Сообщений в теме: 16

[Lawyerus]

 Доброго времени суток!

 Согласно ст.133.1. ГК РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, ЕНК - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей:

- либо неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

- либо расположенных на одном земельном участке

- зарегистрированных в ЕГРП.

 

На нескольких земельных участках расположены несколько многоквартирных жилых домов,  сети (включая ТП, ВЗУ), дороги, практически построенных  застройщиком в составе жилого комплекса. Сети и дороги пока принадлежат застройщику, за исключением нескольких построенных МКЖД, где п/с уже зарегистрировано за дольщиками. 

Рассматриваю вариант объединения этих объектов в один ЕНК (есть такая необходимость), но что-то подсказывает, что они не обладают необходимыми признаками ЕНК, а именно:

1. Отсутствует единое назначение (сети и МКЖД)

2. Неразрывность связи усматривается (все же МКЖД объединены сетями, если под неразрывностью  подразумевать это)  в то же время все эти объекты расположены на разных участках.

 

При этом, Пленум ВС РФ №25  (п.39)  допускает регистрацию единого недвижимого комплекса, если его части расположены на различных земельных участках.

 

Новый закон о регистрации недвижимости (вступ. в силу с 2017г.) говорит, что,  Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

 

У нас, естественно ПД создавалась отдельно на разные объекты

 

 

Прошу высказываться)

 

Сообщение отредактировал Lawyerus: 20 December 2015 - 19:58

[Alderamin]

На нескольких земельных участках расположены несколько многоквартирных жилых домов,  сети (включая ТП, ВЗУ), дороги, практически построенных  застройщиком в составе жилого комплекса. Сети и дороги пока принадлежат застройщику, за исключением нескольких построенных МКЖД, где п/с уже зарегистрировано за дольщиками. 
Рассматриваю вариант объединения этих объектов в один ЕНК (есть такая необходимость), но что-то подсказывает, что они не обладают необходимыми признаками ЕНК

А каких именно? Объектов инфраструктуры без помещений в МКД?

[Lawyerus]

Alderamin
Помещений в мкжд, сетей, дорог, участков под сетями. Некому передать это все.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 21 December 2015 - 00:54

[veverica]

Отсутствует единое назначение (сети и МКЖД)

почему отсутствует? сети служат снабжению МКЖД коммунальными благами.

только тут границы балансовой принадлежности надо смотреть.

[Alderamin]

Помещений в мкжд, сетей, дорог, участков под сетями. Некому передать это все.

И кто будет собственником всего этого?

[Ribinfa]

сети служат снабжению МКЖД коммунальными благами. только тут границы балансовой принадлежности надо смотреть

территория муниципального образования служит для создания благ жителям данной территории а соответственно комплекс?

[veverica]

Ribinfa, ой, так остроумно! 

я про границы принадлежности зачем, по-вашему, сказала? 

[Lawyerus]

почему отсутствует? сети служат снабжению МКЖД коммунальными благами.

 

единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,

они должны быть одного назначения. МКЖД и дороги с сетями (в т.ч. ТП, ВЗУ) не являются таковыми. Вы считаете по другому?

 

И кто будет собственником всего этого?

думаем на тему того, чтобы ими стали собственники помещений в жилых домах

[Sania]

Lawyerus, посмотрите схожую тему:

http://forum.yurclub...60#entry5635821 

 

думаем на тему того, чтобы ими стали собственники помещений в жилых домах

я бы особо не рассчитывал((( особенно в части дорог

[grin095]

Да уж, революционная задумка.

Правильно ли я понимаю, что в единый недвижимый комплекс планируется включить несколько МКЖД? А уже "до кучи" с ними дороги, сети итп, что обслуживает их (с учетом границ принадлежности конечно).

 

Имхо анрил.

 

Я в принципе не представляю, как можно объединить МКЖД, как объекты недвижимости они же не существуют. Только как жилые (квартиры) и нежилые помещения.

Тут слишком специфическое регулирование, общее имущество итп, ЕНК все таки про другое.

 

А вообще ЕНК довольно любопытная конструкция, в нее заложен серьезный потенциал.

Да, в первую очередь она включает в себя то, что и так должно было быть включено.. это как пример прямо в статье отражено: жд, линии электропередач, трубопроводы. То есть в буквальном, физическом смысле вещи составные, но способные существовать только вместе.

Но кроме того, существует вероятность образование единого объекта для оборота при наличии не связанных между собой технологически вещей, но находящихся на одном участке. Это мостик к единому объекту недвижимости (участок плюс объект). Создано имхо для этого.

Сообщение отредактировал grin095: 21 December 2015 - 17:05

[Lawyerus]

Правильно ли я понимаю, что в единый недвижимый комплекс планируется включить несколько МКЖД? А уже "до кучи" с ними дороги, сети итп, что обслуживает их (с учетом границ принадлежности конечно).

Да. Там еще сблокированные дома есть (с квартирами).

 

Но кроме того, существует вероятность образование единого объекта для оборота при наличии не связанных между собой технологически вещей, но находящихся на одном участке. Это мостик к единому объекту недвижимости (участок плюс объект).

это понятно. Но к нашему случаю это не относится. Все объекты находятся на разных, граничащих между собой участках. Пленум тем более разъяснил, что они могут и на разных з/у находиться. Но должны быть единого назначения.

 

особенно в части дорог

почему?

Смысл задумки в том, чтобы передать собственникам помещений в ЖД это имущество (сети, дороги, землю под сетями).

[Ribinfa]

я про границы принадлежности зачем, по-вашему, сказала?

наверное чтоб не обидеть муниципалитет

[Sania]

почему?

желание передать в собственность собственников квартир что-то еще упирается в нормы жилищного законодательства, которые зачастую трактуются как императивные.

По объектам инженерной инфраструктуры - хоть как-то можно говорить про принадлежность МКД (типа обслуживают только этот дом...) 

Как сюда подтянуть еще и дороги - ХЗ .

 

ЗЫ малоэтажный "таунхаусный" поселок?

ВЗУ- водозаборный узел, что ли? Типа своя скважина только для этого комплекса/поселка?

[Lawyerus]

Как сюда подтянуть еще и дороги - ХЗ .

это да.

 

малоэтажный "таунхаусный" поселок?

да. малоэтажка и сблокированные дома

 

ВЗУ- водозаборный узел, что ли? Типа своя скважина только для этого комплекса/поселка?

да, построенная для на всего ЖК, а также ЛОС еще)

Сообщение отредактировал Lawyerus: 21 December 2015 - 21:23

[veverica]

а дороги у вас прям дороги? или внутридворовые проезды с асфальтовым покрытием?

[grin095]

это понятно. Но к нашему случаю это не относится. Все объекты находятся на разных, граничащих между собой участках. Пленум тем более разъяснил, что они могут и на разных з/у находиться. Но должны быть единого назначения.

Я это просто к общему понимаю подхода к ЕНК.

Ведь когда конструкцию описывали, имели в виду вполне себе понятные ситуации. Под эти ситуации прописали критерии.

Как и все что связано с недвижимостью, главным является - участие в обороте как одна недвижимая вещь. Это альфа и омега. А потом уже единое назначение, связь физическая или функциональная.

 

Поскольку МКЖД, сблокированные дома, в любом случае в обороте используются в виде помещений - квартир, то ЕНК не создать. НО ЕСЛИ например это планируется использовать как отель, гостиница итп. реакреация, к примеру сдавая в аренду помещения (можно не выделять). То в принципе можно и объединить в ЕНК.

Но Ваш случай же не про это.

 

Когда вопрос встает про сети, дороги, если они расположены на участке МКЖД, используются именно для МКЖД, то скорее надо смотреть на 135..

[Lawyerus]

Поскольку МКЖД, сблокированные дома, в любом случае в обороте используются в виде помещений - квартир, то ЕНК не создать.

Да, спасибо. Очень здравая мысль и главное на виду)

или внутридворовые проезды с асфальтовым покрытием?

они