Вейде

В отношении моей знакомой ИП М.введена процедура банкротства (сейчас процедура конкурсного производства). В ходе процедуры реализовано имущество,в частности и жилой дом с земельным участком.Дом и з.у. переданы КУ кредитору по соглашению об оставлении предмета залога за кредитором.Судом утверждена первоначальная продажная стоимость данного имущества, при этом в указанном определении имеется: "...суд определил, что при осуществлении мероприятий по реализации имущества, являющегося предметом залога, необходимо доведение до сведения потенциального покупателя о наличии обременения в виде проживания в жилом доме несовершеннолетних детей." Ни в соглашении КУ с кредитором, ни при последующей регистрации данного жилого дома и з.у. данный вид обременения не обозначен.Итог- вступившее в законную силу решение о выселении прежнего собственника (соответственно должника-банкрота) и ее детей.
По моему скромному мнению, моя позиция по данному факту такова:

Заключая соглашение об оставлении залога за кредитором "БАНК" принял на себя обязательство сохранять ответчиками (должница и ее н/л дети) право пользования спорным домом. Односторонний отказ истца от исполнения данного обязательства не может считаться законным в силу положений статьи 310 ГК РФ.

При этом в силу действующего гражданского законодательства не противоречит включение в договор купли-продажи обязательство сохранения права пользования за определенными лицами и при данных условиях покупатель обязуется не препятствовать проживанию третьих лиц, что соответствует п.1 ст. 307 ГК РФ. При этом следует отметить, что заключенный договор ( соглашение) не устанавливало бы их (ответчиков) право, а лишь константировало бы его наличие для целей предоставления покупателю информации о товаре и фиксации его согласия купить такой товар. От договора данное право не зависит, т.к. возникает на основании закона и регулируется им.
Кроме того, в подобных случаях в основании обязательства о праве пользования лежит другая сделка, пусть даже включенная в документ под названием договор купли-продажи и именно в соответствии со ст. 558 ГК РФ нужно указывать лиц, которые сохраняют после приобретения покупателем жилого помещения право пользования.

В п. 1 ст.558 ГК РФ установлено специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. Как указано в п. 1 ст. 558 ГК, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поэтому установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут.
Таким образом, в ст. 558 ГК, с учетом п. 1 ст. 460 ГК, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

Следовательно, перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст. 558 ГК, следует рассматривать не в качестве самостоятельного существенного условия договора продажи жилого помещения, а в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст. 554 ГК. Поэтому в случае отсутствия в договоре указанного перечня, условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор - незаключенным.

Как выдумаете, есть лихоть один маленький шанс признать соглашение между КУ и кредитором незаключенным, на том основании, что нарушено существенное условие предмета данного договора (отсутствие установленного обременения ввиде проживания н/л детей)?