Сообщений в теме: 262

[AristoS]

Апрель 2006 года

На прошлой неделе правительство Российской Федерации вместе с Ассоциацией региональных банков России (Ассоциация "Россия") начало продвигать в жизнь идею жилищно-строительного кооператива. Проблему дефицита бюджетного жилья решено разрешить путем скрещивания кооперативов и ипотеки, создав так называемый "Всероссийский ипотечный кооператив" (ВИК). Руководитель аппарата ВИК Евгений Кашпо рассказал о схеме работы кооператива. Вступая в кооператив, человек вносит вступительный взнос в размере 0,5% от стоимости жилья, которое он хочет приобрести. Став членом кооператива, пайщик начинает вносить деньги в общий паевой фонд по определенному графику, пока не накопит 50% от стоимости квартиры. Учитывая инфляцию, на сумму накоплений планируется начислять 15% годовых, а с 2007 года предполагается установить ставку на уровне Libor (ставка межбанковских кредитов) плюс 12%. По расчету экспертов ВИК, пайщику придется накопить не 50%, а всего 28% – остальное накопится само за счет процентов. На втором этапе в дело вступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Прокредитовав оставшуюся половину стоимости жилья, агентство выступит залогодержателем, что позволит избежать посредников и лишних платежей. При субсидировании государством разрыва процентных ставок по кредиту пайщик-заемщик получит деньги под 9% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита возможно без штрафных санкций, а кредит планируется выдавать на период, равный пяти срокам начального накопления. Гарантией стабильности системы станет резервный фонд. Примечательно что на раскрутку своего детища правительство Российской Федерации готово выделить из Стабфонда 56 миллиардов рублей. При такой финансовой поддержке ВИК планирует выступить заказчиком на строительство домов, предназначенных для продажи пайщикам по себестоимости. "Прежде, чем довериться новому кооперативу, необходимо узнать, где они собираются брать деньги на выплату таких процентов пайщику, – заявила заместитель генерального директора "Южноуральского агентства по ипотечному кредитованию" Надежда Обухова. – Поэтому пока не могу однозначно высказать свое отношение к этой идее. У нас был единственный опыт работы напрямую со строителями – с башкирской компанией "Своими руками", но мы так и не увидели конечного результата сотрудничества – закладной. Я думаю, идея создания ВИК более серьезная". Эксперты рынка предрекают ВИКу нелегкую борьбу с многочисленными противниками, ведь дешевое жилье не выгодно ни чиновникам, ни крупным строительным компаниям. И только помощь государства способна прорвать их оборону. Пока что новый проект существует только в теории, об успешности его практического применения можно будет говорить только после того, как по этой схеме начнут строиться первые дома, то есть не раньше, чем через полгода.
http://www.rosinvest.com/news/187822/

[AristoS]

Сергей Миронов: «Квартирный вопрос должен перестать портить нам жизнь»
Говорят, современную Америку создал автомобиль. В свое время бурное развитие этой отрасли не только обеспечило подъем экономики США, но и направило ее рост по пути научно-технического прогресса, позволило решить острейшие социальные проблемы. В сегодняшней России подобную роль способно сыграть строительство жилья.
Потенциал роста здесь огромен – около 70 процентов семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Форсированное насыщение такого гигантского рынка вызовет увеличение производства в смежных отраслях, станет локомотивом для всего хозяйства страны. Очень важно, что строительство по-настоящему современного жилья, производство материалов и техники для него – это сфера применения сложных новейших технологий, ее развитие станет основой столь необходимой модернизации экономики.
А о социальной значимости жилья для граждан России и говорить не приходится. Буквально каждая проблема имеет жилищное измерение. Например, одно из ключевых условий преодоления демографического кризиса, повышения рождаемости – обеспечение молодых и многодетных семей жильем.
Одним словом, квартирный вопрос – это точка пересечения очень многих проблем поистине стратегического значения для нашей страны. И совершенно закономерно, что Президент России постоянно выдвигает его на передний план в числе важнейших задач, стоящих перед государством, в том числе и в пакете приоритетных национальных проектов.
Однако реальное продвижение к решению этой задачи на сегодняшний день иначе как скромным не назовешь. Это заставляет задуматься над тем, насколько пригодны предлагаемые рецепты, насколько отвечает проводимая экономическая политика целям здорового долгосрочного развития страны.
Сейчас в качестве главного механизма, который позволит сделать жилье доступным для большинства граждан, предлагается ипотека, то есть кредитование под залог недвижимости. Действительно, дешевый кредит – это необходимое звено в решении жилищной проблемы. Но капитал – дефицитный ресурс в России, кредит дорог. Средняя семья не в состоянии выплачивать ежемесячно по 400–500 долларов США при покупке даже скромной квартиры, нет у нее и тех значительных сумм, которые нужны на первоначальный взнос.
Поэтому, во-первых, создание системы доступного для людей кредитования должно стать одним из направлений использования громадного инвестиционного потенциала, которым сегодня располагает наше государство. Надо вложить в ипотечное кредитование часть финансовых резервов, которые сегодня отдаются в долг иностранным правительствам под низкие проценты. Для миллионов людей это станет решением жизненно важной проблемы, а государство получит на свои средства гораздо более высокий доход, чем по зарубежным облигациям, причем обеспеченный имуществом, да еще и создаст стимулы для развития экономики страны.
А во-вторых, необходимо наряду с ипотекой создавать механизмы, которые обеспечат увеличение объемов строительства жилья и снижение его стоимости. Ипотека и любые другие меры, создающие платежеспособный спрос на жилье – это только половина дела. На рынке кроме спроса должно быть еще и предложение. Здесь существующая экономическая система пока что дает сбой. Если ее не отладить, это может сорвать все планы решения жилищных проблем, основанные на стимулировании спроса.
Когда говорят о развитии ипотеки, то молчаливо предполагают, что вслед за увеличением спроса вырастет и предложение жилья. Это не так.
За последние пять лет цена квадратного метра жилья в России увеличилась почти в три раза, то есть росла примерно вдвое быстрее темпа инфляции. При этом в 2004 году было построено 41 млн. квадратных метров жилья – меньше половины от максимального докризисного уровня, достигнутого в 1987 году, и ровно столько же, сколько и в 1995 году. А объем, например, промышленного производства в России сейчас на 40 процентов выше, чем в 1995 году. Прибыль, получаемая застройщиками, зачастую достигает 100 и даже 150 процентов, хотя средняя рентабельность той же промышленности, даже включая топливно-энергетический комплекс, составляет 10 процентов. То есть по сравнению с другими секторами экономики для жилищного строительства характерны сверхприбыли при застое производства и ускоренном росте цен.
Поскольку нехватки земли или строительных материалов в нашей стране не наблюдается, такое положение дел можно объяснить только одним – монополизмом. И каждый, кому приходилось получать лицензию на строительную деятельность или добиваться землеотвода под застройку, подтвердит, что доступ в эту сферу бизнеса получить очень нелегко, что здесь сложился типичный рынок для своих, бдительно охраняемый от чужаков.
Но на монополизированный рынок бессмысленно закачивать деньги. Это ведет не к росту производства, а лишь к взвинчиванию цен. И если развитие ипотеки, рост доходов граждан и другие меры, направленные на повышение платежеспособного спроса на жилье, не будут сопровождаться решительной демонополизацией этого рынка, квартиры никогда не станут доступными. Их количество не вырастет, и они останутся столь же недоступными, как и сейчас, но на новом уровне цен. А список российских миллиардеров пополнится еще двадцатью-тридцатью фамилиями.
До сих пор, как мы видим по статистике, развитие шло именно по такому сценарию. Можно ли изменить положение дел? И можно, и необходимо, и даже, в общем, понятно, как это делать.
Из чего складывается высокая сегодня цена жилья, где резервы ее снижения? Прежде всего, квартиры строятся по устаревшим и дорогим технологиям. В России существуют технологии возведения современных комфортабельных домов, при использовании которых себестоимость квадратного метра жилья составляет примерно 100 долларов. Загородный дом площадью 100 квадратных метров можно построить за два-три рабочих дня и примерно за 10 тыс. долларов. Но эти технологии в течение многих лет не удается продвинуть на строительный рынок, потому что он монополизирован и дешевое жилье оказывается ненужным, невыгодным для продавца.
Соответственно, если государство ставит задачу увеличить производство жилья, повысить качество и снизить цену, оно должно ужесточить требования к технологическому уровню стройиндустрии. Нормальная практика технологической политики развитых стран – ограничения на использование устаревших технологий и материальные стимулы, льготы или субсидии для тех, кто внедряет технологии передового уровня. Внятная технологическая политика должна существовать и в России. И не только в строительстве.
Далее, муниципалитет взимает значительную плату за земельный участок – будь то деньгами или квартирами – и использует ее для обеспечения жильем очередников. Безусловно, проблема социального жилья в России очень остра. Но такая плата полностью ложится на плечи покупателя жилья и ему приходится платить за две квартиры вместо одной. Это непосильно для многих, кто иначе мог бы купить жилье сам, и в конечном счете ведет к удлинению тех самых жилищных очередей, которые вроде бы хотят продвинуть.
Эту дополнительную нагрузку на цену жилья надо снимать. Строительство социального жилья должно финансироваться из других источников. А для этого нужно навести порядок в доходной базе бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, передать им реальные доходные источники, благо финансовое положение государства это позволяет, увязав это с отказом от мер, ведущих к завышению стоимости жилья.
Наконец, покупатель жилья оплачивает из своего кармана монопольную сверхприбыль строительного бизнеса. Если она достигает 100–150 процентов, значит, к цене двух оплаченных квартир (одна для себя, вторая для очередника) добавляется еще две, а то и три. И полная цена квартиры оказывается завышенной в четыре-пять раз по сравнению с той, которая была бы на конкурентном рынке, где нет административных барьеров. Понятно, что это совершенно ненормальная ситуация, и она в принципе исключает саму возможность решения жилищной проблемы. Чем больше люди будут готовы платить за нужное им жилье, тем выше будут поднимать цены монополисты. Только и всего.
На рынке строительства жилья нужно создать реальную конкуренцию. Мощным рычагом для этого может стать создание Государственной строительной корпорации, которая будет привлекать бюджетные средства и давать надежные гарантии инвесторам. Государство должно определить порядок передачи ей неиспользуемых участков на местах, чтобы не было искусственного дефицита земли, а также контролировать ее рентабельность и ценовую политику. Тогда жилье, построенное этой корпорацией, будет значительно дешевле, чем сейчас, и другим строителям тоже придется снизить цены.
Необходимы и законодательные меры, которые ликвидируют административную монополию на рынках муниципальной недвижимости. Это касается не только распределения участков для нового строительства, но и сдачи в аренду или продажи уже существующих объектов. Постоянные злоупотребления и скандалы, явно завышенный уровень цен и очень несвободный доступ к недвижимости – это явные свидетельства того, что в этой сфере необходимо навести порядок, сделать ее полностью прозрачной для участников и для внешних наблюдателей, устранить искусственный дефицит площадей, который создается отчасти сговором, а отчасти административными барьерами.
Разумеется, эти меры, при всей их логичности, осуществить не так просто. Они встретят бешеное сопротивление тех, кто сегодня стрижет купоны, искусственно ограничивая объемы строительства жилья и завышая его стоимость. Но начинать эту трудную работу, готовить необходимые решения все равно надо. Слишком велика цена для людей, для всей страны. Цена не только денежная, но и социальная, политическая. Как говорится, самая длинная дорога начинается с первого шага. А если у нас хватит мудрости и политической воли пройти весь путь до конца, квартирный вопрос, мучительный для России в течение многих десятилетий, перестанет портить жизнь, станет источником экономической силы нашей страны, благополучия и стабильности.
* * *
На пресс-конференции в информационном агентстве «Интерфакс» Председатель Совета Федерации рассказал о законодательных предложениях, касающихся дополнительных возможностей для приобретения гражданами жилья. Идея заключается в создании так называемых строительно-сберегательных касс. Они могут стать альтернативой ипотеке, доступной, по словам С. Миронова, лишь 5 процентам россиян. Спикер верхней палаты парламента объяснил, что строительно-сберегательные кассы – это кредитные учреждения, подконтрольные Центробанку РФ, которые позволят гражданам накапливать деньги на приобретение квартиры.
Предполагается, что государство должно стимулировать такое накопление – по итогам каждого года будет прибавляться 20 процентов от накопленной суммы. Если накоплено, например, 40 процентов необходимой суммы, то вкладчик может получить кредит на оставшуюся сумму. Причем, подчеркнул глава Совета Федерации, процентная ставка по кредиту не должна отличаться более чем на 3 процента от тех процентов, которые начисляются на накопительный вклад. Например, если на вклад в жилищно-сберегательной кассе начисляется 3 процента, то, соответственно, процентная ставка по кредиту не может превышать 6 процентов. В этом смысл предлагаемого закона, считает С. Миронов. Он уверен, что данный механизм позволит большему количеству людей приобрести жилье, и надеется, что законопроект получит поддержку в Государственной Думе.
Журналисты попросили С. Миронова прокомментировать критические замечания в СМИ о его законодательных предложениях по пенсионному законодательству. «Пусть критики скажут это пенсионерам, которые у нас живут в нищете. Пусть они расскажут, что у государства, имеющего такой Стабилизационный фонд, нет денег на достойную старость пенсионеров», – ответил Председатель Совета Федерации. Каждый год, подчеркнул он, Правительством РФ составляется план мероприятий по приватизации государственных предприятий, в каждом из которых есть труд нынешних пенсионеров. Одно из предложений С. Миронова – законодательно установить, что при продаже государственной собственности часть денег должна направляться на повышение пенсий. «Пусть мне ответят, почему здесь нет экономической логики и, самое главное, логики социальной справедливости», – сказал Председатель Совета Федерации.

http://www.akdi.ru/SF/PO07/3_11.htm

[AristoS]

Выборка из стенограммы Международный Конгресс
«Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья»
25 ноября 2005 года Москва


Андрей Ликефет, генеральный директор ОАО «Корпорация «Жилищная инициатива»
«Анализ, опыт и перспективы внедрения накопительных схем в России»

Одной из главных причин резкого сокращения ввода жилья в России начала 90-х гг. стал распад существовавших до этого традиционных административных систем. Раньше жилье строилось за счет федерального и ведомственного бюджетов, а также кооперативного движения. К сожалению, на сегодняшний день адекватных по своему масштабу рыночных механизмов привлечения денег в жилищное строительство не создано. Сейчас в нашей стране строится порядка 36 млн. кв. м. в год. В советское же время эта цифра была в 4-5 раз выше.
Российские граждане столкнулись с проблемой платности жилья, и при этом они зачастую вынуждены использовать наиболее жесткую форму его приобретения – единовременную оплату всей стоимости квартиры. В этой связи я хотел бы остановится на существующих в мире схемах жилищного кредитования, направленных на то, чтобы сделать жилье более доступным.
Наиболее простой и в то же время наиболее совершенной, на мой взгляд, является модель ипотечного кредитования, которая работает в рамках первичного рынка закладных. Данная модель имеет две основные характеристики. Суть первой заключается в том, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из производных источников – это собственные средства банка, межбанковские кредиты, депозитные средства. Второй характеристикой является прямая зависимость ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Это оказывает существенное влияние на масштаб деятельности и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные моменты. Напомню, что летом 1998 года ставки по ипотечным кредитам Сбербанка составляли 12% годовых. И ставку эту планировалось уменьшать. Сегодня же, как известно кредиты по стандартам АИЖК выдаются под 14%.
Относительная простота этой модели ипотечного кредитования привела к ее широкому распространению во многих странах с развивающейся и полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Данная схема успешно работает в Англии, Испании, Израиле и ряде других стран.
Вторая модель характеризуется притоком в систему ипотечного кредитования финансовых ресурсов, поступающих по специально организованному для этих целей вторичному рынку ценных бумаг, которые обеспечиваются закладными на недвижимость. Данную модель часто называют американской. Именно она активно внедряется на российском рынке. При всех своих достоинствах (главное из которых – стабильность) данная система имеет и некоторые недостатки. В частности, для ее полноценного функционирования требуется достаточно развитый рынок ипотечных ценных бумаг. В нашей же стране такой рынок сложится лишь через 15-20 лет.
Заслуживает внимания и так называемая немецкая система стройсбережений. Ее отличительной чертой является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. При этом государство частично переносит ответственность на частных инвесторов и этим поддерживает инициативу граждан, способствует развитию идеи частной собственности и вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства как минимум на 25-30 лет (именно таков срок функционирования кредита). Важными преимуществами стройсберкасс является то, что финансирование в данном случае не зависит от развития рынка капитала, а процентная ставка по ссуде является достаточно низкой и фиксированной (отсутствуют ее колебания). Кроме того, стабильная последовательность осуществления выплат приводит к постоянному развитию жилищного строительства. Наконец, благодаря строительным сберегательным кассам, в стране развивается культура накопления, стимулируется накопление в молодые годы, а значит - стимулируется труд и развитие производства.
Корпорацией «Жилищная инициатива» накоплен уникальный опыт разработки и практического использования ссудносберегательного финансирования жилищного строительства. Созданы научно-теоретические основы функционирования ссудносберегательных систем в условиях инфляции. Разработано методологическое, организационно-технологическое и программное обеспечение функционирования таких систем при комбинированном финансировании жилищного строительства.
Разработанные корпорацией схемы внебюджетного инвестирования жилищного строительства с предоставлением накопительного, инвестиционного и кедитного сервиса легли в основу социально-экономических программ. Успешная реализация в Москве и Подмосковье программ «Фьючерсинвест-Москва» и «Комбиинвест» позволила тысячам российских семей улучшить жилищные условия.




Добавлено в [mergetime]1172655627[/mergetime]
Елена Кузнецова, генеральный директор «Центральной ипотечной компании»
«Центральная ипотечная компания» и строительный комплекс ГЛАВМОССТРОЯ»

Мое выступление посвящено деятельности строительной компании ГЛАВМОССТРОЙ по обеспечению россиян доступным и комфортным жильем. В настоящее время у предприятия имеются две программы, позволяющие эффективно решать подобные задачи. Это программа жилищного кредитования граждан на этапе незавершенного строительства и программа приобретения жилья через сеть жилищно-строительных кооперативов. Эти программы объединены общей целью – обеспечить доступность приобретаемого жилья. Причем понятие «доступность» включает в себя два аспекта - обеспечение доступной цены и возможности привлечь недостающие средства для приобретения квартиры. Как показала практика, обе проблемы можно успешно решать путем развития так называемого предипотечного жилищного кредитования. Для этих целей в августе 2003 года ГЛАВМОССТРОЙ, а также ряд других крупных москоских компаний (Москапстрой, Моспромстройматериалы и др.) создали ОАО «Центральная ипотечная компания» с уставным капиталом 140 млн. руб. «Центральная ипотечная компания» (ЦИК) была аккредитована при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и получила статус его сервисного агента по Москве и Московской области. Главная задача ЦИК на сегодняшний день – выдача займов гражданам и организация последующего рефинансирования выданных займов. Рефинансирование осуществляется силами АИЖК (по ипотечным займам, выдаваемым на уже построенное жилье), либо ОАО КБ «Совфинтрейд» (банк осуществляет выкуп прав требований по предипотечным займам, выданным на строящееся жилье). Займы выдаются по стандартам АИЖК - кредит сроком на 30 лет под 14% годовых (16% - на этапе незавершенного строительства). Размер первоначального взноса составляет 30%. Однако не так давно компания стала предлагать новую услугу – кредитование с первоначальным взносом 5% (25% - беспроцентная рассрочка ГЛАВМОССТРОЯ на весь срок строительства). За 2004-2005 гг. «Центральная ипотечная компания» выдала ипотечных кредитов и предипотечных займов на сумму порядка 624 млн. руб.
Федеральный закон о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов, по замыслу законотворцев, должен был помочь инвестиционному процессу строительства жилья. Но на практике ГЛАВМОССТРОЙ, равно как и другие инвестиционно-строительные компании, столкнулся с невозможностью реального использования этого закона. Поэтому предприятию пришлось искать новые законные схемы привлечения средств граждан в строительство. И такое решение было найдено. Специалисты ГЛАВМОССТРОЯ разработали проект, основанный на сочетании модели жилищно-строительного кооператива одного дома с требованиями 214 закона о долевом участии в строительстве. В настоящее время компания реализует пилотный проект на базе ГУП «Мосводоканал», для работников которого ГЛАВМОССТРОЙ осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в восточном округе столицы. Суть проекта заключается в следующем. «Мосводоканал» выступает в качестве инвестора-застройщика. Для финансирования строительства этого дома был образован жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Он создан как отдельное юридическое лицо, учредителем которого является в том числе и «Мосводоканал». ЖСК заключает договор долевого участия с ГЛАВМОССТРОЕМ как единственный дольщик. При этом количество членов ЖСК равно числу квартир в строящемся доме. Что касается «Центральной ипотечной компании», то она, помимо осуществления функции управления деятельностью ЖСК, выступает заимодателем для тех членов кооператива, которым не хватило собственных средств для оплаты паевого взноса. По окончании строительства собственником дома становится ЖСК, которое оформляет права требования на своих членов. Все члены ЖСК, которые приобретали паи с помощью жилищного займа, получают право собственности на квартиру с обременением, предусмотренным законом.
Таким образом, удается преодолеть сразу две проблемы 214-го закона. Во-первых, проблему правовой неопределенности системы залогового обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками на этапе строительства – все приобретатели прав на строящиеся квартиры объединены в одно юридическое лицо. Кроме того, продолевается проблема привлечения банковских кредитов, поскольку финансирование осуществляется из одного источника – средств ЖСК, но кредит может получить ЖСК и банк при этом не будет нести с застройщиком солидарной ответственности перед физическими лицами.
Кроме того, появляется возможность аккумулирования средств в ЖСК для строительства жилья еще до оформления застройщиком разрешения на строительство, а также возможность проведения рекламной компании, которую проводит ЖСК, а не застройщик, причем до оформления проектной декларации. После окончания строительства ЖСК легко преобразуется в ТСЖ, которое занимается эксплуатацией построенного дома.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что государственное стимулирование развития классической ипотеки без поддержки строительного комплекса не приведет к решению проблемы доступности жилья, а станет причиной роста цен в результате увеличения платежеспособного спроса населения.



Добавлено в [mergetime]1172655670[/mergetime]
Александр Черняк, генеральный директор ООО «БТА Ипотека» (Россия)
«Проект по рефинансированию ипотечных кредитов с использованием опыта Казахской ипотечной программы «БТА Ипотека».

По оценкам экспертов, совокупный портфель выданных в 2005 году ипотечных кредитов российских банков составляет порядка $1 млрд. По данным ЦБ РФ, ипотечные кредиты выдают более 250 банков из более чем 1300 российских банков. При этом половина ипотечных портфелей приходится на 5-6 крупных московских банков. Так что охват страны ипотекой в этом смысле еще меньше. Сегодня в РФ в среднем одним банком, из числа выдающих ипотечные кредиты, выдается один кредит в день. Этого крайне мало. Особенно если учесть, что, согласно планам правительства РФ, к 2010 году должно выдаваться не менее 1 млн. кредитов в год, т.е. при неизменном количестве банков, выдающих ипотечные кредиты, в 16 раз больше, чем сегодня.
При этом сегодня российский рынок характеризуется ограниченным предложением жилья на вторичном рынке. Кроме того, на сегодняшний день почти никто не рефинансирует кредиты, выданные под залог строящегося жилья, и эту нишу необходимо заполнять.
Определенные проблемы создают низкие темпы строительства в РФ при высоких темпах развития ипотеки: объемы строительства растут менее чем на 1% в месяц, объемы же кредитования растут на 3% в месяц. Негативное влияние на рынок оказывает незавершенность процесса формирования российского законодательства по выпуску ипотечных ценных бумаг: отсутствуют 24 подзаконных акта, необходимых для выпуска ИЦБ. На развитие рынка могут также повлиять возможные нерыночные шаги правительства РФ, направленные на искусственное снижение ставок по ипотечным жилищным кредитам путем оказания господдержки участникам рынка с госучастием в капитале. Планы Правительства РФ по ставкам: 2006 - 12% годовых, 2007 -10% годовых, 2008 – 8% годовых. В результате работа на рынке первичных кредиторов и рефинансирующих организаций коммерческого типа может стать невыгодной.
Кроме того, сегодня нет единых стандартов кредитования, администрирования, рефинансирования ипотечных кредитов, а также единых стандартов секьюритизации и выпуска ИЦБ. Что в конечном итоге скажется на цене тех бумаг, которые будут выпускаться. В настоящее время предпринимаются отдельные попытки объединить участников рынка в рамках единых стандартов. Мы со своей стороны будем поддерживать эти начинания, потому что они должны привести к удешевлению кредитов, снижению стоимости ресурсов и, следовательно, увеличению объемов кредитования населения.
ООО «БТА Ипотека» (Россия) приступило к работе 24 октября 2005 года. Для работы была подобрана профессиональная команда, имеющая опыт создания региональной сети и внедрения программ ипотечного кредитования в России. За 1 месяц работы компании удалось заключить соглашения с 19 банковскими и брокерскими организациями, работающими в 33 регионах РФ. Объем операций на ипотечном рынке России в 2005 году составил $60 млн. В течение ближайших трех лет планируется освоить порядка $1,5 млрд.
Инвесторами компании «БТА Ипотека» выступают негосударственные пенсионные фонды (в том числе пенсионные фонды Казахстана), паевые инвестиционные фонды, инвесторы в ИЦБ. Вообще мы готовы сотрудничать со всеми участниками рынка - региональными операторами, сервисными агентами унифицированной системы рефинансирования, ипотечными брокерами, кооперативами различной формы.
Принципы работы «БТА Ипотека» можно описать следующим образом. «БТА Ипотека» приобретает кредиты, оставляя за продавцами обязанности по их сервисному обслуживанию.
К конкурентным преимуществам «БТА Ипотека» можно отнести технологию выдачи и администрирования «под ключ» для банков, не умеющих работать с ипотекой; обучение банков технологии выдачи и администрирования ипотечных кредитов; наличие мультипродуктовой линейки ипотечных кредитных продуктов, включая совершенно новые для российского рынка. Так, например, планируется рефинансировать кредиты и займы под залог существующего жилья; кредиты, выданные на ремонт квартиры под залог существующего жилья; кредиты на покупку коммерческой недвижимости. Приобретаться будут не только закладные, но и права требования. Также планируется выдавать кредиты с плавающей ставкой.
Кроме того, к основным преимуществам «БТА Ипотека» следует отнести наличие рыночных условий для партнеров, а также возможность выпускать ипотечные ценные бумаги с использованием высокого рейтинга материнской компании в целях удешевления стоимости ресурсов.


Добавлено в [mergetime]1172655697[/mergetime]
Юлия Ненашева, исполнительный директор ООО «Профконсалт»
«Проект по привлечению инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций»

Для того чтобы ипотечные облигации были востребованы на рынке, объем ипотечного покрытия должен быть достаточно большим. Едва ли имеет смысл одной организации, выдающей ипотечные кредиты, создавать ипотечного агента. В связи с этом и родился проект выпуска синдицированной эмиссии ипотечных облигаций.
Данный проект обладает целым рядом преимуществ. Прежде всего, в оборот по привлечению инвестиций привлекаются низколиквидные активы (права требования по кредитам и займам, обеспеченным ипотекой, закладные). Обеспечивается эффективное рефинансирование денежных средств. Объем привлекаемых денежных средств ограничивается только объемом предоставляемых прав требований по кредитам (займам) и закладных, а финансирование жилищного строительства осуществляется за счет заемных (а не собственных) денежных средств. Наконец, не секрет, что основные расходы на организацию выпуска ипотечных облигаций сегодня достаточно велики. При синдицированном выпуске они делятся на количество организаций, участвующих в синдицированной эмиссии.
Участники проекта (строительные организации, региональные операторы, кооперативы и т.д.) могут выступать в качестве продавцов прав требований по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных, а также непосредственно участвовать в создании ипотечного агента. Причем, и права требований, и закладные вносятся в уставный капитал последнего. Для банков достаточно интересным направлением может стать приобретение самих ипотечных облигаций в качестве актива.
К сожалению, на сегодняшний день реализация проекта крайне затруднена из-за законодательной неурегулированности различных аспектов. В частности, не решен вопрос, касающийся возможности передачи ипотечным агентом денежных средств, привлеченных посредством эмиссии ипотечных облигаций, так как установленная законом деятельность ипотечного агента не предусматривает такой возможности. Кроме того, Федеральной службой по финансовым рынкам России (ФСФР) и ЦБ РФ до сих пор не принят ряд нормативных актов, требование о разработке которых содержится в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Несомненна также практическая сложность сопоставления денежных потоков по кредитным договорам (договорам займа) и закладным (необходимо конструировать некий принцип их однородности по срокам и условиям выплат денежных средств) и размещаемым ипотечным облигациям. Большинство описанных проблем, скорее всего, будет решено после того, как ФСФР утвердит необходимые для работы подзаконные акты.


Добавлено в [mergetime]1172655736[/mergetime]
Иван Давыденко, вице-президент ОАО «ТАИС ДЖ»
«Автоматизация ипотечных и накопительных схем приобретения жилья»

Транснациональная Автоматизированная Информационная Система «Доступное жилье» (ТАИС «ДЖ») - является совокупностью информационных систем, которые комплексно автоматизируют задачи по торговле недвижимостью, выдаче и сопровождению ипотечных кредитов, их рефинансированию, формированию распределенной региональной сети ипотечных брокеров, работе с различными формами кооперативов, управлением строительством, контролю за прохождением финансовых средств и бухгалтерской отчетностью.
ТАИС «ДЖ» является дальнейшим развитием Межрегиональной автоматизированной информационной системы (МАИС) по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки, которая разрабатывалась в течение пяти лет.
Использование ТАИС «ДЖ» позволяет замкнуть все организационные, информационные, договорные и финансовые потоки на одной информационной среде, что ведет к экономии временных и людских ресурсов, повышению эффективности торговли недвижимостью с использованием кредитных и накопительных схем. ТАИС «ДЖ» может интегрироваться практически с любыми внешними информационными системами, с бухгалтерскими системами (в частности 1С- бухгалтерия).
ТАИС «ДЖ» включает в себя ряд отдельных продуктов, объединенных в одном информационном поле, позволяющих полностью автоматизировать деятельность конкретной организации либо целого региона на рынке недвижимости. Система предназначена для автоматизации деятельности операторов ипотечного рынка, банков выдающих ипотечные кредиты, ипотечных брокерских компаний, различных форм кооперативов.
ТАИС «ДЖ» построена на Web-технологиях, что позволяет создать разветвленную сеть и организовать территориально распределенные «виртуальные» рабочие места с минимальными затратами.
Система позволяет осуществлятьсбор и регистрацию информации о клиентах, желающих приобрести недвижимость. Уровень детализации собранных данных позволяет проводить анализ надежности и платежеспособности клиента (предварительный и окончательный андеррайтинг). Кроме того, с помощью ТАИС «ДЖ» можно осуществлять автоматическую подготовку договоров и иных документов по сделке. Важной представляется возможность подключения к системе распределенной региональной сети в рамках единого информационного пространства.
ТАИС «ДЖ» является многомодульной системой и состоит из базового элемента (ядра системы) и подключаемых единиц (модулей). Любой из модулей ТАИС «ДЖ» может функционировать как отдельный продукт, так и в совокупности со всеми модулями системы.
Модуль ТАИС – «КПКГ» позволяет автоматизировать деятельность кредитных потребительских кооперативов граждан (КПКГ) как для отдельного кооператива, так и для распределенной филиальной сети. Позволяет оформлять все документы по кредитному делу по стандартам АИЖК, осуществлять андеррайтинг клиента, расчет графика платежей с последующим учетом погашений, автоматизировать выдачу займов членам КПКГ.
Модуль ТАИС – «ЖНК» обеспечивает управление процессами деятельности ЖНК, ведение учета паенакопления, ведение реестров пайщиков, автоматизированный расчет графиков накопления, учет платежей и взносов, управление трансфер-агентами.
Существует также модуль ТАИС – «ВИТРИНА». С его помощью можно вести обширнейшую базу данных по строительным объектам (жилая недвижимость, коттеджи, таун- хаусы, офисы, гаражи и гаражные комплексы), позволяющую выбрать интересующий объект, получить по нему исчерпывающую информацию, и перейти к оформлению сделки.


Добавлено в [mergetime]1172655773[/mergetime]
Олег Рязанцев, ведущий специалист по IT-технологиям Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России
«Автоматизированная информационная система организаций участников Программы массовой социальной ипотеки «Строим вместе»

Для того чтобы ответить на вопрос, какие цели преследовали создатели Автоматизированной информационной системы программы «Строим вместе», необходимо представить себе структуру организаций, работающих по этой программе.
Сегодня в регионах России функционируют Региональные жилищные центры (РЖЦ), которые предлагают населению полный спектр услуг, связанных с приобретением жилья. В состав таких центров входит целый ряд организаций: потребительские ипотечные кооперативы, ипотечные брокеры, строительные организации, уполномоченные риэлтерские организации и др. Причем организации, работающие в рамках такого холдинга, часто бывают территориально удалены друг от друга. Поэтому главной целью разработчиков программы стало построение единой информационной среды РЖЦ с элементами системы поддержки принятия решений. Кроме того, ставились задачи создания универсального средства управления и контроля, а также разработки инструментов для анализа финансового и управленческого состояния накопительных организаций. Целями создания информационной системы стали: автоматизация деятельности РЖЦ, повышение их эффективности, снижение себестоимости и повышение качества обслуживания.
Одной из наиболее важных базовых функций системы является ведение клиентской базы. Последняя включает в себя не только формирование контактной информации, результатов анкетирования, но и подготовку своеобразной биографии человека – участника системы. Это позволяет сотрудникам, работающим с клиентами, наиболее полно удовлетворять их запросы.
Поскольку РЖЦ предлагают очень широкий комплекс услуг, важнейшими функциями системы стали: автоматизация документооборота и управление документами, а также учет и ведение финансов. При этом используется набор отраслевых стандартов в IT-области, которые позволяют обмениваться информацией практически с любыми банковскими информационными системами и системами контрольных организаций.
Разработчики системы преследовали главную цель – при максимальной гибкости условий (мы говорим об индивидуальных условиях для каждого участника программы) обеспечить простой и позрачный для контроля и управления механизм финансового учета.
РЖЦ занимаются также анализом текущего состояния каждой организации. Автоматизированная информационная система организаций участников Программы массовой социальной ипотеки «Строим вместе» позволяет не только отслеживать текущее состояние данных организаций, но и осуществлять финансовое прогнозирование. Еще одной важной базовой функцией системы является индивидуальный подбор условий приобретения жилья.
В заключение хотелось бы отметить, что Автоматизированная информационная система организаций участников Программы массовой социальной ипотеки «Строим вместе» масштабируема и обеспечивает объединение региональных систем в сложную иерархическую структуру. Она способна обеспечить работу с практически неограниченным количеством участников. Система автоматизирует процедуру ипотечного обслуживания и продаж недвижимости в 82 городах на территории 61 региона России с поддержкой и под постоянным контролем Всероссийской Гильдии народных кооперативов.


Добавлено в [mergetime]1172655803[/mergetime]
Алексей Швалев, председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России, исполнительный секретарь Конгресса Российских Кооперативов
«Новое понимание кооперативного сообщества в современных социально-экономических условиях РФ»

Сегодня, как и ранее (100-200 лет назад), естественным является стремление граждан, не относящихся к категории очень обеспеченных, к разумной минимизации издержек, которые обычно приходится нести, приобретая жилье на рынке. В этом и заключается основная цель кооперации.
Современное кооперативное движение испытывает целый ряд затруднений, связанных, прежде всего, с несовершенством нормативно-законодательной базы. Дело в том, что законодательство, регулирующее деятельность кооперативов, сильно устарело и не учитывает тех изменений в российском обществе, которые произошли вследствие смены государственного и общественного строя. К таким изменениям следует отнести, прежде всего, демассификацию общества, индивидуализацию потребностей семьи, от коллективного к личному, частному. Рынок труда размыл профессиональную основу для кооперативного сообщества. Высокие цены на недвижимость, особенности рынка труда и малая доступность приобретения жилья в собственность размыли территориальную основу для кооперативного сообщества. Если ранее основой надежности, доверия к друг другу выступали территориальная или профессиональная составляющие (соседи по дому, коллеги по работе), то сегодня эти составляющие оказались размытыми и неработающими. Люди стали мобильнее, в силу своей постоянной занятости соседи по лестничной клетке могут не знать друг друга в лицо годами, а для современной занятости характерна быстрая смена, текучесть кадров вообще поощряется рынком. При этом стремительная информатизация общества открывает простор для участия в деятельности кооперативного сообщества (включая принятия решений по изначально стандартизированным процедурам) на значительном расстоянии от него и возможности по осуществлению эффективного контроля и надзора за деятельностью органов управления. Растущая правовая культура и массовый доступ к правовым знаниям повышают уровень правовой грамотности экономически активного населения.
Российское коопративное движение сильно отстало от зарубежного. Сегодня в мире осуществляется глобальная «перестройка» потребительской кооперации. Основными ее направлениями являются: «большое слияние» (одна страна – один потребительский кооператив, например, «Е-кооператив» в Финляндии и КФ в Швеции); создание смешанных кооперативно-акционерных обществ (ФРГ – «КООПАГ»), где кооператив превращается в «холдинг-компанию» - учредителя и главного держателя акций, поручая всю коммерческую деятельность частным фирмам. Кроме того, в мире происходят процессы диверсификации хозяйственной деятельности (развитие различных видов страхования, банковского дела, туризма), совершенствования управления, сведения до минимума бюрократии и предоставления разумной степени коммерческой свободы и гибкости на местном уровне.
В свете данных перемен необходимость совершенствования и развития российского кооперативного сообщества кажется еще более очевидной. Одним из способов решения существующих проблем, на наш взгляд, является создание кооперативов «нового типа». Речь идет о потребительских ипотечных кооперативах (ПИК), нацеленных на удовлетворение потребностей своих членов в жилой и иной недвижимости путем выдачи обеспеченных ипотекой займов. Это новый вид кооперативных сообществ, воспринявший изменения, произошедшие в обществе и наиболее приспособленный к рыночным условиям.
В ПИК воплощены все передовые наработки, которые уже частично были применены в первых кооперативах нового типа. Это и адаптированные к современным условиям, потребностям и возможностям граждан передовые методы и приемы управления, принятия и доведения решений, новейшее правовое, технологическое и экономико-математическое обеспечение, словом все то, что уже в течение нескольких десятков лет с успехом применяется в промышленно развитых странах и дает ощутимые результаты.
Непосредственным подтверждением этого является признание системы «Строим Вместе» Европейской Федерацией строительных сообществ.
Сегодня потребительские ипотечные кооперативы распространены в более чем 80 крупных населенных пунктах более чем 60 российских регионов. Общее количество граждан, семьи которых избрали для себя кооперативный способ решения жилищного вопроса по методу «Строим Вместе» уже приближается к 100 тысячам.
Потребительские ипотечные кооперативы системы «Строим Вместе» аккумулировали более 10 млрд. рублей средств населения, из которых около половины направлено в новое жилищное строительство, для членов кооперативов приобретено около 10 тыс. объектов жилой недвижимости.



Добавлено в [mergetime]1172655842[/mergetime]
Елена Дворяшина, заместитель председателя Гильдии народных кооперативов России
«Небанковская социальная ипотека «Строим Вместе» - система доступного жилья для населения России»

Я хотела бы начать свой доклад с цитаты Леонардо да Винчи, который однажды сказал, что только дурак начинает дело с начала, а умный человек начинает его с конца. Определившись с конечной целью, следует «отматывать» назад шаги, которые нужно сделать для того, чтобы приблизиться к ней. Только в этом случае можно достичь успеха. Сегодня России нужен так называемый Минин и Пожарский в ипотеке. Пожарский – это банковская ипотека, то есть дорогие и короткие деньги, с помощью которых можно кредитовать малый и средний бизнес, привлекая его в сферу жилищного строительства и производства стройматериалов. Между тем, существуют другие деньги - так называемый Минин. Речь идет о небанковской социальной ипотеке («бесплатные» деньги участников паевого фонда). С помощью этих длинных и очень дешевых денег можно успешно развивать программу массового жилищного кредитования населения.
За период с 2000 года с помощью Небанковской социальной ипотеки «Строим Вместе» российским семьям было предоставлено жилья на сумму около 7 млрд. рублей. Условия участия в программе достаточно просты и доступны большинству граждан. Для вступления в программу нужен только паспорт. Отличительными особенностями небанковской социальной ипотек являются гибкие тарифные планы, индивидуальный подход, возможность приобретения любой ликвидной недвижимости на первичном и вторичном рынке. Заселение в квартиру осуществляется после внесения части стоимости (30 - 55%). Оформление в собственность - сразу при покупке (ипотека). Недостающая для приобретения жилья сумма предоставляется в рассрочку от 3 до 20 лет. Членский взнос составляет - от 3% годовых.
В рамках программы «Строим Вместе» осуществляется Миграционная программа, позволяющая нашим соотечественникам возвращаться на Родину. Сейчас более 20 млн. россиян проживают в странах СНГ людьми третьего сорта, многие из них хотят вернуться назад. До начала реализации нашей программы у них практически не было такой возможности. Мы находим для них работу, помогаем приобрести жилье.
В будущем предполагается волновое финансирование комплексной застройки микрорайонов. Иными словами, у нас появится возможность строить жилье, доступное по цене большинству россиян.
Программа «Строим вместе» награждена орденом «Слава России» «…за открытие реальных путей к преодолению жилищных проблем». В Ульяновской и Тамбовской областях программа массовой социальной ипотеки «Строим вместе» получила статус губернаторской жилищной программы. В Якутии программа эффективно развивается под личным патронатом Председателя Правительства республики Саха-Якутия.
«Строим вместе» - действительный член Международного Союза по жилищному финансированию.



Добавлено в [mergetime]1172655880[/mergetime]
Евгений Васильев, президент Северо-Западной финансовой группы компаний
«Презентация проекта кооперативного строительства комплекса жилых домов в г.Кингисеппе Ленинградской области с использованием иностранных инвестиций и реализации квартир с помощью технологий доступного жилья»

ЖСК «Тандем» был создан два года назад в целях организации деятельности Северо-западной ассоциации жилищных кооперативов. Он является действительным членом Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Межрегиональной федерации жилищных кооперативов и Российской гильдии риэлторов. В настоящее время организация реализует проект кооперативного строительства комплекса жилых домов в г.Кингисеппе Ленинградской области с использованием иностранных инвестиций и реализации квартир. Это будет современный жилой комплекс на 194 квартиры на берегу реки в историческом центре города с охраняемой территорией и стоянкой.
За основу нашей деятельности мы взяли приоритеты Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а именно: увеличение объемов жилищного строительства, повышение доступности жилья, увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, выполнение государственных обязательств по отдельным категориям граждан. Таким образом, наш проект – есть не что иное, как практическая реализация национальной программы.
Как известно, для создания рынка доступного жилья необходимы финансовые, правовые и организационные механизмы. Нашей целью было создание всех этих механизмов в отдельно взятом регионе. Для себя мы условно выделили два критерия доступности жилья: снижение стоимости квадратного метра (за счет механизмов финансирования строительства, а не за счет снижения качества) и возможность приобретения
жилья широким кругом граждан.
С целью реализации правовых механизмов создания рынка доступного жилья, ЖСК «Тандем» вошел в рабочую группу правительства Ленинградской области по реализации жилищных программ. Благодаря этому, кооператив может выступать с инициативами создания правовых актов субъетов Федерации и муниципальных образований по содействию деятельности ЖСК.
В качестве эффективного финансового механизма было выбрано привлечение заемных средств Венгерской республики под низкий процент. Кроме того, правительство Ленинградской области выступило с инициативой подключения новостроек к сетям за счет средств бюджета, за счет чего также удалось достичь существенной экономии.
Что касается организационных механизмов строительства, то они были отработаны нашими коллегами из Чувашии. Их ключевым элементов является взаимодействие субъекта Федерации, застройщика и иностранного инвестора – банка кредитора.
Помимо жилищно-строительного кооператива мы создали также кредитно-потребительский кооператив граждан. В итоге ЖСК получает возможность заниматься исключительно строительством.
В настоящее время Северо-западной финансовой группой компаний созданы все необходимые механизмы для реализации приоритетов проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».



Добавлено в [mergetime]1172655912[/mergetime]
Ирина Радченко, генеральный директор АН «ЛАУРЕЛ», академик Международно

[AristoS]

Есть ЖНК, которые только и умеют заниматься плагиатом, то есть стаскиванием чужого...

например на http://www.pai-invest.ru/mig.html
ЖНК "ПАЙ-инвест" использована страница с сайта ЖНК "Большая Семья" (не замарачиваются на том, чтобы исправить название кооператива...)...

Кроме того, ЖНК с мобильным телефоном для связи..... и пожизненным автоответчиком..... - это очень перспективно и честно....

Сообщение отредактировал AristoS: 12 March 2007 - 21:15

[AristoS]

Наконец-то получили Акт выездной проверки...РО ФСФР

Вот указанные ими нарушения и замечания...

Прикрепленные изображения

• 

[AristoS]

Почти реклама....

Помощь гражданам в улучшении жилищных условий посредством приобретения квартир для своих членов. Члены кооператива вселяются в квартиру, оплатив часть её стоимости, а оставшаяся часть погашается равными платежами за длительный период времени (рассрочка).

но это суть механизма...

Сообщение отредактировал AristoS: 20 March 2007 - 20:46

[AristoS]

Тезисы-предложения по совершенствованию взаимодействия и развития Жилищного накопительного движения в Ленинградской области

1. Развитие жилищного накопительного движения в Ленинградской области возможно за счёт поддержки и стимулирования участия граждан – жителей Ленинградской области в жилищных накопительных кооперативах.

Для этого необходимо включить жилищные накопительные кооперативы в программы по выдаче субсидий на улучшение жилищных условий (строительство нового жилья, приобретение первого жилья и т.п.).
При этом субсидия должна выдаваться для оплаты части паевого взноса уже на накопительном этапе до приобретения (строительства) жилого помещения.
В настоящее время граждане, участвующие в жилищных накопительных кооперативах для решения жилищного вопроса, могут получить субсидию только тогда, когда кооператив уже приобрёл жилье, а гражданин в него вселился, только для «последнего платежа в счет оплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность члена кооператива» (пункт 48 постановления Правительства РФ № 285 от 13.05.2006 года «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»).

2. Жилищный накопительный кооператив может строить несколько многоквартирных жилых домов в разных районах Ленинградской области, используя целевое финансирование Правительства Ленинградской области, для вселения граждан-жителей Ленинградской области. Список граждан определяется Правительством Ленинградской области в специальном порядке. При реализации данного проекта будут задействованы и средства граждан, однако следует учесть, что с учётом удорожания стоимости квадратного метра жилья необходимо минимизировать участие средств граждан в оплате стоимости жилья.
Данный проект позволит снять «напряжение» в ряде районов Ленинградской области, а также привлечь муниципальное финансирование.
Можно назвать данное направление – строительство социального жилья путем совместного финансирования (гражданин, муниципалитет, субъект РФ).

3. В настоящее время наиболее прозрачной формой некоммерческой организации являются Жилищные накопительные кооперативы.
Принятые нормативные документы по деятельности Жилищных накопительных кооперативов:
- Федеральный закон от 30.12.2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 года);
- Приказ ФСФР РФ от 17.02.2006 года № 06-17/пз-н «Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости» (зарегистрировано в Минюсте РФ 06.03.2006 года № 7562);
- Постановление правительства РФ от 28.01.2006 года № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов» (вместе с «методикой определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов»);
- Приказ ФСФР РФ от 29.12.2005 года № 05-95/пз-н «Об утверждении дополнительных требований к порядку раскрытия информации жилищными накопительными кооперативами» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.02.2006 года № 7497);
- Приказ ФСФР РФ от 11.10.2005 года № 05-47/пз-н «Об утверждении порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов» (зарегистрировано в Минюсте РФ 08.11.2005 года № 7147).
Также в Жилищных накопительных кооперативах должны быть разработаны и утверждены следующие основные документы:
Устав;
Формы участия в деятельности кооператива;
Трудовые договора с сотрудниками аппарата кооператива;
Порядок определения стоимости жилого помещения;
Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива;
Положение об общем собрании членов;
Положение о Правлении;
Положение о Ревизоре;
Положение о Директоре;
Положение о Дирекции;
Порядок определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
Приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении;
и т.п.

Сведения о гражданах, ставших членами кооператива содержатся в трёх источниках:
реестр членов жилищного накопительного кооператива – ведётся самим кооперативом;
сведения об участниках жилищного накопительного кооператива – ведётся Федеральной налоговой службой;
реестр жилищных накопительных кооперативов – ведётся Федеральной службой по финансовым рынкам.
Таким образом возможно получение информации из разных источников и её соответствующая проверка.

Жилищный накопительный кооператив (по закону) обязан раскрывать информацию о своей деятельности на сайте в сети Интернет и печатных средствах массовой информации.

Руководство жилищного накопительного кооператива должно соответствовать требованиям, установленным законом.

В жилищном накопительном кооперативе должно быть не менее пятидесяти членов, что приводит к коллективному управлению и контролю со стороны граждан – членов кооператива.

Деятельность жилищного накопительного кооператива регламентирована и ограничена законом - это специальная организационно-правовая форма некоммерческой организации для решения жилищных программ граждан России.

4. Для принятия решения об участии Жилищного накопительного кооператива в проектах и программах, реализуемых Правительством Ленинградской области, необходимо проводить финансовый анализ предыдущей деятельности кооператива, привлекая специалистов из надзорного органа кооператива – Федеральной службы по финансовым рынкам.
Жилищный накопительный кооператив ежеквартально предоставляет специальную отчётность в Федеральную службу по финансовым рынкам, а также расчётные показатели соблюдения финансовой устойчивости деятельности кооператива.


5. Жилищный накопительный кооператив должен иметь источник финансирования для содержания аппарата, так как переносить бремя содержания на граждан – жителей Ленинградской области путём установления высоких членских взносов (вступительных и ежемесячного) может привести к косвенному удорожанию стоимости жилья для них.

6. Для жилищных накопительных кооперативов в целях формирования учетной политики в части отражения в бухгалтерском учете и отчетности имущества, приобретенного за счет заемных средств, членских, паевых взносов и т.д., должны существовать специальные нормативные документы, позволяющие однозначно определять порядок учета и налогообложения этого имущества.

7. Отрицательные черты других потребительских кооперативов:
- менее публичны;
- не подвержены специальному контролю со стороны государства;
- не имеют специального федерального органа, осуществляющего надзор и контроль за их деятельностью;
- их деятельность основывается на уставе и 116 статье Гражданского кодекса РФ (кроме кредитного потребительского кооператива граждан);
- отсутствует специальная периодическая отчетность;
- небольшое минимальное количество членов;
- информация о членах кооператива содержится только в кооперативе и может быть утеряна (уничтожена) при возникновении судебных споров или проверке;
- отсутствуют специальные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельность кооперативов;
- отсутствуют нормативы финансовой устойчивости деятельности кооперативов;
- отсутствуют ограничения совершения кооперативами сделок;
- могут заниматься любыми видами деятельности;
- средства кооперативов от разных направлений деятельности аккумулируются на одних и тех же счетах, что приводит к невозможности контроля за их целевым использованием;
- отсутствуют специальные требования к должностным лицам кооперативов;
- отсутствует дополнительная ответственность должностных лиц кооперативов;
- отсутствуют специальные ограничения при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с деятельностью кооперативов;
- могут не вести бухгалтерский учёт;
- не обязаны проводить обязательные аудиторские проверки ведения бухгалтерского учёта (финансовой) отчётности кооператива;
- не предусмотрено создание саморегулируемых организаций и формирование совместного резервного фонда;
- и т.д.

[AristoS]

Подборка. (октябрь 2006 года)

1. Подготовка и создание первого Жилищного накопительного кооператива в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Жилищный накопительный кооператив «Ленинградский новосёл» создавался при полном отсутствии опыта реализации данных проектов. В начале 2005 года не было ни уставов, ни положений и внутренних документов, которые можно было взять за основу. К моменту вступления закона «О Жилищных накопительных кооперативах» отсутствовали какие-либо комментарии специалистов, не были приняты постановления правительства России, нормативные документы Федеральной службы по финансовым рынкам, Федеральной налоговой службы, которые должны были обеспечить взаимодействие данных органов между собой, а также обеспечить содействие деятельности Жилищных накопительных кооперативах. При отсутствии данных нормативных документов сложно было организовать осуществление проекта таким образом, чтобы он при своём внедрении не нарушил «возможные ограничения и требования», которые будут установлены в будущем. Это удалось осуществить, то есть вступившие в силу нормативные документы в прошлом кооперативом исполнялись таким образом, как будто бы они уже были и действовали.

Сообщение отредактировал AristoS: 24 March 2007 - 14:51

[AristoS]

2. Принятые нормативные документы по деятельности Жилищного накопительного кооператива:

- Федеральный закон от 30.12.2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 года);
- Приказ ФСФР РФ от 17.02.2006 года № 06-17/пз-н «Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости» (зарегистрировано в Минюсте РФ 06.03.2006 года № 7562);
- Постановление правительства РФ от 28.01.2006 года № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов» (вместе с «методикой определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов»);
- Приказ ФСФР РФ от 29.12.2005 года № 05-95/пз-н «Об утверждении дополнительных требований к порядку раскрытия информации жилищными накопительными кооперативами» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.02.2006 года № 7497);
- Приказ ФСФР РФ от 11.10.2005 года № 05-47/пз-н «Об утверждении порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов» (зарегистрировано в Минюсте РФ 08.11.2005 года № 7147).

[AristoS]

3. При подготовке проекта Жилищного накопительного кооператива и его осуществления выявилось отсутствие квалифицированных кадров.

Специалистов по Жилищным накопительным кооперативам «нового типа» на момент вступления закона «О Жилищных накопительных кооперативах»» не было. Основная группа специалистов работала в кооперативах, которые называли себя либо Жилищный накопительный кооператив, либо Жилищный строительный кооператив и т.п., однако, вели свою деятельность только по 116 статье Гражданского кодекса, которая не имела жестких ограничений и требований, установленных законом. Можно было частично использовать данных специалистов, хотя их опыт работы «без рамок» мог спровоцировать создание «пирамиды» и невозможностью деятельности при установлении нормативов финансовой устойчивости деятельности кооператива.

[AristoS]

4. Закон «О Жилищных накопительных кооперативах» установил большое количество документов, которые Жилищный накопительный кооператив должен утвердить и использовать в своей работе.

Данные документы пришлось разрабатывать «с нуля», например:
Устав;
Формы участия в деятельности кооператива;
Трудовые договора с сотрудниками аппарата кооператива;
Порядок определения стоимости жилого помещения;
Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива;
Положение о Правлении;
Положение о Ревизоре;
Положение о Директоре;
Положение о Дирекции;
Порядок определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
Приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении;
и т.п.

Сообщение отредактировал AristoS: 27 March 2007 - 13:37

[AristoS]

5. При осуществлении деятельности по приёму граждан в члены кооператива, Жилищный накопительный кооператив столкнулся с «противодействием» со стороны регистрирующего органа (налоговой инспекции), которая не исполняла требования законов («О Жилищных накопительных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Кооператив обращался в регистрирующий орган для внесения новых членов в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Инспекция, в нарушение законодательства, выдавала отказы. Кооперативом было получено 2 отказа. Для исправления ситуации, а именно, обязать налоговую инспекцию исполнять законы и постановления правительства РФ были подготовлены следующие документы:
исковое заявление в арбитражный суд;
письма «от гражданина» и кооператива, направленные президенту России, председателю Правительства России, Министру финансов России, Руководителю Федеральной налоговой службы России.
В результате действий кооператива Федеральная налоговая служба России подготовила «Временные методические рекомендации для территориальных органов Федеральной налоговой службы России при осуществлении ими государственной регистрации юридических лиц и ведении Единого государственного реестра юридических лиц» и направила их с сопроводительным письмом от 14.07.2005 года № ЧД-6-09/578@, которые были направлены (разосланы) по всей России с указанием использования при работе с жилищными накопительными кооперативами.
Также Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России № 15 по Санкт-Петербургу «получила указания» вносить граждан (членов) кооператива в Единый государственный реестр юридических лиц, что она и стала делать только в конце августа 2005 года.

Сообщение отредактировал AristoS: 27 March 2007 - 13:39

[AristoS]

6. Осуществление комплекса мероприятий по утверждению новой формы № Р14001 для внесения граждан в государственный реестр.

Неоднократные обращения в Федеральную налоговую службу России послужили толчком для инициирования разработки новой редакции формы «Заявления о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц изменений в сведения о юридическом лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы» (форма № Р14001), по которой можно было бы вносить граждан в Единый государственный реестр юридических лиц либо аннулировать сведений в Едином государственном реестре юридических лиц о гражданах, не внесших соответствующие взносы в Жилищный накопительный кооператив.
Данная форма была утверждена Постановлением Правительства РФ № 760 от 13.12.2005 года и вступила в силу с 01.01.2006 года.

[AristoS]

7. Осуществление комплекса мероприятий по корректировке АИС «Регистрация» для правильного ведения государственного реестра (ЕГРЮЛ) в отношении Жилищного накопительного кооператива.

При внесении сведений в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении Жилищных накопительных кооперативов у Инспекций Федеральной налоговой службы России были технические проблемы, но проведённая разъяснительная и просветительная работа позволили установить режим «включения новых членов» без «исключения» всех старых членов Жилищного накопительного кооператива. Часть работы проводилась при взаимодействии с разработчиками АИС «Регистрация».

[AristoS]

8. Проведение переговоров и встреч с банками, страховыми компаниями, застройщиками на предмет заключения соглашений о сотрудничестве. Сложности и проблемы работы с ними.

Банки готовы предоставлять кредиты под залог готового жилья по условиям потребительского кредитования (на 2-4 % больше ипотечного кредита). Специальную программу по кредитованию будут готовить до 6 месяцев, так как стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (Открытое акционерное общество) не рассматривают ипотечные кредиты, выданные Жилищным накопительным кооперативам, как рефинансируемые.
Страховщики заинтересованы в максимальных ставках страхования и не стремятся разработать для Жилищного накопительного кооператива специальную программу, так как не могут перестроиться с Жилищных накопительных кооперативов «старого типа» на Жилищные накопительные кооперативы «нового типа».
Застройщики не желают иметь дополнительное звено, которое аккумулирует средства граждан под их объекты, так как предпочитают получать средства от граждан напрямую. Застройщику, чтобы обойти требования закона № 214-ФЗ «О долевом….», достаточно создать под конкретный объект (дом) Жилищный строительный кооператив, который будет аккумулировать средства и «перекачивать» их застройщику, не имея дополнительных контролирующих органов и отчётности.

[AristoS]

9. Статистические исследования и прогнозирование развития рынка жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В Федеральной службе государственной статистике (Росстат) (Санкт-Петербург) ежеквартально покупаются данные о ценах на рынке жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, на основании которых проводится анализ и строится краткосрочный прогноз изменения стоимости жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
В настоящее время из-за резкого роста цен на рынке жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строить краткосрочные прогнозы проблематично.
В любом случае, летнее замедление роста цен наблюдается с середины июня и продлится до конца августа. В сентябре (середина) цены должны опять начать повышаться.

[AristoS]

10. Разработка схем деятельности Жилищного накопительного кооператива.

Основные схемы:
- схема сокращения срока накопления и увеличения срока рассрочки;
- схема взаимодействия застройщика, Жилищного накопительного кооператива и гражданина при работе на первичном рынке;
- схема дополнительного финансирования застройщика за счёт средств Жилищного накопительного кооператива (возвратная основа);
- схема долгосрочной «привязки» работников к работодателю и т.п.

[AristoS]

11. Разработка и проведение рекламных кампаний. Оценки эффективности рекламных кампаний и причин их неэффективности.

Первый запуск рекламной кампании – ввод в эксплуатацию сайта в сети Интернет, который был открыт для общего доступа 01.10.2005 года. По оценкам сотрудников контролирующих органов, специалистов кооперативов из разных регионов, данный сайт был наиболее правильным (полным) на тот момент, так как соответствовал требования закона «О Жилищных накопительных кооперативах» и содержал всю информацию, подлежащую размещению. Однако из-за обилия нужной по закону информации сайт оказался информационно тяжёлым для восприятия. С самого первого дня своего запуска сайт находится в стадии доработки и корректировки с целью упрощения восприятия со стороны граждан.
Не вся информация своевременно выставлялась на сайте из-за технических сбоев и перегруженности исполнителей.
Для нормальной и качественной работы сайтов необходимо привлекать специализированные организации, которым придётся за это платить, но это позволит спросить с них результат.
Размещение рекламы в газете «Всеволожские вести» не дало желаемого результата, так как сам модуль был неэффективным, не привлекающим внимание.
Рассылка материалов с использованием абонентских ячеек (ящиков) позволила охватить большую категорию граждан проживающих в Санкт-Петербурге, которые могут стать потенциальными членами кооператива. В результате данной рекламной кампании резко увеличилось количество звонков и заходов на сайт кооператива.
Общее количество принятых звонков в период с 17.05.2006 года по 01.07.2006 года составило более 100. Было принято более 15 посетителей.
Общее количество граждан посетивших сайт в период с 17.05.2006 года по 01.07.2006 года составило более 200, даже с учётом того, что с 07.06.2006 года по 14.06.2006 года доступ к сайту был приостановлен (неоплата доменного имени).

[AristoS]

12. Осуществление мероприятий по раскрытию информации в соответствие с требованиями закона «О Жилищных накопительных кооперативах»: сайт, электронная почта, публикации с печатных средствах массовой информации (СМИ).

Жилищный накопительный кооператив полностью выполняет требования закона, своевременно и в полном объеме раскрывая информацию о существенных фактах, в том числе и в печатных средствах массовой информации (газета «Предприниматель Петербурга», газета «Вести»), что влечёт дополнительные финансовые затраты. Публикации годового отчета в 2006 году не потребовалось.

[AristoS]

13. Работа с контролирующими органами: своевременное предоставление информации о деятельности кооператива, осуществление консультационных и разъяснительных мероприятий, участие в совместных семинарах (конференциях).

Постоянный мониторинг изменения законодательства позволяет своевременно реагировать на изменение его требований и исключить факты его нарушения. Работа с сотрудниками контролирующих органов позволяет быть в курсе планируемых изменений в требованиях к Жилищным накопительным кооперативам, «корректировать» позицию данного органа в случае её «ошибочности». Совместное участие в семинарах в качестве участника (25.11.2005 года) и в качестве выступающих (24.05.2006 года) позволяет знакомиться с позицией контролирующего органа по существенным вопросам деятельности, а также акцентировать внимание сотрудников контролирующих органов на наиболее существенные моменты, требующие их участия.

[AristoS]

Уважаемый AristoS, хочу поблагодарить Вас, за то что вы выкладываета информацию о ЖНК
на форуме. Работаю над дипломом как раз по этой таме. Читая закон и просматривая Вашу практику, поражаюсь. Как Вы там работаете? Не подумайте о плагиате, обязательно о Вас упомяну.

Плагиатом занимается Наумов Дмитрий ЖНК "Пай-Инвест" (см. сообщения выше).

[AristoS]

14. Участие в специализированных мероприятиях: выставках, семинарах, конгрессах и т.п. в качестве участников или выступающих.

Участие в специализированных выставках позволяет отследить изменения на «кооперативном рынке», пообщаться с участниками, конкурентами, чиновниками, получить новые материалы для анализа и использования, оценить развитие «параллельных» рынков (ипотека, кредитные потребительские кооперативы граждан, ипотечные кооперативы и т.п.).

[AristoS]

15. Работа с профессиональными объединениями и кооперативами.

Работа с профессиональными сообществами должна строиться на взаимовыгодной основе, то есть они должны что-то давать Жилищному накопительному кооперативу, а не получать от них только членские взносы. Специфика создания и деятельности данных сообществ сводится к подавлению конкурентов либо установлению неравных правил работы на рынке.
Есть два вида Жилищных накопительных кооперативов: «старые» и «новые». Первые были созданы до вступления в силу закона «О Жилищных накопительных кооперативах», имеют «груз старых долгов перед членами (дали большую рассрочку и создали длинную очередь на покупку», и не хотят «работать по закону», считая, что «закон плох и его надо корректировать, а не исполнять». Вторые («новые») не имеют груза «старых долгов перед членами», но сотрудники, пришедшие из «старых» Жилищных накопительных кооперативов, строят свою деятельность «по-старому».
Из-за несбалансированности интересов и подходов очень трудно «найти общий язык», хотя явной конкуренции нет.

[AristoS]

16. Проблемы обеспечения и финансирования деятельности кооператива.

Кооператив должен содержаться за счёт членских взносов граждан (вступительных и ежемесячных). За счёт этих же средств осуществляется и реклама (привлечение новых членов). Таким образом приём новых членов, новых сотрудников напрямую связан с размером членских взносов. При увеличении размеров членских взносов происходит «удорожание» квартир для граждан. В результате мы наблюдаем прямо пропорциональную зависимость, а именно: увеличение размера членского взноса приводит к уменьшению количества граждан, желающих вступить в кооператив.
Нестабильность финансирования своих работников для оплаты членских и паевых взносов неблагоприятно сказывалась на работе Жилищного накопительного кооператива.