "никем не ограниченные" права администрации (в даном случае) Кемерово применить к землепользованию меры административного взыскания в связи с использованием земельного участка не по назначению, указанному в кадастре. Но тут не имеется в виду возможность администрации, апеллируя к своим полномочиям осуществлять земельный контроль, вносить сведения об измененном ВРИ ЗУ в кадастр.

[Амир]

Stoner, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2008 г. N 07АП-5397/08 Опять говорится о полномочиях муниципального земельного контроля определять ВРИ для определения УПКС иного чем в ВРИ соответственно расчёте арендной платы.

[Stoner]

Амир,
да, только там один нюанс немаловажный: договор аренды незарегистрирован был, и суд пришел к выводу о том, что "пользуясь земельным участком без регистрации договора аренды, ответчик должен был знать о неосновательности сбережения денежных средств за счет муниципального образования, являющегося распорядителем данного земельного участка".
И расхождение там было позначительнее, чем в Вашем случае: в кадастре "здания производственного назначения", а по факту там китайским ширпотребом торговали.

[Амир]

Амир,
И расхождение там было позначительнее, чем в Вашем случае: в кадастре "здания производственного назначения", а по факту там китайским ширпотребом торговали.

Ну не знаю как позначительней в Вашем регионе: у нас в ХМАО к примеру УПКС: промышленность (9 вид) 2 500 руб за метр, торговля (5 вид) 6500 р. за м, административно управленческие (7 вид)-9 500 р за м.

[Ulisses]

Здравствуйте, форумчане!
Подскажите пожалуйста, законно ли, чтобы участок, который при межевании большого поля на участки под ИЖС образовал сеть дорог между остальными участками, также имел вид разрешенного использования "Земли поселений. Для ИЖС"?
Если нет, то какой статус и вид разрешенного использования должен иметь такой участок по закону?
Если можно, - со ссылками на статьи законов.

Спасибо.

P.S. Пытался найти ответы поиском по форуму, но не нашёл. Возможно, плохо искал Ткните носом

[Амир]

Ulisses, Уточните вид использования земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Или это поле промбаза или с\х поле или ?

[Ulisses]

Ulisses, Уточните вид использования земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Или это поле промбаза или с\х поле или ?

История вопроса (догадки): некое юридическое лицо приобрело в собственность кусок колхозного поля в собственность, после чего из земель сельхозназначения перевело его в категорию земель поселений с видом разрешенного использования "ИЖС".
Следующим шагом на этом поле были размечены участки под продажу и под дороги, после чего поле было размежевано на эти мелкие участки, одним из которых оказалась сеть дорог.
Дальше уже не догадки, поскольку продолжалось при мне: Юрлицо начало продавать участки под ИЖС, получившиеся путем межевания большого куска, при этом умалчивая о том, что то, что на плане поселка числится как будущие дороги, на самом деле точно такие же участки со статусом ИЖС.
После того, как народ участки раскупил, Юрлицо обозначило "дороги" как свою собственность и предложило собственникам мелких участков эти "дороги" у него (Юрлица) выкупить.
Подозреваю, что при межевании был нарушен закон, но не стоит задача отменить регистрацию мелких участков в кадастре, а стоит задача заставить Юрлицо перевести участок, который есть "сеть дорог", в правильный статус.
Отсюда и вопрос.

[Амир]

Ulisses, Участок в собственности а значит возможны изменения ВРИ по заявительному принципу в ФГУ ЗКП, при следующих условиях в ПЗЗ ОМС должен существовать такой ВРИ. Если такого ВРИ не существует тогда нужно обращение в ОМС за внесением изменений в ПЗЗ. Дополнительно в архитектуре ОМС можно попросить подготовить Проект планировки на данную территорию с указанием проездов.

На счёт законности: по одним правилам ВРИ сохраняется от основного участка, но согласно п. 4 ст. 11,9 ЗК, такого участка с конфигурацией дороги или проездов и с таким ВРИ как ИЖС существовать не может. Дополнительно : предельные нормативы на площадь участков согласно ст. 33 ЗК должны быть утверждены для ИЖС на местном уровне и думаю площадь проездов и дорог может не соответствовать данным нормативам.

Забыл уточните не перемешивайте категорию - земли поселений (земли населенных пунктов) с ВРИ. категория сохранится.

Сообщение отредактировал Амир: 06 September 2011 - 17:28

[Ulisses]

Ulisses, по одним правилам ВРИ сохраняется от основного участка, но согласно п. 4 ст. 11,9 ЗК, такого участка с конфигурацией дороги или проездов и с таким ВРИ как ИЖС существовать не может. Дополнительно : предельные нормативы на площадь участков согласно ст. 33 ЗК должны быть утверждены для ИЖС на местном уровне и думаю площадь проездов и дорог может не соответствовать данным нормативам.

Забыл уточните не перемешивайте категорию - земли поселений (земли населенных пунктов) с ВРИ. категория сохранится.

Про разницу между категорией и ВРИ я понимаю, вместе написал для краткости.

Про то, что дороги с ВРИ = ИЖС существовать не могут, - тоже.
А с какими могут/должны? - я об этом изначально и спрашивал. Где такой перечень приведён, и есть ли он вообще?
Про автомобильные дороги сказано, что они должны быть зарегистрированы в реестре, но это касается уже эксплуатирующихся дорог, как я понимаю.
Или сначала дорога регистрируется, а только потом может строиться? И опять же, даже мелкие дороги типа переулка должны регистрироваться? Или эти уже необязательно?

Про предельный размер - спасибо, этот аспект я не учитывал, но в указанной Вами статье речь идет об участках, выделяемых "из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель", а в моём случае - частный собственник. Насколько эта статья для него обязательна?

[Амир]

Ulisses, В 2007 году Министерством экономического развития и торговли РФ были разработаны Методические указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, установивший конкретный перечень из 16 видов разрешенного использования для земель населенных пунктов, а именно: Вид №2. земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. вид №16 земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

К сожалению ст. 33 ЗК в гос кадастре берут как основу для отказа при образовании земельных участков даже если заинтересованное лицо не просит собственность на землю а только аренду, они её трактуют расширенно. У нас в городе федеральные судью понимаю так же как кадастровая палата т.е. размеры для всех случаев жизни. А так вы правы дословно только относится к собственности.

Дополнительно по этой теме: читаем пункты 2 и 6 ст. 30, ст. 38 Гр. Код.

Сообщение отредактировал Амир: 07 September 2011 - 14:25

[Sania]

прям не знаю. в какой ветке спросить:

классификатор ВРИ ЗУ вступает в силу через неделю

Правильно ли я понимаю, что ВРИ из основных собственник должен будет выбирать из этого классификатора, а не из ПЗЗ?

Если да - то как кадорган будет устанавливать идентичность?

например в моем ПЗЗ малоэтажная жилая застройка - это не только 2.1, но и 2.2, 2.3, 2.5

Скрытый текст

Жилая застройка
Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:
- с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
- для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
- как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);
- как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.7
2.0
Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство;
размещение дачных домов и садовых домов)
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение гаражей и подсобных сооружений
2.1
Приусадебный участок личного подсобного хозяйства
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);
производство сельскохозяйственной продукции;
размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных
2.2
Блокированная жилая застройка
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (жилой дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, имеющих общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти);
разведение декоративных и плодовых деревьев, овощей и ягодных культур, размещение гаражей и иных вспомогательных сооружений
2.3
Передвижное жилье
Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенных для общего пользования
2.4
Среднеэтажная жилая застройка
Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры);
благоустройство и озеленение;
размещение подземных гаражей и автостоянок;
обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;
размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома
2.5
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий;
обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома
2.6
Обслуживание жилой застройки
Размещение объектов недвижимости, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.0 или 4.0, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вред окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны, а площадь земельных участков под названными объектами не превышает 20% от площади территориальной зоны, в которой разрешена жилая застройка, предусмотренная видами разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.6
2.7

[Амир]

Sania,  ИМХО - кадастрату будет все равно что написано в ПЗЗ, его интересует куда он отнесет Ваш участок в целях определения кадастровой стоимости (группа оценки будет 2.0. в Вашем случае). в остальном его функции по видам использования ограничены (проверить соответствие с ПЗЗ испрашиваемый вид для установления по заявительному принципу).

Виды использования установленные ПЗЗ и градостроительные классификаторы объектов кап строительства в целях определения прав по использованию земельных участков никто не отменял (п. 2 ст. 7 ЗК).

Об этом давно уже много говорилось что классификаторы градостроительные не увязаны с ВРИ земельными.

Думаю на основании этого приказа нужно всем ОМС переработать свои ПЗЗ, взяв за основу ВРИ указные Приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"

и будет нам счастье, за исключением случаев когда два и более разных вида будет в качестве разрешенного для одной территориальной зоны. К зоне жилья добавят разрешенный вид предпринимательство и кадастровая стоимость на все участки подпрыгнит до вида 4.0, если разрешено бытовое обслуживание до 3.0

а это все в результате прямой рост платы за землю

[Амир]

Приказ вступил в силу. ОМС при оформлении прав на землю (образовании земельных участков) будут устанавливать ВРИ на ЗУ.

Скажите кто знает какие УПКС будут применять в кадастровых палатах к новым видам? Знаю что УПКС по данному классификатору ещё не утверждались во многих регионах. Чего ждать от кадастровой палаты в случае изменения ВРИ (какой кадастровой стоимости на ЗУ)?

[Амир]

Прошу высказать мнение специалистов.

Участок в частной собственности физического лица под магазин. Через участок проходит внутриквартальный проезд общего пользования. по град зонированию участок относится к виду использования торговля. Решил подготовить раздел земельного участка с целью выделения участка общего проезда в самостоятельный участок. Получил отказ кадастра с обоснованием: выбранный вид использования под проезд общего пользования отсутствует в основных и вспомогательных видах разрешенного использования предусмотренного регламентом.

в свою очередь п. 12 ст. 85 ЗК содержит норму 12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Сразу оговорюсь ляп с приватизацией дороги общего пользования не наш, купили участок у гос предприятия.  и только сейчас выявили что в границы участка входит  проезд общего пользования жителей микрорайона.

Каким путем пойти?

1. судится с кадастром что не учли ЗК РФ (п. 12 ст. 85 ЗК)? тут сомнение - участок уже в частной собственности

2. обратится в органы ОМС о подтверждении факта наличия общего проезда и утверждения вида использования на образуемую часть? в дальнейшем планируем бесплатно подарить этот участок городу (пусть сами содержат и мы платить налоги не будем)?

Если есть мысли по решению данного вопроса прошу поделится.

[Sania]

Амир, Вы делали раздел и смену РИ в один шаг? 

[Чеширский кот]

Амир, а разве новый ВРИ установят при образовании ЗУ? По-моему Вы сначала получите три участка с родительским ВРИ...А потом я бы на Вашем месте просто отказалась от права собственности на участок с проездом

[Sania]

А потом я бы на Вашем месте просто отказалась от права собственности на участок с проездом

ага, не меняя РИ))

я бы попробовал передать в мунсобственность

[Stoner]

Sania, полагаю невозможным

прежде чем ВРИ менять, надо получить отдельный объект кадастровый

поддэрживаю Кота.

Чеширского

раздел - без изменения ВРИ отказ от участка

[Sania]

Stoner, что невозможно - передать в  мунсобственность? почему?

[Амир]

Хотел сделать раздел участка на 4 участка (1 под магазин, 1 под стоянку, 2 общие проезды) и смену ВРИ одновременно.

Родительский участок конечно под магазин. Но я приложил выписку из град регламента территории где стоянки сидят во вспомогательных, а общие проезды в видах не предусмотрены.

Идея поменять сразу вид использования в следующем. При ВРИ №16 или по новому классификатору №12 кадастровая стоимость дожна быть равна 1 руб.

В результате налицо оптимизация налоговых платежей.

Вопрос передачи в муниципальную собственность следующий и далеко не быстрый т.к. правообладатель хочет смежные участки обменять на кусочки прилегающих территорий для организации парковки.

Я то с Вами согласен подарить участки путем заявления отказа от собственности самый простой и быстрый способ даже не меняя ВРИ.