Сообщений в теме: 124

[Ludmila]

Я думаю,что агент по этому договору не может оформить квартиры на себя.

Ну вот я и говорю: автор, скажите своему руководству, что про хотелки с инвестированием агентом в объект им придётся забыть. И послушайте, что Вам на это скажут.

А, да, я же забыла: совершать действия от своего имени агент тоже не может. Так что, автолр, говорите уж сразу руководству, что заключение договора невозможно вообще.

[bor.tat]

 

насчет  второй  стороны я особо не беспокоюсь, если честно  что касается Принципала, не очень понимаю в чем риски, если он получает всю сумму финансирования, а Агент вернуть деньги может только означенным в договоре способами:  -найти покупателя -оформить квартиры на себя по цене со скидкой.

Я  думаю,что агент по этому договору  не может оформить квартиры на себя. 
Прежде чем анализировать договор, надо  его  правильно квалифицироваать. Вы не согласны с моей квалификацией, предложите свою, обозначив, в какой форме агент инвестирует застройщика.  Ваш договор смешанный,  с элементами агентского договора и...?

 

ужас какой . Осталось предложить ДКП будущей вещи с правом перепродажи этой будущей вещи, с регистрацией ПС этой будущей вещи до введения дома в эксплуатацию  . Тупая блондинка, хватит, а? 

[Олеолеоле]

bor.tat, зря смеетесь. Отличная схема. Предложу своему руководству.

[Ludmila]

Отличная схема. Предложу своему руководству.

Что "отличная схема" из всего, что обсуждалось в теме?

[Олеолеоле]

Ludmila, я про ДКП будущей вещи.

[Ludmila]

я про ДКП будущей вещи.

 

С

 

регистрацией ПС этой будущей вещи до введения дома в эксплуатацию

?

[bor.tat]

Ludmila, я про ДКП будущей вещи.

но ведь она не реализуема!?! Это такой же абсурд, что и

Ваш договор смешанный,  с элементами агентского договора и...?

не надо такого предлагать руководству.

[Ludmila]

но ведь она не реализуема!?!

Можно, конечно, попробовать зарегистрировать ПС на незавершёнку... Но, во-первых, это туева хуча денег и времени, и, во-вторых, куча проблем с достройкой объекта и дальнейшей передачей объекта в собственность "покупателя".

 

Но таки предлагайте. Только со ссылкой на эту тему.

Олеолеоле , да, и не забудьте сказать руководству, что эта схема сделает невозможной продажу квартир физикам.

Вернее, привлечение средств физ. лиц.

[Олеолеоле]

Ludmila, да.
bor.tat, реализуема. Если сам дом - будущая вещь, значит и сами квартиры будущая вещь. Значит можнно право собственности региистрировать

[Ludmila]

Значит можнно право собственности региистрировать

Эммм... а ничего, что закон это запрещает?

[bor.tat]

но ведь она не реализуема!?!

Можно, конечно, попробовать зарегистрировать ПС на незавершёнку...

только тема будет называться "1000 и 1 способ убить застройщика" или в этом роде, что-нибудь.

Олеолеоле , 214 - ФЗ почитать не хотите? Про ГК я уже и не заикаюсь даже.

[Ludmila]

только тема будет называться "1000 и 1 способ убить застройщика" или в этом роде, что-нибудь.

Да и не только застройщика... Инвестору тут тоже весело становится.

[Ludmila]

Автор, чем у Вас в итоге закончилось? Эту форму использовали?

[UglyCub]

хех, Вы еще и любопытная) 

подписание договора не состоялось по вине Агента

[Ludmila]

хех, Вы еще и любопытная)

Есть такое. Любопытство женское вкупе с профессиональным - страшная штука.

 

подписание договора не состоялось по вине Агента

Если агент не намеревался Вас кидать, то неудивительно, что он отказался от сделки на данных условиях..

 

Спасибо за информацию!

[UglyCub]

странно получается...

такая идеальная возможность нагреть на 20 % годовых и отказываются...

[Ludmila]

такая идеальная возможность нагреть на 20 % годовых и отказываются...

 

Скажем так: либо владельцы бизнеса или уполномоченные ими лица решили, что возможная выгода от "кидания" Вашей организации несопоставима с репутационными потерями, либо на той стороне тоже оказался не самый сильный юрист, который увидел риски агента, но не увидел его возможности, и, как Тупая блондинка, сказал, что так делать нельзя, а в результате Вы с ним вместе зарубили сделку.

При этом я скорее склоняюсь ко второму варианту, т.к. при первом агент просто предложил бы свой вариант договора.

[Massive]

У меня вопрос с другой стороны агентирования и 214-ФЗ.

Есть застройщик с земельным участком в собственности, положительным заключением экспертизы, разрешением на строительство и зарегенным карманным ДДУ на 1 квартиру.

Денег нет. Застройщик хочет привлечь девелопера. Как видится мне, в рамках агентского договора.

Планируется, что девелопер через свою сеть организует продажи квартир по ДДУ от имени и за счет застройщика.

И за счет привлеченных денег заключит договоры подряда на строительство МКЖД (опять же от имени и за счет застройщика).

От каждой проданной квартиры девелопер получает свой агентский процент. 

За функции по управлению проектом опять же девелопер получает процент, который исчисляется от проданного жилья.

 

Вопрос: нет ли тут нарушения правил привлечения денег дольщиков? И норм по целевом расходовании по ст. 18 214-фз.

Ситуация осложняется тем, что девелопер ни копейки практически застройщику перечислять не будет. Получил лям от дольщика - пустил его на стройку по договору подряда. Ежели что-то останется, перечислит застройщику.

[Steel balls]

Massive, 

 

посмотрите судебную практику. например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2015 N Ф07-1069/2015 по делу N А13-10812/2014

 

 

как я понимаю, более распространенная схема - доверительное управление 

[Massive]

Steel balls, 

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2015 N Ф07-1069/2015 по делу N А13-10812/2014

Интересное постановление. Но там реально намутили мошенническую схему, чтобы агент мог удержать деньги дольщиков у себя.

У нас же планируется классический fee-development. Деньги от дольщиков приняли, подрядчикам строительства перечислили, перед застройщиком о расходовании отчитались.

 

 

более распространенная схема - доверительное управление 

Это как?

[Тупая блондинка]

У нас  часто используется такая схема. В агентском договоре прописываем, что денежные средства перечисляются застройщику или направляются  по его письменному распоряжению другим организациям. Замечаний со строны контролирующих органов при проверке целевого использования денежных средств  и других проверках  не было.    

[Massive]

Тупая блондинка, 

это для ситуации, когда застройщик - активный участник процесса.

Но если он лишь держатель земли и РнС, то ни копейки ему упасть на счет не должно.

Ибо именно агент-девелопер управляет строительством МКЖД, заключает договоры подряда и осуществляет платежи.

 

В ситуации, когда строительство осуществляется исключительно за счет дольщиков. без проектного финансирования.

Тут важно избежать любые кассовые разрывы, и деньги по ДДУ должны миновать застройщика.

[Тупая блондинка]

деньги по ДДУ должны миновать застройщика.

Все деньги  по ДДУ получает агент.  У нас в штате застройщика  по таким схемам  один директор.  Все остальное делают на основании договоров  другие наши фирмы.  На счет застройщика поступают только необходимые нам суммы.  Агент - тоже наша фирма. 

[Massive]

Тупая блондинка, 

договоры с подрядчиками заключает сам застройщик или агент?

[Тупая блондинка]

У нас один генподрядчик - наша фирма, договор с ним заключает застройщик. Генподрядчик  СМР делает сам, заключает договоры подряда, поставки  через агента или напрямую с другими фирмами.