Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 февраля 2010 г. N Ф07-12532/2009 по делу N А13-9261/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,
при участии от открытого акционерного общества "Совхоз "Заречье" Журавлевой О.Г. (доверенность от 27.06.2009 N 17),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 28.10.2009 по делу N А13-9261/2009 (судья Курпанова Н.Ю.),
установил:
Открытое акционерное общество "Совхоз "Заречье" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о понуждении Департамента земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка площадью 31 818 кв.м с кадастровым номером 35:24:0303002:0477, находящегося примерно в 400 м по направлению на запад от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Сухонская, дом 15-б, установив выкупную цену земельного участка 238 руб. 64 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Вологды (далее - Администрация), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Вологодской области (далее - Управление Роснедвижимости) и Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - УФРС).
Решением от 28.10.2009 иск удовлетворен.
В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.
В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение и отказать Обществу в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению Администрации, спорный земельный участок не подлежит приватизации в силу прямого запрета, установленного пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Податель жалобы указывает, что выкупу земельного участка препятствует включение его территории в состав земель общего пользования в связи с планируемым в границах этого участка строительством транспортной развязки на разных уровнях, предусмотренной генеральным планом города Вологды; отсутствие утвержденного проекта планировки данной территории не влечет изменения ее функционального назначения; нормы Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации не содержат требования об отражении в кадастре объектов недвижимости сведений о нахождении земельного участка в границах территории общего пользования.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент поддержал доводы жалобы.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемое решение без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал правовую позицию, приведенную в отзыве на жалобу.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Согласно свидетельству от 26.08.2008 серии 35-СК N 431652 Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 31 818 кв.м с кадастровым номером 35:24:0303002:0477, находящийся примерно в 400 м по направлению на запад от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Сухонская, дом 15-б, относящийся к категории земель населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". На данном земельном участке расположено одноэтажное кирпично-железобетонное здание телятника общей площадью 1834,4 кв.м, собственником которого является Общество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2002 серии ВО N 311752.
Спорный земельный участок образован в результате деления земельного участка (единое землепользование) с кадастровым номером 35:24:0000000:0023, проект его границ утвержден постановлением главы города Вологды от 16.03.2007 N 1071.
Общество 05.09.2008 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе спорного земельного участка и прекращении в связи с этим права постоянного (бессрочного) пользования этим участком.
Департамент распоряжением от 05.06.2009 N 230-р отказал в предоставлении названного земельного участка Обществу в собственность, ссылаясь на заключение Департамента градостроительства и землепользования Администрации от 01.04.2009 N 5-2/5-0-10/1001. Согласно данному заключению испрашиваемый участок относится к землям общего пользования в связи с проектируемым строительством транспортной развязки в районе ул. Слободской и проездов в районе ул. Сухонской, предусмотренных транспортной схемой генерального плана города Вологды, часть земельного участка находится в границах красных линий; в случае выкупа данный участок следует разделить по красным линиям.
Считая названное распоряжение неправомерным, Общество 24.06.2009 направило в адрес Департамента предложение заключить договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 238 руб. 64 коп., приложив проект договора и комплект документов согласно описи (л.д. 18 - 24).
Поскольку Департамент в нарушение пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи не подписал, отказ от заключения договора в адрес Общества не направил, Общество обратилось с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, поскольку установил, что кадастровый план земельного участка от 29.08.2007 N 24/07-6339, правоустанавливающие документы, а также материалы межевания испрашиваемого земельного участка не содержат сведений о том, что он находится в границах красных линий, занят магистралями городского значения или относится к землям общего пользования. С учетом отсутствия утвержденного в установленном законом порядке проекта планировки территории, в состав которой входит спорный земельный участок, суд указал, что представленная выкопировка генерального плана города Вологды не позволяет установить, обозначают ли красные линии территории, фактически занятые транспортными развязками либо предназначенные под их строительство. Поскольку доказательств соблюдения требований статей 41, 42, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации при нанесении красных линий ответчик не представил, оснований для отказа заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка у Департамента не имелось. Расчет выкупной цены данного участка суд признал соответствующим требованиям пункта 2 статьи 1 Закона Вологодской области от 30.04.2002 N 778-ОЗ "О цене земли" и пункта 2 Положения о земельном налоге, утвержденном решением Вологодской городской думы от 06.10.2005 N 309.
Кассационная инстанция считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, поскольку суд неполно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не дал надлежащую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, что привело к неправильному применению норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса в Российской Федерации" (далее - Вводный закон) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Указанные органы в месячный срок со дня поступления такого заявления принимают решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; осуществляют подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляют его заявителю в месячный срок с даты принятия названного решения.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.
Поскольку спорный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, суд правильно установил, что в силу пункта 10 статьи 3 Вводного закона и Закона Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда" полномочиями по распоряжению данным участком наделен Департамент.
Из материалов дела следует, что Департамент издал распоряжение от 05.06.2009 об отказе в выкупе земельного участка; в ходе рассмотрения настоящего дела направил Обществу письмо от 28.07.2009 N 01-01-17/5192, в котором сообщил о том, что нет правовых оснований для подписания договора купли-продажи земельного участка при отсутствии решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность, а также возвратил Обществу проект договора купли-продажи без подписания.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Вместе с тем вывод суда о наличии у Общества права на выкуп спорного земельного участка не подтвержден имеющимися в материалах дела документами, суд не исследовал в достаточной степени вопрос о принадлежности названного участка к землям общего пользования с учетом доводов Департамента и Администрации о планируемом строительстве на территории, в которую он входит, многоуровневой транспортной развязки.
Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков и резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В силу пункта 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
По смыслу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. При этом земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, связанных с оформлением юридическими лицами по их желанию прав аренды земельных участков или с приобретением их в собственность, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Из материалов дела следует, что решением Вологодской городской Думы от 13.07.2000 N 171 утвержден генеральный план города Вологды с расчетным сроком действия до 2015 года. Согласно приложению N 2 к названному решению в перечень графических материалов к генеральному плану города Вологды включена схема магистралей городского транспорта с выделением первой очереди строительства (М 1:10000). В соответствии с разделом 7 пояснительной записки к генеральному плану города Вологды к расчетному сроку реализации положений названного документа предусмотрено строительство трех путепроводов, а также увеличение улично-дорожной сети города вдвое.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, для решения вопроса о наличии у Общества права на выкуп спорного земельного участка необходимо исследовать и оценить доводы Департамента и Администрации о включении территории данного участка либо его части в состав земель общего пользования, планируемом размещении в границах этого участка транспортной развязки, строительство которой предусмотрено генеральным планом города Вологды.
Вывод суда об отсутствии доказательств отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования, мотивированный отсутствием принятого и утвержденного проекта планировки территории в городе Вологде, кассационная инстанция считает необоснованным.
В подтверждение аргумента о невозможности продажи земельного участка в связи с запретом его приватизации ввиду отнесения к землям общего пользования Администрация представила фрагменты генерального плана города Вологды с обозначенными территориальными зонами, схемы магистралей городского транспорта с выделением первой очереди строительства, схемы красных линий проектируемой улицы с транспортной развязкой в районе улицы Слободской (л.д. 52 - конверт), а также выкопировку земельных участков плана города Вологды (л.д. 78).
Однако, указанные фрагменты генерального плана города Вологды, схемы магистралей и схемы красных линий, графически отражающие зонирование территории названного муниципального образования, а также предусматривающие расположение автомагистралей, в том числе проектируемых, и красных линий, не позволяют установить действительное местоположение спорного земельного участка относительно указанных графических сведений.
Из "выкопировки земельных участков плана города Вологды", на которой отражено местоположение спорного земельного участка относительно красных линий в привязке к улице Сухонской, буквально не следует, что данный документ соответствует схеме красных линий в пределах городской черты, предусмотренной генеральным планом города Вологды, и является частью данной схемы в соответствующем (увеличенном) масштабе. В нарушение пункта 8 статьи 75 АПК РФ указанный документ не содержит ссылки на то, что является выпиской (выкопировкой) из генерального плана города Вологды, не заверен надлежащим образом.
При таких обстоятельствах довод истца о несоответствии "выкопировки" генеральному плану города Вологды, недоказанности нахождения территории земельного участка, на приобретение в собственность которого Общество претендует, в составе земель общего пользования ввиду планируемого строительства транспортной развязки, не проверен.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы Департамента и Администрации об отношении спорного земельного участка к землям общего пользования и, как следствие, о наличии препятствий к продаже земельного участка (полностью или в части) с учетом положений пункта 4 статьи 28 и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. На основании установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.
В связи с принятием настоящего постановления подлежит отмене приостановление исполнения решения суда от 28.10.2009.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 28.10.2009 по делу N А13-9261/2009 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Вологодской области от 28.10.2009 отменить.
Председательствующий Т.С. Гафиатуллина
Судьи А.В. Кадулин