AFANAS

Предалагаю посмотреть для Вашей ситуации Постановление ФАС СЗО от 10.06.2007 года

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 июня 2005 года Дело N А21-8418/04-С1

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от Банка Ананченко Т.А. (доверенность от 11.06.2004), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Чайка" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2005 по делу N А21-8418/04-С1 (судьи Ларина Т.С., Герасимова М.М., Медведева И.Г.),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Чайка" (далее - ОАО "Чайка") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительным изложенного в сообщении от 20.09.2004 N 117/2004-320 решения об отказе в погашении регистрационных записей об ипотеке; обязании Учреждения юстиции снять с имущества ОАО "Чайка" ограничения распоряжения, наложенные на основании договоров об ипотеке от 25.11.2002 и от 16.08.2003, зарегистрированных 29.11.2002 и 03.10.2003 соответственно.
Определением от 25.11.2004 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Промышленно-строительный банк" (далее - Банк).
До вынесения решения по делу ОАО "Чайка" отказалось от требования о признании недействительным сообщения Учреждения юстиции от 20.09.2004, просило обязать Учреждение юстиции снять ограничения распоряжения имуществом общества, ранее наложенные на основании регистрационных записей об ипотеке от 29.11.2002 и 03.10.2003, и погасить указанные регистрационные записи об ипотеке.
Решением от 20.12.2004 (судья Лузанова З.Б.) суд со ссылкой на статью 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) удовлетворил заявленные требования; в остальной части - о признании сообщения Учреждения юстиции недействительным - производство по делу прекращено в связи с отказом от данного требования.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2005 решение от 20.12.2004 отменено в части обязания Учреждения юстиции (филиал N 6) снять ограничения распоряжения имуществом ОАО "Чайка" и погасить регистрационные записи об ипотеке; в удовлетворении иска отказано; в остальной части решение оставлено без изменения. Постановление мотивировано тем, что Банк и ОАО "Чайка" заключили соглашение от 30.12.2003 об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке путем приобретения Банком заложенного имущества для общества с ограниченной ответственностью "Техно-Снаб"; в настоящее время ОАО "Чайка" уклоняется от исполнения данного соглашения и оспаривает его в судебном порядке.
В кассационной жалобе ОАО "Чайка" просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не применил Закон о несостоятельности; не исследовал полно и всесторонне обстоятельства, связанные с подписанием сторонами соглашения от 30.12.2003, которое нельзя признать заключенным и действительным.
Банк в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции.
В судебном заседании представитель Банка против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
ОАО "Чайка" и Учреждение юстиции о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Банком (залогодержатель), ОАО "Чайка" (залогодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Норвик" (заемщик) заключен договор от 25.11.2002 об ипотеке принадлежащих ОАО "Чайка" объектов недвижимости, а также права аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2002.
Банк (залогодержатель), ОАО "Чайка" (залогодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Вами трейдинг ЛТД" (заемщик) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеке) от 16.08.2003, зарегистрированный Учреждением юстиции 03.10.2003.
Решением от 03.09.2004 по делу N А21-1900/04-С2 ОАО "Чайка" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Конкурсный управляющий ОАО "Чайка", ссылаясь на статьи 126, 129 Закона о несостоятельности, обратился 17.09.2004 в Учреждение юстиции с заявлением о снятии ранее наложенных арестов и ограничений, вытекающих из договоров о залоге недвижимого имущества.
Сообщением от 20.09.2004 Учреждение юстиции отказало в погашении регистрационных записей по тем мотивам, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается не ограниченным в распоряжении, а обремененным ипотекой, в решении суда по делу N А21-1900/04-С2 нет указания на погашение регистрационной записи об ипотеке.
Считая данный отказ незаконным, ОАО "Чайка" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Из данного определения следует, что залогодержатель является кредитором залогодателя независимо от того, выступает ли залогодателем сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Согласно статье 126 Закона о несостоятельности с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.
По смыслу статьи 11 Закона об ипотеке ипотека рассматривается как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, и к ограничениям, о которых идет речь в статье 126 Закона о несостоятельности, не относится.
Из статей 131, 134, 138 Закона о несостоятельности следует, что залоговые правоотношения сохраняются и на стадии конкурсного производства. Имущество, являющееся предметом залога, учитывается в составе имущества должника отдельно и подлежит обязательной оценке. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди и удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами.
Таким образом, открытие конкурсного производства не является основанием для снятия обременения с имущества, заложенного по договору об ипотеке, и погашения регистрационной записи об ипотеке.
На наличие оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, перечисленных в статье 25 Закона об ипотеке, ОАО "Чайка" в своем обращении не ссылалось; об отказе от исполнения договоров в порядке, установленном статьями 102, 129 Закона о несостоятельности, в обращении от 17.09.2004 в Учреждение юстиции не заявляло.
С учетом изложенного Учреждение юстиции в ответ на заявление конкурсного управляющего ОАО "Чайка", обоснованное только ссылками на статьи 126, 129 Закона о несостоятельности, правомерно отказало в погашении регистрационных записей об ипотеке; оснований для обязания регистрирующего органа снять обременения, возникшие из договоров об ипотеке, и погасить регистрационные записи об ипотеке, не имелось.
Поскольку суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости сохранения регистрационных записей об ипотеке, обжалуемое постановление следует оставить без изменения.
При принятии кассационной жалобы к производству ОАО "Чайка" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, поэтому с него следует взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2005 по делу N А21-8418/04-С1 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Чайка" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Чайка" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
КАДУЛИН А.В.


и еще: другое постановление:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 февраля 2007 года Дело N А56-45310/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Коняевой Е.В. и Рудницкого Г.М., при участии от ООО "Актив" Шишкова С.М. (доверенность от 20.11.2006), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Артемьевой Т.В. (доверенность от 10.01.2007), рассмотрев 29.01.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2006 (судьи Мельникова Н.А., Попова Н.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-45310/2005,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - ООО "Актив") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании недействительным отказа Регистрационной службы от 12.09.2005 в государственной регистрации права собственности ООО "Актив" на недвижимое имущество: здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96; здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97; - расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20. В порядке устранения нарушенных прав заявитель просит обязать Регистрационную службу зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты к ООО "Актив".
Решением от 24.04.2006 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2006 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Актив" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы ссылается на то, что суд неправильно применил статью 25 Закона "Об ипотеке", не применил подлежащий применению пункт 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, обременение недвижимого имущества в данном случае прекращается по специальному основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Податель жалобы указывает, что статья 25 Закона "Об ипотеке" не является единственной нормой, регулирующей порядок снятия регистрационной записи об ипотеке, согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. По мнению подателя жалобы, основанием для погашения ипотеки может быть не только решение суда о снятии ипотеки, но и иное решение суда, из которого вытекает прекращение залогового обязательства.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель ООО "Актив" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Регистрационной службы обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании 22.01.2007 был объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 29.01.2007. После перерыва судебное заседание продолжено.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2004 по делу N А56-15157/2004 закрытое акционерное общество "Сланцыхлеб" (далее - ЗАО "Сланцыхлеб") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Черчеса Л.Б.
Собранием кредиторов ЗАО "Сланцыхлеб" 04.02.2005 утверждено положение о торгах. На торги выставлено выявленное в ходе конкурсного производства имущество ЗАО "Сланцыхлеб": здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96; здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97; расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20. По результатам торгов составлен протокол от 15.03.2005 и с победителем торгов (ООО "Актив") заключен договор от 16.03.2005 купли-продажи упомянутых объектов недвижимости.
ООО "Актив" обратилось в Регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.
Регистрационная служба письмом от 11.04.2005 N 01/006/2005-172-173 сообщила о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на указанные объекты недвижимости обременены ипотекой. Заявителю предложено представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя для погашения записи об ипотеке или решение суда о снятии ипотеки, а также перечень кредиторов ЗАО "Сланцыхлеб", составленный в соответствии с требованиями Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поскольку в установленный срок заявитель не представил указанные документы, письмом от 12.09.2005 N 01/006/2005-172-173 Регистрационная служба отказала в государственной регистрации права собственности, сославшись на следующее: 1. Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на упомянутые объекты недвижимости обременено ипотекой. В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя или решения суда о прекращении ипотеки. 2. Замечания, изложенные в письме о приостановлении государственной регистрации прав, не выполнены.
Считая, что данный отказ является незаконным, ООО "Актив" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований, сослались на то, что упомянутые объекты недвижимости, согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременены ипотекой на основании нотариально удостоверенного договора залога недвижимого имущества от 18.04.2001 N 1359, заключенного между ЗАО "Сланцыхлеб" (залогодатель) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сланцевский район Ленинградской области" (залогодержатель"). Суды указали в судебных актах, что залоговые правоотношения сохраняются на стадии конкурсного производства, сам факт признания должника банкротом не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке; документов, на основании которых запись об ипотеке может быть погашена, заявитель в Регистрационную службу не представил. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что Регистрационная служба обоснованно отказала в регистрации перехода права собственности.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы права.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорное имущество обременено залогом, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказывая в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Актив", Регистрационная служба исходила из того, что, поскольку ни совместного заявления залогодателя и залогодержателя, ни решения суда о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не было представлено, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не имеется, а в связи с тем, что заявления залогодержателя о его согласии на отчуждение заложенного имущества не представлено и договором залога не предусмотрено отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя, сделка, на основании которой заявитель просит зарегистрировать переход к нему права собственности на спорные объекты, противоречит законодательству.
Однако данный довод Регистрирующего органа является необоснованным.
Как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, доказательства, предусмотренные статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявителем, являющиеся основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество не были приложены. Вместе с тем обремененное залогом имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства в отношении залогодателя. В соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве. Из пункта 3 указанной статьи следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. Упомянутые нормы права позволяют сделать вывод о том, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу предприятия должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется. Поскольку в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными в установленном законом порядке, оснований считать заключенный по результатам проведения этих торгов договор купли-продажи спорного имущества не соответствующим требованиям закона не имеется. Одним из оснований прекращения залога в соответствии с пунктом 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является продажа с публичных торгов заложенного имущества. Таким образом, можно сделать вывод о том, что с момента проведения торгов по продаже упомянутого имущества залог прекратился. Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.
Отказывая в государственной регистрации права, Регистрирующая служба сослалась на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из которых следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Поскольку представленные заявителем в Регистрирующую службу документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, отказ Регистрирующего органа не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что отказ Регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к ООО "Актив" права собственности на упомянутое имущество, выраженный в письме от 12.09.2005 N 01/006/2005-172-173, не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя. Допущенные нарушения прав заявителя подлежат устранению путем обязания Регистрирующей службы зарегистрировать переход права собственности к ООО Актив" на упомянутые объекты недвижимости.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а заявленные требования следует удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2006 по делу N А56-45310/2005 отменить.
Признать недействительным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 12.09.2005 в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Актив" на недвижимое имущество: здание двухэтажное кондитерского цеха нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96, и здание двухэтажное административно-складского помещения нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97, - расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20.
Обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Актив" (свидетельство о государственной регистрации серия 47, номер 001613116, ОГРН 1044700508236, ИНН 4701008407) на недвижимое имущество:
здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96;
здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97, расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20.

Председательствующий
САПОТКИНА Т.И.

Судьи
КОНЯЕВА Е.В.
РУДНИЦКИЙ Г.М.