lawface

Вопрос к обсуждению: У Общества имеется договор аренды земельного участка,  заключенный по результатам торгов (проведены до 01.06.2015 г.),  на срок 5 лет 11 мес.  В настоящее время есть необходимость переуступить права и обязанности по такому договору третьему лицу. Каковы последствия сделки по переуступке прав по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов на срок белее 5 лет?

Мнение 1: уступка прав по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов на срок белее 5 лет возможна.

Данная позиция опирается на п.9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающей: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Мнение 2: уступка права по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов на срок белее 5 лет не возможна.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения (сделка по переуступке прав аренды предполагается в настоящее время). Согласно п.2 ст. 422 ГК РФ Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст.2 ФЗ от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, которым введен в силу п.7 ст.448 ГК РФ о запрете уступки прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 г. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции ФЗ № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, если текущим временем заключить сделку по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, к такой сделке должно применяться законодательство, действующее на момент заключения сделки, т.е. должны применяться положения п.7 ст. 448 ГК РФ, предусматривающие запрет на переуступку прав по договору аренду, заключенному на торгах (при этом не имеет значения, когда заключена сама сделка, по которой хотят переуступить права, поскольку касаемо сделки по переуступке прав должно применяться действующее законодательство, т.е. п.7 ст. 448 ГК РФ, а не законодательство, действующее на момент заключения договора аренды (в силу ст. 422 ГК РФ, ст. 2 ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, поскольку Договор аренды земельного участка по адресу Москва, Чечерский проезд заключен по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 5 лет 11 мес., в данном случае переуступка прав аренды в силу п.7 ст.448 ГК РФ все-таки не возможна.

С другой стороны, не совсем понятно о каких именно федеральных законах идет речь в п.9 ст. 22 ЗК РФ. О федеральных законах в общем смысле или имеются в виду специальные, касающиеся конкретно земельных отношений?

В соответствии с п.1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Думается, что в данном случае в п.9 ст. 22 ЗК РФ имеются в виду специальные, земельные нормы права.

Вот, и Консультант по ссылке на «если иное не установлено федеральными законами» приводит в качестве источника ст.ст. 18, 19 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О гос. и мун. унитарных предприятиях», ст. 35 ФЗ Об особых экономических зонах РФ, ст. 3 ФЗ О введение в действие Земельного кодекса РФ,  которые касаются исключительно земельных правоотношений.

В таком случае ясно и понятно, что в силу п.9 ст. 22 ЗК РФ возможна уступка права аренды по договору аренды ЗУ, заключенному на торгах сроком на 5 лет 11 мес., поскольку иными, специальными законами не предусмотрено иное.

К тому же, еще такой нюанс. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ сформулирован таким образом, что не делает исключений в отношении какого договора аренды идет речь – заключенного на торгах или без оных. В противном случае получается, что арендатор, заключивший договор на торгах более ущемлен в правах, чем арендатор, заключивший договора без проведения торгов, хотя суть отношений одна и та же.

Вот при наличии собственного мнения уже можно и пообсуждать, хотя вопрос и сформулирован крайне криво. Модеры, а можно это с учётом появления мнения автора в земельное перенести?

 

lawface, теперь смотрите. Сначала надо корректно сформулировать вопрос. "Возможна ли уступка" - это вопрос некорректный. Возможно всё. Стороны могут заключить абсолютно любой договор, бумага всё стерпит. Другое дело - какие последствия повлечёт заключение договора, если он не соответствует закону.

Далее. Вы делаете вывод, с одной стороны, о преимуществе норм земельного права, а с другой стороны - о невозможности уступки.

Далее. Если Вы не ограничитесь ст. 22 ЗК РФ, а поищете специальные нормы по разным способам предоставления участков в целом и по уступке прав при каждом способе, Вы найдёте немало интересного.

 

З.Ы. Прошу данные наводящие вопросы не расценивать как издёвку. Вопрос действительно интересный и неоднозначный, и тут есть о чём порассуждать. Но мне сдаётся, что Вы вошли в некий ступор. Бывает такое, когда зацикливаешься на одном вопросе, мозг закипает, и попытки выти из этого цикла приводят к тому, что всё больше запутываешься.

Вот эти наводящие вопросы задаю для того, чтобы Вы сами при их помощи смогли выйти из вот этого вот зацикливания, замкнутого круга. И начали рассуждать более логично, что ли.

В дальнейшем обсуждении темы поучаствую по-любому.

спасибо за совет, сейчас попробую скорректировать вопрос

 

В продолжение "дискуссии", например по мнению Минэкономразвития России «в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса РФ» (письмо от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569).

 

В продолжение "дискуссии", например по мнению Минэкономразвития России «в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса РФ» (письмо от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569). 

 

 

все-таки пришла к выводу, что уступка прав по договору аренды ЗУ, заключенному на торгах сроком более чем на 5 лет, не возможна.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения (сделка по переуступке прав аренды предполагается в настоящее время). Согласно п.2 ст. 422 ГК РФ Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст.2 ФЗ от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, которым введен в силу п.7 ст.448 ГК РФ о запрете уступки прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 г. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции ФЗ № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, если текущим временем заключить сделку по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, к такой сделке должно применяться законодательство, действующее на момент заключения сделки, т.е. должны применяться положения п.7 ст. 448 ГК РФ, предусматривающие запрет на переуступку прав по договору аренду, заключенному на торгах (при этом не имеет значения, когда заключена сама сделка, по которой хотят переуступить права, поскольку касаемо сделки по переуступке прав должно применяться действующее законодательство, т.е. п.7 ст. 448 ГК РФ, а не законодательство, действующее на момент заключения сделки (в силу ст. 422 ГК РФ, ст. 2 ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, поскольку Договор аренды земельного участка  заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет 11 мес., в данном случае переуступка прав аренды в силу п.7 ст.448 ГК РФ все-таки не возможна.