plutarch23

Коллеги, интересно Ваше мнение. Столкнулся со следующей ситуацией:

Обстоятельства:

В силу ДДУ застройщик обязался передать участнику долевого строительства (далее - "участник") квартиру по акту приема-передачи в течение 6 месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и исполнения обязательств участником по внесению денежных средств. В договоре указан срок ввода объекта в эксплуатацию, а именно 31.12.2015 г. Цена договора должна быть уплачена в октябре 2013 г. Дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Участник, соответственно, желает взыскать с застройщика неустойку, говоря о том, что свои обязательства по договору, срок исполнения которых наступил, он выполнил (в частности, внес в полном объеме денежные средства), но квартира ему так и не передана.

Далее выясняются дополнительные обстоятельства, а именно:

1) Между сторонами перед заключением ДДУ был заключен некий "предварительный договор об участии в долевом строительстве...". В силу названного предварительного договора застройщик "бронировал" оговоренную квартиру за участником, обязался получить всю разрешительную документацию и пригласить участника для подписания договора об участии в долевом строительстве. По этому предварительному договору участник внес "обеспечительный платеж", который впоследствии по заявлению участника может быть зачтен в счет оплаты по ДДУ. Со слов участника никаких заявлений о зачете он до настоящего времени не писал и не подавал. В банковском чеке от 2013 г. в назначении платежа указано "оплата по предварительному договору...".

2) Второй платеж участника также подтверждается банковским чеком от 2013 г. Однако, данный платеж, в соответствии с чеком, произведен застройщику по некоему договору займа. Со слов участника, он действительно передавал застройщику денежные средства якобы по договору займа и полагал, что данные денежные средства также пойдут в счет оплаты по ДДУ. Экземпляра договора займа у участника не имеется и не имелось.

3) Выясняется, что названные два платежа в любом случае полностью не покрывают цену ДДУ - он остается неоплаченным примерно на 50 000 рублей. Эту небольшую разницу участник объясняет предоставленной ему застройщиком скидкой при единовременной оплате. Однако, в ДДУ указана окончательная цена, которая выше суммы фактически переданных застройщику денежных средств.

В итоге ситуация выглядит следующим образом:

Участник не оплатил застройщику ни рубля по ДДУ. 

Возможные решения:

1. Заявить о зачете требования участника о возврате обеспечительного платежа по предварительному ДДУ в счет требования застройщика по оплате ДДУ (а требуется ли вообще заявлять о таком зачете?). 

Заявить о зачете требований участника по договору займа в счет требования застройщика по оплате ДДУ. Однако, совершенно не известны условия договора займа. Для этого необходимо получить хотя бы его копию у застройщика, возможность чего крайне сомнительна. И возможен ли зачет требования о выплате процентов по договору займа (если таковые имеются) в счет требования застройщика по оплате ДДУ (в частности, для погашения разницы из-за той, неоговоренной в договоре, "скидки")?

Но даже если названными действиями удастся "погасить" цену ДДУ течение срока передачи квартиры сдвинется и застройщик может избежать неустойки, если хотя бы в ближайшие 6 месяцев получит разрешение и передаст квартиру.

2. Ничего не делать и ждать фактической передачи квартиры, надеясь на то, что застройщиком будут соблюдены все устные "договоренности", в частности: застройщик признает, что все уплаченные участником денежные средства действительно пошли в счет ДДУ, застройщик признает факт предоставления скидки при единовременной оплате (но как быть с ценой, указанной в зарегистрированном ДДУ?). После фактической передачи предъявлять требование о неустойке.

Ситуация разрешилась признанием застройщиком факта полной оплаты ДДУ участником долевого строительства (получен акт сверки взаимных расчетов). Пожалуй, если бы застройщик стал отрицать факт поступления каких-либо денежных средств в счет ДДУ, теоретически, это могло бы избавить его не только от санкций, но и от обязанности передать квартиру.

Коллеги, интересно Ваше мнение. Столкнулся со следующей ситуацией:

Обстоятельства:

В силу ДДУ застройщик обязался передать участнику долевого строительства (далее - "участник") квартиру по акту приема-передачи в течение 6 месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и исполнения обязательств участником по внесению денежных средств. В договоре указан срок ввода объекта в эксплуатацию, а именно 31.12.2015 г. Цена договора должна быть уплачена в октябре 2013 г. Дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Участник, соответственно, желает взыскать с застройщика неустойку, говоря о том, что свои обязательства по договору, срок исполнения которых наступил, он выполнил (в частности, внес в полном объеме денежные средства), но квартира ему так и не передана.

Далее выясняются дополнительные обстоятельства, а именно:

1) Между сторонами перед заключением ДДУ был заключен некий "предварительный договор об участии в долевом строительстве...". В силу названного предварительного договора застройщик "бронировал" оговоренную квартиру за участником, обязался получить всю разрешительную документацию и пригласить участника для подписания договора об участии в долевом строительстве. По этому предварительному договору участник внес "обеспечительный платеж", который впоследствии по заявлению участника может быть зачтен в счет оплаты по ДДУ. Со слов участника никаких заявлений о зачете он до настоящего времени не писал и не подавал. В банковском чеке от 2013 г. в назначении платежа указано "оплата по предварительному договору...".

2) Второй платеж участника также подтверждается банковским чеком от 2013 г. Однако, данный платеж, в соответствии с чеком, произведен застройщику по некоему договору займа. Со слов участника, он действительно передавал застройщику денежные средства якобы по договору займа и полагал, что данные денежные средства также пойдут в счет оплаты по ДДУ. Экземпляра договора займа у участника не имеется и не имелось.

3) Выясняется, что названные два платежа в любом случае полностью не покрывают цену ДДУ - он остается неоплаченным примерно на 50 000 рублей. Эту небольшую разницу участник объясняет предоставленной ему застройщиком скидкой при единовременной оплате. Однако, в ДДУ указана окончательная цена, которая выше суммы фактически переданных застройщику денежных средств.

В итоге ситуация выглядит следующим образом:

Участник не оплатил застройщику ни рубля по ДДУ. 

Возможные решения:

1. Заявить о зачете требования участника о возврате обеспечительного платежа по предварительному ДДУ в счет требования застройщика по оплате ДДУ (а требуется ли вообще заявлять о таком зачете?). 

Заявить о зачете требований участника по договору займа в счет требования застройщика по оплате ДДУ. Однако, совершенно не известны условия договора займа. Для этого необходимо получить хотя бы его копию у застройщика, возможность чего крайне сомнительна. И возможен ли зачет требования о выплате процентов по договору займа (если таковые имеются) в счет требования застройщика по оплате ДДУ (в частности, для погашения разницы из-за той, неоговоренной в договоре, "скидки")?

Но даже если названными действиями удастся "погасить" цену ДДУ течение срока передачи квартиры сдвинется и застройщик может избежать неустойки, если хотя бы в ближайшие 6 месяцев получит разрешение и передаст квартиру.

2. Ничего не делать и ждать фактической передачи квартиры, надеясь на то, что застройщиком будут соблюдены все устные "договоренности", в частности: застройщик признает, что все уплаченные участником денежные средства действительно пошли в счет ДДУ, застройщик признает факт предоставления скидки при единовременной оплате (но как быть с ценой, указанной в зарегистрированном ДДУ?). После фактической передачи предъявлять требование о неустойке.

Вопрос в другом: не является ли такая цессия ничтожной в силу ст. 383 ГК, согласно которой не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Ибо здесь право на взыскание неустойки связано с тем, что дольщики граждане. Дольщик-юрик не имел бы право получить денежные средства в таком объеме.

Но при этом суд в своем решении ссылается на определение ВС РФ № 305-ЭС16-3998 от 23.05.2016 г., которым отказано в передаче КЖ на рассмотрение в экономколлеги и, соответственно, судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения. А те в свою очередь не усмотрели неразрывной связи перешедших прав с личностью кредитора. Итог: в пользу ЮЛ была взыскана "двойная" неустойка, штраф.

Плюс я не совсем понял, как так исполлист по упрощенке был выдан спустя 8 дней после принятия решения.

П. 3 ст. 229 АПК РФ  решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению. 

Коллеги, в тему об уступке права требования по дду физ. лицом юр. лицу, о необходимости государственной регистрации такого соглашения и о применении ФЗ "О защите прав потребителей" советую почитать решение по делу А56-53505/2016 от 03.10.2016 г. Крайне любопытное.

А если в деле аудиозапись?

Аудиозапись судебного заседания? Естественно, нет и быть не может.

Если сроки обжалования не пропущены, то чем опасно такое лживое поведение судьи?

Когда сам суд чинит препятствия восстановлению нарушенных прав - это опасно. В настоящее время решение мирового судьи обжаловано и отменено апелляцией в полном объеме с вынесением нового решения об удовлетворении требований. Но меня все еще тревожит одна мысль: как наказать судью в данном случае? Такое поведение недопустимо, а при прочтении "мотивировки" отказа вообще подумал, что судья издевается.

Отменили решение, правда, не по основанию "изменения резолютивной части после её объявления", хоть я и не смог удержаться от упоминания данного случая в жалобе. Просто выводы суда не соответствовали обстоятельствам дела. К сожалению, факт "изменения резолютивной части после её объявления" в материальном мире не зафиксирован. Ткнуть носом не получится...