Сообщений в теме: 44

[X-File]

DAN11 сказал(а) 03 Окт 2021 - 23:31:

Несколько странная ошибка, не находите?

возможно, но больше склоняюсь к тому, что именно покупатель приложил к этому руку. Полагаю, наличие дома обнаружено было при разбивке осей МКД геодезистом. Тот взял планшет 500ку, посмотрел и на те. Тут и созрела идея с "переездом" дома на другой ЗУ. 

[grin095]

Опять наверно прочитал невнимательно.. Так по какой причине продавец участка решил, что продав его он не продавал дом? Выглядит так, как будто он зная о том, что в реестре нет привязки координатной у дома решил облапошить покупателя. А тот прознав просто снес преграду и все

[X-File]

grin095 сказал(а) 12 Окт 2021 - 13:16:

Опять наверно прочитал невнимательно..

)))

 

grin095 сказал(а) 12 Окт 2021 - 13:16:

Так по какой причине продавец участка решил, что продав его он не продавал дом?

исходя из предмета ДКП

 

grin095 сказал(а) 12 Окт 2021 - 13:16:

Выглядит так, как будто он зная о том, что в реестре нет привязки координатной у дома решил облапошить покупателя. А тот прознав просто снес преграду и все

не знал. Позже выяснилось. Как мне довёл продавец, покупатель спешил оформлять разрешительную документацию на строительство МКД, в связи с чем был срочно заключен ДКП, а дом выступал некой гарантией договрённостей сторон, что покупатель размежует участок, выделив часть зу под дом продавца, вторую под собственное строительство.

Выглядит так себе, но как есть. Росреестр каким-то образом пропустил данную сделку, скорее всего по той причине, что дом на момент регистрации перехода прав на зу был привязан к другому зу.

По сути сделка ничтожна. Но кто об этом сейчас заявить может? Продавец - нет, в силу п.5 ст.166 ГК РФ, покупатель - ему это не выгодно. Отсюда вся неразбериха, как разруливать ситуацию.

[DAN11]

X-File сказал(а) 12 Окт 2021 - 15:09:

Как мне довёл продавец, покупатель спешил оформлять разрешительную документацию на строительство МКД, в связи с чем был срочно заключен ДКП, а дом выступал некой гарантией договрённостей сторон, что покупатель размежует участок, выделив часть зу под дом продавца, вторую под собственное строительство. Выглядит так себе, но как есть.

Вот теперь ситуация становится понятной. Похоже на правду. В свое время удалось убедить не творить подобного, и не начинать строительства особняка на большей части разделяемого участка, пока не оформили разделение участка, межевание и гос. регистрацию. 

 

 

X-File сказал(а) 12 Окт 2021 - 15:09:

Росреестр каким-то образом пропустил данную сделку, скорее всего по той причине, что дом на момент регистрации перехода прав на зу был привязан к другому зу.

 

Росреестр просто "не видел" данный дом. А выезжать на место они не обязаны.

 

То, что значительная часть дач и садовых "домиков" при продаже, в ДКП не фигурирует (и как ОНИ не зарегистрированы), продается только участок, практически стало нормой.

Сообщение отредактировал DAN11: 14 October 2021 - 03:15

[X-File]

DAN11 сказал(а) 13 Окт 2021 - 21:12:

То, что значительная часть дач и садовых "домиков" при продаже, в ДКП не фигурирует (и как ОНИ не зарегистрированы), продается только участок, практически стало нормой.

ну, в данном случае право собственности на жилой дом продавца зарегистрировано. Сейчас выясняется, когда дом стал "привязан" к другому участку.

Вопрос в другом - что дальше? Какие права имеет продавец - актуальный собственник дома? Требовать восстановление дома и раздела ЗУ , на котором уже возведен новый МКД?

Представляется малоперспективным вследствие несоразмерности защиты права продавца последствиям у покупателя. С другой стороны,  право на дом есть и подлежит защите.

Оспаривать постановку нового МКД на кадучёт на месте своего дома, после того как ошибку в кадучёте с его домом устранят? И что получится? МКД возведен, введен в эксплуатацию, но не может быть поставлен на кадучёт, тк на этом месте учёт дом продавца?

Вопросов больше, чем ответов.

[grin095]

Вероятно что то надо делать с ошибочным предметом первичной продажи участка. Цена, какие то предварительные договоренности, что то из чего следует, что участок продавался не весь.

Далее. Факт сноса дома это ущерб. Заявления в полицию итп. То что он по ошибке привязан к другому участку ничего не меняет, физически там то его нет. Вопрос в том, есть ли умысел у покупателя. Понимал ли он, что покупая часть участка с последующим размежеванием и совершая снос дома он совершает, кстати что он совершает?

 

То что дом не привязан, это обычная ситуация. То что ошибочно привязан к другому участку, тоже нормально увы.

Соглашусь, что изначальный подход - продать весь участок не говоря о доме, с целью якобы будущего размежевания, это идиотизм. Ну размежует он, а дальше участок под домом что, надо обратно покупать?

Если ситуация такова, то как я понимаю право идиотов не защищает.

[X-File]

grin095 сказал(а) 18 Окт 2021 - 06:23:

Цена, какие то предварительные договоренности, что то из чего следует, что участок продавался не весь.

письменно договорённости не зафиксированы. Я лишь аргументирую низкой ценой участка по сравнению даже с кадастровой, не говоря о рыночной.

 

grin095 сказал(а) 18 Окт 2021 - 06:23:

Понимал ли он, что покупая часть участка с последующим размежеванием и совершая снос дома он совершает, кстати что он совершает?

Причинил убытки, сделал невозможным фактически восстановление дома продавца. Вряд ли иск о восстановлении дома суд удовлетворит ввиду несоразмерности способа защиты права последствиям у ответчика. Будут склонять к возмещению убытков. Дом то по сути немного стоит, важна часть участка.

grin095 сказал(а) 18 Окт 2021 - 06:23:

Соглашусь, что изначальный подход - продать весь участок не говоря о доме, с целью якобы будущего размежевания, это идиотизм.

еще какой, я об этом сразу сказал. И главное применить последствия ничтожности такой сделки и вернуть стороны в первоначальное положение ни та, ни другая сторона не может. 

grin095 сказал(а) 18 Окт 2021 - 06:23:

Ну размежует он, а дальше участок под домом что, надо обратно покупать?

именно такой же вопрос я и задал. Основание для возникновения права собственности должно быть на часть участка. Да, только обратный формальный выкуп. А если не согласится актуальный собственник, то как доказать, что участок фактически продавался не весь,а  если весь, то должен быть по другой цене?

Сообщение отредактировал X-File: 18 October 2021 - 16:45

[X-File]

Кстати, в судебном заседании выяснился любопытные факты. Покупатель использовал разрешение на строительств (РНС) продавца и его проект, возведя свой дом. При этом РНС было продлено, когда его срок действия уже истёк, но покупатель еще не являлся собственником участка, а продавец никаких заявлений не подавал))) Подделали заявление от имени продавца и направили в архитектуру. То есть можно пробовать снести РНС и новый МКД признать самоволкой.

[Чеширский кот]

X-File сказал(а) 12 Окт 2021 - 15:09:

Как мне довёл продавец, покупатель спешил оформлять разрешительную документацию на строительство МКД, в связи с чем был срочно заключен ДКП, а дом выступал некой гарантией договрённостей сторон, что покупатель размежует участок, выделив часть зу под дом продавца, вторую под собственное строительство.

ну эта легенда тоже выглядит сомнительно, с учетом выясненных обстоятельств:

 

X-File сказал(а) 18 Окт 2021 - 10:55:

Покупатель использовал разрешение на строительств (РНС) продавца и его проект, возведя свой дом.

И РНС и проект у покупателя не с потолка же взялись. Проект продавца не предусматривал же сохранение спорного дома? Вероятно там другие договоренности были, например о передаче квартиры в построенном МКД, но что-то пошло не так. Поэтому и вопросом сноса дома продавец озаботился не в момент сноса, а когда уже новый дом готов. Но в любом случае действия продавца по сносу добросовестными назвать нельзя. А судебное заседание по какому поводу уже состоялось?

[X-File]

Чеширский кот сказал(а) 18 Окт 2021 - 12:52:

ну эта легенда тоже выглядит сомнительно, с учетом выясненных обстоятельств:

ну, а в чём сомнительность конкретно? Люди не имеют юридического образования, не объясняет?

Чеширский кот сказал(а) 18 Окт 2021 - 12:52:

И РНС и проект у покупателя не с потолка же взялись.

конечно нет. Всё есть в архитектуре, и РНС и проект, когда получалось РНС. Дополнительно представили только заявление о смене правообладателя ЗУ и внесли изменения в РНС в части застройщика. Это чисто техническая процедура. Постоянно сталкиваюсь.

Чеширский кот сказал(а) 18 Окт 2021 - 12:52:

Проект продавца не предусматривал же сохранение спорного дома?

нет, конечно. Но цимес в том, что срок РНС истёк еще до спорной сделки. То есть не предполагалось использование данного проекта и полученного на его основании РНС. Стороны намерены были размежевать участок, и на оставшейся части продавец должен был "посадить" свой дом, разработав проект и получить своё РНС.

Чеширский кот сказал(а) 18 Окт 2021 - 12:52:

А судебное заседание по какому поводу уже состоялось?

по поводу признания незаконными решений органа власти о внесении изменений в РНС.

Чеширский кот сказал(а) 18 Окт 2021 - 12:52:

Но в любом случае действия продавца по сносу добросовестными назвать нельзя.

как посмотреть. Возможно это вынужденная тактика ввиду того, что продавец забил на договорённости сторон.

Сообщение отредактировал X-File: 18 October 2021 - 22:05

[grin095]

Очень сомнительно выглядит потому, что не нужно иметь никакого образования, очевидно ты когда продаешь, теряешь в силу обычной житейской логики. И терять не имея каких либо иных договоренностей странно даже для обывателя.

Но прочтя сегодня новость об иске бывшего собственника 100% долей в Росагроэкспорте, который их подарил будучи якобы обманутым менеджментом на предмет долгов компании, я уже ничему не удивлюсь. 

[Чеширский кот]

X-File сказал(а) 18 Окт 2021 - 16:07:

ну, а в чём сомнительность конкретно? Люди не имеют юридического образования, не объясняет?

Нет, не объясняет. Когда, продавая участок, ты ждешь его раздела "как договорились", а вместо этого видишь как покупатель сносит твой объект и застраивает весь участок по твоему-же проекту, использование которого не предполагалось, очень маловероятно что ты будешь ждать когда он там все уже построит, чтоб после этого рвать на себе рубаху, что "мы же договорились о разделе, дом был гарантией, а он...."

 

X-File сказал(а) 18 Окт 2021 - 16:07:

конечно нет. Всё есть в архитектуре, и РНС и проект, когда получалось РНС. Дополнительно представили только заявление о смене правообладателя ЗУ и внесли изменения в РНС в части застройщика. Это чисто техническая процедура. Постоянно сталкиваюсь.

Я не об этом. Не о чисто технической процедуре. Я о физическом проекте, и физическом РнС, на бумаге которые. О проекте, по которому строился мкд. Он откуда у покупателя? Только не говорите, что архитектура по запросу покупателя откопировала. Ну и чтоб подать даже подделанное заявление на внесение изменений в РнС и получить результат услуги, надо еще тогда подделанными полномочиями обладать. Сейчас строго с этим.

 

Так все-таки, был договоренность о разделе или

 

X-File сказал(а) 04 Окт 2021 - 08:55:

Полагаю, наличие дома обнаружено было при разбивке осей МКД геодезистом.

X-File, поймите, я ведь не пытаюсь кого-то в чем-то уличить. Вам тут стопитсот историй расскажут, да Вы и сам, я уверена, сталкивались с ситуациями, когда клиент весь такой белый и пушистый приходит со своей легендой, как его несчастного обманули. Я к тому - что чужое все равно трогать нельзя, купил ты участок, не купил... Чужое вот так вот просто взять и снести - нельзя. И от этого надо отталкиваться. Но когда в суд приходишь с легендой, которая начинает сыпаться, потому что тебя клиент уверил, что все было именно так, а вот у оппонента другая, более правдоподобная версия, суд может поверить оппоненту, а поведение твоего клиента признать недобросовестным и отказать в защите только лишь на этом основании

[X-File]

grin095 сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:05:

Но прочтя сегодня новость об иске бывшего собственника 100% долей в Росагроэкспорте, который их подарил будучи якобы обманутым менеджментом на предмет долгов компании, я уже ничему не удивлюсь. 

я давно перестал чему-то удивляться)

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:12:

Я о физическом проекте, и физическом РнС, на бумаге которые.

проектировщик передал

 

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:12:

Ну и чтоб подать даже подделанное заявление на внесение изменений в РнС и получить результат услуги, надо еще тогда подделанными полномочиями обладать.

именно. Получало РНС после продления некое лицо по договоренности, которого продавец в глаза не видел и знать не знает. В следующем заседании должны представить оригинал заявления и копию доверенности на него. 

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:12:

X-File, поймите, я ведь не пытаюсь кого-то в чем-то уличить.

ну, я сам его крутил на сей счёт)

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:12:

да Вы и сам, я уверена, сталкивались с ситуациями, когда клиент весь такой белый и пушистый приходит со своей легендой, как его несчастного обманули.

конечно

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:12:

Но когда в суд приходишь с легендой, которая начинает сыпаться, потому что тебя клиент уверил, что все было именно так, а вот у оппонента другая, более правдоподобная версия, суд может поверить оппоненту, а поведение твоего клиента признать недобросовестным и отказать в защите только лишь на этом основании

да, это понятно. Я разрешение ситуацию вижу исключительно в мировом. Но, чтоб к нему прийти, нужно закрепить свою позицию определёнными действиями, доказательствами, которые бы обозначили перспективу развития ситуации для оппонента, а также время.

[Чеширский кот]

Доказательства физического наличия дома на ЗУ на момент, когда покупатель стал собственником есть? Старые съемки, может быть старые ортофотопланы, материалы инвентаризации?

[GVE]

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:40:

Доказательства физического наличия дома на ЗУ на момент, когда покупатель стал собственником есть? Старые съемки, может быть старые ортофотопланы, материалы инвентаризации?

У гугла вроде бы есть функция просмотра спутниковых снимков за разные периоды времени.

[X-File]

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 08:40:

Доказательства физического наличия дома на ЗУ на момент, когда покупатель стал собственником есть? Старые съемки, может быть старые ортофотопланы, материалы инвентаризации?

материал инвентаризации есть, но начало 2000-х

GVE сказал(а) 19 Окт 2021 - 09:20:

У гугла вроде бы есть функция просмотра спутниковых снимков за разные периоды времени.

да, есть тоже пользовался, но иногда немного их, и на интересующую дату снимки отсутствуют. Надо посмотреть.

Но что в данном случае будет менять, к примеру, факт отсутствия физически дома на момент продажи ЗУ, если право на него зарегистрировано в ЕГРН?

Есть же право на восстановление дома, даже если к, примеру, выяснится, что дома уже не было к моменту сделки. Есть право на дом, должно быть право на ЗУ в силу приницпа единства судьбы земли и недвижимости на ней.

Сообщение отредактировал X-File: 19 October 2021 - 17:11

[Чеширский кот]

X-File сказал(а) 19 Окт 2021 - 10:46:

Но что в данном случае будет менять, к примеру, факт отсутствия физически дома на момент продажи ЗУ, если право на него зарегистрировано в ЕГРН?

Непричастность покупателя к сносу дома + иск к продавцу о признании права отсутствующим + возможно даже натянуть уменьшение покупной цены

X-File сказал(а) 19 Окт 2021 - 10:46:

Есть же право на восстановление дома, даже если к, примеру, выяснится, что дома уже не было к моменту сделки. Есть право на дом, должно быть право на ЗУ в силу приницпа единства судьбы земли и недвижимости на ней.

Что за право на восстановление? Было до 1 марта 2015 сохранение права на землю при разрушении строения, но оно не касалось права собственности. А так, если к моменту продажи ЗУ дома там уже не было физически, то все свои права на какое-либо восстановление продавец передал покупателю вместе с пс на участок.

Так дом-то все-таки был на момент продажи? Был снос покупателем? Или только запись о правах, пользуясь которой продавец ЗУ сейчас пытается что-то переиграть? 

[X-File]

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 12:04:

Так дом-то все-таки был на момент продажи? Был снос покупателем?

со слов продавца - да, но доказательств пока ни у той, ни у другой стороны нет

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 12:04:

Было до 1 марта 2015 сохранение права на землю при разрушении строения, но оно не касалось права собственности.

Да, это другая ситуация

 

Чеширский кот сказал(а) 19 Окт 2021 - 12:04:

Что за право на восстановление?

Есть ОКС. В силу каких-то обстоятельств он разрушен. Собственник ОКСа делает проект реконструкции и пошёл строить, право на объект не прекращается, в последующим вносятся изменения в тех.характеристики объекта. Но в данном случае дело осложнилось тем, что покупатель не сдержал джентльменских договорённостей в отношении части ЗУ под домом.

Сообщение отредактировал X-File: 19 October 2021 - 18:45

[Чеширский кот]

Какое у меня сложилось впечатление (на истину, естественно, не претендую):

У продавца был дом, был ЗУ. Дом разрушен, есть только зарегистрированное право. Продавец принимает решение строить мкд: гпзу, проект РнС - все дела. (а, кстати!!! что там с ВРИ участка?). Но не осилил. Нашел инвестора, договорились о том, что продавец соответственно продает ЗУ, инвестор строит, после окончания строительства одна или несколько квартир передается продавцу. Поэтому и цена ниже рынка в договоре. При этом зарегистрированное право на дом продолжает висеть как некая призрачная гарантия соблюдения договоренностей. Покупателю канитель с РнС тоже не нужна была, поэтому и вопрос его продления решался до сделки: продлят - будет сделка, нет - значит нет. Мкд построен, пришо время платить по счетам. Но тут покупатель узнает (а может и с самого начала знал), что по данным реестра дом привязан к другому ЗУ, да и собственно вообще никак ему эта запись не мешает спокойно жить и шлет продавца лесом. Продавец чувствует себя обманутым, но кроме записи в реестре противопоставить ему нечего, поэтому и рождается легенда с якобы планируемым разделом (при этом сам продавец не далее, чем до продажи ничего там делить не собирался, и проект был на весь ЗУ и ВРИ на весь ЗУ был поменян в соответствии с проектом). Ну и что остается делать? Использовать запись в реестре, вокруг которой построить легенду  и о наличии дома, и о договоренностях о разделе и о сносе дома покупателем.

 

Если все было именно так или около этого - то да, планомерно изводить покупателя судебными процессами по всем фронтам, чтоб он сдался и выйти на мировое. Если же я ошибаюсь удастся доказать, что дом был на момент сноса - взыскивать ущерб

[X-File]

Чеширский кот, истинные фактические обстоятельства знают только стороны, мы можем только гадать. Но я вынужден исходить из тех фактических обстоятельств, что имеются. И на них строить защиту прав клиента.

Мне сейчас хотелось бы обсудить линию с защитой прав продавца на часть участка под его бывшим домом. Ну, или у кого появятся иные мысли, то получить вектор направления.

Сообщение отредактировал X-File: 19 October 2021 - 19:53