qgs

Посоветуйте путь

Здравствуйте уважаемые форумчане!
Имеется частное домовладение с обшей долевой собственностью.

В собственности 5/100 долей дома.
После возвращения Крыма в РФ из Украины решили подарить брату эту недвижимость. Росреестр отказал в регистрации сделки с нашей долей дома ссылаясь на запрет проводить сделки с недвижимостью имеющей самовольные пристройки (хотя в предъявленном техпаспорте нет пристроек, но по сведениям БТИ имеются самовольные пристройки у некоторых собственников). Реально в нашей доле никаких пристроек нет.

Эта доля переходила от одного собственника к другому дважды. В исходном правоустанавливающем документе (договоре купли-продажи первого собственника приобретшего недвижимость) были описаны характеристики каждого помещения. В 1986 году было вынесено решение суда о выделе долей собственников из общедолевой собственности.

Когда в 1994 году состоялась сделка мены - первый собственник разменял вышеуказанную недвижимость с нами, он предъявил нотариусу лишь ксерокопию решения суда (подлинника не оказалось), а также, подлинник договор купли-продажи по которому он приобрел эту долю недвижимости (в договоре были указаны все помещения находящиеся во владении) и справку-характеристику, где БТИ указало, что вышеуказанный первый собственник владел своей долей на основании решения суда от 1986 года о выделе долей из общедолевой собственности.

Т.е. он ее сначала купил, а через несколько лет произошел суд, решением которого эта доля была выделена как отдельная вешь, перестав быть долей недвижимости.

Нотариусы оформлявшие в 1994 году договор мены, и затем, через некоторое время в следующей сделке - договоре дарения от сына матери, проигнорировали решение суда, не описали конкретные помещения перешедшие в собственность, а ограничились в договорах мены и дарения простой констатацией перехода права собственности на 5/100 долей дома с надворными постройками. Тогда на это не обратили особого внимания, сделав лишь замечание нотариусу, но удовлетворились разъяснениями нотариусов, что такая форма записи равнозначна полной записи.

Имея такую доказательную базу спорить с Росреестром не получилось.
 

Получив отказ Росреестра сначала хотели идти по пути повторного выделения своей доли из общедолевой собственности. Но какой смысл делить ранее поделенное?

Также мы запросили в суде копию решения от 1986 года о выделе нашей доли в собственности в натуре. По нашим сведениям решение суда не отменено, а значит легитимно. Пока документ не получен имеется лишь ксерокопия. Интересно, что в БТИ точно имеется это решение суда, т.к.

они в выданной для сделки мены справке — характеристике указали, что собственник владеет недвижимостью на основании решения суда!

Но, с другой стороны, решение суда напрямую касалось прежнего собственника, а нас лишь как последующих (нынешних) собственников, имеющих правоустанавливающий документ на долю дома без указания фактических помещений в составе принадлежащей нам доле строения.
Мы понимаем, что существует правопреемство. Но Росреестр не захотел вникнуть в суть вопроса, проигнорировав это наше право.

Возникают вопросы:
1) Стоит-ли нам имея на руках копию решения суда о выдел доли и все наши правоустанавливающие документы подавать на регистрацию, или нам опять откажут

сославшись на то, что не имеет права самостоятельно применить аналогию права или аналогию закона. (В соответствии с некоторыми статьями АПК и ГПК данные действия может осуществлять только суд...)?
 

2) Обратиться в суд, но с какой формулировкой?

3) Может-быть стоит озаботиться новой процедурой выдела своей доли собственности?

Прилагаю фрагмент решения суда о выделе...
 

Здравствуйте,

Для регистрации перехода права собственности подан договор дарения 5/100 долей в доме,

принадлежащем собственникам на правах общей долевой собственности, и весь пакет правоустанавливающих и иных документов. Регистратор сообщает, что все документы в порядке и назначает дату получения документов. Когда пришло время получения документов оказалось, что регистрация приостановлена без уведомления заявителей аж до 22 января 2016 года. К сожалению, несмотря на неоднократные общения с Регистратором
четкого сформулированного ответа в письменном виде не дают.

Терпение лопнуло, пару дней назад написал заявление на имя Председателя регионального управления с требованием сформулировать причину отказа в письменном виде. Вопрос, когда соизволят ответить остается открытым.
Устно Регистратор излагает свою позицию примерно так: - самовольные пристройки повлекли за собой перераспределение долей собственников, и они уже не соответствуют прежним, т.е. моя доля также изменилась и отлична от заявленной в моих правоустанавливающих документах :-).
Основание принятия такого решения - некое письмо БТИ, в котором сообщается, что в доме, дескать, есть самовольно возведенные незарегистрированные пристройки.

Естественно, эти пристройки не зарегистрированы ни в БТИ ни в УФРС, т.к. земля не в собственности и даже не в пользовании :-).

Об этом факте регистратору в составе пакета документов была предоставлена соответствующая справка.
 

Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ постройки, которые возведены на неотведенном для этого целей земельном участке не подлежат регистрации
Узаконить такую постройку без получения права на земельный участок в принципе невозможно.
 

Интересно, что согласно ст.13 Закона о регистрации «одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной

сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недви жимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления».

Поскольку собственники, осуществившие такие самовольные пристройки не пытались защитить свои права на них путем подачи исковых требований в суд о признании права собственности, являющихся частью строений находящихся в общей долевой собственности, остальные собственники также не привлекались к участию в подготовка и подаче таковых документов, следовательно новый объект собственности не возник, т.к. изменения внесенные в существующий объект недвижимости не зарегистрированы.

«Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации.»

Момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) могут быть признаны судом, но возникнут в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ с момента государственной регистрации.

Таким образом, поскольку прав собственности на пристройки собственники не имеют, то на текущий момент нет и оснований для перераспределения долей собственников. Построек с точки зрения ст. 13 Закона о регистрации как-бы НЕ СУЩЕСТВУЕТ!

В обязанности регистратора входит лишь правовая экспертиза противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами в предоставленных документах. Ни в техническом паспорте выданном БТИ ни в моих правоустанавливающих документах не упоминаются никакие пристройки!!!

Насколько я понимаю, надзорные функции прерогатива

других инстанций...

На мой взгляд, в данном случае налицо отсутствие каких-либо противоречий между заявленными мною правами на мою долю недвижимого имущества и уже зарегистрированными правами других собственников на объект недвижимого имущества указанными в техпаспорте выданном БТИ (т.к. пристройки, на текущий момент, не являются зарегистрированными объектами недвижимости).
 

Отсюда можно сделать вывод, что действия Регистратора спорны.
 

Если я ошибаюсь, прошу меня поправить.