proffmel

Аспиранту
Открываем ст. 619 ГК и видим, что договор может быть расторгнут если арендованное имущество используется арендатором с нарушением назначения имущества (для эксплуатации склада) или с существенным нарушением условий договора (опять же для эксплуатации склада).

Я бы мог согласиться, но в данном случае арендатор получил разрешение на строительство жилого дома, то есть выполнил предусмотренные ст 42 ЗК РФ обязанности. А на основании ст 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами. Более того, из ранее написанного по теме: Градостроительным зонированием определена в данном районе жилая зона. Поэтому на основании ст.7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
в соответствии со ст 85 ЗК РФ,в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Таким образом, если это предусмотрено градостроительным регламентом и получено разрешение на строительство возможно строить дом. Считаю, предоставление предоставленного земельного участка по правилам ст 30.1 ЗК РФ не обязательным. С учетом полученного разрешения на строительство, лицо выполнило все обязанности по закону.

А если применять ст.619 ГК РФ таким образом, то (согласно Вашей логики) в случае, если в договоре булет указано, что предоставлен для эксплуатации склада, а вы с соблюдением градостроительных норм построете еще один склад на земельном участке, то это будет основанием для рассторжения договора, ведь как Вы пишите арендованное имущество используется арендатором с нарушением назначения имущества (для эксплуатации склада) или с существенным нарушением условий договора (опять же для эксплуатации склада), а не складов.

Что же касается свинарников к машине, то мне кажется, Вы немного передергиваете . В моем примере имелось ввиду, что меняется лишь одна качественная характеристика, а не портится имущество. Скажите, как Вы считаете, с точки зрения права не все ли равно, какой конкретно объект будет находиться на земельном участке, если размещение таких объектов предусмотрено правовым зонированием. Я считаю, что действия муниципалов не основаны на праве, и направлены лишь для создания проблем у конкретного арендатора.

[quote name='Амир' date='11.09.2006 - 18:22']
Обратился человек с вопросом, что ему отказывают в предосталении земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
Вопрос. У него закончился срок договора аренды или нет? Если нет, тогда пусть строит, вводит в эксплуатацию, регистрирует и на основании ст.36 ЗК РФ приобретает исключительное право на приобретение в собственность или на заключение договора аренды. Тем более разрешение на строительство дома он имеет. Расторжение же договора аренды по основаниям указанным в ст 46 ЗК РФ при недостижении согласия возможно лишь в судебном порядке. Причем пп.1 п.1 ст46 ЗК РФ, где указано, что основанием у арендодателя может быть использования арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса, применить невозможно, т.к. он получил разрешение на строительство и выполнил все предусмотренные законом процедуры. А в соответствии со ст.40-41 ЗК РФ, арендатор вправе:
-возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
-осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, у него право на земельный участок уже возникло, поэтому повторного предоставления быть не должно. Также необходимо помнить и ст.22 ЗК РФ, где у арендатора имеется преимущественное право на заключение нового договора . Соответственно, при заключении нового договора лицо должно писать заявление не на предоставление земельного участка, а на заключение нового договора аренды. Тем самым применяется для договора применяется гражданское законодательство. Это соотносится с п.3 ст 3 ЗК РФ, где указано:Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. А ведь земельным законодательством иное не предусмотрено, т.к. право аренды земельного участка уже возникло, и соответственно отношения арендатора и арендодателя продолжаются. Это все равно как при имеющемся договоре аренды какого-нибудь объекта например автомашины зеленого цвета, при замене на синий цвет, нужно будет расторгнуть первоначальный договор и заключить новый, вместо того, чтобы просто внести изменения в договор. Ведь это бред. Хотя не оскудеет земля русская оригиналами и маргиналами. А если тоже самое сказать с точки зрения права, то объект права не меняется (з.у. кадастровый номер такой-то). Меняется лишь его одна из качественных характеристик. Например, с токи зрения кадастрового учета их вообще не менее 16 (прописанных в КПЗУ по форме В.1-В.6). И что, когда например нормативная цена будет меняться- надо рассторгать договор аренды ? Поэтому, думаю, что оснований для рассторжения договра нет и допускать его рассторжения нельзя. Человеку надо обратиться с заявлением о внесении изменений в действующий договор аренды и на этом настаивать, а не просить предоставить ему земельный участок. Удачи!

Эти моменты (указанные выше) являются одними из важных (съедающих денежные средства), но здесь нужно помнить еще и возможность перевода земельного участка в ту или иную категорию. Например, в соответствии с подпунктом 4 п.1 ст.7 Федерального закона 172-ФЗ в земли промышленности возможен перевод всвязи с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи. А если кадастровая стоимость будет выше? Перевод будет не возможен для строительства промышленных объектов (о которых Вы писали). А вот в соответствии с подпунктом 3 п.1 ст.7 Федерального закона 172-ФЗ и п.2 этой же статьи в земли поселений возможен перевод и таких земельных участков. Кроме того, для земель промышленности не требуется изменения документов территориального планирования в соответствии с градостроительным кодексом РФ (достаточно утвержденнного и согласованного проекта строительства),что значительно удешевляет стоимость работ, а для земель поселений потребуется разрабатывать (изменять) документы территориального планирования, на них будет распространяться градостроительный регламент (если существует) и т.д. Но в то же время если через год или два кто-то собственник пожелает изменить их функциональное значение, то можно изменив документы территориального планирования, например построить индивидуальные жилые дома или т.д. А для земель промышленности такой финт невозможен. Поэтому земельные участки из категории земель поселений традиционно дороже и более ликвидны

Хотелось бы уточнить, в какой области находится земельный участок. Так как основные проблемы кроются в региональном законодательстве. КАЖДЫЙ СУБЪЕКТ РФ, описывая порядок подачи и состав документов в особенности для земель сельскохозяйственного назначения, делает его таким административным, какой удобен для него. Например, Ленинградская область требует для перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений такой документ как согласование комитета по архитектуре и градостроительству, затем согласование (ходататайство) МО, а также документы территориального планирования, а именно проект черты населенного пункта, а это как Вы понимаете чаще всего проблема... Во-первых, очень мало специалистов по подготовке такой документации, а во-вторых такой документации как черта населенного пункта нет, а есть только генеральные планы, в которою входит как составляющая, черта. Во- вторых, разработка такой документации есть совместный продукт с органами местного самоуправления, а это как понятно, тоже проблема. Публичные слушания, экологическая экспертиза, государственная (ранеее вневедомственная) экспертиза градостроительной документации, отъем денег у "инвестора" всеми доступными и недоступными средствами. НАпример, один из способов отъема от "инвестора" их денежных средств это направление фин средств во всякие там фонды поддержки, например для развития инфраструктуры. Еще одна проблема связана с оценкой кадастровой стоимости по отношению к средней по муниципальному району. Эту стоимость надо знать до перевода. Еще удорожание создает потери (убытки) сельского хозяйства. Ну и так далее. На самом деле самый главный подводный камень это при всей ясности процедуры, размытость ее выполнения.