Justys

Итак, продаю дачу (участок и полдома).
Ничего не предвещало проблем, старая собственность, в 2023 право оформил в ЕГРН, все без проблем.

Собственник второй половины умер более 15 лет назад, о новых ничего не было известно, в ЕГРН пустота, только моя доля.
Ну уведомил мертвеца через нотариуса и готовился продать.

Но тут появляется умный покупатель, который находит ФИО умершей в базе наследственных дел и требует живого наследника и его уведомить.

Ну ок, кое-как нашел по соседям, получил с него нотариальный отказ от преимущественного права, но товарищ оказался с прибабахом, сказал что ничего свое в ЕГРН регистрировать не будет и пошли все на, вот отказ, больше никаких документов не дам.

И вот уже вышли на сделку и тут нотариус заявляет, что не хочет удостоверять сделку и требует с меня либо заверенную нотариально копию свидетельства о наследовании соседа, либо его личную явку с этим свидетельством, либо чтобы он свое право оформил в ЕГРН. Все три варианта мимо, я не смогу дать таких документов, ехать сосед также не хочет категорически.

Обзвонил 10 нотариусов, все в такой же отказ, нормы права или хотя бы ссылки на письма ФНП назвать отказываются, письменный отказ дать отказываются (вернее как обычно - вы приезжайте, напишите заявление, мы 10 дней подумаем и я обязательно придумаем вам причину отказа). Учитывая мой опыт судебных тяжб с нотариусами, охотно верю, найдут любую запятую не в том месте и суды их поддержат во всех инстанциях.

Полез на всякий случай покопать кадастр и обнаружил, что сосед, мягко говоря, врет. И на участок его и на долю дома его оформлены права, тольк вот под другими кадастровыми номерами. То есть и участок не соседний по номеру и дом вообще с другим номером и с неверным адресом по ФИАС. Про кучу запретов на всем этом за долги вообще отдельный разговор, меня не беспокоящий, ввиду долевой собственности, но для общей картины.

Предложил нотариусу заказать выписки из ЕГРН на эти кадастровые номера и на этом основании провести сделку, на что, ожидаемо, получил ответ, что раз кадастровые номера разные, это не подтверждение того, что он долевой собственник со мной. Аргумент об одном адресе его не убедил ????????‍♂️.

И вот я прекрасно понимаю, что надо теперь или выделять долю (это там можно технически, она уже выделена по факту) и/или исправлять реестровую ошибку и все это скорее всего в судебном порядке, потому что если на обоих кадастровых номерах есть оформленное право на соответствующую долю, то без суда Росреестр не пошевелится просто по моему заявлению.

А сделка через неделю. И задаток внесен. Прошерстил еще раз все письма ФНП и нормы права по продаже долей, всю судебную практику, и нигде не нашел того, что нотариус вправе требовать с меня эти документы, а Росреестр может отказать в таком случае в переходе права. 250 ГК мной соблюдена, нотариус соседа, выдавая отказ, должен был спросить с него мое уведомление и прописать его условия в отказ, что и было им сделано (письмо ФНП 1033/03-16-3).
Соответственно, что именно он мой сосед, а не «дядя Вася», я полностью уверен. Покупатель согласен, что пропишем мою ответственность в договоре в порядке 431.2 ГК РФ. А нотариусы ни в какую.

Уже вроде даже готовы мирно разойтись с покупателем и дальше готовится к полугоду судов, но «осадочек остался», вот и вопрос - это норма или начать надо не с Росреестра, а все-таки с иска к нотариусу (так и подмывает ему еще и издержки выставить из-за срыва сделки)?

PS: ну и риторический вопрос - почему действия постороннего человека, который мне ничего не должен, как и я ему, влекут нарушение моего права на продажу моего имущества?

Такой кейс - он абсолютно реальный, место действия - центр Москвы (для понимания глубины наших глубин):

 

Есть нежилое помещение в подвале жилого дома - примерно 500 квадратов.

200 бесхоз, 300 в аренде у города (Москомимущество) по договору 1990 года, без регистрации в ЕГРН по каким-то очень кривым бумагам.

 

В 2012 году помещение целиком ставится на кадастровый учет без указания собственника. Инициатор постановки - префектура округа, ставит все 500 метров на учет как будто это общее имущество дома, но прямо не указывая это в ЕГРН (про договор аренды почему-то не знает).

 

В 2015 году город (ДГИ) ставит арендуемые 300 метров на кадастровый учет за другим кадастровым номером (старый от 2012 года не снимает и не вносит в те документы изменений - Росреестр противоречий не видит  ).

 

В 2017 году город (ДГИ) продает 300 метров арендатору.

 

В 2018 году город ставит на кадастровый учет остальные 200 метров под новым кадастровым номером - как собственность города (Росреестр опять противоречий не видит  ), жители дома оспаривают это право в суде и выигрывают, меняют собственника в ЕГРН на общее имущество.

 

В 2019 году жители узнают, что есть второй кадастровый номер от 2012 года на все помещение. Собирают общее собрание, документы из БТИ и префектуры и регистрируют право общедолевой собственности на все 500 метров (Росреестр опять противоречий не видит ).

 

 

Вопрос на раздумье:

 

Каковы шансы у жителей выгнать из помещения в 300 кв.м собственника (оно им занято) и прекратить его право собственности?

 

Способов защиты права у жителей море, но одни как-то криво подходят к этому вопросу, а про другим истек срок давности...

 

Каковы шансы у собственника отменить последнюю регистрацию и присвоить (руками слепого Росреестра) старому кадастровому номеру от 2012 года статус "архивный", чтобы не жить как на вулкане? 

 

Тут тоже простор для фантазии, но помещение целиком встало на кадастр раньше, чем его 300 метров и надо было подавать на кадастровую ошибку раньше, а тут уже поезд ушел и к кому какой иск предъявлять и имеет ли это вообще смысл - до конца неясно.