Musubi

По договорам аренды недвижимости используется иногда конструкция, когда договор заключается долгосрочный (ДДА) с элементами краткосрочного (КДА).

Например, Срок аренды по договору составляет 5 лет.

Стороны особо оговорили, что в соответствие с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса России условия настоящего договора будут применяться к их отношениям по аренде Помещения, возникшим с даты подписания договора, независимо от даты его государственной регистрации.Стороны особо оговорили, что с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации он будет действовать как КДА в течение 11 (одиннадцати) месяцев, исчисляемых со дня подписания договора.

Стороны пришли к соглашению, что если государственная регистрация договора не будет осуществлена, то по истечении 11 месячного срока, договор автоматически продляется на тех же условиях и на тот же срок, при этом общий срок аренды не может превышать даты, в которую истекает 5 лет с момента подписания договора.

Обычно конструкция по автоматической пролонгации звучит - что если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, то договор автоматически пролонгируется...

В данном же случае мы исключаем условие о возможности заявления одной из сторон о намерении не продлевать КДА, а строим конструкцию с автоматическим продлением по умолчанию, не зависимо от возможных заявлений одной из сторон.

Что то сомнение меня берет по такой конструкции. По сути этими автоматическими пролонгациями (без возможной воли стороны не продлять КДА), мы по сути делаем договор когда при смене собственника (Арендодателя) в период действия КДА новый собственник становится заложником этого длинного КДА с автоматической пролонгацией.

Извиняюсь если возможно не в том разделе создал тему, но не нашел где можно её обсудить..

Если есть юристы из продуктового ритейла, а особенно из федеральных торговых сетей, хотелось бы узнать есть ли норматив по количеству юристов в зависимости от количества магазинов ?

Т.е. при каком количестве магазинов положена ставка юриста ?

Коллеги, правильно я понимаю, что нотариус не может заключить договор доверительного управления наследственным имуществом на сроки которые превышают  6 и 9 месяцев со дня открытия наследства ? 

Ч. 4 ст. 1171 ГК 

Собственник недвижимости в России гражданин Германии (13 лет).

Будет осуществляться продажа недвижимости законным представителем - Мамой.

Нужно ли в данном случае согласие органа опеки и попечительства на заключение такой сделки ?

Ч. 1 ст. 618 ГК норма диспозитивная.

"Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды."

Таким образом можно сохранить субаренду при прекращении аренды с первоначальным арендатором.

Мы субарендатор. Хотим подстраховаться, что если будет прекращен договор аренды, мы остаемся на объекте до окончания срока по субаренде и на условиях договора субаренды.

Для этого планируем:

1. Заключаем договор субаренды с участием Арендодателя (трёхсторонний), где он в договоре дает свое согласие на субаренды. Также в этом договоре прописываем следующее условие - досрочное прекращение договора аренды № ___ от ___ не влечет прекращение настоящего договора субаренды. В этом случае права и обязанности Арендатора по договору субаренды переходят Арендодателю.

2. Также Арендодатель и Арендатор заключают ДС к договору аренды и указывают, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного с нами договора субаренды № __ от ___. В этом случае права и обязанности Арендатора по договору субаренды переходят Арендодателю.

При такой схеме по сути в случае прекращения договора аренды с первым Арендатором, он трансформируется в договор аренды, но уже с Субарендатором и на условиях договора субаренды.

Данная позиция отражена в некоторых судебных актах.

Постановлениие Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2010 по делу N А63-19818/2009

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 N 15АП-2188/2013 по делу N А32-27176/2012

Также можно данную схему подвести и под ч. 2 ст. 421 ГК РФ

Ваше мнение коллеги по данной схеме ?