aeg22

Официальных разъяснений по этому вопросу, похоже, нет, но на частные запросы Департамент экономической политики и развития города Москвы дает такой ответ:
"... Обращаем Ваше внимание, что установление Правительством Москвы льготных цен за содержание и ремонт жилого помещения, не обеспечивающих содержание общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме, по своей сути, является формой оказания мер социальной поддержки отдельным категориям граждан и реализуется в соответствии с нормами бюджетного и жилищного законодательства посредством бюджетного субсидирования управляющих организаций. В этой связи, Правительство Москвы вправе устанавливать условия (наличие в собственности единственного жилого помещения и регистрация в нем), при которых граждане-собственники жилых помещений могут оплачивать услуги по содержанию и ремонту жилого помещения по льготным ценам, а не исходя из нормативной стоимости указанных услуг, т.е. по цене за площадь, занимаемую сверх установленных норм.
Управляющая организация должна ежегодно выверять сведения о наличии у собственников прав на жилые помещения и при необходимости требовать от собственников жилых помещений подтверждающих документов. В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 01.10.2008 № 2269-РП «Об утверждении перечня органов исполнительной власти и государственных организаций города Москвы, имеющих право запрашивать и получать сведения о правовом статусе объектов жилищного фонда и о наличии зарегистрированных прав на жилые помещения» такую информацию должны получать ГУ ИС районов и ГУ ИС округов.
Наряду с изложенным, в целях реализации права на оплату услуг по содержанию и ремонту жилого помещения по льготным ценам рекомендуем Вам после регистрации в квартире самостоятельно представить в управляющую организацию документы, подтверждающие наличие у Вас в собственности единственного жилого помещения и факта регистрации в нем.
При этом с момента предоставления Вами обозначенных сведений начисление Вам платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения должно производиться управляющей организацией в соответствии с положениями постановления Правительства Москвы от 30.11.2010 № 1038-ПП, т.е. по льготной цене за нормативную площадь и по цене за площадь, занимаемую сверх установленных норм, - за сверхнормативную площадь (в случае наличия таковой).

Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента
экономической политики и развития города Москвы
М.Е.Оглоблина"

При необходимости, чтобы иметь возможность ссылаться на разъяснения Департамента, Вам нужно направить в Департамент собственный запрос, на его официальном сайте есть услуга приёма и рассмотрения обращений в электронном виде.

УК управляет по своему усмотрению

«Усмотрение» при этом имеет законодательно установленные пределы. ЖК РФ определен круг вопросов, решения по которым могут приниматься только собственниками, в частности:
1. договор управления МКД заключается на условиях, принятых общим собранием собственников МКД, в числе существенных условий такого договора - определение порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств (ст.162 ЖК РФ);
2. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение соответствующих договоров на условиях, определенных решением общего собрания отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ); причем принимаются такие решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ).
Все эти законодательные нормы представляются весьма оправданными, когда обсуждение вопроса о расходовании средств, поступающих от использования общего имущества МКД, приводит к таким вот размышлениям:

Текущий ремонт и обслуживание дома, это широкое понятие

На

150 руб в месяц с одного подъезда

много ремонта не получится, а поскольку в

широкое понятие

входят еще

и расходы на заработную плату персонала УК!

то, не распыляясь на мелочи, туда вырученные средства по усмотрению УК и направить.
Иными словами – имущество собственников, а доходы от него – УК.
sharomur, посмотрите договор с УО – оговорено ли в нем право УО заключать такие договоры, а также процедура заключения. Запросите у УО договоры с провайдерами, уточните основания для их заключения, размер выплат и проч. условия.
В любом случае условия договоров о возмездном использовании ОИ определяются ОСС; доходы от такого использования опять же по решению ОСС направляются на цели содержания ОИ, например, на оказание доп. услуг (не предусмотренных договором управления МКД), снижение оплаты услуг и работ по содержанию ОИ, выполняемых в рамках договора управления МКД.

с какой радости?
У УК есть обязанность делать это раз в год.

Норма ЖК РФ в этом отношении не столь категорична и однозначна:
Ч.11 ст.162: Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Т.е. иная периодичность предоставления отчетности, например, раз в квартал, может быть предусмотрена договором с УК.
А основания самые простые – собственники вправе знать, куда и как расходуются ИХ средства. И это право может быть реализовано и с периодичностью раз в год, и с периодичностью раз в квартал.
Кроме того, право собственников получать по своим запросам от УК подобного рода информацию - одна из мер осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, установление порядка которого отнесено ЖК РФ к числу существенных условий такого договора (п.4 ч.3 ст.162).

Впрочем, любой каприз за Ваши деньги.

Так уж и любой? Если ознакомиться с другими сообщениями sharomur, собственники этого дома, например, не могут добиться от УК детализированных сведений о стоимости работ и услуг, составляющих тариф за техобслуживание (стоимость конкретной работы (услуги) за объем ее выполнения (оказания) в оплачиваемый период). Сведения УК, представляемые в связи с такими запросами, как правило, лаконичны: «Санитарное обслуживание мест общего пользования – 5 (10…25) руб./кВ.м» , но абсолютно не информативны. Стоит ли удивляться настойчивому желанию собственников всеми возможными способами прояснить этот момент? Что же касается стоимости «каприза», видимо, только детализация доходов и расходов позволит уточнить вопрос, насколько возрастет цена договора, если УК будет представлять собственникам отчеты о своей деятельности не раз в год, а чаще.

Насколько это требование выполнимо?

Один из способов, как было сказано, - предусмотреть определенную периодичность отчетности УК условиями договора. Возможно, имеет смысл оговорить различные объем и структуру годового и квартального отчетов.
До этого момента используйте возможности, которые предоставляются собственникам положениями Стандарта раскрытия информации, а также п.40 «а» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Этот пункт напрямую отношения между собственниками и УК не регулирует. В случае таких возражений со стороны УК (что случается), сошлитесь на ст. 7 ЖК РФ, предусматривающую возможность применения жилищного законодательства по аналогии, поскольку отношения, возникающие между собственниками и ТСЖ (ЖСК и проч., упоминаемыми в данном пункте) схожи с отношениями, возникающими между собственниками и управляющей организацией многоквартирного дома, так как предмет и направленность этих отношений одинаковы, разница состоит лишь в организационно-правовой форме управляющего многоквартирным домом.
По поводу неисполнения УК требований Стандпрта, есть соответствующие судебные решения:
Решение от 25 апреля 2010 года № 2-332/5-2011
По иску Зыкова С.С. к ООО `Городская управляющая компания № 1` г.Курска об обязании выполнения требований `Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, взыскании компенсации морального вреда
По делу № <Обезличен>
Принято
Кировским районным судом г. Курска (Курская область)
25 апреля 2010 года
"...Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Ст. 1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" устанавливает, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" организации, осуществляющие на день вступления в силу настоящего Постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденным настоящим Постановлением стандартом.
В соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства от 23.09.2010 года №731 (далее Стандарт раскрытия информации) под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации: общая информация об управляющей организации; основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления); сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Пункт 5 Стандарта раскрытия информации устанавливает, что информация раскрывается путем опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, в официальных печатных средствах массовой информации, размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации, предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде. Пунктом 21 определен 20-дневный срок предоставления информации по письменным запросам граждан.
Согласно пункту 6 указанного Стандарта, управляющая организация обязана сообщать по запросу потребителей - граждан и организаций, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация.
Как установлено в судебном заседании Зыков С.С. является собственником жилого помещения -квартиры <адрес>...
...04 февраля 2011 года Зыков С.С. обратился в ГУК №1 с претензией о произведении перерасчета по электроэнергии и возврате незаконно начисленных денежных средств. 07 марта 2011 года ГУК №1 направило Зыкову С.С. письмо с разъяснениями по указанным вопросам. Таким образом, претензия Зыкова С.С. была рассмотрена в 31- дневный срок.
07 февраля 2011 года Зыков С.С. обращается в ГУК №1 с претензией о возврате незаконно начисленных денежных средств за технический контроль, 09 февраля 2011 года направил запрос о предоставлении Информации о раскрытии Стандарта управления многоквартирными домами, 11 февраля 2011 года претензию по перерасчету за тепло и возврате незаконно начисленных денежных средств. Гук №1 ответил одним письмом на указанные претензии и запрос Зыкова С.С. 01 марта 2011 года, т.е. через 22 дня на претензию от 07 февраля, через 19 дней на запрос и через 17 дней на вторую претензию.
09 марта 2011 года Зыков С.С. обратился в ГУК №1 с заявлением о направлении ему копии протокола общего собрания собственников жилья, 10 марта запросил в ГУК №1 копии документов по сервисному обслуживанию приборов учета теплоэнергии, 07 апреля ГУК №1 направило истцу запрашиваемые документы (через 29 дней и 28 дней соответственно).
11 марта 2011 года Зыков С.С. обратился в управляющую компанию с заявлением о приведении подвала дома в надлежащее санитарное состояние, 16 марта запросил копии отчетов тепловычислителя теплоузла дома, расчеты потребляемого тепла. 11 апреля был дан ответ на заявление от 11 марта и 21 апреля в его адрес были направлены указанные им копии документов учета. Таким образом, ответы были даны в 30-дневный и 36-дневный сроки.
Проанализировав обращения Зыкова в ООО ГУК№1 суд считает, что не смотря на то, что носят различные названия (претензия, запрос), они должны рассматриваться в соответствии с положениями Стандарта раскрытия информации, поскольку фактически содержат требования о предоставлении информации, относящейся к финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании.
Ссылки представителя ответчика Симоненковой Н.В. о том, что ответы на обращения Зыкова С.С. давались в срок, установленный законом "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", считает несостоятельными, поскольку указанный закон регулирует правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами, коими ООО «Городская управляющая компания №1» не является.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что доводы иска Зыкова С.С. о нарушении ответчиком ГУК №1 пункта 21 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, что предоставлении информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления, нашли свое частичное подтверждение в суде.
Рассматривая требования Зыкова С.С. о создании Интернет-сайта управляющей компании, суд считает, что в суде установлено, что Интернет-сайт ГУК №1создан, работает, однако не содержит всех сведений, установленных Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Вместе с тем, часть информации, установленная указанным Стандартом содержится на стенде в помещении Управляющей копании...
...Обоснованны и доводы Зыкова С.С. об отсутствии адреса электронной почты на счетах-квитанциях ООО «Городская управляющая компания» и их бланках писем. В суде были обозрены квитанции и бланки писем управляющей компании и установлено отсутствие указанных реквизитов, не оспаривала этого представитель ответчика Симоненкова Н.В. и подтвердила представитель 3-го лица по доверенности Киенкова Т.Л..
С учетом изложенного, суд считает исковые требования Зыкова С.С. о незаконности действий ООО «Городская управляющая компания №1» г.Курска, обязании устранить допущенные нарушения подлежат удовлетворению в части.
При решении вопроса о взыскании компенсации морального вреда, суд исходя из положений ст. 151 ГК РФ, принимает во внимание степень вины нарушителя, учитывает степень физических и нравственных страданий истца и считает требования о взыскании компенсации морального вреда в сумме 10.000 руб. подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика ГУК №1 государственную пошлину в доход государства, от уплаты которой истец был освобожден.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:
Иск Зыкова С.С. удовлетворить частично.
Признать незаконными действия ООО «Городская управляющая компания №1» г.Курска, выразившиеся в нарушении сроков предоставления информации на обращения Зыкова С.С. от 20.01.1011 года, 04.02.2011 года, 07.02.2011 года, 09.03.2011 года, 10.03.2011 года, 11.03.2011 года, 16.03.2011 года и нераскрытии информации в соответствии требованиями «Стандарта раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденного Постановлением Правительства от 23.09.2010 года №731.
Обязать ООО «Городская управляющая компания №1» г.Курска выполнить требования «Стандарта раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденного Постановлением Правительства от 23.09.2010 года №731, а именно: раскрыть информацию, предусмотренную пунктом 3 Стандарта: основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы; разместить на счетах -квитанциях ООО «Городская управляющая компания №1» и бланках писем адреса официального сайта в сети Интернет и электронной почты.
Взыскать с ООО «Городская управляющая компания №1» в пользу Зыкова С.С. компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «Городская управляющая компания №1» г. Курска государственную пошлину в доход МО «Город Курск» в размере 200 руб..
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Кировский районный суд г. Курска в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения.

Судья Е.А.Бокадорова"

Уровень Вашего общения с УК сводится к ведению каких-то задушевных бесед (мы спросили – они обещали перезвонить), при этом Вы хотите, чтобы к этому относились всерьез, и в результате Вы бы получали развернутые ответы по существу. Не получится, потому что, как известно, форма вопроса предполагает форму ответа.
Все запросы в УК направляйте только в письменном виде, причем способом, позволяющим подтвердить их получение адресатом:
почтой заказным письмом с уведомлением;
подготовить 2 экз. запроса, первый экз. передать сотруднику УО, на втором экз. он должен проставить отметку о принятии в формате: «Получено», указать дату и входящий номер.
Четко формулируйте требования, в качестве аргументов желательны ссылки на положения нормативных правовых актов.
Что касается получения информации о составляющих тарифа, ознакомьтесь со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731. Этот документ устанавливает состав информации, подлежащей раскрытию УК, порядок, способы и сроки ее раскрытия.
Запрашивая информацию о структуре тарифа, ссылаетесь на положения Стандарта:
В соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. N 731 прошу (просим) в установленные сроки представить ___________________________
(например) полный перечень работ (услуг), выполняемых (оказываемых) ООО __________ за счет средств, начисляемых по тарифу «Содержание и ремонт многоквартирного дома», с указанием стоимости разового выполнения каждой работы (услуги), периодичности и объемах их выполнения (оказания).

Обязанность УК отвечать на запросы и информировать собственников установлена также:
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.40«а») – утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491;
Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (раздел IV) – утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307.
Конечно, рассчитывать, что УК при таком подходе будет отвечать точно в срок и в полном соответствии с запросом, не стоит, но, во-первых, на письменный запрос УК гарантированно не ограничится обещанием перезвонить, а, во-вторых, Вы, при необходимости, сможете подтвердить факт направления запроса.

Вы прочтите ст.ст.44-48 ЖК РФ - там все о проведении собраний (статус, компетенция, порядок проведения и пр.).

Через 2 неделе УК разложила по ящикам уведомления о проведения заочного голосования - но в своей интерпретации

Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть любой из данных собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
УК не имеет права быть инициатором общего собрания.

И еще одно:

Российская Федерация

Определение от 22 ноября 2010 года № 33-2774/2010

Дело по иску о проведении капитального ремонта в квартире и взыскании компенсации морального вреда направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что данный иск к собственнику жилого помещения - наймодателю заявлен по основанию истечения нормативных сроков эффективной службы оборудования и конструктивных элементов квартиры, которые порождают обязанность в постановке жилого помещения на капитальный ремонт, а не просто из-за желания нанимателя улучшить благоустройство своей квартиры
По делу № <Обезличен>
Принято
Липецким областным судом (Липецкая область)
22 ноября 2010 года
Судья Харченко С.В.
Докладчик Уколова О.В.
22 ноября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Уколовой О.В., судей Малыка В.Н. и Игнатенковой Т.А., при секретаре Х.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по кассационной жалобе истицы Е.В.И. на решение Правобережного районного суда города Липецка от 7 октября 2010 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Е.В.И. к администрации г. Липецка, департаменту ЖКХ администрации г. Липецка. ООО Управляющая компания "П" о проведении капитального ремонта в квартире и взыскании компенсации морального вреда отказать.
Заслушав доклад судьи Уколовой О.В., судебная коллегия
установила:
Е.В.И. обратилась в суд с иском к ООО "П" о проведении капитального ремонта в занимаемой квартире, ссылаясь на обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта и истечение нормативных сроков службы конструктивных элементов квартиры, инженерного и сантехнического оборудования, что по своему техническому состоянию требует замены. Указывала, что является нанимателем двухкомнатной квартиры на основании договора найма от 24.12.1998 года, по которому наймодатель взял на себя обязательства своевременно производить в ее квартире капитальный ремонт, заменять вследствие износа в нормативные сроки основные конструкции дома, окна, двери, оконные переплеты, полы, ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование, а также производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений, когда ремонт связан с производством капитального ремонта. С 1963 года в доме не проводился капитальный ремонт. Она является инвалидом 2 группы и проживает с сыном - инвалидом 3 группы, на свои средства они проводили текущие ремонты. Просила обязать ответчика произвести капитальный ремонт в квартире, заменить унитаз, ванну, установить мойку, заменить трубы водопровода и отопления, радиаторы, заменить газовую плиту, заменить оконные переплеты, заменить входную дверь и четыре межкомнатных блока, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истица изменила исковые требования, просила выделить в ее пользу из бюджета городского округа г. Липецка на проведение капитального ремонта в квартире 209 668 рублей, исходя из стоимости работ по капитальному ремонту, определенной договором, заключенным между ее сыном Е.В.С. и ООО "С". Полагает, что обязанность своевременного проведения ремонта должна быть возложена на собственника жилого фонда - администрацию г. Липецка. Просила взыскать в свою пользу компенсацию морального вреда в сумме 120 000 рублей, взыскать расходы по договору на производство ремонтных работ в сумме 3 000 руб., за проведение судебной экспертизы в сумме 19 396 руб.
Определением Правобережного районного суда г. Липецка от 08.12.2009 г. к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены администрация г. Липецка, департамент жилищно-коммунального хозяйства г. Липецка.
Представитель ответчика ООО "П" по доверенности Ч.С.Н. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что ООО "П" создано на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с 01.04.2009 г. осуществляет деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений в доме. При этом ООО "П" не является собственником жилого помещения, в котором проживает истец, и не является наймодателем, поскольку на заключение договора социального найма собственником полномочия управляющей компании не передавались, в связи с чем управляющая компания не может нести обязанность по проведению капитального ремонта квартиры истца. Указала, что в соответствии с действующим законодательством обязанности по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии возложены на собственника и нанимателя жилого помещения. Ремонт квартиры в том объеме, который требует произвести истец, не относится к капитальному ремонту. Просила в иске отказать.
Представитель ответчика администрации г. Липецка по доверенности Т.О.В. в судебном заседании иск не признала. Объяснила, что инженерные сети и сантехническое оборудование в квартире Е.В.И. находятся в удовлетворительном состоянии, течи нет, поэтому оснований для производства ремонта за счет средств собственника не имеется. Работы, которые требует произвести истец, относятся к текущему ремонту, не входят в действующий тариф по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и выполняются на платной основе за счет нанимателя. Обязанность производства капитального ремонта в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников помещений дома , провести капитальный ремонт одной квартиры невозможно. Какие-либо убытки истцу ответчиками не причинены. Просила в иске отказать.
Представитель ответчика департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Липецка по доверенности Р.Л.М. исковые требования не признала, объяснила, что в обязанности департамента не входит предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе производство капитального ремонта многоквартирных домов, поэтому обязанность за их неисполнение не может быть на него возложена. В квартире истца не может быть проведен капитальный ремонт, может быть проведен только текущий ремонт. Капитальный ремонт может быть проведен только всего дома по решению собственников квартир. Все указанные истцом работы относятся к текущему ремонту квартиры. Просила в иске отказать.
Суд отказал в иске.
В кассационной жалобе истица Е.В.И. просит решение суда отменить, считая его незаконным, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Указывает, что действующее законодательство предусматривает проведение в доме капитального ремонта, и возлагает обязанность его проведения на собственника жилого помещения. Она собственником не является, поскольку квартира ей предоставлена по ордеру, а в 1998 г. заключен договор социального найма. С 1963 года в доме капитальный ремонт не производился, истекли все нормативные службы сроки сантехники, окон, входной двери, а суд не дал этому оценки. Считает, что суд не учел, выводы сделанные экспертом о том, что ее квартира нуждается в проведении капитального ремонта.
Выслушав представителя истицы Е.В.С., поддержавшего кассационную жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 3 части 2 статья 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
Согласно части 2 статьи 66 Жилищного кодекса РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Частью 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ предусмотрены обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе:
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
Как следует из материалов дела, дом введен в эксплуатацию в 1952 году, двухкомнатная квартира в указанном доме предоставлена истице Е.В.И., 1925 года рождения, по ордеру в 1962 году. 24.12.1998 года на основании договора найма жилого помещения, заключенного с МУП "П", квартира передана истице в бессрочное пользование. На момент спора в квартире зарегистрированы и проживают истица - инвалид второй группы и ее сын Е.В.С. - инвалид третьей группы.
Истицей признан факт, что в 1963 году в доме производился капитальный ремонт в связи с демонтажем печного отопления и подключением к центральному отоплению и водопроводу, в квартирах оборудованы ванны и кухни.
Для проверки доводов истицы о нуждаемости занимаемого ею жилого помещения судом назначалась строительно-техническая экспертиза, которая установила наличие конкретных недостатков стен, перекрытий, полов, дверных и оконных блоков, теплоснабжения, водоснабжения и оборудования (трещина унитаза, течь воды в водосливном бочке, капельная течь смесителя), при этом указала, что большое количество работ можно отнести и к капитальному и к текущему ремонту, а потому не разграничивая их, приведена ссылка на минимальную эффективную продолжительность эксплуатации элементов, зданий и объектов. Эксперт исходил из истечения нормативных сроков службы отдельных элементов, определил стоимость необходимых для устранения недостатков в квартире истицы с учетом стоимости работ и строительных материалов в 314 034,22 рубля, включая ремонт водоснабжение и канализации, отопления, оконных и дверных проемов, внутренней отделки.
Отказывая в иске, суд сделал вывод, что проведение капитального ремонта возможно только во всем жилом доме целиком и невозможно в отдельно взятой квартире истицы, тогда как указанные экспертом работы могут быть отнесены к текущему ремонту квартиры, проведение которого относится к обязанности нанимателя, при этом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения наймодателем договора социального найма и причинения истице убытков в результате не проведения капитального ремонта. Кроме того, суд сослался на то, что ООО "П" создана 17.08.2007 г., приняла на обслуживание дом на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 1.04.2009 г., в состав общего имущества дома не входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, а также занимаемые гражданами по договорам социального найма, поэтому все услуги и работы по содержанию и ремонту самого отдельно взятого жилого помещения в доме, так и оборудования в нем, оказываются нанимателям за отдельную плату, что также является основанием к отказу в иске.
С данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку суд не учел заявленного основания иска - нуждаемость квартиры истицы в капитальном ремонте в связи с истечением нормативных сроков службы сантехнического оборудования и иных конструктивных элементов квартиры, а также факта заключения с истицей договора найма в 1998 году (л.д. 3 - 4 том 1), по которому в п. 4 договора наймодатель - собственник жилого помещения в лице действовавшего тогда МУП "П" взяло на себя обязательства в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилого фонда своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие износа в нормативные сроки основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи, ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование, а также производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя, в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.
Суд не учел, что данный договор не противоречит введенному в действие с 1 марта 2005 года Жилищному кодексу РФ в плане объема обязательств наймодателя перед нанимателем жилого помещения, стороны не ссылались на заключение иных соглашений и изменение указанного договора найма; а потому ошибочно исходил из невозможности проведения капитального ремонта в отдельно взятой квартире, т.к. жилищное законодательство признает за нанимателем право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Суд не учел, что Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (Р), введенного в действие с 1.07.1989 г. и действующего до настоящего времени, установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации кирпичных жилых зданий до постановки на капитальный ремонт 20 лет, а также максимальные эффективные сроки службы: трубопроводов, стояков и радиаторов - 30 лет при открытых схемах и 40 лет при закрытых схемах, туалетных кранов - 10 лет, водоразборных кранов - 10 лет, унитазов керамических и смывных бачков - 20 лет, латунных вентилей - 20 лет, смесителей - 15 лет, ванн стальных - 25 лет, кухонных моек - 15 лет, деревянных оконных переплетов в жилых зданиях - 40 лет входных дверей в квартиру - 40 лет, которые очевидно истекли со дня сдачи дома в эксплуатацию и проведения капитального ремонта в 1963 году к моменту предъявления данного иска.
Отказывая в иске, суд принимал во внимание рекомендации перечня работ по ремонту квартир, выполняемых наймодателем за счет средств нанимателей, куда включены замена оконных, дверных полотен, замена смесителей и другого оборудования с целью благоустройства квартиры, однако не учел, что данный иск о понуждении собственника жилого помещения - наймодателя к проведению капитального ремонта квартиры заявлен по основанию истечения нормативных сроков эффективной службы оборудования и конструктивных элементов квартиры, которые порождают обязанность в постановке жилого помещения на капитальный ремонт, а не просто желание нанимателя улучшить благоустройство своей квартиры.
Суд в нарушение статьи 369 ГПК РФ не выполнил указаний кассационной инстанции, сделанных в определении от 7.07.2010 г. при отмене предыдущего решения по данному спору, о необходимости исследования вопроса о непригодности к дальнейшей эксплуатации внутриквартирных инженерных сетей и сантехнического оборудования с учетом имеющихся дефектов, установленных экспертом, с учетом срока их эксплуатации.
Суд сослался на акты осмотра квартиры истицы от 16.09.2008 г. и от 28.05.2009 г., составленные жилищно-эксплуатационными организациями о том, что инженерные сети и сантехническое оборудование в квартире находятся в удовлетворительном состоянии, течи нет, а также на показания в судебном заседании эксперта Б.А.С. о том, что при проведении экспертизы он не устанавливал нуждаемость в капитальном ремонте, а пришел к выводу, что квартира действительно требует ремонта, при этом часть работ можно отнести к капитальному, а часть работ - к текущему ремонту без конкретного разграничения ремонтных работ.
Однако данные доказательства не устраняют факта истечения максимально эффективных нормативных сроков службы инженерного и сантехнического оборудования в квартире истицы, тем более что суд установил, что по заявкам истицы о слабом отоплением в квартире и в связи с засорами канализации четырежды выполнялись ремонтные работы МУП "А".
Суд не предложил собственнику жилого фонда - администрации г. Липецка представить доказательства проведения капитального ремонта по истечении нормативного срока службы в доме, а также объемов проведенных поддерживающих ремонтов общего имущества дома и квартир, занимаемых гражданами по договорам найма.
Нельзя согласиться также с выводом суда о невозможности взыскания с наймодателя, как собственника жилого помещения, стоимости работ по капитальному ремонту квартиры истицы по смете, составленной по договору члена семьи нанимателя Е.В.С. с ООО "С", поскольку права Е.В.С., как члена семьи нанимателя, производны от прав самого нанимателя, он также проживает и зарегистрирован в квартире, выступает в данном судебном процессе в качестве представителя истицы по доверенности.
Следовало учитывать, что стоимость работ по ремонту квартиры оценена заключением экспертизы на значительно большую сумму, а ответчики не оспаривали стоимости ремонта ни по заключению эксперта, ни по смете, представленной представителем истицы, и не представляли письменных доказательств об иной стоимости ремонта.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку усматривается несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Решение суда подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, правильно определить круг юридически значимых обстоятельств и распределить бремя доказывания этих обстоятельств между сторонами, проверить факт проведения и объем капитального ремонта дома, предложив ответчикам представить соответствующие письменные доказательства, проверить доводы истицы об истечении нормативных сроков службы сантехнического оборудования и трубопроводов в квартире, оконных переплетов и дверного полотна входной двери, в зависимости от добытых доказательств постановить соответствующее решение.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 361 - 367 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда города Липецка от 7 октября 2010 года - отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Возможно, это Вам пригодится. Введены давно, но, похоже, применяются. Во всяком случае на ВСН 58-88 (р) есть ссылка в письме Минфина РФ за 2006 г. (N 03-03-04/1/794 от 23.11.2006), правда, в контексте налогового учета расходов на ремонт внутренних коммуникаций здания, но документ в активе.
ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утв.приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312;
ВСН 47-86 - нормы продолжительности проведения работ по ремонту жилищ (квартир, домов) по заказам населения.
А 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" – это отдельная история: выделение целевых средств бюджетам субъектов на условиях 5% софинансирования, проведение определенного вида работ и только на общедомовом имуществе.

И потом Вас совсем не смущает, что Вы фактически потребляете ресурсы и услуги, но ничего за них не платите?

Видимо, совсем не смущает. Более того, она без лишних заморочек (в переводе на общечеловеческий язык) заявляет: «Я ворую коммунальные ресурсы, которые вынуждены оплачивать соседи, на свою беду обремененные совестью. Все шло прекрасно (ежемесячная экономия), пока со своими претензиями не вмешалось РЭУ и меня не напугало. Поэтому прошу меня утешить и рассказать, какой существует закон, ограничивающий РЭУ в его попытках пресечь мое воровство и заодно защищающий собственника квартиры, который хоть квартиру и сдает (не безвозмездно, надо полагать), но тоже платить не намерен».
Лишних же денег у автора нет. Зато, по ее мнению, они есть у соседей. Готовы ли они с ней делиться – в расчет, разумеется, не принимается. А зачем? Можно и так взять. В самом деле, не использовать же в качестве отхожего места ближайший куст, когда все удобства под рукой, причем, совершенно бесплатно. В смысле, что все кем-то уже оплачено.
Самое удивительное, что нашлись желающие приободрить страдалицу, видимо, их соседи не придерживаются шариковского принципа «взять все, да и поделить».
Однако, рискуя нарушить душевное спокойствие автора вопроса, хочу заметить, что, помимо, действительно, малопродуктивного доказывания факта проживания, существуют и иные законные способы воздействия, прибегнув к которым и РЭУ и жильцы дома имеют вполне реальные шансы ограничить доступ автора к чужим карманам.

Видимо, имелось в виду Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"

Удачи! А 340000 - это понесенные лично Вами расходы на оформление перевода помещения в нежилое и проведение ремонта, которые Вы можете документально подтвердить? Т.е. получается, что при общей сумме затрат на конкретные цели в 600000, заявленные истцом, Вы доказываете, что 340000 на эти же цели Вы уже оплатили и фактически это истец Вам должен?

Ст.131 ГК РФ: устанавливает обязательную госрегистрацию вещных прав на недвижимое имущество, а также ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
При этом в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Т.о. для государственной регистрации в ЕГРП договора пользования (аренды) необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.
Но ни в отношении общего имущества, ни в отношении его части невозможно произвести государственную регистрацию права собственности в связи с тем, что общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом права собственности и функционально связано с жилыми помещениями.
Либо оформлять договор на 11 месяцев с правом продления (99 раз), но без госрегистрации, однако, и без гарантии, что настроение собственников не изменится, или сами собственники не поменяются и согласятся продлять договор; довольно проблематично при планируемых масштабах затрат, особенно, если вдруг придется все возвращать в положение «как было»;
либо м.б. в порядке ст.36 ЖК РФ проводить реконструкцию дома с переносом входов-выходов (это же и так планируется) и уменьшением размера общего имущества, соответственно, пересчетом долей собственников, формировать нежилое помещение, приобретать его в собственность и объединять в порядке ст.40 ЖК РФ. Если схематично, то как-то так, возможно, есть еще какие-то решения, но, как мне кажется, именно уменьшение доли общего имущества – наиболее продуктивный способ с учетом поставленной задачи.

Судя по Вашим уточняющим вопросам, суть-то как раз Вы уловили не точно.
По ст.249 ГК РФ с Вас могут быть взысканы:
обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество), если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников. Т.е. если второй сособственник понес эти расходы не только за себя, но и за Вас, он может взыскать с Вас эти расходы в размере, пропорциональном Вашей доле в праве собственности (в этой части, как я понимаю, споров нет);
платежи, осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества (расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества). Это расходы, сопряженные с владением и использованием общего имущества (ст. 247 ГК РФ). Производится они должны по соглашению участников общей собственности и в согласованных размерах.
Если вы совместно с сособственником имущества договорились использовать принадлежащее вам помещение как нежилое, то все расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, оплачиваются вами совместно.
Если вы договорились сделать ремонт в принадлежащем вам на праве общей собственности помещении, вы договариваетесь и о расходах, которые готовы в связи с этим понести. Если в процессе ремонта выясняется, что ранее оговоренная вами сумма может быть превышена, вы опять же договариваетесь, на какую сумму увеличиваются ваши расходы. Расходы сверх оговоренной суммы, не согласованные с Вами, Вы оплачивать не обязаны.
Если один из сособственников по своей личной инициативе решил поставить принадлежащее вам на праве общей собственности помещение на охрану и при этом Вы против этого возражали или это решение было с Вами не согласовано, то он не вправе будет взыскать с Вас понесенные на охрану расходы.
Если сособственник без согласования с Вами понес расходы, связанные с обеспечением физической сохранности объекта вашей общей собственности, он вправе будет взыскать с Вас часть этих расходов.

Попытайтесь понять, на что конкретно ушли деньги, взыскиваемые истцом, и из чего он исходил, когда решил, что имеет основания (заметьте – законные, которые ему придется доказывать, причем так, чтобы суд их принял) обратиться с таким иском в суд. Если это не способ разнообразить свою жизнь, остается предположить, что такие основания есть, только Вы их не учитываете.
Поэтому попробуйте поэтапно с момента покупки в долевую собственность жилого дома и до открытия магазина проанализировать все действия, связанные с использованием общего имущества с точки зрения того, могло ли это действие быть произведено без Вашего участия (согласия), какие расходы с ним связаны и какие из них обязательны для достижения цели этих действий (и Вы не могли о них не знать и не возражали), а какие – нет; между вами существовали устные договоренности или вы подписывали какие-то соглашения и т.д.
Ну, например:
можно ли было перевести жилое помещение в нежилое, а затем открыть в нем магазин без Вашего участия? Видимо, нет. Наверно, было зарегистрировано какое-нибудь ООО «Магазин», в котором задействована и Ваша ½ доли. Чтобы получить разрешение на открытие магазина, нужно пройти кучу инстанций и, для получения разрешений, выполнить их требования (опять же, с Вашего согласия или нет), в частности, установить противопожарную сигнализацию и благоустроить прилегающую территорию. И если с сигнализацией все более-менее понятно, то с территорией можно посмотреть, где в части расходов на ее благоустройство заканчиваются обязательные требования, а где начинаются эстетические предпочтения сособственника (в смысле, что, если, к примеру, здесь должна стоять урна, она не обязательно должна быть из мрамора. А если обязательно, то истцу придется доказывать, что на другую Вы не соглашались, ну или, как минимум, одобрили его выбор).
Вот, как мне кажется, по какой-то такой схеме Вам следует проанализировать всю сумму иска и попытаться хотя бы уменьшить его размер.
Что касается сроков взыскания:
общий срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого управомоченное лицо может путем заявления иска в суд и разрешения спора получить удовлетворение своих требований к обязанному по отношению к нему лицу) составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).
начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск, т.е. возможности реализовать его в принудительном порядке через суд (ст.200 ГК РФ).

А Вы не можете уточнить, чем истец аргументирует свои требования?
Вероятно, этот ремонт производился с тем, чтобы появилась возможность использовать жилое помещение в качестве нежилого, т.е. как условие перевода из жилого в нежилое? Но тогда выходит, что Вы знали о предстоящих расходах?