Уважаимый Ия!
Проблема не в том, что может делать ТСЖ. Это и в ст.135 ЖК и в других местах написано и Вы правы, что и в уставе можно добавить. Но я то спрашивал не о том, а о неком несоответствии реальных вещей. Проблема тут уже обсуждается и приводятся мнения солидных экспертов, но ЖК то пока сырой и всё там слегка "коряво" написано. Вот и возникает необходимость корректировки на местах при использовании ЖК. Кратко что я там в вопросе прописал: В доме создано ТСЖ для цели, как прописано в ЖК "для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме." Далее либо на этом же, либо на другом ОСС при выборе способа управления МКД выбирают способ УО. как быть с ТСЖ и кто управляет домом.
Другая реальная ситуация: по рекомендациям ДЖПиЖФ Москвы да и других организаций и фондов городских в Москве при выборе способа управления ТСЖ далее ТСЖ для исполнения конкретной работы по управлению домом заключает рекомендованный её в 370 постановлении Москвы Договор управления с ДЕЗом, который этим всегда и занимался. Т.е. считается при этом так, что работает в доме ДЕЗ, а ТСЖ контролирует его работу. С виду всё правильно, но при чём тут
Договор управления с Дезом! ИМХО здесь просто договор подряда на работы, но не управление домом. Так там ещё и прописывают платежи собственников , причём даже не в ДЕЗ, как сторона в договоре, а в ГУИС, что созданы в Москве. Получается полный бардак - на ОСС выбрано для управления ТСЖ и оно отвечает перед собственниками за управление домом. По договору ТСЖ с ДЕЗом ответственность за управление переходит на ДЕЗ и ТСЖ так и посылает туда жителей по всем вопросам. Но оплату собственник перечисляет на счёт третей организации и получается ДЕЗ не ответственен, как и ТСЖ, так как денег от собственника он не получает по прямым с ним договорам. Т.е. деньги ходят по одному кругу и при этом "отмываются", жители ходят по другому кругу и слезами по своим деньгам и невыполненным работам по управлению домом умываются. Как по нормам закона разорвать этот порочный круг и запретить его создание?
Вот один из свежих договоров, что прислали мне сегодня по моей переписке с просьбой о совете:
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ №
г. Москва «____»__________20__г.
Государственное унитарное предприятие города Москвы Дирекция единого заказчика района Кунцево (ГУП ДЕЗ района Кунцево), именуемое в дальнейшем «Управляющий», в лице Директора Цыгановой Любови Николаевны, действующего на основании Устава, с одной стороны и Товарищество собственников жилья « » (ТСЖ « »), в лице Председателя Правления , действующего на основании решения Правления (Протокол № _______ от __________ г.) и в соответствии с Уставом ТСЖ …….. именуемый в дальнейшем «ТСЖ» по поручению собственников и в их интересах, с другой стороны заключили настоящий Договор о следующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1.ТСЖ - объединение собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:
- ул.
для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
1.2.Управляющий - организация, выполняющая функции по управлению многоквартирным домом и предоставлению коммунальных услуг.
В отношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени и за счет ТСЖ.
1.3.Исполнители заказа - организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению ТСЖ работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению, газоснабжению.
1.4.Общее имущество в многоквартирном доме - принадлежащие собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление (Приложение № 1).
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1.Предметом настоящего Договора является выполнение Управляющим работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
2.2.Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
2.2.1.Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (лифтов, вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, мусоропровода, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.
2.2.2.Текущий ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования, таких как:
- Межквартирные лестничные площадки;
- Лестницы;
- Лифты;
- Лифтовые и иные шахты;
- Коридоры;
- Технические этажи;
- Чердаки;
- Технические подвалы.
2.2.3.Техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации, санитарное содержание лестничных клеток и мусоропроводов.
2.2.3.1.При проведении технических осмотров и обходов (обследований):
а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение стонов, устранение засоров);
б) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.);
в) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
г) прочистка канализационного лежака;
д) проверка исправности канализационных вытяжек:
е) проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
ж) частичный ремонт кровли;
з) проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.
2.2.3.2.При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
а) ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления;
б) укомплектование тепловых вводов, элеваторных и тепловых узлов поверенными контрольно-измерительными приборами;
в) восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
г) частичный ремонт кровли;
д) остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
е) замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
ж) установка пружин или доводчиков на входных дверях;
з) ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
и) ремонт труб наружного водостока;
к) устранение причин подтапливания подвальных помещений.
2.2.3.3.Санитарное содержание лестничных клеток:
а) влажное подметание лестничных площадок и маршей:
- нижних трех этажей - 6 дней в неделю;
- выше третьего этажа - 2 раза в неделю, в домах с лифтами - 1 раз в неделю;
- влажное подметание перед загрузочными клапанами мусоропроводов - 6 дней в неделю;
б) мытье лестничных площадок и маршей - 2 раза в месяц, в домах с лифтами - 1 раз в месяц;
в) влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабин лифтов - 2 раза в месяц;
г) мытье окон - 2 раза в год;
д) влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, обметание пыли с потолков - 2 раза в год;
е) влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил, чердачных лестниц, почтовых ящиков -1 раз в месяц.
2.2.3.4.Обслуживание мусоропроводов:
- профилактический осмотр мусоропроводов - 2 раза в месяц:
- мойка нижней части ствола и шабера мусоропровода, очистка и дезинфекция всех элементов мусоропровода, дезинфекция мусоросборников - один раз в месяц;
- удаление мусора из мусороприемных камер, уборка мусороприемных камер, мойка сменных мусоросборников - 6 дней в неделю;
- устранение засоров - по мере необходимости.
2.2.3.5.Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
2.2.3.6.Круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы.
2.2.3.7.Текущий ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.
2.3.Перечень работ и услуг, указанных в п. 2.2, может быть изменен решением Управляющего в соответствии с изменениями действующего законодательства.
2.4.Перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет Управляющий:
2.4.1.Бесперебойное предоставление Собственнику (Нанимателю) коммунальных услуг:
а) холодное водоснабжение;
б) горячее водоснабжение;
в) водоотведение;
г) электроснабжение;
д) отопление.
2.4.2.Техническое обслуживание помещения (помещений) Собственника с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ входит в оплату за техническое обслуживание):
а) замена прокладок, сальниковых набивок, водоразборной арматуры с устранением утечки воды;
б) установка вставки для седла клапана, полиэтиленовых насадок к вентильной головке;
в) регулировка смывного бачка с устранением утечки воды;
г) укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки;
д) устранение засоров стояков и системы внутридомовой канализации, происшедших не по вине собственника;
е) наладка и регулировка системы горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и нагревательных приборов с заменой неисправных полотенцесушителей, регулировка запорной арматуры;
ж) ликвидация последствий протечек и других нарушений, происшедших по вине эксплуатирующей организации;
з) ремонт электропроводки в помещении собственника в случае нарушения электроснабжения по вине эксплуатирующей организации.
и) осуществлять производственный контроль за соблюдением требований промышленной безопасности при эксплуатации лифтов
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1 .Управляющий обязуется:
3.1.1.Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
3.1.2.Организовывать заключение с Исполнителями заказа договоров о поставке жилищно-коммунальных услуг, необходимых для использования помещения по назначению, а также для поддержания многоквартирного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
3.1.3.При оказании услуг по текущему ремонту и заключении с Исполнителями заказа договоров о проведении текущего ремонта руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
3.1.4.Осуществлять функции по управлению и организации финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома.
3.1.5.Оказывать ТСЖ содействие в решении вопросов по ремонту помещений.
3.1.6.Своевременно ставить в известность ТСЖ об изменении тарифов.
3.2.Управляющий имеет право:
3.2.1.По согласованию с ТСЖ производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника (Нанимателя), поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.
3.2.2.Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, г. Москвы и актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.
3.3. ТСЖ обязуется:
3.3.1.Поддерживать многоквартирный дом в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы, а также правила содержания общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме.
3.3.2.Нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за расчетным.
3.3.3.Плата за жилищные и коммунальные услуги вносится собственниками жилых помещений, на основании квитанции, выданной ЕИРЦ, и поступает непосредственно на расчетный счет поставщика услуг.
3.3.4.ТСЖ обязуется предоставить документы, подтверждающие право собственности граждан на жилое помещение (копии свидетельств о собственности, договоров купли-продажи, иных документов) – предоставляется на каждого собственника, для получения бюджетных субсидий города Москвы, а также подтверждающих право проживающих в доме граждан на предоставление им льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг.
3.3.5.Соблюдать правила пользования помещениями и содержания многоквартирного дома.
3.4. ТСЖ имеет право:
3.4.1. Товарищество осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации по исполнению настоящего договора посредством:
- участие в приемке всех видов работ;
- участие в приемке работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации;
- при выполнении работ и оказании услуг Управляющий организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.
3.4.2. Помимо указанных выше действий Товарищество вправе обращаться с жалобами, претензиями и прочими заявлениями о недостатках, связанных с выполнением настоящего Договора, в органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям (Административно-техническая инспекция, Мосжилинспекция, Госпожнадзор, санитарно-эпидемиологическая служба и др.), для административного воздействия, а также обращаться в другие инстанции согласно действующему законадательству.
3.4.3. В случае уклонения Управляющей организации от устранения выявленных недостатков, связанных с выполнением настоящего Договора, товарищество вправе инициировать созыв внеочередного общего собрания членов Товарищества для принятия соответствующих решений с уведомлением Управляющей организации о проведении такого собрания (с указанием даты, времени и места).
4. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
4.1.Цена Договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома.
4.1.1.Плата за помещения и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:
1)плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2)плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
4.2.Размер платы за содержание и ремонт помещения определяется в соответствии с тарифными ставками за оказание жилищно-коммунальных услуг, установленными в г. Москве.
4.3.Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с тарифными ставками за оказание жилищно-коммунальных услуг, установленными в г. Москве.
4.4.Размер платы за работы и услуги, указанные в п.п. 4.1 - 4.3 настоящего Договора, и обслуживание жилого или нежилого помещения может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления.
4.5.Управляющий обязан информировать Правление ТСЖ об изменении размера платы не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.
4.6.Плата по настоящему Договору вносится ежемесячно до 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных (информационных) документов, выставляемых с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющего. В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной в настоящем пункте, плата может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного (информационного) документа.
4.7.Неиспользование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
4.8.Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидация ТСЖ не является основанием для изменения размера платы за коммунальные услуги.
4.9.При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ.
УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1.Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
5.2.При внесении платы ТСЖ – за содержание и ремонт с нарушением сроков, собственниками жилых помещений – за коммунальные и прочие услуги с нарушением сроков, предусмотренных договором, ТСЖ и собственникам жилых помещений соответственно начисляются пени. Размер пеней составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.
5.3.Стороны принимают все меры к тому, чтобы любые спорные вопросы, разногласия либо претензии, касающиеся исполнения настоящего Договора, были урегулированы путем переговоров, с оформлением совместного протокола урегулирования споров.
5.4.Настоящий Договор может быть изменен по соглашению Сторон.
5.5.Все изменения и дополнения к настоящему Договору осуществляются путем заключения дополнительного соглашения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.
6. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
6.1 .Договор может быть расторгнут:
6.1.1. в одностороннем порядке по инициативе Правления ТСЖ в случае несоблюдения Управляющим обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позднее чем за два месяца;
6.1.2. в одностороннем порядке по инициативе Управляющего с обязательным уведомлением об этом не позже чем за два месяца либо если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые Управляющий не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению;
6.1.3. по соглашению Сторон;
6.1.4. в случае ликвидации Управляющего или ТСЖ, если не определен правопреемник.
6.1.5. в одностороннем порядке по инициативе ТСЖ в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления чем управление Управляющим, при этом Управляющий должен быть предупрежден не позднее чем за два месяца до прекращения настоящего Договора путем предоставления ему заявления о расторжении настоящего Договора и копии протокола решения общего собрания.
6.2.После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация передаются В Правление ТСЖ или любому собственнику помещения, или нотариусу на хранение.
7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
7.1.Договор вступает в силу с ____________года и действует до _____________ г.
7.2.При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
Приложения к Договору:
1) Состав и состояние общего имущества Многоквартирного дома по адресу.
2) Перечень технической документации на Многоквартирный дом и иных связанных с управлением Многоквартирным домом документов.
3) Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
4) Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения договора.
8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:
Управляющий:
ГУП ДЕЗ района Кунцево
ТСЖ:
ТСЖ « »
ИНН/КПП ______________________________
Р/с______________________________________
_________________________________________
К/с______________________________________
ОКАТО__________________________________
ОКПО___________________________________
ОКВЭД__________________________________
БИК_____________________________________
Тел./факс:
Директор
ГУП ДЕЗ района Кунцево
_______________ Л.Н. Цыганова
М.П. Председатель
ТСЖ « »
_______________
М.П.
