Луковец

Уже обсуждалось, но несколько в ином ракурсе.
Предлагаю обсудить правомерность заключения дополнительного соглашения к договору ареды гос (мун) земли увеличивающего срок аренды.
Для упрощения, категория земель с/х назначения, ВРИ для сельхозпроизводства. Арендатор законных преференций на предоставление з/у без торгов не имеет (не чукча, казак или фермер). Арендодатель готов заключить дополнительное соглашение о продлении (формальное понуждение не требуется).
С одной стороны, право сторон договора на увеличение срока аренды на прямую ни чем не ограничено: предоставления земельного участка не производится (земельный участок был уже предоставлен в установленном порядке), ограничения предусмотренные законом о конкуренции на земельные отношения не распространяется.
С другой стороны, при первичном проведении торгов оговаривался срок аренды, исходя из которого претенденты принимали решение об участии в торгах. Можно говорить о том, что публичный порядок предоставления земельного участка = публичному порядку заключения, изменения договора и нарушение этого порядка влечет недействительность сделки.
Кто и что?

Предлагаю на обсуждение Определение ВС РФ - на мой взгляд бред, подробнее выскажусь позднее. Хотелось бы услышать Ваше мнение, будет ли определять практику указанное судебное решение.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2009 г. N 15-В09-3

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Кнышева В.П.
судей - Харланова А.В. и Горшкова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску И. к ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", А., Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т. о признании ничтожным договора аренды земельного участка по надзорной жалобе Б., М., П.Р. на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения представителя И. - М.Е., полагавшей определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

постановлением главы администрации Лямбирского района от 25 мая 1994 г. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 3 164 га, расположенный в Лямбирском районе у села Лямбирь, был передан в общую долевую собственность членам трудового коллектива и пенсионерам СПК "Нива", работникам социальной сферы (всего 429 гражданам) в равных долях.
16 октября 2006 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка, расположенного в Лямбирском районе, у села Лямбирь. На собрании были зарегистрированы доверенные лица владельцев земельных долей, представляющие интересы 113 участников долевой собственности на указанный земельный участок, владеющие 114 земельными долями, что составляет 26,3% от общего числа всех участников долевой собственности.
27 октября 2006 г. на основании решения общего собрания ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", действующее по доверенности от имени 102 участников долевой собственности, а также А., действующий от имени 12 участников долевой собственности, заключили договор аренды земельного участка с главами крестьянско-фермерских хозяйств Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т.
И. обратился в суд с иском к ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", А., Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т. о признании ничтожным договора аренды земельного участка. В обоснование требований истец сослался на то, что он является собственником земельных долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, поэтому в силу части 1 статьи 246 ГК Российской Федерации необходимо было получить его согласие на заключение оспариваемого договора, однако его согласия получено не было. Договор аренды заключен от имени 114 участников долевой собственности по доверенностям, при этом не учтены интересы остальных 315 участников.
Решением Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 г. в удовлетворении иска И. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования И. удовлетворены.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 27 февраля 2009 г. заявителям отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В повторной надзорной жалобе Б., М., П.Р. ставится вопрос об отмене в порядке надзора определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г., с оставлением в силе решения Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 г.
19 марта 2009 г. заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаевым В.И. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 21 апреля 2009 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2009 г. отменено, дело с жалобой заявителей передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции 16 октября 2006 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка, расположенного в Лямбирском районе, у села Лямбирь. На собрании были зарегистрированы доверенные лица владельцев земельных долей, представляющие интересы 113 участников долевой собственности на указанный земельный участок, владеющие 114 земельными долями, что составляет 26,3% от общего числа всех участников долевой собственности.
27 октября 2006 г. на основании решения общего собрания ООО "Мордовская депозитарная компания "Депозит", действующее по доверенности от имени 102 участников долевой собственности, а также А., действующий от имени 12 участников долевой собственности, заключили договор аренды земельного участка с главами крестьянско-фермерских хозяйств Б., И.Ю., М., П., П.Р., К., Р., Х., Т.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что процедура созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности нарушены не были, к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г N 101-ФЗ.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя иск, судебная коллегия исходила из того, что в нарушение требований статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а также пункта 2 статьи 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенного нотариально, договор аренды земельного участка подписан не всеми участниками долевой собственности, интересы участников, владеющих 315 долями, учтены не были.
Между тем, с выводом суда кассационной инстанции нельзя согласиться, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права, что повлияло на исход дела.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Как следует из статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1). Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок (абзац 2 пункта 1.1). Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (абзац 1 пункта 1.2).
Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" подлежат применению с учетом особенностей, установленных статьями 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников долевой собственности на этот земельный участок, как это предусмотрено статьей 247 ГК РФ в отношении имущества находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников.
При этом районный суд обоснованно учел также положение, содержащееся в пункте 2 статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым в случаях, если согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, не достигнуто, то та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению.
Поскольку процедура созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности нарушены не были, а несогласный с решением общего собрания участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей доли и распорядиться ей по своему усмотрению, вывод суда кассационной инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 27 октября 2006 г. является ничтожным, как не соответствующий п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нельзя признать правильным.
На основании изложенного определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 г.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 сентября 2008 г. отменить, оставить в силе решение Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 30 июля 2008 года.

Такая статья появилась в интернете.

Обездоленные: Госдума упрощает порядок отъема у граждан неиспользуемых сельхозземель
Аграрное лобби Госдумы и Совета Федерации, успешно завершив атаку на ритейлеров путем принятия закона «О торговле», решило открыть второй фронт -- против собственников земель, которые мешают расширению крупных агропроизводств. В минувшую пятницу Госдума приняла в первом чтении проект закона «О совершенствовании оборота земель сельскохозяйственного назначения».
Им предполагается максимально упростить процедуру изъятия земли у тех собственников, которые используют ее ненадлежащим образом. В муниципальной собственности также может оказаться большая часть от почти 100 млн га сельхозземель, которые сейчас принадлежат "молчунам" из 10 млн владельцев земельных долей. Законопроект принят большинством депутатов, несмотря на мнение нескольких думских комитетов, полагающих, что депутатская инициатива в корне противоречит принципу защиты частной собственности.
Среди внесших законопроект в Госдуму председатель думского комитета по аграрным вопросам Валентин Денисов, бывший генеральный директор агроконсервного комбината «Лебедянский» (крупнейший российский производитель соков) Николай Борцов, один из бывших руководителей агрообъединения «Кубань» Алексей Езубов, совладелец башкирского агроконцерна «Интел Ко» Эрнст Исаев, бывший гендиректор алтайской агрофирмы «Экопродукт» Андрей Кнорр, дуайен аграрного лобби, бывший министр сельского хозяйства Геннадий Кулик, бывший гендиректор компании «Росагротрейд» Александр Сысоев, владелец агрохолдингов «Красный Восток Агро» и «Эдельвейс Групп» Айрат Хайруллин и хозяин сети птицефабрик «Моссельпрома» сенатор Сергей Лисовский. Первая версия документа появилась в Думе еще в ноябре 2008 года. Однако правительство в своем официальном отзыве потребовало существенной переработки законопроекта еще до первого чтения. Через год текст документа был обновлен и внесен повторно.
Ключевые изменения, которые авторы законопроекта предлагают внести в действующее законодательство, заключаются в упрощении процедуры перехода прав собственности на неиспользуемую землю от неэффективных владельцев к местным органам власти для последующей передачи более эффективным хозяевам. В первую очередь это касается действительно запутанной долевой собственности, которая появилась после распада колхозов и совхозов в начале 90-х годов прошлого века.
Как отмечается в пояснительной записке к документу, в ходе земельной реформы при реорганизации в 1992--1994 годах колхозов и совхозов 12 млн граждан получили в собственность земельные доли на 115 млн га сельхозугодий. У многих селян это единственное имущество, которое осталось им за годы работы в советские времена. Да к тому же в большинстве случаев они являются лишь номинальными собственниками этих долей, так как в виде земельных участков на местности эти доли не выделены и находятся чаще всего в безраздельном и безвозмездном распоряжении либо бывших руководителей колхозов, либо пришедших им на смену новых хозяев.
За прошедшие годы только 1,4 млн владельцев долей официально прошли кадастровый учет и провели госрегистрацию прав на земельные участки общей площадью 18 млн га. Депутаты намерены максимально упростить процедуру выделения на местности земельных долей, для чего в законодательство предлагается ввести новое понятие многоконтурного земельного участка. В него будут объединяться нарезы, не имеющие общей границы. Среди оставшихся владельцев земельных долей едва ли не большинство составляют пенсионеры. После их смерти формально хозяевами долевой собственности становились проживающие в городах наследники, которые редко в установленный срок объявляли права на такое наследство. Законопроект существенно облегчает процедуру передачи в муниципальную собственность невостребованных в течение трех лет земельных долей и участков.
Авторы законопроекта намерены создать на базе каждого земельного участка, находящегося в долевой собственности, своеобразные акционерные общества. Общие собрания участников долевой собственности должны будут проходить под контролем муниципальных властей. Но даже результативное проведение такого собрания не гарантирует владельцам долей регистрацию их собственности на землю. В этом будет отказано, если в документах, которые выдавались при выделении долей, не приводится расчет их размера. Общие собрания участников долевой собственности для признания их местными властями жизнеспособными должны будут собираться не реже раза в три года и избирать доверительного управляющего. Собрание будет признаваться правомочным, если на нем присутствует не менее 20% собственников долей или владельцы более 50% долей. Причем отсутствие на таком собрании владельца доли или его законного представителя (с нотариальной доверенностью) может стать основанием для включения доли в список невостребованных с дальнейшей передачей права на нее муниципальным властям. В правительственном отзыве на законопроект говорится «о создании условий для проявления коррупции» при утверждении подобного порядка лишения права собственности.
Новации, предлагаемые законопроектом, коснутся и тех владельцев, чья земля оформлена в собственность по всем правилам. Сельхозземли могут быть принудительно выставлены на публичные торги, если решением суда будут признаны неиспользуемыми или используемыми ненадлежащим образом более двух лет (сейчас этот срок составляет три года), а земли, предназначенные под строительство, -- после трех лет нерадивого владения. Право устанавливать критерии эффективного или неэффективного использования земли предложено отдать региональной власти. Если используется только часть участка, решением суда «лишняя» земля может быть отделена и также изъята у владельца. При невозможности продать такие земли на открытых аукционах их собственников предлагается обложить повышенным в четыре раза земельным налогом -- по ставке 1,2% от кадастровой стоимости неиспользуемого земельного участка (сейчас земельный налог не может быть выше 0,3% от кадастровой стоимости земли).
Дело ведется к тому, чтобы заставить владельца земли отказаться от нее в пользу муниципальных властей. Эту процедуру законодатели хотят максимально упростить: оценка стоимости наследуемого государством или муниципальным образованием имущества производиться не будет, а свидетельство о праве на наследство будет выдаваться без взимания госпошлины или иной платы. Если земля оказывается в муниципальной собственности из-за ее ненадлежащего использования прежним владельцем, новый хозяин получает право разорвать ранее заключенные договоры аренды.
Попытка выйти за пределы регулирования оборота сельхозземель вызвала возражение профильного думского комитета по строительству и земельным отношениям. Его члены также не уверены в необходимости сокращать до двух лет срок, после которого неиспользуемые земли могут быть изъяты у собственника решением суда. По мнению комитета, в сельском хозяйстве могут применяться такие схемы севооборота, при которых пахотная земля может находиться под парами и два года. Комитет также опасается, что передача региональным властям права устанавливать критерии неэффективного использования земель «может повлечь злоупотребления на практике». Комитет вслед за правительством сомневается также в необходимости введения повышенной ставки налога для неиспользуемых земель. Председатель комитета Мартин Шаккум считает, что законопроект потребует существенной доработки перед вторым чтением.
Но законодатели не ставят перед собой цель вернуть всю землю в собственность государства. Оказавшиеся в распоряжении муниципальных или региональных властей участки, в том числе никем не востребованные, поступают в Фонд перераспределения земель. А затем эта земля, как говорится в законопроекте, «передается в собственность или аренду без проведения торгов, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, арендующее ее, обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора продажи или аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности». При этом цена земельного участка устанавливается в размере не более 15% от его кадастровой стоимости, а арендная плата -- в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Предполагается, что за счет этих доходов и будут покрываться расходы муниципальных бюджетов, связанные с контролем над владельцами долевой собственности. По данным «Роснедвижимости», стоимость 21,7 млн га, приходящихся на уже известные невостребованные доли, составляет примерно 366 млрд руб. Расчеты думского комитета по строительству и земельным отношениям показывают, что доходы местных властей от реализации невостребованных участков на 46 млрд руб. превысят их расходы на организацию собраний участников долевой собственности и проведение межевания участков.
Заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Геннадий Кулик не скрывает, что предлагаемый проект направлен прежде всего на повышение капитализации крупных аграрных компаний и только во вторую очередь на расширение сельхозпроизводства. По его словам, «закон обеспечит создание залоговой базы для привлечения долгосрочных кредитов в отрасль, вовлечение неиспользуемых земель в сельхозоборот».
Авторы законопроекта также сделали небольшой реверанс в сторону президента Дмитрия Медведева, откликнувшись на его требование ужесточить подходы к собственникам неиспользуемых земель с прицелом на передачу свободных территорий под жилищное строительство. Депутатский проект предусматривает возможность передачи сельхозземель в состав близко расположенных населенных пунктов.
Наиболее критичным по отношению к депутатским инициативам оказался отзыв комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. «Такого рода законодательные новеллы создают угрозу нарушения прав и интересов собственников земельных участков, а также вступают в непримиримое противоречие с конституционными положениями о защите частной собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации)», -- говорится в документе, подписанном председателем комитета Павлом Крашенинниковым. Комитет рекомендовал отклонить законопроект еще в первом чтении. Но думское большинство не прислушалось к этим рекомендациям и дало месяц на представление поправок ко второму чтению.

На сайте Госдумы проект закона № п/п: 1 Код: 130822-5. Название "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения".
Кто чего скажет.