Gvalt16

ну дык автор, видимо, считает

отвечу кратко, т.к. подозреваю легкую пятничную провокацию на перенос в особый раздел: не считаю

Обсуждения никакого не было

какое-никакое, но все-таки состоялось, как минимум разобрались с объектом прав)

Толкуя буквально термин "собственник здания" в ч. 2 ст. 55.25 ГрК мы можем сделать однозначный вывод, что положения данной нормы не распространяются на рассматриваемый случай - здания то нет.

Однако я абсолютно согласен с тем, что 

Но это так, формально. Если вчитываться в текст ГрК РФ, он явно под собственниками здания подразумевает ВСЕ случаи - и когда в здании имеются собственники помещений, составляющих в месте с местами общего пользования здание в целом. и когда здание в целом находится в общей собственности.

в связи с чем вновь возвращаюсь к вопросу о том, в каком же порядке может быть принято решение о проведении капитального ремонта собственниками нежилых помещений в нежилом здании?

Буду очень признателен за продолжение обсуждения

Gvalt16, при отсутствии соглашения по вопросам содержания общего имущества нежилого здания, подобные споры решаются в судебном порядке посредством взыскания с др.собственников неосновательного обогащения. Ваша ситуация прямо урегулирована НПА, кроме того судебной практики полно, она в открытом доступе, поищите. Как положительная, так и отрицательная (отрицательная полезнее (!), на мой взгляд).

Юлия-Х, очень признателен Вам за конструктивное участие в обсуждении.

Приведенная Вами практика мне известна, особенно отрицательные случаи (вызванные в основном отсутствием попыток провести перед выполнением ремонта общего собрания / заключения соглашения и недоказанностью необходимости выполнения ремонта). 

В рассматриваемом деле я пытаюсь выработать решение, которое позволит получить необходимые на ремонт средства от второго собственника до момента выполнения работ, так как сумма более чем существенная и основной владелец резонно задается вопросом, почему он должен финансировать изначально все сам. Да и не факт, что потом что-либо получить вообще удастся. 

Кроме того есть виды работ, которые будет проблемно проводить без содействия второго собственника, например ремонт и замена перекрытий. 

Поэтому, рассматриваю вариант сформулировать требования примерно следующим образом: Определить порядок пользования общим имуществом здания в виде проведения его капитального ремонта в объеме и в ценах, определенных заключением эксперта. Организацию ремонта поручить собственнику А, в том числе заключить договор подряда на проведение ремонтных работ с организацией ____, установив срок окончания проведения таких работ по истечению 1 года с даты заключения соответствующего договора.Собственникам А и Б освободить принадлежащие им помещения в здании и передать ключи от них подрядной организации в срок не превышающий 7 дней с даты заключения договора. Расходы на проведение ремонта распределить следующим образом: собственник А - 80%, собственник Б - 20%. Взыскать с собственника Б в пользу собственника А денежные средства на проведение капитального ремонта здания в сумме ___ руб.

Вот такой практики, к сожалению не нашел, а сомнения в возможности такого пути присутствуют. Очень было бы интересно услышать Ваше мнение и мнение других участников форума.

Всем добрый день!

Прошу помочь советом в следующей ситуации. Есть нежилое здание с двумя собственниками в плохом состоянии – никто свои помещения не эксплуатирует, так как по факту невозможно. Нужно менять кровлю, перекрытия и т.д. Мажоритарный собственник (2/3+) хочет провести капитальный ремонт, второй тоже хочет, но только за счет первого). На повестке у мажоритарного собственника стоит вопрос понудить другого к совместному несению расходов на проведение такого ремонта (общего имущества в здании).

Общий порядок действий примерно понятен: осмотр, составление сметы – общее собрание собственников – суд.

На данный момент ломаю голову с тем, чтобы разобраться с каким же иском буду заходить в суд. В чем собственно проблема:

По общему правилу на отношения по поводу общего имущества в нежилых зданиях распространены нормы ЖК и есть ПП ВАС РФ № 64, где ясно указано, что режим использования общего имущества здания устанавливается по решению собственников помещений, принимаемых в порядке ст. 44-48 ЖК РФ (в данном случае 2/3 голосов).

Одновременно с этим есть норма ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ, где сказано, что в случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам …., принимаются на общем собрании таких собственников – то есть, если число собственников менее 5, то все решения должны приниматься по соглашению, то есть единогласно или путем подписания без замечаний единого документа - соглашения (поправьте меня, если не согласны).

В этой связи возникает вопрос, какое же количество голосов нужно для принятия решения о проведении кап. ремонта, если имеем только двух собственников? Сказать, что одна из норм является специальной, на мой взгляд, нельзя, так как они обе являются таковыми. К сожалению практики, с четкой конкуренцией двух приведенных подходов, мной обнаружено не было, в связи с чем решил обратиться сюда. Косвенно в адрес позиции о единогласном решении можно учесть дело №А40-152904/18.

В результате от разрешения данного вопроса планирую выстраивать дальнейшие действия в следующем порядке:

Если верно, что решение в описанной ситуации можно принять 2/3 голосов, то общее собрание принимает решение о проведении ремонта, на основании которого мажоритарный собственник обращается с иском об устранении препятствий проведению ремонта, предоставлению доступа, взысканию части расходов, которые необходимо провести в целях ремонта.

Если же верно, что решение должно быть принято по соглашению всех собственников – то есть единогласно – то собрание лишь фиксирует не принятие соответствующего решения - не достижение соглашения, после чего мажоритарный собственник обращается в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом в форме проведения его капитального ремонта и т.д.

Наткнулся еще на 3 вариант, когда в суд обращались с иском о понуждении к заключению соглашения на совместное содержание здания (дело А60-12028/2017) и суд требования удовлетворил, причем со ссылкой на общие нормы главы 27 ГК РФ.

Буду очень признателен, за высказанные мнения.