Эллочка

Есть исполнительный лист, на основании которого компания "А" должна денег компании "Б". Компания "Б" заключает договор цессии, по которому переуступает свое право требования компании "С".

Конечная цель: прописать в договоре цессии такое условие, чтоб он не считался заключенным до полной оплаты по нему.

Вопрос в следующем: если в договоре цессии между "Б" и "С" указать, что он считается заключенным с момента передачи компанией "Б" исполнительного листа (по первоначальному обязательству) компании "С". При этом указав, что такая передача осуществляется только после полной оплаты по договору цессии. Или такое условие в договоре будет ничтожным.

Есть объект незавершенного строительства (недостроенный коттедж), право собственности на который зарегистрировано в ФРС на юр лицо. Земельный участок, на котором эта незавершенка расположена тоже в собственности этого же юрика. В настоящее время физик хочет купить у юрика земельный участок и незавершенку, достроить коттедж и зарегистрировать его как готовый дом по дачной амнистии (то есть только по кадастровому паспорту).
Согласно п. 4. ст 25.3. 122-ФЗ это возможно и никаких запретов для этого нет. Однако, в ФРС говорят (документы на регистрацию мы еще не подавали), что в этом случае они потребуют разрешение на реконструкцию, так как у них в реестре уже внесена запись о незавершенке и им нужно основание, чтоб ее поменять. При этом ни на какую норму закона не ссылаются. Как полагаете, требования ФРС законны?

Уважаемые коллеги, добрый день.
Искала в поиске, темы, описывающей мою ситуацию не нашла.
Продавец (юридическое лицо) и Покупатель (физическое лицо), именуемые в дальнейшем Стороны, договорились заключить договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа на 1 год. При этом, учитывая, что согласно ст. 550 ГК РФ форма договора купли-продажи недвижимого имущества – простая письменная и такой договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами, а государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ подлежит переход права собственности на недвижимость, Стороны договорились, что за регистрацией перехода права собственности они обратятся в УФРС только после полной оплаты по заключенному между ними договору купли-продажи, а именно через 1 год после его подписания.
Наряду с этим, на момент подписания Сторонами вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка право собственности Продавца обременено ипотекой в пользу банка, и данный залог будет снят с согласия банка до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка. (То есть, сегодня между Сторонами заключается договор купли-продажи в простой письменной форме без осуществления государственной регистрации и Покупатель начинает по нему платить. Через год (после полной оплаты) Стороны обращаются в УФРС за регистрацией перехода права и к этому моменту ипотека продавца в пользу банка уже будет снята. Таким образом, возможно будет осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Продавца к Покупателю без каких-либо обременений).

Буда Вам призательна за критику схемы и указание на неточности в ней.

А еще интересно, на момент подписания договора купли-продажи земельного участка должно ли быть в нем (договоре) указано, что земельный участок обременен ипотекой банка (с указанием конкретного банка) и что на момент осуществления государственной регистрации ипотека будет снята, либо какая-то другая формулировка.

Уважаемые коллеги, доброго времени суток!

Я искала в форумах. Похожие темы есть, но они отражают только отдельные аспекты, а мне бы хотелось обсудить вопрос в целом.
Ситуация следующая: у ООО есть заключенный договор аренды земельного участка на 49 лет (Арендодатель МИО). Разрешенное использование земель – ИЖС. На этом ЗУ планируется строить коттеджный поселок, а землю оформлять в собственность.
Вижу два пути:
Схема № I.
1. Строительство фундаментов, регистрация их как незавершенки на ООО-арендатора ЗУ. (естественно, помня о необходимости на момент регистрации отсутствия действующего договора подряда и намерения совершить сделку)
2. Выкуп по ст. 36 ЗК РФ земли под незевершенкой.
3. Окончание строительства, размежевание ЗУ на более мелкие ЗУ (под конкретные коттеджи).
4. Продажа инвесторам коттеджа и земли под ним.
Слабые места Схема № I.
1. Слышала, что существуют сложности регистрации незавершенки без решения суда. А в суд идти ой как не хочется. А так же сложности с выкупом земли по ст. 36 под незавершенкой. (звучат ссылки на Гр. Кодекс) Насколько это реализуемо на практике?
2. Каковы будут последствия, если договор о намерение о продаже незавершенки в ФРС представлен будет, а потом его расторгнуть (ну передумали мы продавать, сорвалась сделка)

Схема № II
1. Получение распоряжение Арендодателя о проведении межевания.
2. Проведение межевания присвоение новым ЗУ (в составе старого) учетных кадастровых номеров.
3. Сдача в субаренду ЗУ с учетными кадастровыми номерами инвесторам (учитывая при этом, что договор субаренды на каждый ЗУ должен быть заключен с тем инвестором, который инвестирует в строительство конкретного коттеджа на этом ЗУ).
4. Параллельно осуществление строительства.
5. Окончание строительства и регистрация прав собственности инвесторов на коттеджи. (регистрацию производить сразу пакетом на всех инвесторов одной очереди одновременно).
6. По отдельному договору оказания услуг способствовать инвесторам-субарендаторам выкупить ЗУ под коттеджами по ст. 36 ЗК РФ.
7. Внести изменения в ЕГРЗ о том, чтоб учетные кадастровые номера числились как самостоятельные кадастровые номера.

Слабые места Схема № II
1. Достаточно ли при присвоении учетных кадастровых номеров Распоряжение Арендодателя, или необходимо еще и отсутствие действующего договора аренды. В Роснедвижимости сказали, что договор аренды расторгать надо. А этого очень бы не хотелось, так как за этот период времени, хоть и не большой, могут влезть рейдеры и отбить у нас землю.
2. Выкуп ЗУ в данном случае по ст. 36 будет происходить не на арендатора ЗУ, а на третьих лиц – собственником котедджей. В случае, если выкуп по ст. 36 делается на арендатора ЗУ МИО ссылается на общие положение ГК относительно совпадения должника и кредитора в одном лице. В этом случае в ФРС подается один пакет документов, а ФРС вносит две записи в ЕГРП: о прекращении прав аренды и о возникновении прав собственности. Делая это, как одно регистрационное действие. В описываемом мной случае основной договор аренды будет действовать, следовательно, наверное, его сначала надо расторгнуть, а потом регистрировать права собственности на землю на инвесторов.
3. Касаемо п. 7 схемы II не уверена, что он нужен, если нужен, как то как это сделать. Предполагаю, что вынос границ геодезистами в натуру и внесение изменений в ЕГРЗ.


Буду Вам очень признательна за комментарии, ссылки, мнения относительно более оптимального варианта схемы. Особенно за комментария «слабых мест» схем.