Ребята (извините за фамильярность), суть проблемы в том, как сделать обеспечением по кредиту то, что строится для собственных нужд на арендованном участке. Внимательно читала, не считаю себя докой, но сталкиваться с проблемой приходилось. Не могу похвастаться тем, что разобралась и знаю, что делать.
С залогом прав требования по договорам долевого участия мне все более или менее понятно. Хочу вставить одну ремарку: по моему мнению право требования прекращается не с момента сдачи объекта, а с момента передачи его от застройщика к дольщику по акту. Собственно скорее всего с этого момента должник исполнит обязательство из ДДУ. Как потом "целять" залог на готовый объект это уже второй вопрос. Либо по закону либо по договору ипотеки.
Теперь относительно строительства для собственных нужд. Очевидно, что потребность в кредитных ресурсах при застройке для собственных нужд имеется. И зачастую застройщики пытаются обеспечить кредит строящимся объектом. Здесь на мой взгляд два варианта:
1. Земля в собственности застройщика. Берется в залог земельный участок, и на основании ст. 64 Закона "Об ипотеке" все что будет на нем возводиться попадет в залог. В случае дефолта на любой стадии строительства участок продается вместе с незавершенкой (которую по видимому предварительно придется зарегистрировать).
2. Земля в аренде. Согласна с Людмилой, что право собственности на возведенный объект возникает не из договора подряда (вернее, не только из договора подряда). В этом случае собственность возникает из п.1.ст.218 ГК, при этом застройщик должен иметь право застройки (иначе будет иметь место самовольная постройки, право собственности на нее не возникнет). Заложить строящийся объект как вещь нельзя, ни по предварительному договору, ни по договору залога вещи, право на которую будет приобретено в будущем, т.к. невозможно идентифицировать предмет залога. Поэтому пытаемся идти по пути залога (или уступки) прав требования по заключенным застройщиком сделкам, заключенным с целью приобренения собственности на объект, с тем, чтобы новый правообладатель (появившийся в результате обращения взыскания на права требования), осуществив их, смог стать собственником создаваемого имущества.
Рассуждаю: Право застройки возникает из инвестиционного договора с арендодателем земли. При этом факт создания объекта за счет застройщика подтверждается договором подряда, по которому застройщик-заказчик оплатил работы и принял результ. Таким образом реализация прав из инвест. договора (договора аренды земли) и договора строительного подряда позволяет получить в собственность объект. Если эти права будут заложены (уступлены) одновременно, не означает ли это, что новый правообладатель сможет получить объект от подрядчика (как закачзик) и с учетом приобретенных прав по аренде земли на инвестиционных условиях зарегистрировать право собственности, как арендатор земельного участка, на котором он построил объект.
К вопросу о залогопригодности прав.
Что закладывается по договору аренды земли? Право пользоваться, в т.ч. строить. Должник - арендодатель, обязанный предоставить участок для строительства и т.д. Закладывается право аренды, право застройки.
Что с подрядом? Должник - подрядчик, обязанный сдать заказчику объект. Закладывается право требования передачи объекта.
Таким образом вроде и права требования имеются и с должниками все ясно.
Сразу оговорюсь, что рассуждаю лишь теоретически, поскольку пока на практике подобный кредитный проект до реализации не доходил. Критикуйте.
Сама вижу подводные камни: должники - обычно еще и кредиторы, так что права требования в чистом виде нет. Ситуация, когда объект строится и для собственных нужд и для других дольщиков, требует дополнительного осмысления.
Но в разумных пределах. Когда человек в своём "творчестве" не учитывает ни законодательство, ни судебную практику, и рассуждает только теми категориями, которыми рассуждает менеджер, это значит, что со своей задачей такой "творец" не справляется. Я таких вот в судах разбивала в пух и прах - тех, кто не хотел критически подходить к ситуации, кто убедждал своего клиента, что свё нормально.
