Сообщений в теме: 57

[Алексей Недовба]

Арендодатель (госорган) предоставляет земельный участок (госсобственность не разграничена) в аренду под строительство капитального строения в 2008 г. Однако в дальнейшем выясняется, что земельный участок сформирован из земель общего пользования - ничего строить нельзя. в 2017 г. арендодатель взыскивает арендную плату по договору. Суды (апелляция и кассация) говорят - договор аренды ничтожен, ибо земли общего пользования (из них даже сформировать его нельзя), однако вот вам привет - взыскать за фактическое землепользование. Однако фишка в том, что в 2016 г. з/у уже сменил территориальную зону, то бишь общего пользования перестал быть. Однако истцы все упорно носили в 2017 г. документы - что земли общего пользования. Ни суд, ни арендатор слухом не слыхивали, что он уже давно имеет другие характеристики.

Теперь и зона та, и градплан дают - стройся типа. Однако проблема - судом признан договор недействительным (только в мотивировочной части). Как бы маячит самоволка.

Вопрос: можно ли исправить такой порок договора уже после его заключения? Или он по-прежнему недействителен?

[Ludmila]

Что интересно: даже уже всё проиграв, люди идут не в юристу. Люди идут на юридический форум за бесплатной консультацией.
Ну, давайте я Вам отвечу, что ничего сделать нельзя. Вас такой ответ устроит?
З.Ы. Был бы это вопрос клиента, ответ был бы другой.
Интересно, аббревиатуру ПКК арендатор тоже слыхом не слыхивал? Или просто лень было посмотреть?

[nick_ruller]

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 08:40:

Однако проблема - судом признан договор недействительным (только в мотивировочной части)

Как это признан недействительным в мотивировочной части?

[Ludmila]

По всей видимости, суд по своему усмотрению констатировал ничтожность договора, хотя такое требование ни одна из сторон не заявляла.
Будь это клиент, я бы исследовала решение досконально и задала бы клиенту кучу вопросов, начиная с того, как вообще вышло, что суд это констатировал. Ну там, кто-то что-то ляпнул, или судья попался людей принципиальный... Потом были бы ещё вопросы.
Возможно, и поездка в госорган, заключивший договор...
Но это - для клиента. А для вопрошающего на конференции - ст. 166 и 167 ГК РФ.

[Алексей Недовба]

nick_ruller сказал(а) 19 Сен 2018 - 11:27:

 

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 08:40:

Однако проблема - судом признан договор недействительным (только в мотивировочной части)

Как это признан недействительным в мотивировочной части?

 

В мотивировочной части решения суд указал, что договор аренды недействителен (ничтожен). Поэтому взыскивает он не арендную плату, а плату за фактическое землепользование (неосновательное обогащение). Дело в том, что договор ничтожен вне зависимости от признания его судом, однако в дальнейшем данный суд акт будет иметь преюдициальное значение 

[Ludmila]

Алексей Недовба,по той информации, которую Вы тут выкладываете,даже предположительно сказать ничего нельзя. Надо смотреть документы и интервьюировать лиц, участвовавших в деле.
Этим тут заниматься вряд ли кто-то будет.

[Алексей Недовба]

Ludmila сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:10:

Алексей Недовба,по той информации, которую Вы тут выкладываете,даже предположительно сказать ничего нельзя. Надо смотреть документы и интервьюировать лиц, участвовавших в деле.
Этим тут заниматься вряд ли кто-то будет.

Меня это мало интересует. Вопрос про ничтожность решила кассация, и отправила на второй круг. И тут пляши, не пляши...

А волнует меня такой вопрос (я думаю, он скорее теоретический): договор ничтожен в момент заключения - затем основания ничтожности отпадают (+прошу учесть, что договор они исполняют по факту) - можно ли считать действительным договор, ведь его порок устранен?

Или буквально толкуя - ничтожен с момента заключения и устранить ничтожность невозможно. Только заключая новый договор после устранения препятствия?

[Ludmila]

Что по этому поводу говорит Ваш юрист? Он должен знать ответ на этот вопрос.

[IGRA]

Люд, да он по всей видимости сам "юрист"

[Алексей Недовба]

IGRA сказал(а) 19 Сен 2018 - 14:59:

Люд, да он по всей видимости сам "юрист"

Сложно понять, чего добиваетесь.

Если знаете ответ и так в нем уверены, ну или 1) озвучьте его, 2) либо пройдите мимо.

Если думаете, что после вашего с Людмилой неприкрытого хамства к кому-то из Вас обратиться кто-то из клиентов... то Вы сильно ошибаетесь.

[Ludmila]

Клиентов я тут не ищу.
Вы создали тему в Общих. По Правилам Вы ОБЯЗАНЫ были указать свою точку зрения со ссылкой на НПА.

[IGRA]

Алексей Недовба сказал(а) 20 Сен 2018 - 03:48:

Если думаете, что после вашего с Людмилой неприкрытого хамства к кому-то из Вас обратиться кто-то из клиентов... то Вы сильно ошибаетесь.

Аналогично Людмиле - клиентов тут тоже не ищу, ну, если Вы юрист, что же тут оскорбительного?

[Ludmila]

А добиваюсь я от Вас, автор, соблюдения Вами же Правил. Ну и обсуждения в рамках профессионального форума. Вариант "я выложил вопрос без своего варианта ответа и жду ответов от других" - это не формат профессионального форума. В таком случае Вы ничем не отличается от неюриста, жаждущего бесплатной консультации.

[GVE]

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:36:

Или буквально толкуя

А можно толковать НЕ буквально?

 

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:36:

Меня это мало интересует.

Так что жу Вы тут делаете?

 

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:36:

договор ничтожен в момент заключения - затем основания ничтожности отпадают (+прошу учесть, что договор они исполняют по факту)

 

Вы еще раз свою фразу прочитайте.

Если договор ничтожен в момент "заключения", то как его можно исполнять? Как могут "отпасть" основания ничтожности если договора нет? Как может быть устранен порок ничтожного договора? 

 

И прежде чем давать советы кому и как отвечать - еще раз прочтите Правила форума.

[IGRA]

GVE сказал(а) 20 Сен 2018 - 04:43:

Если договор ничтожен в момент "заключения", то как его можно исполнять? Как могут "отпасть" основания ничтожности если договора нет? Как может быть устранен порок ничтожного договора? 

вот и я о том же))

[Алексей Недовба]

GVE сказал(а) 20 Сен 2018 - 04:43:

 

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:36:

Или буквально толкуя

А можно толковать НЕ буквально?

 

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:36:

Меня это мало интересует.

Так что жу Вы тут делаете?

 

Алексей Недовба сказал(а) 19 Сен 2018 - 12:36:

договор ничтожен в момент заключения - затем основания ничтожности отпадают (+прошу учесть, что договор они исполняют по факту)

 

Вы еще раз свою фразу прочитайте.

Если договор ничтожен в момент "заключения", то как его можно исполнять? Как могут "отпасть" основания ничтожности если договора нет? Как может быть устранен порок ничтожного договора? 

 

И прежде чем давать советы кому и как отвечать - еще раз прочтите Правила форума.

 

1. Можно толковать не буквально. Например, договор - ст. 431 ГК РФ. То, что буквальное толкование - не единственный способ толкования НПА, я думаю Вы и без меня в курсе

2. "Мне это не интересно" относилось к направлению дискуссии, заданному Людмилой. Какой смысл обсуждать бред на тему "Вот был у вас классный юрист как я то все было бы круто", после того, как этот порок договора увидела кассация (тем более ей подсказка не понадобилась)? А делаю я здесь то, что все остальные по идее должны делать - узнаю профессиональное мнение коллег. Кстати, спасибо Вам за ваше - оно единственное по теме.

3. Вот по третьему моменту интересней. Порок данного договора - в его предмете. Предположим, арендатор предъявляет иск с требованием о применении последствий недействительности: вот вам участок, верните мне денюжку (предположим что по факту участок не использовался) за три последних года 2017, 2016, 2015 г. Почему - потому, что я им пользоваться не мог, договор ведь недействителен. На что ему закономерный ответ - пользуйся, с 2016 г. ты мог это делать (территориальная зона изменена). Порок договора устранен, где твое нарушенное право, что защищать-то? 

По поводу того, что недействительный договор нельзя исполнять - это Вам к депутатам ГД, а то они этого не знают, пишут всякую чушь в ст. 181 ГК РФ.

Интересно то, что законодатель предусмотрел этот момент для оспоримых сделок, а вот недействительные сделки остались без внимания. Видимо, законодатель думал как и вы, что ничтожность не может исчезнуть. 

p.s По поводу правил форума - ума не приложу, где я их нарушил. Ссылок на нпа нет, ну так неужели Вам нужно ссылки на общую часть ГК РФ? Ну а если в правилах форума - хамить остальным участникам, как это делает Людмила, в каждой теме оставляя после себя подобно голубю фразы в стиле: "Обратитесь к профессионалу (то бишь ко мне), ибо все остальные дураки), ну так слава Богу и другие люди есть на форуме. Моя просьба к ней всего лишь была не засорять ветку, чтобы остальные, кого заинтересовало, могли высказаться, не потерявшись в ее сообщениях.

Сообщение отредактировал Алексей Недовба: 20 September 2018 - 15:50

[Ludmila]

По третьему пункту ВС РФ высказался чётко и однозначно. Нет у арендатора права требовать возврата денег. Вообще нет. Ни за 2016-й, ни позднее. Попробуйте нажать на одну кнопочку в К+, и Вы сами всё увидите.
А про ПКК Вы так и не ответили. Почему арендатор к ПКК не обратился во время процесса?

[Алексей Недовба]

Ludmila сказал(а) 20 Сен 2018 - 09:57:

По третьему пункту ВС РФ высказался чётко и однозначно. Нет у арендатора права требовать возврата денег. Вообще нет. Ни за 2016-й, ни позднее. Попробуйте нажать на одну кнопочку в К+, и Вы сами всё увидите.
А про ПКК Вы так и не ответили. Почему арендатор к ПКК не обратился во время процесса?

Заглянув в Ваш профиль сразу понял почему вы спрашиваете - г. Москва. К Вашему сведению, далеко не везде эти сведения есть и сейчас. К примеру, г. Саратов. Во время процесса и КУИ г. Саратова, и комитет по архитектуре - все сообщали, что земли общего пользования (кроме того, факт отнесения данного участка к землям общего пользования до этого был установлен судактом по др. делу.) Так что и сейчас гляньте на ПКК - и увидите фигу. Именно ее и видел арендатор на ПКК во время процесса

[Ludmila]

Давайте номер участка (можно в личку), гляну на ПКК.
На 59 номер заканчивается? Ну вот по крайней мере сейчас я вижу, что участок уже не к землям общего пользования относится.По всей видимости, поменяли назначение участка 12.10.2016 г.
И вообще. Вы же сами заявляли встречный иск о признании договора незаключённым. Вам его признали ничтожной сделкой. Что не так?
Ну да, всё правильно. Участок с номером, заканчивающимся на 59. Встречный иск о признании договора аренды незаключённым.
По ПКК - земли для размещения культурно-бытовых зданий.
Ну и арендатор, конечно, юморист. К нему предъявили иск о взыскании задолженности меньше 700 000 и неустойки на двести с лишним тысяч.
Арендатор выкатил встречный иск о признании договора незаключённым и взыскании 1 200 000 неосновательного обогащения и девяти с лишним миллионов убытков.
Единственным логичным последствием было то, что и случилось.

[Ludmila]

А 07.05.18 какие изменения в ЕГРН внесли - исключили сведения об аренде?
Опечаталась. 06.05.18.
Ну и не платить арендную плату с 2010 года, и при этом ещё и требовать взыскания с арендодателя суммы в 3 раза больше кадастровой стоимости самого участка - это очень, очень сильно.
Я это дело в следующую книжку утащу. На примера, как юрист может погубить бизнес клиента/работодателя.

[Алексей Недовба]

Ludmila сказал(а) 20 Сен 2018 - 11:45:

А 07.05.18 какие изменения в ЕГРН внесли - исключили сведения об аренде?
Опечаталась. 06.05.18.
Ну и не платить арендную плату с 2010 года, и при этом ещё и требовать взыскания с арендодателя суммы в 3 раза больше кадастровой стоимости самого участка - это очень, очень сильно.
Я это дело в следующую книжку утащу. На примера, как юрист может погубить бизнес клиента/работодателя.

Боже мой, ну если смотрите дело, то смотрите его все. Ну, не несите ерунды. Взял человек в аренду землю под строительство. Когда получал разрешение - получил отказ в его выдаче. По мотиву того, что это земли общего пользования. Попытался оспорить отказ - закономерно проиграл (и получил судебное решение, в котором указано, что участок относится к землям общего пользования). Смысл ему было платить аренду за землю, если он на ней построить ничего не мог? Ну а то, что договор недействителен - указала кассация в первом круге. Что и завершила апелляция на втором. Так что если кто и что погубил, так это вы свой разум.

ps Беда здесь в том, что он как не мог строить на участке, так и не может. А иначе, чем построив объект на участке, он свои вложенные деньги не вернет.

Сообщение отредактировал Алексей Недовба: 20 September 2018 - 18:16

[Ludmila]

Что это земли общего пользования, можно было выяснить ещё в 2009 году.
Что касаемо платы, то ещё в 2011-м, не получив ГПЗУ, надо было заниматься прекращением аренды.

[Алексей Недовба]

Ludmila сказал(а) 20 Сен 2018 - 12:33:

Что это земли общего пользования, можно было выяснить ещё в 2009 году.
Что касаемо платы, то ещё в 2011-м, не получив ГПЗУ, надо было заниматься прекращением аренды.

Да уж вот ваши советы клиента бы точно разорили. 

Выяснить в 2009 г. было невозможно. Только не говорите, что надо было искать газету, выходящую в двух экз. и искать в ней простынь с планом.

Или искать правила 1985 г., которые вообще найти было не так просто. Клиент справедливо считал, что подобные телодвижения излишни. Никаких тогда сведений о территориальной зоне ОП документы не содержали (если все так проверять, до маразма дойти можно. И обязательно что-то упустишь).

Что касаемо платы, то если бы он прекратил аренду тогда, то ...(вот здесь без подробностей), скажем туманно, утратил участок совсем. Что ему было очень не выгодно, говоря проще он просто выкинул бы эти 10 млн. и все, что не есть разумное решение.

Я предлагаю закончить нашу с вами дискуссию. Вы все равно мне ничего интересного не скажете, ибо беседу не о том ведете.

[Ludmila]

Вам суд написал, что надо было сделать в 2009-м: запросить ГПЗУ. Можно было сделать ещё проще: в договоре с первоначальным арендатором оговаривать, что при отказе в выдаче ГПЗУ по обстоятельствам, не зависящим от нового арендатора, договор расторгается, средства подлежат возврату.
Плюс надо было смотреть кадастровую выписку. В ней было бы видно, что это земли общего пользования.
А я продолжу писать в этой теме. Ибо дело весьма показательное и поучительное.
А о чём Вы хотите беседу? На Ваш вопрос Вам ответили, процитировав норму ГК РФ.
Чуть позже, добравшись до дома, я разберу это дело по косточкам. Ибо это всё же профессиональный ресурс. Разбор ошибок (а тут ошибка на ошибке сидит и ошибкой погоняет) может быть полезен многим.
А вот отвечать на Ваш вопрос я считаю крайне некорректным с профессиональной точки зрения. Ибо Вы сами не потрудились на него ответить. И если Вы, не прилагая усилий, получите желаемое, это будет неправильно. А вот разбор дела Вам не поможет, но умеющим анализировать информацию поможет.

[IGRA]

Ludmila сказал(а) 20 Сен 2018 - 10:45:

Ну и арендатор, конечно, юморист. К нему предъявили иск о взыскании задолженности меньше 700 000 и неустойки на двести с лишним тысяч. Арендатор выкатил встречный иск о признании договора незаключённым и взыскании 1 200 000 неосновательного обогащения и девяти с лишним миллионов убытков.

не вникала в детали, но 1 200 000 это выплаченная арендная плата? а убытки на 9,5 млн. стесняюсь спросить - это в связи с чем? Не, юмористы конечно... 

Сообщение отредактировал IGRA: 20 September 2018 - 22:19