Сообщений в теме: 150

[Massive]

Smertch, 

ПДКП в глазах инвесторов - не шибко надежная схема.

А опцион в недвижке - сегодня он разве работает? Лишь в ст. 429-3 ГК его вижу.

[Святослав]

Надо же, нежадный застройщик. Редкий вид!

[Ludmila]

Хотим продавать пакеты квартир по схеме: заключаем ДДУ за 5 рублей - через 1 год у инвестора право расторжения ДДУ с получением 6 рублей.

Ну тогда так и напиши: дольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор при отсутствии каких-либо нарушений со стороны застройщика. В таком случае застройщик выплачивает ему 6 рублей. Если дольщик не воспользовался этим правом до такого-то числа, он его утрачивает. Это не лишает дольщика права требовать расторжения договора в случаях и в порядке, предусмотренных 214-ФЗ.

[Massive]

Святослав,

 

Надо же, нежадный застройщик. Редкий вид!

Буквы немножко перепутали. Правильно читать "надежный" ))

Ludmila, 

ага, только хочу соглашение об отступном в отдельный документ вынести. У нас Росреестр нынче сильно поглупел, особенно в ЛО. Часто зарубает ДДУ с нестандартными формулировками.

[Святослав]

Буквы немножко перепутали. Правильно читать "надежный" ))

Странно, а банки нас уверяют, что это взаимоисключающие понятия. Типа, если нежадный, то и ненадежный.

[Bold]

одновременно с ДДУ заключается соглашение об отступном с оговоренным сроком на его реализацию.

при отступном право выбора исполнения емнип принадлежит должнику, те фактически у инвестора право выбора деньги или квартира не будет

а не.. погорячился, норма диспозитивна

[Smertch]

Smertch, 

ПДКП в глазах инвесторов - не шибко надежная схема.

А опцион в недвижке - сегодня он разве работает? Лишь в ст. 429-3 ГК его вижу.

Не отразил, что у тебя горит. Я лично готов три месяца подождать)

в зависимости от ситуации, опять же, хоть 429.2, хоть 429.3

а ПДКП - так это ненадежно, если мы по нему недвижку приобретаем, а если продаем, так что ж тут ненадежного

[Ludmila]

ага, только хочу соглашение об отступном в отдельный документ вынести. У нас Росреестр нынче сильно поглупел, особенно в ЛО. Часто зарубает ДДУ с нестандартными формулировками.

Тим мне сильно не нравится идея с отступным. Лучше с Росреестром посудиться... Почему не нравится? Это толко устанавливают, что соглашение о новации (кстати, в отношении отступного надо посмотреть, есть ли такая норма) может быть заключено сразу, в момент заключения договорва.

Сейчас, если мне не изменяет память, суды исходят из того, что соглашение об отступном возможно только тогда, когда уже наступило неисполнение обязательства.

И ещё, Тим. Если ты опасаешься маразма регорганов. Вполне может статься, что регорган откажется регистрировать право собственности застройщика "обратно" на основании соглашения об отступном, заключённого раньше, чем случилось неисполнение....

 

З.Ы. А интересно это. Может, вложиться в вашу стройку?

[Massive]

Smertch, 

я тоже своим предлагал подождать до лета. Но рынок не ждет. Схема нужна уже сейчас.

 

Ludmila, 

ты полагаешь, что соглашение об отступном можно заключать лишь в момент, когда наступил срок исполнения первоначального обязательства? Интересны аргументы.

 

Вполне может статься, что регорган откажется регистрировать право собственности застройщика "обратно" на основании соглашения об отступном, заключённого раньше, чем случилось неисполнение....

В моей схеме планируется, что обратный выкуп будет совершаться до окончания стройки. Т.е. соглашение об отступном (самостоятельно или в паре с допом к ДДУ) будет являться основанием для регистрации расторжения первоначального ДДУ.

[Ludmila]

ты полагаешь, что соглашение об отступном можно заключать лишь в момент, когда наступил срок исполнения первоначального обязательства?

Лично я так не полагаю. Но несколько лет назад, когда был у меня такой вопорс, я, если память не изменяет, находила практику судов, котрая именно так считала. Какая практика сейчас, не знаю, давно этим вопросом не интересовалась. Это надо смотреть, как сейчас.

Плюс, если у тебя регорган смущает условие о праве физика до определённой даты расторгнуть договор без каких-либо нарушений со стороны застройщика,  то уж соглашение об отступном до нарушения его тем паче введёт в ступор. Я уже думаю начать собирать коллекцию маразмов наших реорганов.

[Sania]

На месте дольщика я б не сильно переживал за отказ регоргана регить расторжение ДДУ (по опционному соглашению): заключить допник - в интересах Застройщика, а уж соглашение о расторжении зарегят точно.

 

И еще односторонний отказ от ДДУ предполагает: сначала прекращение ДДУ, а только потом - возврат денег (уже необеспеченных). Вот это - не нравится дольщикам

[Ludmila]

А, ещё забыла сказать. Лично я думаю, что вопрос о возможности или невозможности заключения соглашения об отступном до возникновения задолженности надо рассматривать только с одной точки зрения: откажет или не откажет регорган в

 

регистрации расторжения первоначального ДДУ.

на основании такого соглашения.

Признать соглашение об отступном недействительным на одном только том основании, что оно заключено до возникновения долга, мне представляется практически невозможным с учётом действующего ГК РФ.

И еще односторонний отказ от ДДУ предполагает: сначала прекращение ДДУ, а только потом - возврат денег (уже необеспеченных). Вот это - не нравится дольщикам

Да это всё решаемо. Можно указать, что сначала производится возврат денег, а потом уже возникает обязанность по регистрации расторжения в Росреестре. Можно использовать ячейку или аккредитив...

В общем, можно придумать много чего.

[Sania]

Да это всё решаемо. Можно указать, что сначала производится возврат денег, а потом уже возникает обязанность по регистрации расторжения в Росреестре. Можно использовать ячейку или аккредитив... В общем, можно придумать много чего.

ч.2 и ч.4 ст.9 сформулирована императивно

Скрытый текст

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Сообщение отредактировал Sania: 06 March 2015 - 18:17

[Ludmila]

ч.2 и ч.4 ст.9 сформулирована императивно

Ну так нам Пленум о свободе договора говорит, что не каждая императивная норма запрещает установить договором иное. Я знаю, что это будет спор в СОЮ, и Пленум им не указ. Но мне сложно представить СОЮ, который признает недействительным условие, изменяющее императивную норму в пользу потребителя. В особенности с учётом действующих норм ГК РФ, ограничивающих право на оспаривание сделок.

[Sania]

Ludmila, в ДДУ подробно расписываем, что сначала - возврат денег, потом -  регистрация прекращения ДДУ.

Дольщик пишет заявление Застройщику об одностороннем отказе от ДДУ и ждет денег.

Застройщик берет это заявление и несет его в регорган.

Уверены, что прекращение ДДУ не зарегят?))

особенно с учетом:

У нас Росреестр нынче сильно поглупел, особенно в ЛО.

 

Вариант: "В период с __ по __ дольщик вправе требовать от Застройщика расторжения  настоящего договора. Такое расторжение оформляется соглашением сторон на таких-то условиях".

А это по сути - вариант опциона на заключение договора (ст.429.2), включенного непосредственно в текст ДДУ

 

Я что-то не допонял?

[Ludmila]

Отправлено Сегодня, 16:36 Ludmila, в ДДУ подробно расписываем, что сначала - возврат денег, потом - регистрация прекращения ДДУ. Дольщик пишет заявление Застройщику об одностороннем отказе от ДДУ и ждет денег. Застройщик берет это заявление и несет его в регорган. Уверены, что прекращение ДДУ не зарегят?)) особенно с учетом:

Признаю ошибку.

Я почему-то решила, что расторжение регистрируется по заявлению обеих сторон. Перепроверила: да, заявления одной стороны с приложением доказательств расторжения достаточно.

Вы правы, а я нет.

Вариант: "В период с __ по __ дольщик вправе требовать от Застройщика расторжения настоящего договора. Такое расторжение оформляется соглашением сторон на таких-то условиях".

Или замутить что-то с тем же обеспечительным платежом, котрый так любят застройщики...

[Ростов-на-Дону]

ольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор при отсутствии каких-либо нарушений со стороны застройщика. В таком случае застройщик выплачивает ему 6 рублей. Если дольщик не воспользовался этим правом до такого-то числа, он его утрачивает. Это не лишает дольщика права требовать расторжения договора в случаях и в порядке, предусмотренных 214-ФЗ.

 

Вариант: "В период с __ по __ дольщик вправе требовать от Застройщика расторжения  настоящего договора. Такое расторжение оформляется соглашением сторон на таких-то условиях".

микс из этих условий

плюс  предусмотреть форму соглашения о расторжении приложением к договору с определением существенных условий. 

Привязать вступление соглашение в силу с момента, например,открытия аккредитива в пользу дольщика на определенных условиях. 

Установить временные ограничения для возможности открытия аккредитива.

на месте дольщика я бы еще озаботился привязкой суммы выплаты к строительно готовности объекта.

Ну это первое, что пришло в голову...

[Ludmila]

Блин. Только сейчас пришло в голову простейшее решение. Всё равно при заключении договоров по 214-ФЗ надо брать поручительство банка или страховать ответственность. Надо просто в условия поручительства или страховки включить и суммы, возвращаемые при расторжении договора физиком без нарушений со стороны застройщика!

[Jazzanova]

Объединил темы по репо недвижимости.

Поскольку ВАС ликвидирован, может ВС не будет применять притворность к подобным сделкам? Кто что думает?

[Ludmila]

Поскольку ВАС ликвидирован, может ВС не будет применять притворность к подобным сделкам? Кто что думает?

Вась, я лично не верю, что ВС РФ окажется в этом плане более прогрессивным, чем ВАС РФ. Скорее уж наоборот...

Да и слишком сильно схоже РЕПО недвижки с ипотекой с условием о внесудебке путём оставления имущества за залогодержателем, чтобы суды признали его отдельным договором. Я не вижу между ними таких существенных различий, чтобы можно было сказать суду: вот, это совершенно разные договоры!

[Jazzanova]

Все так, но в таком случае в чем различие между договором купли-продажи акций репо с договором займа и залогом акций? Выходит такая сделка также притворна? Правоотношения те же, только меняются объекты сделок, а позиция суда к таким сделкам различна. Почему? Только в силу того, что репо ценных бумаг установлено законом, а репо недвижимости не установлено? А как насчет принципа аналогии закона?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 25 June 2015 - 21:26

[Ludmila]

Jazzanova, это ты у меня спрашиваешь или это риторические вопросы? 

По мне, так РЕПО недвижки должно иметь право на жизнь как самостоятельный вид договора. Я это его право ещё в своём дипломе защищала в прошлом тысячелетии...

На мой личный взгляд, есть принципиальные различия между РЕПО и ипотекой. РЕПО имеет меньшую юридическую защиту, ибо, в отличие от ипотеки, не подлежит внесению в ЕГРП. А это значит, что имущество может быть продано, обременено правами третьих лиц и т.д. В обмен на меньшую защиту кредитор получает более простую процедуру регистрации.

Но поди объясни это нашим судам. Ты вот представь, что "противная сторона" пытается в суде (особенно весело, если это СОЮ) признать сделку притворной и распространить на неё правила об ипотеке. Какой первый вопрос будет у суда? Покажите правовые различия между этими договорами, докажите, что у них разное правовое регулирование. И вот тут упираемся в то, о чём я говорила выше: в формально-юридическом плане отличия между ними найти практически невозможно.

[grin095]

Согласен, что репо недвижки имеет право на существование, обороту такая сделка нужна. Но не как судебное правотворчество трактующее обратную куплю, а полноценно, т.е. как Людмила говорит с внесение записи в ЕГРП.

В противном случае защита уж больно мала.. это просто будет худший вариант для заемщиков..

[Ludmila]

т.е. как Людмила говорит с внесение записи в ЕГРП.

Не, я не говорю, что запись в ЕГРП должна быть. Более того: по мне, так её быть не должно. Мне нравится та концепция, которую пытаются продвинуть в ГК РФ: есть вещные права, по которым установлено досаточно чёткое регулирование, эти права подлежат регистрации в ЕГРП и имеют значение и для третьих лиц (покупателей имущества и т.д.). И есть обязательственные права, в которых стороны вправе резвиться, как им заблагорассудится, но которые имеют значение только для сторон и имеют минимальную степень защиты. Вот в такой конструкции (ипотека как вещное право и РПЕО как обязательственное) мне всё и видится.

[grin095]

ОК, я тогда прошу прощения, за неверное цитирование.

Просто репо недвижимости для заемщика мягко говоря спорный инструмент. если конечно стоимость (тем более размер) займа не будет соответствовать рыночной стоимости объекта и он не будет для заемщика эксклюзивен.