GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
два понятия: срок договора аренды и срок аренды.
не просто не тождественны, а вообще разные по духу и смыслу.
А они разные. Рассмотрим для упрощения простой краткосрочный договор аренды нежилого помещения. Он консенсуальный. Дата заключения договора может не совпадать ни с датой фактической передачи имущества, ни с датой, когда по самому договору должен начаться срок пользования имуществом. Значит, срок действия самого договора и срок аренды могут различаться по времени. Соответственно, понятия не тождественны. Это выводится и из правовых норм, и из потребностей гражданского оборота, практики.
GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
После этого, Вы принимаете свою теорию за аксиому.Вывод был основан исключительно на том, что законодатель (по вашему мнению) об этом умолчал.
Вы разберитесь, во-первых, для себя аксиома это (то, что не требует доказательств, аргументации) или же все-таки автор аргументирует, по вашему мнению, тем, что законодатель умолчал. Хотя он этим и не аргументирует (с чего вы это взяли вообще?).
Законодатель об этом не умолчал, он прямо сказал в норме п. 2 ст. 651 ГК РФ (которую нужно толковать систематически в связке с положениями ст. 433 ГК РФ). Речь идет именно о сроке действия договора, вот об и говорится в статье (по крайней мере, это выводится при буквальном толковании).
GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
Эммм... Логическая ошибка? В чем?
«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». При буквальном прочтении попадаем в замкнутый круг: регистрировать нужно договор, заключенный с момента государственной регистрации (но регистрация договора до государственной регистрации — это нонсенс). Ходить по нему можно до бесконечности.
GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
Вас не смущает положение п. 1 ст. 610 ГК РФ? Который как бы намекает нам на том, что срок договора аренды=срок аренды. Это мысль повторяется и в п. 2 - "если срок аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок". Т.е. законодатель прямо указывает на тождественность этих понятий.
Предположим, что вы правы. Если это срок аренды, то он должен быть определен (чтобы мы узнали, что он составляет не менее года). В то же время законодатель говорит о том, что он считается заключенным с момента регистрации. Сами не видите противоречия? Привязывать начало течения срока аренды к моменту совершения юридического акта гос. регистрации? Тогда один и тот же договор (в зависимости, например, от срока подачи документов на регистрацию) может как подлежать, так и не подлежать гос. регистрации. Потом, даже если согласиться с вашей точкой зрения, как договор договор может быть заключен, когда он еще не заключен?
И это не просто софистика. В статье приведен пример из судебной практики, из-за этой неразберихи возникали вполне реальные проблемы.
Но вы не правы.
Про тождественность я вам сказал выше. Это разные понятия. Ваш вывод противоречит ст. 425, ст. 433 ГК РФ. Или же вы предлагаете считать, что арендная плата, которую платят авансом, когда срок аренды еще не начался, платится по какому-то другому договору? Раз договор еще не действует. Но он заключен, значит, действует.
Еще раз повторюсь: в п. 2 ст. 651 ГК РФ речь идет именно о сроке, который начинает течь с момента заключения, а момент заключения был определен моментом регистрации (на тот момент). Договор, уже заключенный, подлежит (после заключения) регистрации и считается заключенным (с момента регистрации. Вдумайтесь. В этом и логическая ошибка.
GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
Нет в этой практике проблемы.
В первом случае суд совершенно правильно отказал в силу того, что заявитель обращаясь в 2003 с регистрацией договора, которым установлен срок действия до 2002 год, фактически признал существование арендных правоотношений после истечения срока действия срочного догора аренды, в связи с чем квалифицировал существующие правоотношения по 2 ст. 610 ГК РФ.
По крайней мере была. В первом случае суды взяли в качестве критерия для гос. регистрации срок действия договора. Срок аренды в нем был определен (об этом прямо не сказано, но это вероятно). Стороны подписали договор, распространили его действие на предшествующий период, определили дату окончания. Он составлял более года. По вашей логике договор заключен (срок аренды же более года). Но суды посчитали, что срок договора определить невозможно. И действительно, если брать в качестве критерия для гос. регистрации срок действия договора, то момент начала срока придется уже на период, когда срок аренды уже истек.
Второй пример - это из другой оперы вообще.
В статье рассматривались три вопроса.
1. Подходит ли для критерия необходимости гос. регистрации срок, который начинается с даты заключения договора (даты гос. регистрации).
2. Подходит ли для того же критерия срок аренды.
3. Подлежит ли регистрации договор, дата заключения которого (дата согласования сторонами всех существенных условий) предшествует дате начала аренды (при этом срок аренды менее года, а срок действия договора более года).
На все три вопроса были даны ответы с примерами из судебной практики, проанализированы правовые нормы. Применительно к третьему вопросу автор написал следующее (но перед этим все же дав свой вариант ответа):
"Вместе с тем утверждать о сложившейся правоприменительной практике по данному вопросу, на наш взгляд, преждевременно".
Как видите, проблема сложная и возникла не на пустом месте. Арендой я занимался на практике, все эти вопросы на момент написания статьи носили прикладной характер.
И, кстати, сама точка зрения о том, что для критерия нужно брать срок аренды ,а не срок действия договора, на тот момент мне самому казалась чуть ли не новаторской. Потому что (по-моему, в том же К+) находил статьи, в которых обосновывался противоположный подход.
GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
При этом тот факт, что долгосрочным (подлежащим регистрации) считается только договор, который установил срок аренды >12 месяцев, не зависимо от "срока действия договора аренды" Вас не смутил.
Вот это не понял, поясните.
Ludmila сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:34:
Feanor, я писала о первом посте. Вашу статью читала только по диагонали, ибо читать её невозможно из-за косноязычия.
Во-первых, это ваш субъективный взгляд на косноязычие. Я поступал в том числе на филфак (отделение журналистики) в наш университет, мое сочинение там оценили на 4 по 5-балльной шкале, русский язык и литературу устно сдал на отлично; в школе за сочинение была оценка отлично.
Дело не в том, что вы прочитали статью по диагонали (могли бы и совсем не читать), а в том, что вы сделали вывод без достаточного основания, что для юриста недопустимо.
GVE сказал(а) 22 Ноя 2019 - 09:27:
Т.е. законодатель прямо указывает на тождественность этих понятий.
О том, что они не могут быть тождественными, свидетельствует даже пример из известного Обзора по аренде. В п. 2 ст 651 ГК РФ говорится о том, что договор заключен с момента регистрации, но в рассмотренном случае суд признал, что он заключен с даты начала срока аренды (также рассмотрено в статье).
Либо же понятие "заключен" имеет два разных значения. Он заключен сторонами, но не не заключен для третьих лиц. Но чтобы прийти к этому (не на основе буквального толкования), потребовалось написать статью, изучив судебную практику. Просто из норм закона этот вывод не следует.
Сообщение отредактировал Feanor: 22 November 2019 - 17:13
