boba

Не зарегистрирован и не предусмотрен условиями приватизации - это две разные вещи.

Не предусмотрен.

Более того, судя по всему право на з/у утрачено с согласия этого самого собственника (Росимущество). Ибо он дал согласие на приватизацию ВСЕГО участка под зданием. После чего утратил право собственности на з/у.

По большому счету - да. До приватизации земля находилась в федеральной собственности и Росимущество, как титульный собственник, вполне могло исключить участок из приватизационной массы.

Кстати это натолкнуло меня на мысль, что в договоре приватизации может существовать норма о праве пользования з/у собственником 2 на неких условиях (какой-нибудь публичный сервитут)

Такого нет. Сервитут не зарегистрирован, да если бы и был, то это никоим образом не влияет на сделку

МЖД Это что за невиданный зверь?

Многоквартирный жилой дом

А дом какой?

Нежилое здание, состоящее из двух помещений

Поясните, как возникла такая ситуация. Как у каждого из них возникло право собственности?

У Собственника 1 возникло право в результате приватизации. Собственник 2 это Росимущество (объект бомбоубежище).

Вы определитесь сначала, каков статус ЗУ, возможен его раздел или нет...

Земля населенных пунктов. Раздел возможен, только я как то не припомню, чтоб границу под существующим зданием проводили

На каком основании "брать по аналогии"?

Так вот в этом то и вопрос. Можно или нет. Существует практика, которая позволяет (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N Ф04-20610/15, Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13).

Но возможность раздела ЗУ под одним зданием? 

Все верно, раздел ЗУ под домом невозможен. Но весь вопрос в том, что если брать по аналогии ЖК РФ (ст. 36), то Собственник 2 имеет долю на этот земельный участок, независимо от того за кем право собственности на землю зарегистрировано. Собственник 2 имеет право требовать выдела этой доли. 

По большому счету Собственник 2 по этой сделке ничего не теряет. Пострадавшей стороной здесь будет покупатель, который заплатит за участок целиком, а затем Собственник 2 с него потребует долю.

На данный момент думаю сделка легитимна, но в будущем возможно, что покупатель потребует с продавца (Собственника 1) возврата части уплаченной за участок суммы. В этот то весь риск.