Итак.
25.04.2008 г. земельный участок поставлен на кадастровый учёт. Назначение участка: для строительства и предварительного согласования места размещения комплекса технического обслуживания автомобилей с автомойкой и магазином автозапчастей
29.04.2008 г. в Саратове утверждаются ПЗЗ. В соответствии с ними участок находится в границах территории общего пользования (судя по решениям судов). ПЗЗ опубликованы.
Но их, конечно же, при приобретении права аренды не исследовали.
18.06.2008 г. КУИ Саратовской области издано распоряжение о предоставлении первоначальному арендатору участка в аренду на 49 лет под строительство комплекса техобслуживания автомобилей с мойкой и магазином.
18.07.2008 г. КУИ и первоначальным арендатором подписан договор аренды.
В 2008-м земельное законодательство менялось постоянно. Плюс ещё региональное законодательство. В зависимости от порядка предоставления участка (с предварительным согласованием, без предварительного согласования) заниматься формированием участка могли заниматься как ОМСУ, так и потенциальный арендатор. В каком порядке предоставлялся участок, как и кем формировался, нынешний арендатор тоже, похоже, не исследовал.
16.10.2009 г. первоначальным арендатором и арендатором заключён договор замены стороны в обязательстве.
По всей видимости, арендатор никакие документы не проверял. Запросить у первоначального арендатора ГПЗУ? Получить кадастровую выписку со всеми графами? Это, по всей видимости, сделано не было.
Тут можно было структурировать сделку. Либо предусмотреть право расторгнуть договор замены стороны в обязательстве, либо поставить оплату в зависимость от получения ГПЗУ... Всё можно было сформулировать так, чтобы первоначальный арендатор отвечал только за то, что не зависит от нового арендатора. Если же первоначальный арендатор отказывался бы от любых предложений, это могло значить одно из двух. Либо первоначальный арендатор сам купил кота в мешке, ничего не проверяя. Либо он знает, что будут проблемы.
26.10.2009 г. - арендатор перестаёт платить арендную плату.
27.05.2010 г. утверждено Положение о порядке использования земельных участков в границах территорий общего пользования в г. Саратове.
Какой порядок использования участков в границах территорий общего пользования был до того, мне неизвестно, а исследовать не хочу. Это, конечно, надо было выяснять до того, как идти за ГПЗУ, и тем паче до того, как оспаривать отказ в его выдаче. Если порядок в 2010 году изменился по сравнению с действовавшим ранее, надо было пытаться сыграть на этом. Но арендатор пытался доказать, что участок не относится к территориям общего пользования. И, конечно, проиграл - судя по судебному решению, он не предъявил доказательств обратного.
02.12.2010 г. арендатор обращается в Комитет по архитектуре и градостроительству за выдачей ГПЗУ.
22.07.2011 г. в выдаче ГПЗУ отказано.
18.08.2011 г. Прокуратура г. Саратова возбуждает дело об административном правонарушении в отношении арендатора и его должностных лиц по ст. 9.4, 9.5 КоАП.
22.08.2011 г. арендатор подаёт в АС Саратовской области иск о признании незаконным отказа в выдаче ГПЗУ.
26.08.2011 г. арендатор подаёт в АС Саратовской области иск о признании незаконным постановления прокурора.
14.09.2011 г. иск о признании незаконным постановления прокурора возвращён без рассмотрения.
22.12.2011 г. АС Саратовской области отказано в признании незаконным отказа в выдаче ГПЗУ. Мотивировка: участок расположен на территории общего пользования, строительство на нём не допускается. Решение не обжаловалось.
В решении содержится очень интересная ссылка на землеустроительное дело, в котором указано, что весь участок находится в красных линиях. По всей видимости, при приобретении права аренды это дело арендатор у первоначального арендатора не запрашивал и не выяснял, где это дело.
Есть ещё одно очень интересное обстоятельство: в суде представитель арендатора заявил, что строительство уже осуществлено. Т.е. арендатор СНАЧАЛА построил комплекс СТО, а потом пошёл за ГПЗУ. Сейчас он слёзно рассказывает, что не смог получить РнС, хотя и пытался. На самом же деле это чистой воды самоволка: ДО начала строительства за получением РнС арендатор не обращался.
18.08.2014 г. Администрация г. Саратов подаёт к арендатору иск о взыскании задолженности по арендной плате. Дело рассматривается больше двух лет. Из кассации отправляется снова в первую инстанцию.
И когда дело возвращается в первую инстанцию, юрист арендатора зачем-то заявляет встречный иск о признании договора аренды незаключённым, о взыскании неосновательного обогащения (видимо, арендной платы) и убытков на девять с лишним миллионов. Мотивируются убытки тем, что участок невозможно использовать по назначению. В убытки засунуто всё: и почти три миллиона, уплаченные первоначальному арендатору, ещё почти три миллиона, потраченных на строительство (напомню: на строительство самоволки), кредиты (сумма не указана), 50 000 за услуги по поиску участка под строительство... Всё то время, что, по словам арендатора, участок использовать невозможно, самовольно построенный автосервис продолжает работать. И, по всей видимости, приносить прибыль.
12.10.2016 г. у участка меняется кадастровая стоимость.
По всей видимости, как раз в это время меняется правовой режим участка. Тут надо было бы выяснять, в каком порядке в Саратове меняется размер арендной платы за землю. А также выяснять, не получал ли арендатор бАмажки об увеличении размера арендной платы. Я понимаю, что арендатор принципиально не платил за землю. Но читать бумажки всё же стоило. Если изменение правового режима участка должно было повлечь увеличение размера арендной платы, арендатор мог бы при получении уведомления узнать о том, что участок больше не относится к территориям общего пользования.
Кроме того, сразу, как стало известно об изменениях в отношении участка, надо было бы задаваться вопросом: а почему вообще эти изменения произошли? Почему администрация вообще стала выводить участок из территорий общего пользования - готовила к предоставлению новому арендатору? Пыталось всё же договориться с арендатором действующим?
24.01.2017 г. Администрация подаёт новый иск о взыскании арендной платы. 04.05.2017 г. этот иск удовлетворён частично: вместо арендной платы взыскано НО. Это решение не оспаривалось.
08.07.2017 г. ВС РФ отказывает в принесении надзорной жалобы по делу о взыскании арендной платы. Конечный итог: вместо арендной платы взыскано неосновательное обогащение (т.е. основная сумма взыскана частично), неустойка снижена. В удовлетворении встречного иска отказано полностью. В самих судебных актах констатирован факт: договор аренды - ничтожная сделка.
Арендатор утверждает, что им возведены частичное ограждение, хозблок и временный торговый объект. Однако мы же помним, что в 2011-м он же утверждал, что строительство уже осуществлено? Да и судя по Яндекс-картам, сервис вполне себе действующий.
05.09.2017 г. арендатор снова подаёт иск о признании договора незаключённым и взыскании убытков. Естественно, иск остаётся без рассмотрения.
У людей было некоторое количество денег, которые они пожелали вложить в некий актив. Эти люди не захотели вложиться в надлежащую проверку и защиту своего актива. Соответственно, сейчас они либо потеряют актив, либо вложат в его сохранение намного больше, чем заплатили бы за проверку. Рано или поздно у их актива появится новый владелец. Просто всякие интересные активы в конце концов распределяются между теми, кто умеет ими пользоваться и их защищать.
