Денис Сотников

Коллеги, добрый день, необходим совет. Имеется квартира, продавец, покупатель и недобросовестный риэлтор. Продавец размещает квартиру на продажу за 3,8 млн. Риэлтор делает прозвон, предлагает услуги. Продавец отказывается подписывать договор (поручение и т.д.), разговор по типу "есть реальный покупатель - звони, покажу квартиру". Риэлтор размещает этот же объект на продажу уже за 4,4 млн (600тр!! нехило!). Тут появляется покупатель. Риэлтор звонит Продавцу - нужно показать квартиру. В квартире проживает квартиросъемщик, который в результате и предоставил осмотр квартиры риэлтору и покупателю. Покупателя все устраивает. Риэлтор просит задаток 600тр (обозначенная разница в стоимости квартиры). Риэлтор утверждает, что продает квартиру клиента, уполномочен на все на свете; составляет Соглашение о задатке, где прописывает себя как "действующее по договору поручения (без номера, даты) лицо". Покупатель вносит задаток 600тр. Впоследствии риэлтор сводит продавца и покупателя (уже в МФЦ), они подписывают договор купли-продажи с суммой сделки 3,8 млн (без указания в договоре о внесенном задатке). Риэлтор всячески старается, чтобы покупатель и продавец друг с другом не контактировали. Сделка на 3,8 млн зарегистрирована, право собственности оформлено за покупателем. В дальнейшем совершенно случайно покупатель узнает о том, что продавец никакие 600тр не получал и вообще не знал о даче задатка. Раскручивается вопрос, который вырастает в досудебную претензию риэлтору (как подписанту соглашения о задатке без надлежащих полномочий) и последующее обращение в суд. Иск о неосновательном обогащении. На предварительном судебном судья вообще не совсем понимает всю историю. Продавец привлечен третьим лицом - в материалы дела представлен отзыв на иск, в котором третье лицо поддерживает исковые требования. На судебном судья предлагает уточнить требования со ссылкой на ст. 183 ГК РФ - "Заключение сделки неуполномоченным лицом" (т.е. оставить дело без рассмотрения и заново податься). Считаю, что ст. 183 ГК здесь не совсем подходит - право собственности за покупателем уже зарегистрировано. Покупатель не может направить продавцу уведомление с предложением заключить сделку, чтобы в дальнейшем продавец отказался от заключения сделки на 4,4 млн, что в дальнейшем обяжет риэлтора компенсировать убытки покупателю. Это какой-то бред. На лицо здесь неосновательное обогащение. Может у кого-то есть подобная практика?
P.S. да, покупатель - лошара, можно не писать про это)) но нужно иметь ввиду, что он был введен в заблуждение, и что покупатель - не профессиональный юрист.