Сообщений в теме: 24

[bergmann]

Коллеги!
Хотим сделать так:
1. Заключение договора купли-продажи.
2. Обращение сторон за государственной регистрацией.
3. Государственная регистрация.
4. Оплата.
5. Подписание акта приема передачи.
ИМХО, переход права на недвижимость не привязывается к передаче вещи, а исключительно к акту госрегистрации. В договоре, естественно, указано, что стороны в течение 10 дней после подписания договора обязуются совместно обратиться за государственной регистрацией. Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи осуществляется сторонами в течение 10 дней после даты государственной регистрации перехода права на объект.
Регистрационная упорно требует акт приема передачи ДО ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСРЕГИСТРАЦИИ....

Можно ли вообще так делать?
Есть у кого-нибудь судебная практика по аналогичным ситуациям? Бросьте, плиз)

[tesse]

По Московской области вопрос о передаче должен быть решен до подачи документов в УФРС.
Везде по-разному, нет единой позиции.

[homosapiens]

ИМХО, переход права на недвижимость не привязывается к передаче вещи, а исключительно к акту госрегистрации..... Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи осуществляется сторонами в течение 10 дней после даты государственной регистрации перехода права на объект.
Регистрационная упорно требует акт приема передачи ДО ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСРЕГИСТРАЦИИ....

Можно ли вообще так делать?
Есть у кого-нибудь судебная практика по аналогичным ситуациям? Бросьте, плиз)

Мне кажется,что Вы что-то путаете. Регистрация сначала договора купли-продажи недвижимости, а затем уже перехода права собственности законом допускается. Но сначала договор,в силу которого у сторон возникнут обязательства(передать,принять и оплатить и др.), которые должны быть исполнены, а затем уже с актом приема-передачи(возможно и документом подтверждающим оплату по договору) на регистрацию перехода права собственности от продавца/регистрацию права собственности покупателя в частности. При регистрации только договора продавец остается собственником недвижимости, но уже обременен возникшими обязательствами. Ну и там свои нюансы.Вот так представляется мне действующая система регистрации в режиме "регистрация сделки-регистрация права".
И если у Вас именно такая схема движений была,а с Вас требуют акт приема передачи на первом этапе,то следует обжаловать действия Регистрационной службы

Сообщение отредактировал homosapiens: 12 December 2009 - 04:08

[LAVER102]

можно вписать в договор кули - продажи
кватира адрес и характеристики
покупателем получена
Деньги за кватиру получены в сумме ___
тогда просто договор сдается на регирацию

[bergmann]

Мне кажется,что Вы что-то путаете. Регистрация сначала договора купли-продажи недвижимости

Прошу пардону за неполные вводные. Предмет - нежилые помещения, а не квартира. Договор регистрации не требует. Стороны - юрики.

можно вписать в договор кули - продажи
кватира адрес и характеристики
покупателем получена

это то же самое, что акт подписать. мне нужно этого избежать.

[grin095]

такой бред, как требование акта приема-передачи до регистрации, при условии, что договором купли-продажи предусмотрено его подписание после регистрации, встречаю сейчас только в Свердловской области..
В москве и московской области лет 5-6 подписываю акт датой регистрации перехода права собственности (т.е. после получения свидетельства). Для бух.учета так проще.

Но если быть "тряпкой" и пережовывать все что скажет девочка в окошке, то можно конечно и не только такие требования выполнить.

В поиске на это счет все есть.

Сообщение отредактировал grin095: 14 December 2009 - 15:34

[YAD000]

Вообще не понятна ситуация с подписанием акта после регистрации!!! А судебная практика, подтверждающая такую возможность есть?
На основании договора продажи недвижимости у сторон возникают лишь ОБЯЗАТЕЛЬСТВО передать и принять недвижимое имущество. Обязанность продавца передать товар считается исполненной после вручения и подписания документа о передаче. Договор продажи недвижимости нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации в данном случае подлежит переход права собственности с продавца на покупателя, который регистрируется на основании акта приема-передачи (именно акт приема-передачи - документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче, он и является документом-основанием для регистрации перехода права). По ст.223 ГК РФ, как мне представляется, для возникновения права собственности у приобретателя по договору нужна совокупность юридичесикх фактов: передача вещи + регистрация .Поэтому до подписания акта регистрировать вообще нечего, передачи не произошло!!!.

Сообщение отредактировал YAD000: 14 December 2009 - 17:36

[bergmann]

В поиске на это счет все есть.

хде?????

Государственной регистрации в данном случае подлежит переход права собственности с продавца на покупателя, который регистрируется на основании акта приема-передачи

а это хде написано?????? в какой статье??? какого закона?

По ст.223 ГК РФ, как мне представляется, для возникновения права собственности у приобретателя по договору нужна совокупность юридичесикх фактов: передача вещи + регистрация .Поэтому до подписания акта регистрировать вообще нечего, передачи не произошло!!!.

Да ну? Для движки момент перехода права собственности - либо передача, либо момент, установленный сторонами, либо момент, прямо предусмотренный в законе. Для недвижки и устанавливается этот специальный момент - государственной регистрации. Где здесь указывается на необходимость передачи вещи как основание для госрегистрации?

[YAD000]

Да ну? Для движки момент перехода права собственности - либо передача, либо момент, установленный сторонами, либо момент, прямо предусмотренный в законе. Для недвижки и устанавливается этот специальный момент - государственной регистрации. Где здесь указывается на необходимость передачи вещи как основание для госрегистрации?

ст.17-18 ФЗ№122-ФЗ от 21.07.1997. Государственная регистрация права проводится при предоставлении необходимых документов, в частности, документа, на основании которого возникает право собственности. В рассматриваемом случае, что будет являться документом-основанием для регистрации права покупателя???? Договор к-п???? Нет, договор закрепляет лишь обязанность передать право собственности покупателю....Поэтому, по-моему мнению, здесь будет отказ на основании ст.20 "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества" или "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;"

[bergmann]

В рассматриваемом случае, что будет являться документом-основанием для регистрации права покупателя???? Договор к-п????

Как мне представляется, он и есть. Права и обязанности возникают на основании сделки (согласованной воли сторон) - стороны договорились, что с момента государственной регистрации перехода права право собственности на объект недвижимости перейдет к покупателю. Разве не так?
А акт приема-передачи - это тоже в принципе сделка, но эта сделка влечет прекращение обязанности по передаче недвижимого имущества путем ее исполнения.

[YAD000]

Права и обязанности возникают на основании сделки (согласованной воли сторон) - стороны договорились, что с момента государственной регистрации перехода права право собственности на объект недвижимости перейдет к покупателю. Разве не так?

Договор порождает лишь обязательства сторон , в т.ч. обязательство по передаче в собственность недвижимости....Право собственности у покупателя может возникнуть лишь при исполнении обязательств со стороны продавца. Как регистрирующему органу определить исполнено ли обязательство???

[bergmann]

Как регистрирующему органу определить исполнено ли обязательство???

Единственное требование, которое закон предъявляет к сторонам для передачи права на недвижимое имущество, насколько я вижу, - только госрегистрация. Стороны договорились, обратились, написали заявления, подали необходимые документы. Все. Госорган зарегистрировал переход права.
Передача, оплата - это все иные обязательства, не влияющие на переход права.
И мне кажется, это логично. Зачем, к примеру, продавцу съезжать раньше времени из помещений, к примеру, если они не готовы к сделке, а покупателю получать их по акту, занимать их и использовать, если прав собственности до госрегистрации не возникло????? каково основание для такого использования у покупателя до даты госрегистрации за ним права???
Собственно, этим и руководствуется покупатель, который хочет пройти по такой процедуре) объект ему кажется проблемным, получит он помещение, переедет туда, а в регистрации или будет отказано или она затянется надолго...
это ведь если договор расторгать - надо возвращать объект по акту, а его уже поставили на баланс..... съезжать надо, расходы на переезд и пр...

[grin095]

а не потереть ли эту тему вообще как вредную для поиска

Я в свое время из одной темы скопировал фразу, которой пользовался в ФРС при попадании на таких вот товарищей, считающих, что правоустанавливающим документов в сделке купли-продаже является акт приема-передачи.

Фраза следующая, к сожалению автора не знаю

"Что же касается отчуждения и приобретения недвижимости, то здесь наряду с соглашением (сделкой) сторон всегда необходим также акт государственной регистрации (ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК), а в некоторых случаях - еще и акт передачи имущества (п. 2 ст. 564 ГК), который в остальных ситуациях рассматривается лишь как акт исполнения обязательства (п. 1 ст. 556 ГК), сам по себе не влияющий на возникновение права собственности у приобретателя вещи (п. 2 ст. 551 ГК)."

[YAD000]

что правоустанавливающим документов в сделке купли-продаже является акт приема-передачи.

Не передергивайте!!!! Правоустанавливающим документом в сделке купли-продажи яляется договор купли-продажи, акт приема-передачи является документом, подтверждающим исполнение продацом обязанности по передаче.... Поделитесь, плиз, практикой!!!! Были ли подобные отказы в ГР, которые бы Вы удачно обжаловали?

[homosapiens]

Прошу пардону за неполные вводные. Предмет - нежилые помещения, а не квартира. Договор регистрации не требует. Стороны - юрики.

Ну тогда,думается,таким образом. Сделка/договор регистрации действительно не подлежит. Регистрации подлежит переход права.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Думается,что без передачи вещи(нежилой недвижимости) право собственности у покупателя не возникнет и соответственно у ФРС отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности. Действуют варианты и без акта приема-передачи-указание в договоре,что стороны пришли к соглашению о передаче/принятии недвижимости без составления акта приема-передачи,но при этом недвижимость передана/принята до подписания договора.Но эти варианты Вам не подходят.Вывод: При подаче документов на регистрацию д.б. акт п-п или указание в договоре на факт передачи недвижимости до сдачи документов в ФРС.

[YAD000]

Как может перейти право собственности, состоящее из трех правомочий: владеть, пользоваться и распоряжаться, без передачи во владение???? Буду очень признательна, если поделитесь судебной практикой, кто утверждает, что титул собственника вещи можно получить без передачи самой вещи.

[dmitry13]

YAD000

Как может перейти право собственности, состоящее из трех правомочий: владеть, пользоваться и распоряжаться, без передачи во владение????

А Вы отрицаете возможность продажи недвижимости, которая находится в аренде?
ст 556 ГК: Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В ГК Вы не найдете указания на то, что передача имущества является обязательным условием регистрации перехода права. Зарегистрировать переход права без передачи МОЖНО, если иное установить договором.
Я считаю, что передача недвижимого имущества после регистрации перехода права собственности к покупателю не противоречит закону. И по таким договорам, мною составленным, переход права регили без приостановок и лишних вопросов.

[bergmann]

Буду очень признательна, если поделитесь судебной практикой, кто утверждает, что титул собственника вещи можно получить без передачи самой вещи.

Сам ищу такую практикиу, чтобы показать регистратору)

А Вы отрицаете возможность продажи недвижимости, которая находится в аренде?

Да, и я про то же. Вещь, которая передана в аренду, находится во владении арендатора. Как арендодатель-продавец будет передавать покупателю вещь, которая не находится в его владении?

[grin095]

Да, и я про то же. Вещь, которая передана в аренду, находится во владении арендатора. Как арендодатель-продавец будет передавать покупателю вещь, которая не находится в его владении?

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поделитесь, плиз, практикой!!!! Были ли подобные отказы в ГР, которые бы Вы удачно обжаловали?

Я до отказов не доводил Регистрировали без акта.

Думается,что без передачи вещи(нежилой недвижимости) право собственности у покупателя не возникнет и соответственно у ФРС отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности.

Да мало ли что может думаться.. вы б со ссылками на законодательство это написали.

[Gwendalyn]

Я до отказов не доводил  Регистрировали без акта.

включая административный и прочий ресурс или убеждая силой закона?

[dmitry13]

Помню, читал об этом в какой-то книге. Не поленился и нашел:
Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования:
Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал "неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта" /Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-116/96./

[grin095]

Gwendalyn какой ресурс, только убеждение

[Gwendalyn]

Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества.

хорошо бы
у меня вот в корпоративке схожая темка нарисовалась
http://forum.yurclub...120&p=3645595

[Gwendalyn]

грин, спасибо за цитату
благодаря ей нашла эту тему http://forum.yurclub...showtopic=74589
а заодно и автора цитаты - суханова

[VYH]

Добрый День!
возможно это кому-то пригодится. сама намерена пользоваться этим, ибо ничего другого пока не найти
п.61 Постановления Пленума ВС/ВАС 10/22 от 29.04.2010
...Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.