Сообщений в теме: 355

[ViRUS]

iredzumi, в последнее время я собираю "фичи" ОМСУ, связанные с развитием застроенных территорий,

На нашем сайте есть немного...

[Piranha]

Что-то я тока недавно увидела и впала в глубокую задумчивость:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2010 г. по делу N А43-27821/2009
Вот как это?

[Piranha]

Коллеги, рассматриваю возможность уступки прав по договору о развитии застроенной территории.
Рассматриваю варианты:
1.Полная уступка
2.Частичная уступка.

По первому варианту: считаю такую уступку возможной. Ни град.кодекс ни имеющийся вариант уступку не запрещают.Соответственно необходимо согласие ОМС на уступку и уступить.

По второму варианту: считаю, что нет возможности уступать по частям, так как невозможно четко разделить права и обязанности по договору.
Непонятно: как например распределить строительство объектов коммунальной, социальной инфраструктуры, соотнести это с объемом обязательств по переселению, и как соотнести фактически не существующее обязательство ОМС по предоставлению в будущем земельных участков, плюс получается, что цену за право заключения договора тоже надо делить на части (если по договору она выплачивается по графику)?
Кроме того, проект планировки и проект межевания ОДИН и ОДИН, вот если было несколько проектов планировки и межевания, то м.б. можно было бы разделить, а так - не будет возможности четко определить - какие же права и обязанности (если по частям) передаются.

Просьба высказать мнения.

[Piranha]

Упорно продолжаю рассматривать тот же вопрос. Теперь меня смущает 94-ФЗ. Можно ли сказать, что договор о развитии застроенной территории - это муниципальный контракт в соответствии с 94-ФЗ? Аукцион был, поведен согласно 46.3 ГрК РФ.
Я правильно понимаю, что так как согласно ст. 5 94-ФЗ под размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд заказчиков понимаются осуществляемые в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.. А Договор о развитии застроенной территории заключается по ГрК РФ (и аукцион проводится по ст.46.3.), то договор о развитии застроенной территории не являетя мун.контрактом в смысле 94-ФЗ?

[ORB]

Коллеги, добрый вечер!
Столкнулись с такой ситуацией, когда распоряжение администрации города о развитии застроенной территории сама администрация должна на днях отменить ввиду его незаконности и по указанию прокурора города. Однако во исполнение этого распоряжения уже был проведен аукцион и по результатам с победителем был заключен договор о развитии застроенной территории. И более того, застройщик уже начал строительство первой очереди. Хотя, конечно, без утвержденного проекта планировки и межевания.
Так вот, вопрос такой - Какие правовые последствия влечет за собой отмена распоряжения о развитии застроенной территории и как быть застройщику, который уже осуществляет строительство на данной территории? Будет ли аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории считаться автоматически незаконным или его нужно обжаловать в суде?

Спасибо

[ORB]

Коллеги, вопрос такой.
Если в регионе нет своей методики определения начальной цены аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, обязательно ли при определении цены органами местного самоуправления привлекать независимого оценщика или можно самостоятельно назначить цену?

[ORB]

Коллеги, убедительно прошу не оставлять мой вопрос без ответа((
Насколько я понимаю, градостроительные планы земельных участков в рамках договора о развитии застроенной территории
являются составной частью проекта межвания территории, т.е. без утвержденного проекта межвания они не выдаются.
Но вот в нашей ситуации администрация города в рамках договора о развитии застроенной территории выдала застройщику градостроительный план на ЗУ без проекта планировки и проекта межевания территории и застройщик уже ведет активное строительство.
Насколько законен такой градплан и само строительство?
И еще кто нибудь знает процедуру оспаривания документации по планировке территории по части 17 статьи 45 ГрадКРФ?
Спасибо.

[divineduty]

Добрый день

прошу объяснить такой вот вопрос:

К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности (ч.3 ст. 8 Градостроительного кодекса) относятся: ........ 7) принятие решений о развитии застроенных территорий.
Однако ГсК, а также 131-ФЗ не дают пояснения какой именно из органов МСУ полномочен принимать такое решение.

Применительно к конкретному городскому округу структуру органов местного самоуправления составляют:
- представительный орган - Совет депутатов;
- Глава города Лобня - председатель Совета депутатов;
- исполнительно-распорядительный орган - администрация;
- руководитель администрации.

в Уставе городского округа среди полномочий того или иного органа МСУ пункт о "принятии решения о развитии застроенных территорий" отсутствует, нормативного правового акта, регламентирующего порядок развития застроенных территорий в городском округе нет

собственно, а кто же и на основании каких нормативных актов уполномочен принимать решение о развитии застроенных территорий? Может ли это сделать Глава города-председатель Совета?

благодарю за ответ

[Jazzanova]

полномочия между органами управления ОМС регулируются уставом
смотрите внимательнее устав
обычно такое полномочие выполняет исполнительный орган

[divineduty]

полномочия между органами управления ОМС регулируются уставом
смотрите внимательнее устав
обычно такое полномочие выполняет исполнительный орган

Ув. Jazzanova, спасибо за ответ

уставы муниципалитетов пишуться с 131-фз, а там про развитие застроенных территорий как-то никак, соответственно и в уставе никак
все было легко и понятно, пока в моду не вошли дуумвираты

собственно, а почему "обычно такое полномочие выполняет исполнительный орган"?
м.б. некие письма центральных органов есть по этому поводу

[Lawyerus]

Администрация и застройщик заключили договор в котором сказано что застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого согласно жилищного кодекса РФ, жилые помещения в многоквартирных домах, а также земельные участки, на которых расположены указанные дома (в случае, если права на эти участки оформлены), либо по соглашению с собственниками помещений предоставить другие жилые помещения взамен изымаемых. Администрация обязана в установленном порядке принять и зарегистрировать решение об изъятии помещений в МКД, а также земельных участков (в случае, если права на эти з/у оформлены)."
земля под домом не сформирована. Дома не признаны аварийными, а включены в муниципальную программу. Администрация хочет зарегить решение об изъятии квартир без решения об изъятии з/у. Согласно п.5) ч.3 ст.46.2. ГрК застройщик обязан уплатить выкупную цену как за помещения, так и за з/у под домом. Смущает только что в этой норме речь идет об аварийных домах. Это видимо ошибка законодателя и данная норма применяется и к домам, включенным в адресную программу?
Возник вопрос: каким образом можно изъять квартиры без изъятия земельного участка?
Думаю, что исходя их ст.32 ЖК РФ, изъятие квартир не может быть осуществлено без изъятия з/у. Решение об изъятии з/у тоже должно регистрироваться. И в соглашение между застройщиком, администрацией и собственниками должны быть включены обязательства по уплате выкупной цены з/у?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 27 March 2013 - 15:09

[is31]

Добрый день всем! У меня следующая ситуация:
В 2010г. строительная компания заключила договор о развитии застроенной территории с администрацией, с приложением домов подлежащих сносу. В конце 2012 года администрация через аукцион продает физическому лицу нежилое помещение в одном из домов, включенных в перечень домов подлежащих сносу по договору о РЗТ. Фактически многоквартирный дом разрушен, жители расселены, но само нежилое помещение (которое продано) находится в удовлетворительном состоянии.
Узнав об этом, мы собираемся в суд. Вот только судебной практики по данной ситуации я не нашел, хотя перерыл весь консультант и в интернете ни чего.
У меня просьба, если кто знает где найти судебную практику по данной ситуации или у кого есть мнение по данному поводу, буду очень признателен!

[Lawyerus]

мы собираемся в суд

Какие предмет и основания иска будете заявлять?

[is31]

признавать аукцион и договор-купли продажи недействительным и применение последствий недействительности сделки. А вот над основанием сейчас и работаю.

[Lawyerus]

А какие нормы по Вашему администрацией были нарушены?

Я имею ввиду нормы закона. Кстати, а если бы администрация произвела отчуждение какого-нибудь участка в составе территории, подлежащей развитию?

[Saas]

Дома не признаны аварийными, а включены в муниципальную программу. Администрация хочет зарегить решение об изъятии квартир без решения об изъятии з/у. Согласно п.5) ч.3 ст.46.2. ГрК застройщик обязан уплатить выкупную цену как за помещения, так и за з/у под домом. Смущает только что в этой норме речь идет об аварийных домах. Это видимо ошибка законодателя и данная норма применяется и к домам, включенным в адресную программу?

я вот не думаю, что это ошибка.
т.е. если дома не аварийные, то изымать для мун нужд оснований нет.
соответственно. развивать застроенные территории, на которых нет аварийных домов, можно только с согласия собственников объектов. не?

У меня , кстати, свой вопрос:
бытует мнение, что участок под строительство застройщику застроенных территорий можно предоставить и ДО выполнения им обязанностей, предусмотренных в пп. 9 п. 3 ст. 46.2. Основание мнения - п. 2.1. ст. 30 ЗК

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

Мнение логичное - надо же застройщику с чего то начинать (со стартового дома), куда переселять отселенцев... Иначе получаем, что сначала отселить и нанимателей и собственников, а потом на месте отселенного дома уже строить.
Но...закон есть закон...

Практики ноль...
Поделитесь, когда землю получаете

[Lawyerus]

я вот не думаю, что это ошибка.

После нескольких совещаний и проработки вопроса Администрация приняла решение об изъятии помещений в многоквартирных домах без изъятия з/у
Тогда я писал по вопросу следующее:
Согласно ст. ст. 49, 55, 63 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 279 - 283 Гражданского кодекса РФ, изъятию подлежит сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодека Российской Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (Примечание: любой собственник вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом).
Исходя из вышеуказанной нормы закона, не сформированный, и не поставленный на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом, не подлежит изъятию, поскольку не находится в собственности собственников жилого дома. Данный участок находится в государственной собственности.
Таким образом, земельный участок под многоквартирным домом не подлежит изъятию вместе с помещениями в жилом доме.

Мнение логичное - надо же застройщику с чего то начинать (со стартового дома), куда переселять отселенцев... Иначе получаем, что сначала отселить и нанимателей и собственников, а потом на месте отселенного дома уже строить.

Вы правы. Конечно мы получили участок для стартового дома. При этом, руководствовались следующим:

Статья 46.2. Договор о развитии застроенной территории
6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

п.2.1. ст.30 ЗК РФ

Кстати, и договор РЗТ делался специально без условий о предварительном переселении граждан

А вообще кривизна и несоответствие законов друг другу ужасает при реализации этого проекта. Куда ни кинь - всюду клин

[Saas]

После нескольких совещаний и проработки вопроса Администрация приняла решение об изъятии помещений в многоквартирных домах без изъятия з/у

она приняла решение об изъятии НЕаварийных помещений???

Вы правы. Конечно мы получили участок для стартового дома. При этом, руководствовались следующим: Статья 46.2. Договор о развитии застроенной территории 6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

это ж насколько я понимаю, о несколько другом - порядке освобождения территории от частников -- в гр.пр. порядке.
вопрос мой был о другом можно ли ПОЛУЧИТЬ участок под строительство до выполнения пп.3-5.
В принципе и на основании этой нормы наверное можно выкупить какой-то объект и согласно ППТ построить там стартовый дом. А если такого объекта нет?!

Кстати, и договор РЗТ делался специально без условий о предварительном переселении граждан

это как?
переселение было после ЧЕГО ?

[Lawyerus]

она приняла решение об изъятии НЕаварийных помещений???

Да, дома, в которых помещения изымались были включены в муниц. адресную программу

вопрос мой был о другом можно ли ПОЛУЧИТЬ участок под строительство до выполнения пп.3-5.

Так а чем Вам эти нормы не подходят?

это как? переселение было после ЧЕГО ? 0 Ответить Цитата

после строительства и ввода в эксплуатацию стартового дома. Правда его еще не было. Дом строится в данный момент

Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством

Эта норма не регулирует

порядке освобождения территории от частников -- в гр.пр. порядке.

[Saas]

Да, дома, в которых помещения изымались были включены в муниц. адресную программу

считаете, это законно?

Так а чем Вам эти нормы не подходят?

тем, что у нас на участке нет объектов, которые можно было бы купить и построить там стартовый дом.

после строительства и ввода в эксплуатацию стартового дома.

стартовый дом на месте чего строится? на месте объекта, который вы выкупили по п. 6?

Эта норма не регулирует

в т.ч. и для этого думаю. не?

а вы у кого и что выкупали?

Сообщение отредактировал Saas: 29 October 2013 - 14:58

[Lawyerus]

считаете, это законно?

Решение принималось достаточно давно, щас не скажу, может они были признаны аварийными

тем, что у нас на участке нет объектов, которые можно было бы купить и построить там стартовый дом.

а почему Вы считаете, что земельный участок для стартового дома должен находиться под каким-либо ОКС, который нужно выкупить по п.6

в т.ч. и для этого думаю. не?

Я вот не вижу из этой нормы этого

а вы у кого и что выкупали?

Квартиры у собственников после их изъятия ОМСУ

Стартовый дом строится на свободном участке, предоставленном в порядке п.2.1. ст.30 ЗК РФ

Сообщение отредактировал Lawyerus: 29 October 2013 - 15:44

[Saas]

а почему Вы считаете, что земельный участок для стартового дома должен находиться под каким-либо ОКС, который нужно выкупить по п.6

не чтобы я так считаю...
Просто изначально возник вопрос: можно ли получить участок ДО расселения, как того требует ст. 46.2.
Насколько я понял вас вот здесь

Просмотр сообщенияSaas сказал: Мнение логичное - надо же застройщику с чего то начинать (со стартового дома), куда переселять отселенцев... Иначе получаем, что сначала отселить и нанимателей и собственников, а потом на месте отселенного дома уже строить. Вы правы. Конечно мы получили участок для стартового дома. При этом, руководствовались следующим: Статья 46.2. Договор о развитии застроенной территории 6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

вы что-то там на территории выкупили, и на его месте поставили стартовый дом. Не?

Я вот не вижу из этой нормы этого

Допустим. А что делать застройщику с выкупленным на территории участком? Территорию от посторонних он освободил, ППТ разработал, людей пока не отселил. Почему бы на этом участке и не построить стартовый дом? Не, можно и не строить. Но другого способа посадить на территории стартовый дом я не вижу.

Стартовый дом строится на свободном участке, предоставленном в порядке п.2.1. ст.30 ЗК РФ

ну так это и есть тот самый участок, который предоставляется ПОСЛЕ расслеления. не?

[Lawyerus]

вы что-то там на территории выкупили, и на его месте поставили стартовый дом. Не?

Нет, ничего не выкупали. Участок предоставлялся свободным.

А что делать застройщику с выкупленным на территории участком?

Думаю, что можно построить на участке МКЖД с максимальной этажностью согласно градрегламенту и переселить туда всех собственников. До переселения заключить с ними ПД, в котором обыграть заключение ДДУ и ДКП

ну так это и есть тот самый участок, который предоставляется ПОСЛЕ расслеления. не?

По п.9) ч.2 ст.46.2 ГрК да, по ЗК нет

[Saas]

По п.9) ч.2 ст.46.2 ГрК да, по ЗК нет

т.е. по вашему застройщик может получать участок под строительство двумя способами:
-долго и затратно по 46.1 и
-быстро и не особо обременительно по ст. 30?
не кажется, чт как-то не логично с т.з. законодателя?
ладно, логику опустим. строиться надо))
слышали ли о проблемах у застройщика в случае получения участка по второму варианту? например, росреестр не отказывал в регистрации аренды?
в общем, насколько распространена практика с обходом варианта по ст. 46.2?

[Lawyerus]

т.е. по вашему застройщик может получать участок под строительство двумя способами: -долго и затратно по 46.1 и -быстро и не особо обременительно по ст. 30?

да, я так думаю. Здесь все таки есть некая коллизия норм ГрК и ЗК

не кажется, чт как-то не логично с т.з. законодателя?

Думаю, что логики в РЗТ вообще маловато. По крайней мере, взаимосвязи норм, регулирующих отношения по РЗТ, по многим вопросам нет.

слышали ли о проблемах у застройщика в случае получения участка по второму варианту? например, росреестр не отказывал в регистрации аренды?

Могу предположить что такие отказы имеют место быть. Ну и что из этого? Сами же говорите

строиться надо))

в общем, насколько распространена практика с обходом варианта по ст. 46.2?

Думаю что много кто так работает. Кстати, во многих случаях распоряжение земельными участками относится к полномочиям муниц. районов, а договор РЗТ заключен между администрацией сельского поселения, передавшим свои полномочия району по соглашению. И район, который не заключал договор об РЗТ, и как следствие не обязанный выполнять существенное условие договора о предоставлении з/у после переселения собственников, спокойно предоставляет землю под строительство согласно п.2.1. ст.30 ЗК РФ. Как Вам такой вариант?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 29 October 2013 - 17:38