Gvalt16

Всем добрый день!

Прошу помочь советом в следующей ситуации. Есть нежилое здание с двумя собственниками в плохом состоянии – никто свои помещения не эксплуатирует, так как по факту невозможно. Нужно менять кровлю, перекрытия и т.д. Мажоритарный собственник (2/3+) хочет провести капитальный ремонт, второй тоже хочет, но только за счет первого). На повестке у мажоритарного собственника стоит вопрос понудить другого к совместному несению расходов на проведение такого ремонта (общего имущества в здании).

Общий порядок действий примерно понятен: осмотр, составление сметы – общее собрание собственников – суд.

На данный момент ломаю голову с тем, чтобы разобраться с каким же иском буду заходить в суд. В чем собственно проблема:

По общему правилу на отношения по поводу общего имущества в нежилых зданиях распространены нормы ЖК и есть ПП ВАС РФ № 64, где ясно указано, что режим использования общего имущества здания устанавливается по решению собственников помещений, принимаемых в порядке ст. 44-48 ЖК РФ (в данном случае 2/3 голосов).

Одновременно с этим есть норма ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ, где сказано, что в случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам …., принимаются на общем собрании таких собственников – то есть, если число собственников менее 5, то все решения должны приниматься по соглашению, то есть единогласно или путем подписания без замечаний единого документа - соглашения (поправьте меня, если не согласны).

В этой связи возникает вопрос, какое же количество голосов нужно для принятия решения о проведении кап. ремонта, если имеем только двух собственников? Сказать, что одна из норм является специальной, на мой взгляд, нельзя, так как они обе являются таковыми. К сожалению практики, с четкой конкуренцией двух приведенных подходов, мной обнаружено не было, в связи с чем решил обратиться сюда. Косвенно в адрес позиции о единогласном решении можно учесть дело №А40-152904/18.

В результате от разрешения данного вопроса планирую выстраивать дальнейшие действия в следующем порядке:

Если верно, что решение в описанной ситуации можно принять 2/3 голосов, то общее собрание принимает решение о проведении ремонта, на основании которого мажоритарный собственник обращается с иском об устранении препятствий проведению ремонта, предоставлению доступа, взысканию части расходов, которые необходимо провести в целях ремонта.

Если же верно, что решение должно быть принято по соглашению всех собственников – то есть единогласно – то собрание лишь фиксирует не принятие соответствующего решения - не достижение соглашения, после чего мажоритарный собственник обращается в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом в форме проведения его капитального ремонта и т.д.

Наткнулся еще на 3 вариант, когда в суд обращались с иском о понуждении к заключению соглашения на совместное содержание здания (дело А60-12028/2017) и суд требования удовлетворил, причем со ссылкой на общие нормы главы 27 ГК РФ.

Буду очень признателен, за высказанные мнения.