docent_spb

Вы лучше практику по реализации имущества в процедуре банкротства посмотрите. По ФЗОН(б) свои нюансы есть. И достаточно большие.

Давайте обсудим. Изначально вопрос стоит о "требованиях залогодержателя (банка)".
Согласно п.4 ст.138 ФЗ о банкротстве
"4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества."

И для сравнения:
абз.1 п.6 ст.110:
"6. Начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора".

Т.е. в отношении залога - по общим правилам.
В отношении предприятия - по рыночной стоимости. Хотя и в этом случае определяемая рыночная стоимость в полной мере соответствовать критериями рыночной стоимости, определенным в ФЗ Об оценочной деятельности, не будет.




Добавлено немного позже:

Давайте обсудим. Изначально вопрос стоит о "требованиях залогодержателя (банка)".

И, соответственно, о заложенном имуществе... Или я ошибаюсь?
М.б. автор темы прояснит?

В соответствии со ст. 339 ГК РФ оценка предмета залога относится к существенным условиям договора о залоге. Но ГК РФ напрямую не регулирует правила оценки предмета залога. Сопоставляя нормы ст. 339 ГК РФ с правом кредитора на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ) путем обращения взыскания на заложенное имущество, следует признать, что оценка предмета залога, сопоставимая с размером обеспеченного залогом обязательства, выражает договоренности сторон относительно размера денежной суммы, за которую предмет залога может быть реализован в целях удовлетворения требований кредитора.
Подтверждением тому служат и нормы пунктов 2.3, 6.3.1 и 6.4 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", в соответствии с которыми под суммой (стоимостью) обеспечения, в качестве которого выступает в т.ч. недвижимое имущество, понимается справедливая стоимость залога, то есть такая его цена, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.
Но приведенное определение справедливой стоимости залога является внутренне противоречивым. С одной стороны, оно содержит признаки рыночной стоимости предмета залога, а с другой стороны имеется признак, противоречащий смыслу рыночной цены – срок реализации должен быть разумно короткий, не превышающий 180 календарных дней.
При осуществлении оценочной деятельности с точки зрения ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сформулированное в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (далее – Стандарт оценки), понятие рыночной стоимости объекта оценки идентично понятию, приведенному в ст.3 Закона об оценке. Вместе с тем интересны и важны разъяснения некоторых терминов, использованных в Стандарте оценки при формулировании понятия рыночной стоимости объекта оценки и в силу ст.20 Закона об оценке обязательных к применению:
• возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей;
• разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя;
• полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки;
• отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
В то же время, вынужденная продажа предполагает установление цены, обуславливаемой реализацией имущества в нестандартных, нерыночных условиях и отражающей, как правило, недостаточный период экспозиции объекта, без должной открытости и рекламы, в условиях реализации при вынуждающих обстоятельствах. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, т.е. начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости.
Именно поэтому в соответствии со Стандартом оценки влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным учитывается при определении ликвидационной стоимости, существенно отличающейся от определения рыночной стоимости. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Хотя этот же стандарт в п.7 обязывает оценщика определять рыночную стоимость при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Соотношение залоговой и рыночной стоимостей предмета залога.
Оценка предмета залога, устанавливаемая в договоре, как правило, ниже, чем его рыночная стоимость. Зачастую банки при выдаче кредита под залог всегда требуют предоставления залогодателем отчета оценщика о рыночной цене предмета залога. После этого оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется (в сторону уменьшения) с использованием поправочного коэффициента (как правило, для недвижимого имущества - не более 0,7, для товаров в обороте, оборудования и иного имущества - не более 0,5).
Подобная практика позволяет банку-кредитору удовлетворить свои требования путем реализации предмета залога в условиях воздействия на цену предмета залога ряда негативных факторов: а) продажи имущества на торгах, что уже само по себе фактически снижает спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей; б) ограниченного срока экспонирования на рынке продаваемого предмета залога; в) изначально предопределенных схем взаиморасчетов между сторонами, не допускающих вариантности; г) наличия дополнительных расходов, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору; д) имеющего место понуждения собственника к продаже заложенного имущества, и др.
При рассмотрении вопроса о соотношении залоговой и рыночной стоимости необходимо учесть и существо залоговых отношений.
Для залогодателя важно установить максимально высокую залоговую стоимость, что приведет к не только к возможности увеличения размера обеспечиваемого основного обязательства (н-р, привлечению кредитного ресурса в большем размере), но и в случае неисполнения основного обязательства и последующего обращения взыскания на предмет залога позволит увеличить размер суммы, вырученной при реализации заложенного имущества. Для этого залоговая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости.
У залогодержателя интерес прямо противоположный – ему необходимо обеспечить выполнение основного обязательства и выручить при реализации заложенного имущества денежные средства в размере, достаточном для покрытия основного обязательства, штрафных санкций и расходов по взысканию, для чего стоимость предмета залога при реализации заложенного имущества должна быть ощутимо ниже рыночной стоимости.
Следовательно, залоговая стоимость формируется в условиях противоположно направленных интересов залогодателя и залогодержателя, в результате чего и устанавливается некая устраивающая обе стороны величина оценки предмета залога, именуемая в ГК РФ как залоговая стоимость.
Тем не менее, суды, удовлетворяя иски залогодержателей об обращении взыскания на заложенное имущество, нередко устанавливают начальную продажную цену предмета залога исходя из залоговой стоимости, т.е. той оценки имущества, которая была согласована сторонами при заключении договора залога, поскольку договоры залога соответствуют требованиям действующего законодательства, а залогодатели не оспаривают цену заложенного имущества , что при отсутствии мотивированных опровержений может быть признано обоснованным . Доводы о существенном занижении оценки имущества, указанной в качестве залоговой стоимости, или завышении без представления тому доказательств отвергаются.
Таким образом, оценка предмета залога или иначе – залоговая стоимость предмета залога – выступает ориентиром при определении начальной продажной цены. Но само по себе условие договора залога об установлении залоговой стоимости заложенного имущества не может рассматриваться в качестве условия об установлении начальной продажной цены, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки .
Учитывая состязательность арбитражного процесса, заинтересованная сторона должна активно влиять предусмотренными процессуальным законодательством средствами на ход рассмотрения вопроса об установлении начальной продажно цены.
Если же начальная продажная цена определена предмета залога уже установлена вступившим в законную силу решением, предъявление дополнительного иска об установлении начальной продажной цены заложенного имущества направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов. Действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен, и потому в удовлетворении исковых требований было совершенно справедливо отказано . По всей видимости, причиной появления такой ситуации явилась пассивная позиция залогодателя в процессе, своевременно не поставившим вопрос о проведении экспертизы для целей установления начальной продажной цены.
Требовать установления начальной продажной цены посредством применения ст. 324 АПК РФ в качестве изменения способа и порядка исполнения решения суда бесперспективно и также свидетельствует о неправильно избранном заявителей способом реализации прав. Ведь в ходе рассмотрения указанного вопроса упрощенный порядок, предусматриваемый ст. 324 АПК РФ, неприменим, так как ряд вопросов, и в частности главный – какова стоимость имущества – решается в рамках искового производства с предоставляемыми этим порядком процессуальными возможностями, в т.ч. с привлечением эксперта. Так не была удовлетворена жалоба банка на определение суда об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда, поскольку требование об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества направлено по существу на изменение вынесенного судебного акта, а довод заявителя о том, что в связи с завышенной начальной продажной ценой не состоялись торги по реализации заложенного имущества, признан судом несостоятельным.
Нормы ст. 324 АПК РФ допускают замену такого способа исполнения решения суда, как обращение взыскания на заложенное имущество, на другой - удовлетворение требований кредитора за счет денежных средств должника. Если такое изменение было, то правовых препятствий для обратного изменения нет, поскольку в данном случае суд вернется к тому способу, который был изначально предопределен.
Следует обратить внимание и на тот факт, что с момента согласования сторонами залоговой стоимости заложенного имущества и до момента обращения на него взыскания проходит определенное время, и стоимость имущества вполне может измениться в сторону как повышения, так и снижения.
Нередко судам вменяют в качестве ошибки нерассмотрение вопроса о стоимости заложенного имущества по состоянию на день принятия решения , использование оценочной стоимости заложенного имущества, определенной сторонами при заключении договора залога без учета его последующей переоценки.
В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражным судам предложено учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Указанные разъяснения были даны в январе 1998 года, и что важно - на основе сложившейся практики предшествующих годов. С тех пор в практике появились новые тенденции, изменилось законодательство, в силу чего можно поднять вопрос о нерыночности начальной продажной цены.
Более того, статья 7 Закона об оценке устанавливает, что в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных указанным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. А ГК РФ как раз и указывает, что должна быть определена начальная продажная цена предмета залога, но не указывает как, устанавливая лишь, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (абз.1 п.3 ст.350 ГК РФ).
Поэтому и не ясно, является ли начальная продажная цена отражением рыночной стоимостьи предмета залога. Недаром в некоторых судебных актах можно наблюдать мотивирование своей правовой позиции апеллированием к понятиям "действительная рыночная стоимость" , "стартовая цена" , «реальная рыночная стоимость» .
Высший Арбитражный Суд РФ , возражая против довода заявителя о том, что судом неправомерно установлена начальная продажная цена заложенного имущества, не соответствующая его рыночной стоимости, указал следующее. Суд, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, взял за основу стоимость предмета залога, которую согласовали стороны в договоре об ипотеке, поскольку ни возражений о занижении (завышении) этой стоимости, ни ходатайств о проведении экспертизы для определения «действительной рыночной цены» (выделено мною – Д.П.) заложенного имущества ответчики в суде первой инстанции не заявляли. Также в суд апелляционной инстанции залогодатель не представил документов, свидетельствующих о существенном отличии «реальной рыночной стоимости» (выделено мною – Д.П.) заложенного имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора об ипотеке.
Но, тем не менее, итог ясен – суд в качестве начальной продажной цены должен взять ту вероятную цену, по которой предмет залога может быть отчужден за срок экспозиции предмета, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, т.е. ликвидационную стоимость в том понимании, в каком она сформулирована в Стандартах оценки.
Если стороны не возражают, то в качестве начальной продажной цены устанавливается залоговая стоимость, поскольку именно она отражает цену, за которую предмет залога может быть реализован с учетом указанных неблагоприятных факторов, т.е. в этом случае залоговая стоимость предмета залога соответствует представлению сторон о ликвидационной стоимости.
И наоборот, если стороны возражают против установления начальной продажной цены на основе залоговой стоимости, мотивируя это завышением залоговой стоимости при заключении договора залога, изменением конъюнктуры рынка за период существования залоговых отношений, изменением качества предмета залога или иными значимыми обстоятельствами, то суд на основании ходатайства сторон вправе назначить проведение экспертизы с целью установления именно ликвидационной стоимости, как того требует Стандарт оценки.
Таким образом, на стадии заключения договора залога и в ходе принудительной реализации имущества при обращении взыскания в судебном порядке мы наблюдаем разный подход к определению стоимости предмета залога.




Добавлено немного позже:

не ниже определенной независимым оценщиком

Вопросы: Чем будет руководствоваться оценщик, определяя ее? Как юрист должен сформулировать вопрос в ходатайстве о проведении экспертизы - указать рыночная? или ликвидационная?
Если рыночная, то это противоречит ФЗ Об оценочной деятельности.
Дополнительно можно посмотреть судебную практику по определению начальной продажной цены при обращении взыскания на предмет залога...

АУ мне кричит - этож ЛИКВИДАЦИОННАЯ стоимость

"Занижена" - имеется ввиду от рыночной или ликвидационной???

В качестве начальной продажной цены должна фигурировать именно ликвидационная стоимость, на не рыночная.