Сообщений в теме: 21

[ВладимирD]

Дамы и господа, кто хочет поделиться мыслями относительно вводимого в пункт 2 постановления № 326 пары абзацев?

Цитата

при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства;

при определении размера убытков, предусмотренных частью 1 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением убытков, предусмотренных абзацем пятым настоящего пункта, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно

 

Вот смотрите, есть право требования соразмерного уменьшения цены ДДУ в связи с тем, что объект долевого строительства создан ненадлежащего качества.

Дольщик предъявляет застройщику требование уменьшить цену ДДУ и вернуть разницу между новой ценой и уплаченными ранее дольщиком деньгами. На удовлетворение этого требования у застройщика десять дней.

Далее идет иск в суд о взыскании этой самой разницы.

Что есть эта разница?

Неосновательное обогащение, так как цена договора одна, а денег заплачено больше.

И мы взыскиваем неосновательное обогащение, но не убытки.

При этом есть весьма обоснованные сомнения в том, что судебная власть с этим согласится.

[Concrescere]

ВладимирD сказал(а) 18 Янв 2025 - 08:14:

мы взыскиваем неосновательное обогащение, но не убытки.

Если объект передан в срок, но с недостатками (дефектами), то какие убытки взыскиваются на практике (помимо соразмерного уменьшения цены)?

 

 

ВладимирD сказал(а) 18 Янв 2025 - 08:14:

не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства;

Мне еще интересно как определить момент причинения этих убытков.

 

Например, смс о готовности объекта к передаче было направлено после 01.01.2025. Однако недостатки могли по факту возникнуть и до 01.01.2025. Например кривизна стен скорее всего возникла не в результате отделочных работ, которые длились несколько месяцев перед передачей объекта. 

 

Хотя для суда проще конечно отталкиваться от даты акта передачи.

[ВладимирD]

Concrescere сказал(а) 18 Янв 2025 - 17:18:

то какие убытки взыскиваются на практике (помимо соразмерного уменьшения цены

Обычно слово "убытки" в исках не упоминается. С 2020-го года.

Concrescere сказал(а) 18 Янв 2025 - 17:18:

Мне еще интересно как определить момент причинения этих убытков.

Все сводится к моменту передачи объекта по акту, поскольку до этого вполне можно уступить право по договору уступки.

[Чеширский кот]

ВладимирD сказал(а) 18 Янв 2025 - 08:14:

Что есть эта разница? Неосновательное обогащение, так как цена договора одна, а денег заплачено больше. И мы взыскиваем неосновательное обогащение, но не убытки. При этом есть весьма обоснованные сомнения в том, что судебная власть с этим согласится.

На мой взгляд - спорный вывод. В рассматриваемых отношениях уменьшение цены договора - это мера гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. В свою очередь, правовая природа неосновательного обогащения заключается во внедоговорном характере указанного вида обязательства. НО - это не мера гражданско-правовой ответственности, а самостоятельный вид обязательства.  

[tov_Suhov]

ВладимирD сказал(а) 18 Янв 2025 - 08:14:

Что есть эта разница? Неосновательное обогащение

 

не знаю какие чудеса творятся в ДДУ, но обычно в ДКП вопрос ставиться про два варианта (в т.ч. когда 100% уже было оплачено покупателем), это:

 

а) убытки

 

или

 

б) sui generis, самостоятельный способ защиты.

 

Про НО, насколько я видел, речи нигде не шло. 

 

По вариантам А/Б стабильной практики нет.

tov_Suhov сказал(а) 20 Янв 2025 - 09:39:

 

Про НО, насколько я видел, речи нигде не шло. 

 

да, я пишу про возврат "излишне" уплаченного аванса, который был фактически оплачен и стал "излишним" после снижения цены: убытки или sui generis. Без НО

[Concrescere]

tov_Suhov сказал(а) 20 Янв 2025 - 09:39:

sui generis, самостоятельный способ защиты

"вправе потребовать соразмерного уменьшения цены" - про этот способ речь?

[tov_Suhov]

Concrescere сказал(а) 20 Янв 2025 - 09:45:

"вправе потребовать соразмерного уменьшения цены" - про этот способ речь?

 да.

 

хотя тут могут еще "магию вне хогвардса" приплести    т.е. сальдирование вне банкротства 

Concrescere сказал(а) 20 Янв 2025 - 09:45:

"вправе потребовать соразмерного уменьшения цены" - про этот способ речь?

 

хотя. К+ на вскидку выдает: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.02.2024 N Ф05-1216/2024 по делу N А40-109460/2023. про НО

[ВладимирD]

Тогда вопрос: на основании чего возврат денег? Ни один закон не предусматривает возврата денег при уменьшении цены договора. Норма?

[ВладимирD]

Мера ответственности - снижение цены договора. Ровно это написано в законе. Если цена договора по какой-то причине уплачена не полностью, то просто исчезает обязанность по уплате части цены и все. А вот если первоначальная цена договора уплачена полностью, то единственной нормой, позволяющей вернуть излишне уплаченные деньги, является статья 1102 ГК.

[tov_Suhov]

Согласен, для уха российского юриста НО тут вполне подходит. Да и решений с квалификацией НО вполне, как выяснилось, хватает. Вторая точка зрения, что это не убытки, и вообще ничто, а вещь в себе - у Карапетова. Емнип он особо подчеркивает, что и возврат уже уплаченных денег имплицитно сидит в требовании о соразмерном снижении. Может, конечно, я его неправильно читаю, это коммент Глоссы к ДКП. Хотя, например, в А70-4927/2018 нет ссылок ни на убытки, ни на НО. Вплоть до отказного определения ВС. Хотя "переплата" после соразмерного уменьшения взыскана в пользу покупателя.
Что говорит в пользу sui generis
Забавно, что при этом соразмерность уменьшения посчитана по формуле убытков, а не как предлагает АГ в пропорциях: цена по договору/рыночная цена ...

[Concrescere]

ВладимирD сказал(а) 27 Янв 2025 - 10:04:

Тогда вопрос: на основании чего возврат денег? Ни один закон не предусматривает возврата денег при уменьшении цены договора. 

А какие еще последствия от уменьшения цены договора, если она уже уплачена? Только возврат денег в размере этого уменьшения.

 

 

Чистое НО - это когда не было основания для уплаты.

 

А до соразмерного уменьшения цены (то есть до изменения условий договора судом) деньги были уплачены на основании изначальных условия договора, в полном соответствии с этим условиями, которые действовали на момент платежа.

 

Вот это

tov_Suhov сказал(а) 27 Янв 2025 - 15:08:

возврат уже уплаченных денег имплицитно сидит в требовании о соразмерном снижении

поддерживаю.

 

Есть иск о присуждении НО, а есть преобразовательный иск об изменении условия договора о цене. Разные это материально-правовые требования.

[ВладимирD]

Господа, последствия снижения цены в законе не прописаны. Фантазировать на эту тему можно много, но это только фантазии. 

В чем суть НО? Обогащение без основания. После изменения цены основание для уплаты части денег теряется.

[Concrescere]

ВладимирD сказал(а) 28 Янв 2025 - 06:16:

В чем суть НО? Обогащение без основания.

Вы так любое взыскание денег к НО сведёте )

Так что кто тут больше фантазирует, большой вопрос )

ВладимирD сказал(а) 28 Янв 2025 - 06:16:

После изменения цены основание для уплаты части денег теряется.

Но если деньги ранее были уже уплачены, то часть подлежит возврату.

 

Обязанность возвратить полученное может возникать в силу разных причин. Как в силу НО, так и в силу уменьшения цены договора.

В ст. 1103 ГК случай уменьшения цены не указан, кстати.

[ВладимирD]

Concrescere сказал(а) 28 Янв 2025 - 23:03:

Вы так любое взыскание денег к НО сведёте )

Для любого взыскания денег нужна норма закона. Тут ее назвал только я.

Concrescere сказал(а) 28 Янв 2025 - 23:03:

Но если деньги ранее были уже уплачены, то часть подлежит возврату.

Дубль три: норму!

Concrescere сказал(а) 28 Янв 2025 - 23:03:

Как в силу НО, так и в силу уменьшения цены договора.

В четвертый раз: укажите норму.

Concrescere сказал(а) 28 Янв 2025 - 23:03:

В ст. 1103 ГК случай уменьшения цены не указан, кстати.

Там много чего не указано и что?

[Slav_00]

ВладимирD сказал(а) 29 Янв 2025 - 07:17:

нужна норма закона

п. 5 ст. 453 ГК  

[ВладимирD]

И при какой оно тут козе?

[Concrescere]

ВладимирD сказал(а) 29 Янв 2025 - 07:17:

Для любого взыскания денег нужна норма закона.

Здесь основание уже есть - уменьшение цены. «Не следует привлекать новые сущности без крайней на то необходимости».

Slav_00 сказал(а) 29 Янв 2025 - 07:32:

 

ВладимирD сказал(а) 29 Янв 2025 - 07:17:

нужна норма закона

п. 5 ст. 453 ГК  

 

А также можно и пункт выше посмотреть:

 

 

Цитата

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

 

 

[ВладимирD]

Concrescere сказал(а) 29 Янв 2025 - 10:23:

Здесь основание уже есть - уменьшение цены.

В смысле? Откуда взялось обязательство? Цена уменьшилась и все. Последствий может быть как минимум два. В норме ничего не сказано про то, что после уменьшения цены кто-то что-то должен сделать.

Concrescere сказал(а) 29 Янв 2025 - 10:23:

А также можно и пункт выше посмотреть:

Так вот это то самое НО, о котором я тут пишу.

[Slav_00]

ВладимирD сказал(а) 29 Янв 2025 - 10:39:

Так вот это то самое НО

сава на глобус

там есть до изменения договора

[ВладимирD]

Slav_00 сказал(а) 29 Янв 2025 - 17:38:

сава на глобус

Разберем на запчасти.

Slav_00 сказал(а) 29 Янв 2025 - 17:38:

там есть до изменения договора

Я бы дико удивился иной формулировке. Иначе и смысла в норме нет. А так: норма бьет в яблочко.

Ну давайте на примере ДДУ.

Заключен договор, по его условиям квартира должна соответствовать показателям (условно) на 5, 3 и 8. А по факту соответствует на 5, 2 и 5. Квартиры на 5, 2 и 5 стоят дешевле. Ну просто потому, что для их приведения в состояние на уровне 5, 3 и 8 нужно произвести расходы в размере 123.

Участник долевого строительства исполнил свое обязательство по уплате цены ДДУ на сумму 578, как указано в ДДУ.

Но по итогу получил квартиру, которая в связи с тем, что она соответствует показателям не 5, 3 и 8, а соответствует показателям 5, 2 и 5, стоит на самом деле не 578, а 578 – 123.

В связи с данными обстоятельствами у участника долевого строительства возникает право требовать соразмерного уменьшения ДДУ на сумму 123.

В случае реализации данного права происходит изменение договора в части его цены.

Так вот про слова: "там есть до изменения договора". Бывают ДДУ, где есть рассрочка платежа, но почти всегда обязательство по уплате цены ДДУ исполняется до момента передачи объекта. И нас именно этот момент и интересует.

Участник долевого строительства "до изменения договора" "предоставил другой стороне неравноценное исполнение". Каким образом? Уплатил за квартиру, которая стоит предоставила 578 – 123, денежные средства в размере 578, то есть на 123 больше, чем стоит объект, согласно условиям договора.

Отсюда следует, что "к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60)".

 

ЗЫ Хрен бы я так все подробно расписывал, если бы не нужно было бы самому. Накидал бы кучу наводящих вопросов.

[Mex@]

Согласен с ВладимирD, , уменьшение цены договора, вовсе не мера ответственности, т.к. после уменьшения цены недостатки перестают быть недостатками, которые можно предъявить. Образовавшаяся при этом переплата становится НО, т.е. владением чужими деньгами без закона и договора. Закон (норму) об обязанности продавца возвращать излишне уплаченное (сдачу) я брал из Закона о ЗПП и какой-то методики Роспотребнадзора. Завтра посмотрю.

[Concrescere]

Mex@ сказал(а) 30 Янв 2025 - 13:33:

Согласен с ВладимирD, , уменьшение цены договора, вовсе не мера ответственности, т.к. после уменьшения цены недостатки перестают быть недостатками, которые можно предъявить. Образовавшаяся при этом переплата становится НО, т.е. владением чужими деньгами без закона и договора. Закон (норму) об обязанности продавца возвращать излишне уплаченное (сдачу) я брал из Закона о ЗПП и какой-то методики Роспотребнадзора. Завтра посмотрю.

Да, "выкопанная" норма из абз второго п. 4 ст. 453 ГК всё меняет ) Да здравствует универсальный принцип НО )