На глаза попался договор купли-продажи нежилого здания. Здание у продавца в собственности, в отношении земельного участка занятого зданием оформлена долгосрочная аренда.
Договор, в общем, стандартный, но содержит кое-какие условия по переходу прав за земельный участок:
«Земельный участок используется Продавцом по договору аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХХХ, заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования ХХХ.
Одновременно с приобретением права собственности на Здание Покупатель приобретает право владения и пользования Земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
Здание и Земельный участок передаются Продавцом Покупателю по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента поступления в полном объеме денежных средств на расчетный счет Продавца.
Продавец обязан осуществить действия по расторжению договора аренды земельного участка, указанного в п.ХХ настоящего договора, в течение 30 дней с даты государственной регистрации на Здание.»
Я думаю условие о том, что продавец должен «осуществить действия по расторжению договора аренды» не соответствует требованиям действующего законодательства.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды
п. 25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с момента перехода права собственности на здание продавец уже не является арендатором и, соответственно, никаких действий по расторжению договора аренда осуществлять не может.
Мне стало интересно, каким образом оптимально (с наименьшими затратами времени, денег и бумаги) оформить переход права ПС на здание и изменение арендатора в договоре аренды земельного участка.
Покопалась кое-где и нарыла вот это:
25_5.doc 497.5К
134 скачиваний
Но выводы в этом письме мне почему-то совершенно не нравятся. Зачем делать отдельные соглашения о перенайме/уступке, если условия о переходе прав на земельный участок можно включить в договор купли-продажи здания?
