Птичка

Но я не удивлюсь уже ничему, как и тому, что наоборот начнут закручивать гайки на этом поле и гробить то, что и так на ладан дышит.. потому как маловато разума в последние годы..

я тоже так думаю.. поэтому я не стала бы делать выводы о грядущем смягчении политики по самоволкам, пока мы не увидим конкретного смягчения практики по делам об узаконении. Но рада Вашему оптимизму )

 

БиВ сказал(а) 12 Янв 2015 - 20:33: grin095 сказал(а) 12 Янв 2015 - 12:33: необходимо иметь инструмент отказа и он назван - нахождение объектов, принадлежащих иному собственнику, или, в буквальном смысле, не принадлежащих на праве собственности заявителю. сомневаюсь, что эти вещи можно отождествлять Обоснуйте?

Если на участке находится объект недвижимости, принадлежащий иному собственнику, то приватизация всего участка заявителем очевидно нарушает исключительное право собственника другого объекта на на выкуп или получение земли в аренду. По этому вопросу полным полно практики.

Если же на участке находится самоволка (особенно если она и возведена собственником других легальных объектов на участке), то приватизация всего участка заявителем ничьих прав не нарушает. Более того, если земля, фактически занятая самоволкой, необходима для эксплуатации легального объекта, то легальная постройка создает исключительное право своему собственнику на выкуп этой земли, имхо. Правда, если земля, занятая самоволкой, нужна для эксплуатации легального объекта, то получается, что самоволка возведена с нарушениями норм проектирования, что ставит под вопрос возможность ее узаконения. Извините за сумбурное изложение. 

Вообще-то в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 заложена более жесткая позиция о возможности предоставления земельного участка при наличии на нем нелегализованных построек

В Постановлении рассмотрена ситуация, когда на участке, кроме ОН заявителя, было 12 объектов, принадлежащих иному собственнику (РФ), хоть свидетельства о пс и были представлены только в кассационную инстанцию. При таких обстоятельствах выкуп всего участка заявителем вряд ли можно считать законным. Правда, нельзя отрицать, что в Постановлении действительно содержится фраза, которую с некоторой притяжкой за уши можно расценивать, как правовую позицию по выкупу участка с самоволками: "Однако согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 06.09.2011 № 3771/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта".

Чеширский кот, Спасибо за конкретику. 

 

а). Образование  земельного участка приводит к невозможности размещения объекта недвижимости на смежном с образуемым участком земельном участке (образование земельного участка в предусмотренных схемой границах приведет к невозможности обеспечения доступа к смежному ЗУ, нарушению минимальных отступов от границ земельных участков, невозможности размещения объекта недвижимости  в соответсвии со СНиП..... и т.д и т.п насколько хватит фантазии)

согласна, что это может быть основанием для отказа в нашем конкретном случае. Хотя при отсутствии проекта межевания всегда сложно, утверждая схему одного участка,  сразу определиться с границами соседних. Я в общем-то действительно не хотела здесь обсуждать именно свою проблему, поэтому рассматриваю не только наши обстоятельства, а вообще ситуацию, когда лицо обратилось за утверждением схемы участка площадью большей, чем нужно для эксплуатации его здания в соответствии с нормами проектирования. Мне кажется, что совокупность пп.3 п. 16 ст. 11.10 и п. 4 ст. 11.9 может быть применена администрацией для отказа в утверждении схемы только в том случае, когда она сможет доказать, что такое утверждение схемы приведет на нарушению прав третьих лиц.  

 

 

первичная постановка земельного участка на кадастровый учет при его формировании; осуществление раздела земельного участка, в частности в случае продажи части объектов недвижимости, ранее находившихся на общем земельном участке с другими объектами; оформление нового договора аренды земельного участка по истечении ранее заключенного договора.

Это как раз не самое важное...

 

не самое, - это то, что просто должно быть

Птичка, я не знаю, как Ludmila, определяет таких, как Вы, но она ни разу не ошиблась.

 

земля в аренде?

нет. раньше было пбп у первого собственника этих зданий, который ликвидирован. Участок, предоставленный на праве ПБП ранее состоял на ку декларативно без границ, но потом каким-то образом из кадастра исчез. Таким образом, процедура должна предполагать постановку на КУ нового участка, а не раздел старого, т.е. должно быть утверждение схемы (по новому, предварительное согласование предоставления ЗУ).

 

 собственник ЗУ кто?

и кто сказал, что определенные границы ЗУ должны быть обнесены забором?

 

Это неразграниченная госсобственность. Конечно, определенные границы не должны быть обнесены забором, но если Вы ссылаетесь на то, что новый участок должен формироваться в соответствии с фактическим использованием земли под зданием, то должно быть понятно, какая именно территория использовалась фактически для эксплуатации этого здания. 

 

У меня такое впечатление, что мы с Вами друг друга не понимаем, но я, в отличие от Вас, Вам не хамлю. Вы, почему-то решили, что у нас речь идет о разделе общего участка, которое ранее занимали на каком-то праве. В действительности на этой территории нет участков, состоящих на кадастровом учете. Ни у кого из спорящих сторон никаких прав на землю нет.

 

Ситуация такая:

 

Глядя на новые основания отказа для утверждения схемы, я прихожу к выводу, что мы можем заявить себе любую схему с любой площадью и, если не залезем непосредственно под чужое здание, то схему должны утвердить. Главное при этом быть первыми, ведь заявления о предварительном согласовании предоставления участков рассматриваются теперь в порядке очередности

Есть правовые основания для отказа в утверждении схемы в Вашем случае, есть.... и как раз с учетом СНиП и пр.

А если Вы "залезете непосредственно под чужое здание", какое будет основание для отказа в утверждении схемы???? Это Вам подсказка....

 

Конечно, если мы залезем под чужое здание, оснований не будет. Это предусмотрено пунктом 4 ст. 39.16 и подпунктом 2 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ в новой редакции. Вопрос состоит в том, чтобы учесть площадь, необходимую для использования соседнего здания, а не ту землю, на которой оно непосредственно расположено.

Спасибо, конечно за подсказку, но может быть мы не будем играть в игры с подсказками, а все-таки вернемся к обсуждению новой редакции ЗК. В п. 7 ст. 36 старой редакции действительно было указание на то, что участок под зданием формируется с учетом фактического местоположения границ. В ст. 39.20, которая сейчас заменяет ст. 36, такого указания нет. В нормах новой редакции, которые регулируют утверждение схем (ст. 39.15, 11.10 и 11.9) я такого указания тоже не нашла. Если оно есть, скажите, где. Еще о юридическом значении фактических границ есть в законе о кадастре (ст. 38), но нормы этой статьи касаются уточнения границ участков, а не образования новых. Впрочем, все это в любом случае не имеет к нам отношения, поскольку четко определить фактические границы использования не получится, т.к. исторически здания по отдельности не использовались. 

Итак, возвращаемся к вопросу о взаимосвязи площади и границ образуемого участка с назначением (разрешенным использованием) здания, которое на нем расположено. В новой редакции ЗК я увидела только п. 4 ст. 11.9, посвященный этому моменту. Там написано, что не допускается образование участков, если на их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на нем объектов недвижимости. Но в этом пункте речь идет именнно о невозможности использования ОН, расположенных на ОБРАЗУЕМОМ ЗУ, а не соседних зданий. Пунктом 8 ст. 39.15 со ссылками на ст. 39.16 и 11.10 предусмотрен ИСЧЕРПЫВАЮЩИЙ перечень оснований отказа в предварительном согласовании предоставления участка, других оснований нет. Так все-таки, по какому подпункту ст. 39.16 или  пункта 16 статьи 11.10 нам должны отказать в утверждении схемы, если мы для эксплуатации своего здания попросим больше земли, чем необходимо по СНиПам?

В техническом паспорте на здание обычно указывают площадь застройки. В кадастровом поспорте на земельный участок тоже может быть указана площадь части этого участка, занятого зданием (но не обязательно). Если не найдете, то можно заказать у геодезистов, чтобы дом обмерили по внешнему периметру и посчитали площадь занятого участка.

oblzemli
ничего не поняла. Зачем согласовывать границы с администрацией? К какой категории заинтересованных лиц, предусмотренных статьей 39 ФЗ "О кадастре недвижимости", она, по Вашему, относится?
erts
Действительно, главное, чтобы 4 соткии не превышали минимальный размер участка для данного вида разрешенного использования. Сколько это в Москве, Вам виднее, поищите местную нормативку.

Тема очень больная. Насколько мне известно, никакой внятной нормативки, которая говорила бы о том, что так можно или так нельзя, нету. Из практики:
1) В нашем регионе (Челябинск) землю для физиков под жилыми домами так делят. Точно так же выделяют клочки земли под гаражными боксами (даже если такой бокс имеет обшую стену с соседним боксом). Суды общей юрисдикции, когда рассматривают подобные дела, вообще вопросом делимости участков и возможностью прохождения границы под зданием не заморачиваются. С другой стороны, если участок только формируется из государственной или муниципальной собственности для выкупа, и ОМС утверждает схему участка, то границу под зданием, скорее всего, не проложат.
2) Для юриков все хуже. Арбитражная практика Уральского округа говорит о том, что участок не может быть сформирован так, чтобы граница проходила под зданием. У Поволжского округа практика получше.

Арбитражная практика по близкому вопросу, надеюсь поможет:
Хорошая практика

Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2009 по делу N А62-938/2008
Дело по заявлению об оспаривании неправомерного бездействия органа местного самоуправления по формированию земельного участка под объектом недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи, направлено на новое рассмотрение, поскольку суду надлежало исследовать в установленном порядке, является ли этот участок делимым или неделимым, является ли помещение магазина самостоятельным объектом недвижимости, возможность формирования участка.
Участок может быть признан делимым, даже если заявителю принадлежит лишь встроено-пристроенное помещение.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 по делу N А17-315/5-2007
Распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом об объединении двух земельных участков правомерно признано недействительным, так как принадлежащее заявителю нежилое помещение, пристроенное к жилому дому, и сам дом не обладают признаками неделимой вещи, поэтому расположенные под ними земельные участки не являются частями единого неделимого участка и изданное распоряжение нарушает право заявителя на приватизацию земельного участка, расположенного под данным помещением.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2008 N Ф03-5813/2008 по делу N А59-2031/08-С19
Собственник части здания, являющейся самостоятельным объектом недвижимости, вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором объект недвижимости расположен. При этом при отсутствии доказательств того, что спорный земельный участок входит в состав неделимого земельного участка, находящегося под зданием, является незаконным бездействие администрации в ненаправлении проекта договора купли-продажи.

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.12.2009 по делу N А55-1515/2009
Дело по заявлению о признании незаконным отказа в предоставлении фактически занимаемого земельного участка в собственность и о понуждении совершить определенные действия передано на новое рассмотрение, поскольку при принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований суды посчитали спорный земельный участок неделимым. Однако судом не до конца исследовались обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
Заявителю принадлежат только помещения, и то суд усомнился в неделимости участка.

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.08.2009 по делу N А49-1337/2009
Суд признал незаконным отказ органа местного самоуправления в принятии решения о подготовке документов для предоставления заявителю земельного участка в собственность, поскольку заявитель просил продать ему самостоятельный земельный участок, на котором расположены принадлежащие только ему объекты недвижимости. Доказательств того, что испрашиваемый земельный участок входит в состав неделимого земельного участка, ответчиком не представлено.
Основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого участка в собственность заявителя послужил тот факт, что в собственности предпринимателя находится лишь одно помещение в литере Ж площадью 148,8 кв. м. При этом два других помещения в литере Ж площадью 57 кв. м и 155,7 кв. м принадлежат иному лицу. В этой связи ответчик в письме сослался на отсутствие в представленном заявителем пакете правоустанавливающих документов на эти помещения, поскольку предприниматель представил их только в отношении своего помещения площадью 148,8 кв. м.
Согласно части 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Суды правомерно указали, что данные положения закона не применимы к настоящим правоотношениям, поскольку земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее заявителю, не является неделимым.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что склад-навес литер Ж является одноэтажным зданием, состоящим из трех помещений площадью 148,8 кв. м, 57 кв. м и 155,7 кв. м. Принадлежащее заявителю помещение площадью 148,8 кв. м является крайним в этом здании, отделено от остальных помещений стеной и имеет отдельный вход (т. 1 л. д. 60, 61).
При проведении в 2004 г. работ по межеванию выделенного предпринимателю постановлением главы администрации города Пензы от 16.07.2004 N 1390/1 земельного участка площадью 2705 кв. м, граница данного земельного участка с оставшимся у ОАО "РСУ-1" земельным участком, по соглашению с последним, проведена по забору, который фактически разделяет эти участки и продолжает линию стены, отделяющую помещение предпринимателя в литере Ж от иных помещений в этом здании, оставшихся на тот момент в собственности ОАО "РСУ-1".
Разделение участков произведено таким образом, что принадлежащее заявителю помещение площадью 148,8 кв. м в литере Ж находится именно на выделенном ему участке, а остальные помещения в этом здании находятся за границей земельной участка предпринимателя на оставшейся территории ООО "РСУ-1".
Доказательств того, что испрашиваемый земельный участок входит в состав неделимого земельного участка, находящегося под зданием, ответчиком в нарушении части 5 статьи 200 АПК РФ суду не представлено.


Плохая практика

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2009 по делу N А10-2094/08
Требования о признании незаконным решения о предоставлении юридическому лицу в собственность за плату земельный участок удовлетворены правомерно, так как нежилые помещения, принадлежащие заявителю и юридическому лицу, находятся в одном здании и образуют единый объект, в связи с чем земельный участок, расположенный под этим зданием, является неделимым.
Как установлено судами, нежилые помещения, принадлежащие индивидуальным предпринимателям и ООО "Автоколонна" на праве собственности, являются частями здания, которое представляет собой единое целое, что подтверждается следующим.
Из плана помещений (т. 1 л.д. 52) и техпаспорта (т. 4 л.д. 35) усматривается, что помещения литеры Д, Д1, Д3, Д4, Д7 (собственность индивидуальных предпринимателей) и литер Д5 (собственность общества) имеют между собой общие стены. Указанный факт свидетельствует об отсутствии оснований для признания данных помещений, принадлежащих обществу и индивидуальным предпринимателям, обособленными.
Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права обществу принадлежит на праве собственности часть здания (нежилое помещение) и пристроенная часть здания (нежилое помещение).
Доказательства, представленные ООО "Автоколонна" в подтверждение факта делимости спорного земельного участка, а именно - письмо Комитета по строительству администрации г. Улан-Удэ от 15.04.2009, из содержания которого следует, что ввиду наличия в нежилых помещениях отдельных входов и въездов, самостоятельных инженерных коммуникаций, имеется возможность самостоятельного функционирования частей здания, не подтверждают соответствующие обстоятельства, поскольку указанные критерии с достоверностью не свидетельствуют о делимости земельного участка.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2006 N Ф03-А37/05-1/4434
Правомерно отказано в иске о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок, так как спорный участок находится на неделимом земельном участке, занятом зданием гаража.
Согласно выкопировке из технического паспорта, решения об отводе земельного участка ГСК "Теплотехник" следует, что гаражные боксы являются составной частью единого здания - гаража, поскольку они имеют общие стены, фундамент, крышу.


Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2010 N Ф09-2441/10-С6 по делу N А60-29065/2009-С5
Дело по заявлению о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, об обязании уполномоченного органа выдать схему расположения границ спорного земельного участка направлено на новое рассмотрение, поскольку выводы суда не содержат ссылки на нормы права и доказательства, которые бы свидетельствовали о возможности формирования отдельного земельного участка под зданием, принадлежащим заявителю, без нарушения прав иных лиц.
В материалах дела имеется отзыв администрации г. Екатеринбурга (л. д. 82, 83), в котором заинтересованное лицо ссылалось на то, что к зданию литера З, принадлежащего обществу "ПТК "Стройтехцентр", имеется пристрой, который принадлежит на праве собственности обществу "Екатеринбургский мукомольный комбинат", в связи с чем определение границ между указанными зданиями не представляется возможным, а формирование земельного участка, занятого зданием литера З, повлечет за собой нарушение целостности строения и сохранности конструкции пристроя.
Между тем названному доводу администрации г. Екатеринбурга оценка судом не дана.
В этом же отзыве заинтересованное лицо указывало на невозможность организации отдельного проезда к земельному участку, испрашиваемому обществом "ПТК "Стройтехцентр".
Отклоняя указанное возражение, суд указал, что из представленных заявителем картографических материалов усматривается возможность проезда к спорному земельному участку.
Между тем судом не указано, какие из имеющихся в материалах дела доказательств подтверждают наличие проезда к земельному участку, занятому зданием литера З.
Кроме того, в материалах дела имеется схема расположения границ земельного участка общества "ПТК "Стройтехцентр", выполненная обществом с ограниченной ответственностью "Уралцедент" (л. д. 38). Согласно названной схеме граница земельного участка, который может быть предоставлен заявителю, пересекает объект недвижимости, обозначенный на схеме буквами МН, а также проходит по стене объектов с обозначением КН7, 6КН5.

Я думаю, возможна такая логика:
п.4 ст. 31 - за бывшим сохраняется право пользования. Поскольку оно сохраняется, а не возникает заново, то это то право пользования, которым обладает член семьи собственника.
По п.1 ст. 31 ЖК это право возникает на осеновании двух обстоятельств:
- семейных отношений с собственником;
- проживания в данной квартире.
Таким образом, прекращение проживания в этой квартире влечет утрату права пользования..
В общем, как-то так наверное можно обосновать эту позицию.. Но, по-моему, вилами по воде, хотелось бы судебной практики..