|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 50
#1
Отправлено 21 April 2003 - 11:22
Предпрятие осуществляет строительство многоквартирного дома для своих работников на долевой основе с частичной рассрочкой платежа. Предоставленные средства будут оформлены как беспроцентный займ и обеспечены залогом строящейся квартиры. Вопрос: возможна ли реализация данной ситуации в двух договорах: договора беспроцентного займа и договора долевого строительства и ипотеки. Приходилось ли на практике осуществлять заключение последнего договора? Каков порядок регистрации ?
#2
Отправлено 21 April 2003 - 12:03
Allochka Я лично не вижу проблемы даже в том, чтобы все это слить в один документ. Единственное, что ипотека, по-моему, будет с отлагательным условием - с момента регистрации права собственности дольщика-должника.
#3
Отправлено 21 April 2003 - 12:04
Наверно, ссуды, если договор безвозмездный, да?беспроцентного займа
#4
-maus34-
Отправлено 21 April 2003 - 12:06
Согласна с realtor.
После сдачи дома в эксплуатацию будет зарегистрировано одовременно право собственности дольщиков и ипотека до момента полной оплаты.
После завершения расчетов по совместному заявлению застройщика и дольщика обременение (залог в силу закона) будет снято.
После сдачи дома в эксплуатацию будет зарегистрировано одовременно право собственности дольщиков и ипотека до момента полной оплаты.
После завершения расчетов по совместному заявлению застройщика и дольщика обременение (залог в силу закона) будет снято.
#5
-newbie-
Отправлено 21 April 2003 - 12:33
Allochka
Ипотека "строящейся квартиры" технически очень сложна. Для этого необходимо будет заморозить строительство, потом зарегить п.с. на объект незаврешенного строительства, потом на этот объект - ипотеку. Далее остается открытым вопрос - каким образом налагать взыскание уже построенную квартиру если в залоге у вас находится объект незавершенного строительства.
В общем для того, чтобы со спокойной душой брать что-л в ипотеку, объект должен быть завершен, право собственности зарегистрировано.
Регистрация двойная - у нотариуса + в юстиции.
Ипотека "строящейся квартиры" технически очень сложна. Для этого необходимо будет заморозить строительство, потом зарегить п.с. на объект незаврешенного строительства, потом на этот объект - ипотеку. Далее остается открытым вопрос - каким образом налагать взыскание уже построенную квартиру если в залоге у вас находится объект незавершенного строительства.
В общем для того, чтобы со спокойной душой брать что-л в ипотеку, объект должен быть завершен, право собственности зарегистрировано.
Регистрация двойная - у нотариуса + в юстиции.
#6
-maus34-
Отправлено 21 April 2003 - 12:50
newbie
Зачем так сложно?
В договоре долевого участия прописываются два условия:
- о рассрочке платежа
- о переходе права собственности после сдачи дома в эксплатацию и залоге в силу закона до момента оплаты.
Написала и задумалась : перехода-то нет... Право собственности дольщика- первоначальное... Аналогия с куплей-продажей не канает...На каком основании регить обременение?
Второй вариант:
Застройщик после сдачи дома в эксплатацию регит на себя право собственности, оформляются договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, в данной ситуации можно пойти и по пути ипотеки (нотар + регистрация) или регистрация договора, переходап права и залога в силу закона.
Однако в такой ситуации встает вопрос как оформить отношения между застройщиком и дольщиками до ввода объекта в эксплуатацию? Ответ на данный вопрос, по-моему зависит от того, вносят ли дольщики какие-либо чсобственные средства до ввода объекта в эксплуатацию.
Зачем так сложно?
В договоре долевого участия прописываются два условия:
- о рассрочке платежа
- о переходе права собственности после сдачи дома в эксплатацию и залоге в силу закона до момента оплаты.
Написала и задумалась
: перехода-то нет... Право собственности дольщика- первоначальное... Аналогия с куплей-продажей не канает...На каком основании регить обременение?Второй вариант:
Застройщик после сдачи дома в эксплатацию регит на себя право собственности, оформляются договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, в данной ситуации можно пойти и по пути ипотеки (нотар + регистрация) или регистрация договора, переходап права и залога в силу закона.
Однако в такой ситуации встает вопрос как оформить отношения между застройщиком и дольщиками до ввода объекта в эксплуатацию? Ответ на данный вопрос, по-моему зависит от того, вносят ли дольщики какие-либо чсобственные средства до ввода объекта в эксплуатацию.
#7
Отправлено 21 April 2003 - 12:51
newbie И таким образом возвращаемся к тому, о чем я писал - ипотека с отлагательным (до регистрации П.С.) условием.
#8
-newbie-
Отправлено 21 April 2003 - 13:03
realtor
maus34
Цель - обеспечить интересы дольщика. А Вы предлагаете зарегить п.с. за застройщиком, потом мутить с ДКП, пудрить себе мозги с ипотекой и т.п. Применительно к рассматриваемой ситуации необходимости такой нет.
Дык право собственности за дольщиками регится. Сами себе обязательства будут обеспечивать?И таким образом возвращаемся к тому, о чем я писал - ипотека с отлагательным (до регистрации П.С.) условием.
maus34
Зачем?Застройщик после сдачи дома в эксплатацию регит на себя право собственности, оформляются договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, в данной ситуации можно пойти и по пути ипотеки (нотар + регистрация) или регистрация договора, переходап права и залога в силу закона.
Цель - обеспечить интересы дольщика. А Вы предлагаете зарегить п.с. за застройщиком, потом мутить с ДКП, пудрить себе мозги с ипотекой и т.п. Применительно к рассматриваемой ситуации необходимости такой нет.
#10
-Champion-
Отправлено 21 April 2003 - 13:40
Насколько я понял ситуацию, работники в рассрочку платят за квартиры.
Тогда вообще непонятно, откуда появляется ДДУ. Что вносят дольщики, если они уже предоставили деньги в качестве займа?
Ну и получат ваши дольщики обратно свои деньги без процентов по окончании строительстваПредоставленные средства будут оформлены как беспроцентный займ
Тогда вообще непонятно, откуда появляется ДДУ. Что вносят дольщики, если они уже предоставили деньги в качестве займа?
#11
Отправлено 21 April 2003 - 13:43
В общем все достаточно очень просто. Выкладываю можно так сказать профессиональную тайну. Есть дольщик (физ. лицо) есть застройщик (строительная компания, которая будет передавать по акту приема передачи квартиру). До завершения строительства у физ. лица есть право требования от застройщика квартиры. Закладывается право требования
, а затем когда оно материализуется в квартиру возникнет залог в силу закона (ст.58 Закона о Залоге). В этой части оно не ротиворечит ГК (закон о залоге).
Практичесской проблемой здесь будет. что УЮ так ни когда не регило и второе надо все правильно в акте приема переачи прописать.
, а затем когда оно материализуется в квартиру возникнет залог в силу закона (ст.58 Закона о Залоге). В этой части оно не ротиворечит ГК (закон о залоге).
Практичесской проблемой здесь будет. что УЮ так ни когда не регило и второе надо все правильно в акте приема переачи прописать.
#12
-maus34-
Отправлено 21 April 2003 - 13:56
vicing2002
А нет ли противоречия в том, что право собственности дольщика является первичным, то есть право на вновь созданную вещь. То есть мы имеем первичное право собственности, обременное залогом.
Залог в силу закона возникает, если не произведен/не полностью произведен рачет с продавцом. В данной ситуации продавца не имеется.
Прямых противоречий не нахожу, но что-то мне не нравится.
А нет ли противоречия в том, что право собственности дольщика является первичным, то есть право на вновь созданную вещь. То есть мы имеем первичное право собственности, обременное залогом.
Залог в силу закона возникает, если не произведен/не полностью произведен рачет с продавцом. В данной ситуации продавца не имеется.
Прямых противоречий не нахожу, но что-то мне не нравится.
#13
-newbie-
Отправлено 21 April 2003 - 16:48
maus34
Ипотека незавершенки - большой геморрой. Все, что хотел сказать.
vicing2002
Если не затруднит, не могли бы рассказать поподробнее.
Прочитал ст.58 раз десять, так ничего не понял
Статья 58. Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем
1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.
2. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.
Кто такой "должник залогодателя"? Эт что, любое третье лицо-должник? Применительно к описанной Вами схеме, как это действует?
Оч. интересует схема.
Спасибо.
А Вы предлагаете заложить лишь бы что-нибудь заложить?А вы предлагаете заложить незавершенку?
Ипотека незавершенки - большой геморрой. Все, что хотел сказать.
vicing2002
Если не затруднит, не могли бы рассказать поподробнее.
Прочитал ст.58 раз десять, так ничего не понял
Статья 58. Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем
1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.
2. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.
Кто такой "должник залогодателя"? Эт что, любое третье лицо-должник? Применительно к описанной Вами схеме, как это действует?
Оч. интересует схема.
Спасибо.
#14
Отправлено 21 April 2003 - 17:08
Возвращаясь к первоначально изложенному вопросу дополню: Дольщик оплачивает 50% стоимости квартиры до момента ввода в эксплуатацию жилого дома. Оставшиеся 50% дольщик получает в качестве беспроцентного займа и вносит в качестве оплаты оставшейся суммы уже после ввода дома в эксплуатацию. Займодатель хотел бы в качестве обеспеченя договора займа оформить залог передаваемой в собсвенность Дольщику квартиры. Другими словами, возможно ли возникновение права собственности дольщика на квартиру с одновременной регистрацией ограничения права собственности?
#15
-Champion-
Отправлено 21 April 2003 - 19:12
Вот теперь все ясно.
Чтобы не было мороки с незавершенкой, действуйте по следующей схеме:
1. Заключаете ДДУ, по которому 50% оплаты сразу и 50% - после получения права собственности.
2. После получения дольщиком права собственности заключается договор займа, обеспеченного залогом принадлежащей дольщику квартиры.
3. Дольщик оплачивает оставшиеся 50%.
Чтобы не было мороки с незавершенкой, действуйте по следующей схеме:
1. Заключаете ДДУ, по которому 50% оплаты сразу и 50% - после получения права собственности.
2. После получения дольщиком права собственности заключается договор займа, обеспеченного залогом принадлежащей дольщику квартиры.
3. Дольщик оплачивает оставшиеся 50%.
#16
Отправлено 21 April 2003 - 20:35
newbie
Champion
Allochka
Кому "себе"? Кредитору! Который деньгов дает на строительство (см. вводный постинг).Дык право собственности за дольщиками регится. Сами себе обязательства будут обеспечивать?
Где это написано?Цель - обеспечить интересы дольщика.
Champion
Ну и получат ваши дольщики обратно свои деньги без процентов по окончании строительства
Они ничего не предоставили. Предоставило предприятие работникам. Работники - дольщики.Тогда вообще непонятно, откуда появляется ДДУ. Что вносят дольщики, если они уже предоставили деньги в качестве займа?
Allochka
Абсолютно.Другими словами, возможно ли возникновение права собственности дольщика на квартиру с одновременной регистрацией ограничения права собственности?
#17
-Champion-
Отправлено 21 April 2003 - 22:19
Они ничего не предоставили. Предоставило предприятие работникам.
realtor
Да я понял. Но из открывающего тему описания этого не видно.
#18
Отправлено 21 April 2003 - 23:27
Allochka
Полностью согласен с vicing2002 Все так и делается.
Есть договор, который делает Дельта-Кредит для этого случая. Дойду до работы выложу в конф. основные положения.
Да, это не только возможно, но и это делается на практике в Москве.Другими словами, возможно ли возникновение права собственности дольщика на квартиру с одновременной регистрацией ограничения права собственности?
Полностью согласен с vicing2002 Все так и делается.
Есть договор, который делает Дельта-Кредит для этого случая. Дойду до работы выложу в конф. основные положения.
#19
-newbie-
Отправлено 22 April 2003 - 04:17
Что-то я перемудрил. Считал, что дольщик предоставляет займ застройщику. А застройщик закладывает незавершенку в счет исполения обязательств по предоставлению квартирыКому "себе"? Кредитору! Который деньгов дает на строительство (см. вводный постинг).
Вот так я умею.
#20
Отправлено 22 April 2003 - 08:50
Как на счет того, что займ в описанном случае предоставляется не кредитным учреждением, а юридическим лицом, чьим основным видом деятельности не является финансирование. Возникнет ли в этом случае залог в силу закона, оговоренный в ст.ст. 76,77 Закона "Об ипотеке"?
#21
Отправлено 22 April 2003 - 17:14
Allochka
На кого оформлена земля, кто застройщик? та фирма которая предоставляет своим работникам квартиры?
Здесь возможны варианты.
1. Если Застройщиком является фирма А и есть физическое лицо, которому эта квартира передается на указанных Вами условиях. Тогда это надо прописыватьв акте приема передачи квартиры, а также, что квартира находится в залоге в силу закона по основаниям ст. 76, 77 Закона об ипотеке (с февраля 2003 г. вступили в силу изменения согласно, которым обеспечивается не только кредит, но и займ предоставленный не кредитными учреждениями). То есть происходит одновременная регистрация права и залог в силу звкона (два в одном, то что вы и хотели).
2. Если застройщиком является фирма А с ней заключен ДДУ фирма Б, а затем Фирма Б передает физ лицам квартиры. Тогда Фирма Б обладатель права требования квартир к фирме Б заключает ДДУ с физ. лицом, в котором указывает:
а) право требования переходит к физ. лицу в момент подписания договора (имеется в виду, что не с момента оплаты);
б) право требования в силу 488. 489 ГК признается находящемся в залоге у Фирмы Б.
Далее происходит, что Должник (фирма А) исполняет обязательство (которое является предметом залога см. п.б) физ. лицо и квартира , автоматически (в силу закона) обременяется ипотекой в силу закона (на осовании ст. 58 Закона о Залоге).
newbie
Я ответил?
На кого оформлена земля, кто застройщик? та фирма которая предоставляет своим работникам квартиры?
Здесь возможны варианты.
1. Если Застройщиком является фирма А и есть физическое лицо, которому эта квартира передается на указанных Вами условиях. Тогда это надо прописыватьв акте приема передачи квартиры, а также, что квартира находится в залоге в силу закона по основаниям ст. 76, 77 Закона об ипотеке (с февраля 2003 г. вступили в силу изменения согласно, которым обеспечивается не только кредит, но и займ предоставленный не кредитными учреждениями). То есть происходит одновременная регистрация права и залог в силу звкона (два в одном, то что вы и хотели).
2. Если застройщиком является фирма А с ней заключен ДДУ фирма Б, а затем Фирма Б передает физ лицам квартиры. Тогда Фирма Б обладатель права требования квартир к фирме Б заключает ДДУ с физ. лицом, в котором указывает:
а) право требования переходит к физ. лицу в момент подписания договора (имеется в виду, что не с момента оплаты);
б) право требования в силу 488. 489 ГК признается находящемся в залоге у Фирмы Б.
Далее происходит, что Должник (фирма А) исполняет обязательство (которое является предметом залога см. п.б) физ. лицо и квартира , автоматически (в силу закона) обременяется ипотекой в силу закона (на осовании ст. 58 Закона о Залоге).
newbie
Я ответил?
#22
Отправлено 22 April 2003 - 17:21
mnatsa
В москве регят право соб-ти и залог одновременно по 58 Закона о Залоге ?
Я думал, что это моя профессионалная тайна Пять лет ныкал эту идею думал кому продам ни кому нафиг не нужна, кстати никому не нужна идея договора ипотеки без нотариуса? (имеется ввиду договорная ипотека, а не залог в силу закона).
В москве регят право соб-ти и залог одновременно по 58 Закона о Залоге ?
Я думал, что это моя профессионалная тайна Пять лет ныкал эту идею думал кому продам ни кому нафиг не нужна, кстати никому не нужна идея договора ипотеки без нотариуса? (имеется ввиду договорная ипотека, а не залог в силу закона).
#23
Отправлено 22 April 2003 - 22:02
Очень признательна за предоставленные варианты
Уточнения: Земля оформлена на правах аренды на Застройщика, который после завершения строительства передает своим работникам квартиры, не оформляя при этом право собственности за собой. То есть застройщик, действуя в рамках Договора долевого строительства, выполняет подрядные работы и одновременно кредитует Дольщиков в размере 50% стоимости квартир.
Красивый вариант регистрации права собственности дольщика с ограничением отметает наша Регистрационная палата.
Боятся новых форм договоров, с которыми им сталкиваться не приходилось. Наверное, придется с ними повоевать
Уточнения: Земля оформлена на правах аренды на Застройщика, который после завершения строительства передает своим работникам квартиры, не оформляя при этом право собственности за собой. То есть застройщик, действуя в рамках Договора долевого строительства, выполняет подрядные работы и одновременно кредитует Дольщиков в размере 50% стоимости квартир.
Красивый вариант регистрации права собственности дольщика с ограничением отметает наша Регистрационная палата.
Боятся новых форм договоров, с которыми им сталкиваться не приходилось. Наверное, придется с ними повоевать
#24
-newbie-
Отправлено 23 April 2003 - 05:24
vicing2002 Ээ, я про 58 спрашивал В любом случае спасибо.
В любом случае спасибо.
#25
Отправлено 23 April 2003 - 11:51
Allochka Скажите им - "Зубов бояться - ..."Красивый вариант регистрации права собственности дольщика с ограничением отметает наша Регистрационная палата.
Боятся новых форм договоров
Если серьезно - есть приказ минюста о порядке проведения юридической экспертизы документов, подавемых на регистрацию права, есть Закон о регистрации... Вот пускай в его рамках и действуют... Т.е. - боитесь - отказывайте Потягаемся, у кого калибр посерьезнее
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
