Сообщений в теме: 44

[Noka]

Добрый день, коллеги!

 

Можете пинать, банить, в песочницу отправлять ... только ответьте      

В недвижимости я бревно полное, стараюсь все эти страшные конторы обходить стороной  

 

Но тут возникла необходимость купить нежилое здание. Здание в собственности, земля тоже, вроде все ок.

Но на кадастровой карте и кадастровом паспорте вижу, что с соседнего участка залезает на территорию этого земельного участка сооружение (подстанция) которое принадлежит вроде как муниципалитету, думаю не важно, но точно другому лицу. То есть стоит сооружение на двух земельных участок: половина который покупаем мы и половина на соседнем. Никакой аренды и иных прав пользования с собственником участка нет. Собственник говорит. типа так сложилось исторически, всех все устраивает (что-то видио не договаривает).

 

Да, ст. 552 ГК и 35 ЗК прочитал. Но не возникнет ли каких-либо проблем при регистрации перехода права собственности на здание? Равно как и у нас, как у новых собственником, кроме как обязанности предоставить в пользование землю под это сооружение.

 

Я так понимаю никакого согласия брать не должны у этого лица на продажу здания с земельным участком? Смущает п.3. ст. 35 ЗК:  Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

Но мы вроде как здание продаем с земельным участком, а не просто землю.

 

Сорри за ошибки и много букв. Кто не хочет читать много, спрошу кратко: Как продать нежилое здание с земельным участком под ним, часть границы земельного участка которого находится под другим нежилым зданием принадлежащим 3-му лицу?

Сообщение отредактировал Noka: 14 July 2017 - 14:20

[Stoner]

переход права зарегистрируют без проблем, не беспокойтесь

что касается этого объекта, который частично расположен на отчуждаемом участке, то почему бы Вам не заказать выписку из ЕГРН об этом объекте, при формулировании запроса руководствуясь данными об объекте, которые размещены на публичке? если подстанция действительно на зарегистрированном праве принадлежит муниципалитету, то тем более заморачиваться не стоит. единственное, где прогнозируются некоторые проблемы, - это если станете пытаться здание с землей заложить в банк, тут кредитный комитет банка или его юристы наверняка станут вопросами задаваться всякими.

Если же подстанция принадлежит какому-либо юридическому или физическому лицу, то самое страшное, что может случиться, - это то, что собственник этого объекта, руководствуясь существующей судебной практикой (в меньшей степени - ст. 39.20 ЗК), заявит иск и признании общей долевой собствености на участок и о выделе из Вашего купленного сейчас участка части, необходимой для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости. Но Вы, поидее, сможете либо завить встречный иск о возмещении Вам части стоимости участка, пропорционально площади, выделяемой для эксплуатации подстанции, либо во внесудебном порядке предложите поле раздела (а не выдела) приобрести у Вас часть участка, после кадастрового учета ее как отдельной кадастровой учетной единицы

[Markus]

Спрошу здесь. Темы похожи, а отдельную тему создавать не вижу смысла.

 

Прошу помочь с толкованием статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ применительно к продаже нежилого помещения в нежилом здании.

 

Есть застройщик, собственник земельного участка, планирующий построить нежилое здание. Есть клиент, который хотел бы приобрести нежилое помещение в этом здании. По существующей судебной практике (дело № 307-КГ15-14692 от 3 марта 2016 г. рассмотренное СКЭС ВС РФ) статья 552 ГК обязывает застройщика продавать такое нежилое помещение одновременно с долей в праве собственности на земельный участок. Окей, передавать каждому мелкому покупателю нежилых помещений долю в праве собственности на земельный участок под зданием  и затем зависеть от него в решении вопросов дальнейшего освоения участка неудобно, обременительно, но ладно. 

 

Но на этом же земельном участке могут уже находиться или быть построены одновременно со зданием также инженерные сети и сооружения, подведенные для обслуживания этого здания, или транзитные сети, принадлежащие этому же застройщику. Означает ли запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем сооружений, установленный в части 4 статьи 35 ЗК РФ, что при передаче покупателю нежилого помещения в нежилом здании доли в праве собственности на земельный участок застройщик должен еще и передать ему такую же долю в праве собственности на все инженерные сооружения, расположенные на таком земельном участке? Иными словами до каких пор раскручивается  спираль запретов, установленных в статьях 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ? Следует ли застройщику остановиться на реализации требований ст. 552 ГК РФ или, выполнив эти требования, он обязан следом выполнить еще и требования ст. 35 ЗК РФ? 

 

Мне представляется, что цикл должен прерываться на выполнении требований ст. 552 ГК РФ, иначе этот цикл может продолжаться бесконечно, поскольку передача покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на транзитные инженерные сети может дальше повлечь необходимость на основании ст. 552 ГК РФ передать ему доли в праве собственности на все земельные участки, по которым проходит эта сеть  и так далее. Ведь если довести эту ситуацию до абсурда, то покупатель нежилого помещения в нежилом здании, получив долю в праве собственности на земельным участок под зданием, тогда вправе требовать на основании ст. 35 ЗК РФ передачи ему доли в праве собственности на оставшуюся часть здания!    

Сообщение отредактировал Markus: 21 June 2021 - 21:28

[Ludmila]

при передаче покупателю нежилого помещения в нежилом здании доли в праве собственности на земельный участок застройщик должен еще и передать ему такую же долю в праве собственности на все инженерные сооружения, расположенные на таком земельном участке?

Ну, как минимум на коммуникации в здании будет общая долевая собственность собственников всех помещений. 

 

Иными словами до каких пор раскручивается  спираль запретов, установленных в статьях 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ?

Ну, формально-то ст. 35 ЗК РФ, а также принцип единства судьбы ЗУ и объектов недвижимости на нём (в т.ч. сооружений) должен соблюдаться. Но что ситуацию можно довести до маразма, согласна.

 

 

Есть застройщик, собственник земельного участка, планирующий построить нежилое здание. Есть клиент, который хотел бы приобрести нежилое помещение в этом здании.

Странная какая-то сделка. А остальные помещения в здании кому будут принадлежать? И что за здание? В смысле назначения - торговый центр, производство, ещё что?

Странная - ибо обычно бизнес-модель предусматривает или распродажу/передачу в аренду всех помещений в здании, либо единоличное использование здания. А вот чтобы продали одно помещение, - с таким пока не сталкивалась.

Меня бы ещё беспокоило то, что вообще появляется общее имущество. И на устройство какой-нибудь вытяжки на внешней стене потребуется решение общего собрания. 

[Mex@]

Как продать...

Точнее, как купить ЗУ, что бы не было проблем с 3-м лицом?

Есть нормы отвода под подстанциями и опорами ЛЭП. Поэтому, предложить продавцу уточнить границы ЗУ, что бы избавиться от этого ...аппендицита.

[grin095]

А как по мне есть некоторая неразбериха в понимании понятий, от чего и ситуация выглядит сложно. А она не такая сложная.

Главное понятие, суть которого важно постичь, это что такое в данном кейсе вещь, а значит объект права.

Уж простите, что так издалека, но из-за этого непонимания 99% ошибок потом возникает.

 

Построил собственник участка здание, а потом продал помещение, одно или несколько не важно. А важно то, что формируя в качестве объектов права помещения, здание таковым перестает быть. Потому что не матрешка, не могут физически совпадать в одном пространстве несколько вещей. В реестре там сохраняется информация, но из оборота здание выбывает. Остаются 2 или больше помещений. а значит все коммуникации здания, все что относится к нему, становится общим имуществом собственников помещений. И 35ЗК с 552 ГК, а вкупе с ним принцип единства судьбы, тут вообще не при чем.

 

Далее за сам принцип если поговорить, да, продавая недвижимость на земельном участке мы всегда учитываем и права на участок. Пропорционально в собственности или по разному в аренде. Таким образом собственнику помещения, который автоматически является и собственником определенной части общего имущества, должна принадлежать определенная часть или доля в праве на участок. Таким же собственником является и застройщик, если ему принадлежат находящиеся на участке коммуникации, не относящиеся к этому зданию. Правила одни.

 

И казалось бы ситуация не столь сложна и несправедлива, всего то надо понять, что при наличии помещения в здании, само здание как объект права прекращает свое существование. И что одновременно с правом на помещение ему не передаются права на коммуникации, а возникают в силу закона сами. И только на те, которые относятся к зданию, в котором у него помещение.

[Юлия-Х]

И что одновременно с правом на помещение ему не передаются права на коммуникации, а возникают в силу закона сами

и еще на общие помещения (коридоры и т.п.)

p.s. тех, без которых использование приобретенного помещения невозможно

[grin095]

 

И что одновременно с правом на помещение ему не передаются права на коммуникации, а возникают в силу закона сами

и еще на общие помещения (коридоры и т.п.)

p.s. тех, без которых использование приобретенного помещения невозможно

 

И на них, и на входную группу, лифты, крыши и даже (вроде как до сих пор) балконы

[Юлия-Х]

а почему нет, если они есть и эти балконы, например, по проекту являются пожарными выходами.

[Юлия-Х]

письмо в тему:

 

Скрытый текст

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
"ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ"

ПИСЬМО
от 24 января 2019 г. N 21-0130-МС

ДЛЯ СВЕДЕНИЯ И УЧЕТА В РАБОТЕ

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") направляет письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.01.2019 N 14-00410/19@ для сведения и учета в работе.

Заместитель директора
М.В.СЕМЕНОВА





Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 18 января 2019 г. N 14-00410/19@

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.
Учитывая, что само по себе здание (в целом) не является общим имуществом собственников помещений в таком здании, помещение является частью здания, в котором оно расположено, полагаем возможным предоставление собственнику помещения (его представителю) сведений кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в виде копий документов, послуживших основанием для внесения в ЕГРН сведений о таком здании, с учетом необходимости соблюдения положений законодательства, касающихся сведений ограниченного пользования, в том числе положений Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных".
При этом пункт 16 части 4 статьи 8, пункт 5 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) предусматривают внесение в реестр объектов недвижимости, реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН сведений соответственно о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании; о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании.
В настоящее время понятие "общее имущество собственников помещений" установлено Жилищным кодексом Российской Федерации в отношении многоквартирных домов, правоотношения по поводу общего имущества в нежилом здании законодательно не урегулированы.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление) арбитражным судам в том числе разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК.
Согласно пункту 2 Постановления к общему имуществу в здании относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу действующего законодательства Российской Федерации судебная практика не составляет правовую основу государственной регистрации прав; в соответствии со статьей 2 Закона о недвижимости правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, ГК, Закон о недвижимости, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации; в случаях, установленных Законом о недвижимости, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения ЕГРН, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.
Полагаем, что до урегулирования федеральным законом вопросов, связанных с приобретением в силу закона собственниками нежилых помещений в нежилом здании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, составляющее общее имущество в данном нежилом здании, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объекты недвижимости (помещения), являющиеся общим имуществом в здании, не являющемся многоквартирным домом, должны осуществляться в общем порядке, установленном Законом о недвижимости.
Учитывая изложенное, предоставить сведения ЕГРН в виде копий документов, послуживших основанием для внесения в ЕГРН сведений о помещении, составляющем общее имущество в нежилом здании, собственнику иного помещения или его представителю, возможно в случае наличия в ЕГРН записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании.

И.о. начальника Управления
методического обеспечения и анализа
в сфере регистрации прав
и кадастрового учета
Ю.В.КУНИЦЫНА

источник: К+

[Markus]

Странная какая-то сделка. А остальные помещения в здании кому будут принадлежать? И что за здание? В смысле назначения - торговый центр, производство, ещё что? Странная - ибо обычно бизнес-модель предусматривает или распродажу/передачу в аренду всех помещений в здании, либо единоличное использование здания. А вот чтобы продали одно помещение, - с таким пока не сталкивалась.

То, что сделка не стандартная, согласен )) Планировали построить склад и один из блоков в нем продать стороннему инвестору, а остальное оставить себе под сдачу в аренду. Но сделка забуксовала на этапе обсуждения финансирования проекта (оба участника планировали получать кредитные средства на этот проект): кто, что и в какой последовательности передает своему банку в залог по этой сделке. Наш банк хотел получить в залог землю на период строительства + здание после завершения строительства, а банк стороннего инвестора хотел в залог его блок и долю в праве собственности на земельный участок после завершения строительства. В итоге как ни крутили инвестору получалось передать его блок и долю в праве собственности на земельный участок только обремененные залогом в пользу нашего банка с опцией последующего залога в пользу его банка и негарантированной перспективой снятия этого обременения после того, как мы предоставим нашему банку дополнительное обеспечение по сделке. Стороннего инвестора и его банк такой расклад не устроил ))

Сообщение отредактировал Markus: 21 June 2021 - 21:22

[Ludmila]

Планировали построить склад и один из блоков в нем продать стороннему инвестору, а остальное оставить себе под сдачу в аренду. Но сделка забуксовала на этапе обсуждения финансирования проекта (оба участника планировали получать кредитные средства на этот проект):, кто, что и в какой последовательности передает своему банку в залог по этой сделке. Наш банк хотел получить в залог землю на период строительства + здание после завершения строительства, а банк стороннего инвестора хотел в залог его блок и долю в праве собственности на земельный участок после завершения строительства. В итоге как ни крутили инвестору получалось передать его блок и долю в праве собственности на земельный участок только обремененые залогом в пользу нашего банка с опцией последующего залога в пользу его банка и негарантированной перспективой снятия этого обременения после того, как мы предоставим нашему банку дополнительное обеспечение по сделке. Стороннего инвестора и его банк такой расклад не устроил ))

Простите за нескромный вопрос... Можно, я это обезличу, препарирую и в книжку утащу? Я так обезличу и препарирую, что никто из участников переговоров не узнает.

[Markus]

Можно, я это обезличу, препарирую и в книжку утащу? Я так обезличу и препарирую

Конечно, можно. Только если не сложно и здесь свою препарацию потом выложите в назидание остальным.

[Ludmila]

Только если не сложно и здесь свою препарацию потом выложите в назидание остальным.

Выложу. Но это я не в раздел про назидания хочу, а в раздел про переговорные вопросы и сложности структурирования сделки при наличии нескольких кредиторов на стороне разных участников сделки.

Если интересно, могу показать в личку то, что получается сейчас. Но пока оно в очень, очень разобранном состоянии...

Сообщение отредактировал Ludmila: 21 June 2021 - 22:49

[Ludmila]

Markus, кстати, у нас была в чём-то похожая ситуация. У нас в залоге был земельный участок под строительство складского комплекса. Соответственно, всё построенное тоже у нас в залоге будет. Залогодатель хотел поделить комплекс на отдельные здания и участки и продавать их или сдавать в аренду, и чтобы залог прекращался при этом. И чтобы на это наше согласие не требовалось.

 

К чему в итоге пришли. Дословно не помню, только общими чертами.

1. Они делят участки и здания, как хотят.

2. Получают заключение кадастрового инженера и оценщика о соблюдении правил формирования участков и об оценке каждого нового участка. Кандидатуры согласовали в договоре.

3. Если по заключениям всё хорошо, мы обязаны согласовать раздел. Если всё плохо, они обязаны замежевать назад.

4. Они находят покупателя, мы обязаны вывести из залога, если цена участка и здания не ниже оценки по договору ипотеки.

5. Определённая часть вырученной от продажи суммы перечисляется на погашение кредита. Если это сделано, то мы обязаны вывести из залога следующее здание с участком. Если хотя бы раз не перечислили, все дальнейшие действия только с нашего согласия.

[Gladiator]

Вопрос не по теме...А кто такие "ФАКи" ?))

[Ludmila]

Gladiator, 1 балл за флуд в теме. За любое следующее нарушение будет два балла сразу. 

[GVE]

Стороннего инвестора и его банк такой расклад не устроил ))

Вполне объяснимо.

 

В словах пана grin095 есть рациональное зерно. Тупик в переговорах вызван применяемой терминологией. Возможно стоит уйти от "здания" и в инвестиционном договоре в качестве "выхлопа" от инвестиций прямо прописать описать характеристики получаемых по итогам помещений каждым из инвесторов. Тем самым сразу разводятся по углам помещения. Коль банк не кредитовал вклад первого инвестора, то и претендовать на залог не обеспеченной кредитом части помещений не вправе.

[X-File]

Ситуация, которой не должно было случиться в силу прямых запретов, установленных ст.ст.1, 35 ЗК РФ, но она случилась. Продан земельный участок, без жилого дома на нём. Записи о правах на участок и дом в ЕГРН имеют место быть на разных лиц. Правда, в  силу тех или реестровой ошибки дом почему-то значится на другом участке, возможно это способствовало прохождению сделки через Росреестр и регистрации прав на участок, но адрес дома соответствует адресу участка, и инвентарный номер дома соответствует тому же, что и в правоустанавливающем документе (тогда еще кад.номер не был дому присвоен). На месте жилого дома новым собственником участка возведён малоквартирный МКД. 

Продавец обратился с иском о восстановлении своего дома. Каковы перспективы? А) истцу нужно будет доказать, что дом снесён именно ответчиком. Это сложно. Или же, напротив, нет и следует из фактов? Право в ЕГРН существует, собственник участка - ответчик, дом возвёл ответчик, возвести не смог бы, не снеся прежний дом. Доказательств отсутствия дома на момент сделки купли-продажи не имеется. Б) истцу нужно доказать фактическое состояние дома, в котором он пребывал на момент сноса, что также сложно установить, но, к примеру, он приравнивается к началу строительства нового дома, а состояние следует из паспорта БТИ с учётом года строительства дома и процента износа.

Перспективы, такого иска туманны, но тем не менее. Кстати, какова природа иска? Не негаторный, поскольку нарушение связано с лишением владения. Деликт? Полагаю, именно он. Возмещение вреда может ведь быть выражено не только в денежном эквиваленте, но и обязанности восстановить. 

Какие еще риски? Расторгнуть ДКП продавец вряд ли сможет в силу п.5 ст.166 ГК РФ, но все равно сделка порочна изначально и порождает массу проблем.

Одна из них - сохранил ли какое-либо право на участок, необходимый для обслуживания дома , продавец? Дом без земли существовать не может. Очевидно, что пока дома нет, то о границах такого участка судить сложно, хотя паспорт БТИ имеется, размеры дома тоже, право на дом в ЕГРН значится, а что с правом на часть участка? Однозначного ответа нет. Можно ли в данном случае по аналогии применять п.1 ст.35 ЗК РФ? Сомнительно, регулирует иную ситуацию, но других норм нет и это понятно в силу порочности сделки.

Да, есть ст.235 ГК РФ (гибель вещи), и покупателю участка можно было бы обратиться с иском о признании отсутствующим права на дом, но она не исключает право требовать возмещения вреда, в т.ч. восстановление состояния, существовавшего до нарушения права (ст.12, 1064 ГК РФ).

Поделитесь мыслями по ситуации.

Сообщение отредактировал X-File: 03 October 2021 - 21:58

[DAN11]

Продан земельный участок, без жилого дома на нём. Записи о правах на участок и дом в ЕГРН имеют место быть на разных лиц. Правда, в  силу тех или реестровой ошибки дом почему-то значится на другом участке, возможно это способствовало прохождению сделки через Росреестр и регистрации прав на участок, но адрес дома соответствует адресу участка, и инвентарный номер дома соответствует тому же, что и в правоустанавливающем документе (тогда еще кад.номер не был дому присвоен). На месте жилого дома новым собственником участка возведён малоквартирный МКД.  Продавец обратился с иском о восстановлении своего дома. Каковы перспективы?

 

А почему с иском обратился Продавец, если собственником дома по записи в ЕГРН значится другой человек?

М.б. разделяли земельный участок, и дом отнесли не к тому участку, было такое, хотя бы выписки из ЕГРН при покупке посмотреть иногда невредно. В выписке из ЕГРН на проданный участок в строке кадастровые номера других объектов недвижимости, находящихся в границе Объекта, что указано? Аналогично в графе выписки на участок, где дом находится по сведения ЕГРН. И в выписке на дом в графе кад. номера объектов недвижимости, в границах которых находится объект.

А какие-то еще документы, предварительные договоры, "понятийки", доп. соглашения, расписки, что все объекты недвижимости на участке включены в его стоимость составляли?

 

И предистория вопроса, как дом и участок оказались на разных собственников?

Кстати, посмотрите, кадастровые номера объектов недвижимости из которых был образован объект, в выписках на участки, кад. номера одинаковые, значит скорее всего при разделении участка с домом и накосячили. 

И выписки о переходах прав посмотрите, на оба участка и дом. 

М.б. слать лесом к собственнику участка, на котором дом по записи в ЕГРН.

Скорее всего такой вариант и был запланирован заранее.

А кто собственник второго участка, на котором дом находится  по ЕГРН, ваш продавец, собственник дома или вообще третье лицо? 

Как обычно, на участок и строительство малоквартирного жилого дома, наверняка с нарушениями, если ври участка не соответствует, деньги есть, на юриста нет. Будем надеяться, что теперь найдутся.... 

Сообщение отредактировал DAN11: 04 October 2021 - 00:35

[DAN11]

Доказательств отсутствия дома на момент сделки купли-продажи не имеется.

По ЕГРН как раз имеется.

[X-File]

А почему Продавец, если собственником дома по записи в ЕГРН значится другой человек?

почему другой? Как раз собственник дома - продавец. В фабуле указано. Записи в ЕГРН на разных лиц - имеется в виду дом на одном, участок уже на другом.

М.б. разделяли земельный участок, и дом отнесли не к тому участку, было такое, хотя бы выписки из ЕГРН при покупке посмотреть иногда невредно.

нет, дом вообще оказался на противоположной стороне, очевидно, что ошибка.

А какие-то еще документы, предварительные договоры, "понятийки" составляли?

нет

И предистория вопроса, как дом и участок оказались на разных собственников?

они оказались на разных в результате сделки, изначально были оба у продавца, сейчас - дом у продавца, участок у покупателя. Я подробно всё описал.

Кстати, посмотрите, кадастровые номера объектов недвижимости из которых был образован объект, в выписках на участки, кад. номера одинаковые, значит скорее всего при разделении участка с домом и накосячили. 

никакого образования в результате разделения, объединения не было. Продавец по спорной сделке ранее приобрел и дом, и участок совместно, как полагается. Всё было на своих местах. Участок не разделялся, но потом дом почему-то "переехал", пока не понятно когда, до спорной сделки или после. 

По ЕГРН как раз имеется.

Из ЕГРН следует факт отсутствия дома на момент спорной сделки? С чего такой вывод?

Сообщение отредактировал X-File: 04 October 2021 - 00:34

[DAN11]

Из ЕГРН следует факт отсутствия дома на момент спорной сделки? С чего такой вывод?

Если по данным ЕГРН он был на другом участке, я спросил, что в выписках.

В соответствующих строках.

Сделка купли-продажи давно была?

Сообщение отредактировал DAN11: 04 October 2021 - 00:55

[X-File]

Если по данным ЕГРН он был на другом участке,

согласно выписке из ЕГРН на дом, он значится на ином участке, но это противоречит другим сведениям в выписке (адресу, инвентарному номер) и правоустанавливающим документам на дом. Из чего следует вывод об ошибке, сути это не меняет, и не опровергает наличия дома на проданном участке во взаимосвязи со всеми иными доказательствами.

Сделка купли-продажи давно была?

2 года назад

Сообщение отредактировал X-File: 04 October 2021 - 01:09

[DAN11]

Из чего следует вывод об ошибке, сути это не меняет

 

Несколько странная ошибка, не находите?  В совокупности с последующими события, особенно, что иск подали не после сноса, а дождавшись, когда новый дом был построен? М.б.  уголовку попробовать?