Сообщений в теме: 117

[ВладимирD]

Странная у нас дискуссия, обсуждается что угодно, кроме сути. Ну ладно новичок, но старожилы как-то странно игнорят профильные нормы.

Ладно.

Цитата

Статья 10. Информация о товарах (работах, услугах)

1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Поскольку у нас тут не ДДУ, то не понимаю, какой вообще интерес может вызвать у кого-то проектная документация. Нет ее, забудьте, это ДКП (это касается второго предложения процитированной нормы).

Какая информация необходима покупателю квартиры, можно отчасти предположить, отчасти опираться на письменные доказательства, в данном случае это рекламный буклет, это та информация, которая была покупателю предоставлена.

Вопрос: была ли она достоверна?

Однозначно да, территория была огорожена. Того, что будет через пять лет или на следующий день после продажи, эта информация не касалась по любому.

Была ли покупателю для выбора квартиры необходима еще какая-то информация. Можно предположить, что ему было бы интересно знать, не будет ли в будущем это ограждение снято.

Обладал ли этой информацией продавец: точно нет, так как на момент заключения сделки ограждение соответствовало всем нормам, и соответствовало еще три года, пока нормы не изменились.

Ну и на закуску.

Цитата

Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, владельца агрегатора) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Предъявление требований, связанных с предоставлением информации, через пять лет крайне сложно назвать разумным.

[mooner]

Pastic сказал(а) 03 Окт 2024 - 12:11:

Я бы еще вспомнил, что реклама офертой не является.

Конечно, не оферта, но информация, вводящая потребителя в заблуждение

[guardsman]

Pastic сказал(а) 01 Окт 2024 - 12:57:

Вам нужно доказать два факта -    1) продавец утверждал, что ограждение имеется, например, в рекламе  2) цена квартиры упала именно из-за отсутствия ограждения...второе никакая экспертиза, я думаю, не решиться утверждать, потому что нужно сравнивать два одинаковых дома, отличающихся ТОЛЬКО наличием ограждения

А я бы поспорил.

по п.1. - тот факт, что ограждение имелось, и так подтверждено судебным актом (если я правильно понял);

по. п. 2 - вот тут Вы точно ошибаетесь. На практике сталкивался и с возможностью оценки последствий снятия шлагбаума, и его присутствия (когда пищалку не давали арендатору), и с оценкой нарушений сроков ремонта подъемника в паркинге, а даже со сдачей в аренду помещения на первом этаже МКД ритуальному агентству. Грамотный оценщик способен на всё 

[Pastic]

mooner сказал(а) 04 Окт 2024 - 10:05:

Конечно, не оферта, но информация, вводящая потребителя в заблуждение

 

Продавец описал то, что было на момент продажи. Что будет через 5 лет - его не касается.

[Mex@]

КМК, шансов на уменьшение стоимости квартиры нет. Причины перечислены и заслуживают внимания. Учитывая, что ворота и забор были демонтированы по 2 причинам: 1) нахождение на чужом участке и 2) не соответствие Правилам противопожарного режима, правильнее будет подтянуть Управляйку. Пусть судится с застройщиком по 1-й причине и самостоятельно устраняет 2-ю причину. 

[Tish]

ВладимирD сказал(а) 03 Окт 2024 - 19:38:

Странная у нас дискуссия, обсуждается что угодно, кроме сути. Ну ладно новичок, но старожилы как-то странно игнорят профильные нормы.

Ладно.

Цитата

Статья 10. Информация о товарах (работах, услугах)

1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Поскольку у нас тут не ДДУ, то не понимаю, какой вообще интерес может вызвать у кого-то проектная документация. Нет ее, забудьте, это ДКП (это касается второго предложения процитированной нормы).

Какая информация необходима покупателю квартиры, можно отчасти предположить, отчасти опираться на письменные доказательства, в данном случае это рекламный буклет, это та информация, которая была покупателю предоставлена.

Вопрос: была ли она достоверна?

Однозначно да, территория была огорожена. Того, что будет через пять лет или на следующий день после продажи, эта информация не касалась по любому.

Была ли покупателю для выбора квартиры необходима еще какая-то информация. Можно предположить, что ему было бы интересно знать, не будет ли в будущем это ограждение снято.

Обладал ли этой информацией продавец: точно нет, так как на момент заключения сделки ограждение соответствовало всем нормам, и соответствовало еще три года, пока нормы не изменились.

Ну и на закуску.

Цитата

Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, владельца агрегатора) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Предъявление требований, связанных с предоставлением информации, через пять лет крайне сложно назвать разумным.

Покупателю было указано, что:

1) На момент продажи информация в рекламной буклете соответствовала действительности - территория была закрыта, что было также установлено Покупателем при осмотре объекта.

2) В ответ на  утверждение Покупателя, что ему была предоставлена неполная информация (а, именно, не была представлена проектная документация для ознакомления, где ограждение отсутствовало, и что это ответственность продавца, а также его обязанность доказать обратное) - было указано, что ст. 10 ЗоЗПП не содержит критериев в отношении объема информации, подлежащей предоставлению потребителю и что при заключении ДКП не предусмотрена обязанность предоставить проектную документацию на МКД.

3) На утверждение Покупателя, что т.к. ограждение не было предусмотрено проектной документацией, а продавец его установил - значит, ограждение установлено незаконно, продавец об этом знал на момент продажи квартиры и должен был предполагать, что возможен его демонтаж - продавец указывает, что в соот. с п.1.4. Методические рекомендаций по подготовке правил благоустройства территорий поселений, городских округов ......, утвержденных Приказом Министерства строительства и ЖКХ от 13.04.2017. № 711/пр, действовавших до 16.09.2020. к элементам благоустройства относятся заборы (ограждения). На момент благоустройства территории (установки ограждения), продавец являлся единственным собственником всех объектов недвижимости МКД и вправе был самостоятельно принимать решение об установке ограждение. Спорные ворота и ограждение  являются некапитальным строением, сооружение, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют  осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Для установки ворот не требуется согласования с уполномоченным муниципальным органом и получение каких-либо разрешительных документов. 

Впоследствии законность установки ограждения под сомнение не ставилась, каких-либо требований о нарушении прав собственников помещений в МКД, вызванных установкой данного ограждения в адрес продавца не поступало, законность ограждения в судебном порядке не оспаривалась.

 

 

[Tish]

Всем добрый

В продолжение эпопеи - судья настроена назначить судебную экспертизу по ходатайству покупателя. Покупатель ставит на разрешение эксперта один вопрос - "Определить разницу  в стоимости квартиры, расположенной на огороженной территории ЖК относительно стоимости квартиры, без огороженной придомовой территории ЖК, адрес,,,,, по состоянию на день проведения экспертного исследования"

Исходя из формулировки вопроса я вижу пока одну методику определения этой разницы - сравнительный метод с применением все того же справочника Лейфера. Значит, будет определена разница в любом случае, без учета фактических обстоятельств, послуживших причиной демонтажа части ограждения и ворот.

Потом вопрос - почему изначально разницу в стоимости квартиры определяли на дату покупки, теперь - на дату проведения экспертизы? Исходные данные уже будут неправильные (ценообразующие факторы) - квартира продавалась в черновой отделке, на момент продажи ограждение было и простояло еще 5 лет. Теперь же рыночная стоимость квартир выросла, квартир в черновой отделке не найдешь, значит, определение разницы на день экспертизы приведет к искажению результата

Логичнее брать на дату демонтажа части ограждения, с другой стороны - тоже неверно, продавец не может отвечать за то, что будет через 5 лет.

Учитывая настрой назначить экспертизу, делаю предположение, что судья не вникла в суть представленных доказательств. Если нет причинно-следственной связи между действия продавца и предполагаемым ущербом - то какая разница, какого размера предполагаемый ущерб?

Эксперту можно предложить свои вопросы - но оценщик же не может подменять собой суд и отвечать на вопрос - причинен ли вообще в данной ситуации действиями продавца ущерб покупателю с учетом обстоятельств демонтажа ворот, подтвержденных решениями судов?

[Pastic]

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 09:34:

Логичнее брать на дату демонтажа

 

ну так кто Вам мешает предложить свои вопросы с другой датой?

 

 

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 09:34:

Если нет причинно-следственной связи между действия продавца и предполагаемым ущербом - то какая разница, какого размера предполагаемый ущерб?

 

Определять наличие причинно-следственной связи суд будет при вынесении решения и не знает сейчас (формально) потребуется ли определять размер ущерба.

Отказать же истцу в назначении экспертизы размера ущерба по иску о возмещении ущерба - это нонсенс, поскольку размер ущерба в любом случае юридически-значимое обстоятельство. 

[Tish]

Pastic сказал(а) 15 Окт 2024 - 11:20:

Определять наличие причинно-следственной связи суд будет при вынесении решения и не знает сейчас (формально) потребуется ли определять размер ущерба. Отказать же истцу в назначении экспертизы размера ущерба по иску о возмещении ущерба - это нонсенс, поскольку размер ущерба в любом случае юридически-значимое обстоятельство. 

Соглашусь

[Tish]

Pastic сказал(а) 15 Окт 2024 - 11:20:

ну так кто Вам мешает предложить свои вопросы с другой датой?

Если исходить из требований покупателя, ему был причинены убытки - стоимость его квартиры, купленной в 2018 году, была завышена на стоимость ограждения, квартира покупалась в ипотеку, что привело еще и к переплате процентов в банк. По логике получается, что в 2018 году его квартира на огороженной территории была продана за 2 млн.(утрированно), а вот без огороженной территории она стоила бы 1,7 млн.

По смыслу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода).

В 2023 году покупатель узнал что его право нарушено. Т.е. с этого момента покупатель понимает, что стоимость его квартиры была завышена?

Если мы определяем разницу в стоимости квартиры на огороженной территории относительно стоимости квартиры на неогороженной территории на 2023 год (период, когда покупатель узнал о нарушении его прав), то какие убытки ему причинены, если стоимость квартиры значительно выше, чем ее стоимость в 2018 году, даже если сделать поправку и вычесть стоимость отделки?

 

А если определять разницу на 2018 год - тоже некорректно, ограждение то в 2018 году было, стояло в течение 5 лет и было частично демонтировано лишь в 2023.

Полагаю тогда, что для выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, нужно выяснять:

- является ли территории МКД огороженной на дату проведения экспертизы;

- влияет ли отсутствие ворот и части ограждения, демонтированных в 2023 году по решению суда, на рыночную стоимость квартиры. Если влияет, определить разницу в стоимости

Сообщение отредактировал Tish: 15 October 2024 - 19:27

[ВладимирD]

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 13:27:

Если исходить из требований покупателя, ему был причинены убытки - стоимость его квартиры, купленной в 2018 году, была завышена на стоимость ограждения

Даже в теории нет.

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 13:27:

квартира покупалась в ипотеку, что привело еще и к переплате процентов в банк

Тоже нет.

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 13:27:

По смыслу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода). В 2023 году покупатель узнал что его право нарушено.

Какое право-то?

Я не знаю такого права: купить по "незавышенной цене".

[Tish]

ВладимирD сказал(а) 15 Окт 2024 - 14:11:

 

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 13:27:

Если исходить из требований покупателя, ему был причинены убытки - стоимость его квартиры, купленной в 2018 году, была завышена на стоимость ограждения

Даже в теории нет.

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 13:27:

квартира покупалась в ипотеку, что привело еще и к переплате процентов в банк

Тоже нет.

Tish сказал(а) 15 Окт 2024 - 13:27:

По смыслу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода). В 2023 году покупатель узнал что его право нарушено.

Какое право-то?

Я не знаю такого права: купить по "незавышенной цене".

 

Я тоже - но мнение покупателя отличается от мнения большинства, принявших участие в обсуждении темы

В любом случае нужно быть готовым к неизбежности судебной экспертизы, но оставлять вопрос в такой формулировке, по моему мнению, неправильно. Понятно, что эксперт не ответит на правовые вопросы, но тогда пусть даст ответы на очевидное - огорожена ли территория, влияет ли отсутствие демонтированных по решению суда ворот на рыночную стоимость квартиры

[ВладимирD]

Как я говорил, могло быть (но на самом деле никак не было) нарушено право на получение информации о товаре.

Но это нужно ковыряние в статьях 10 и 12 закона. А так - вполне можно заявить, что истец не назвал защищаемое законом право или законный интерес, нарушенные ответчиком. Поэтому непонятно, о каких убытках может идти речь.

[Pastic]

Tish, опуская пока все вопросы про ПСС и прочее, на мой взгляд, убытки должны определяться как разница между стоимостью квартиры в доме с ограждением и доме без ограничения на момент сноса ограждения. 

[ВладимирD]

Ну так квартира и передана в доме с огороженным двором.

При слове «убытки» неизменно должно всплывать и словосочетание «нарушенное право». 

А нарушенное право тащит за собой ссылку на условие договора или норму закона. 

С этим как-то очень глухо.

[Tish]

Судья, по моему личному мнению, склоняется в сторону покупателя, исходя из убеждения, что последнему была предоставлена неполная и недостоверная информация. По крайней мере, на это делается упор в задаваемых сторонам вопросах.

В чем неполная и недостоверная информация заключается - не могу понять

 

Pastic сказал(а) 16 Окт 2024 - 11:34:

Tish, опуская пока все вопросы про ПСС и прочее, на мой взгляд, убытки должны определяться как разница между стоимостью квартиры в доме с ограждением и доме без ограничения на момент сноса ограждения. 

Согласна по поводу даты, на которую определяются убытки.

Покупатель говорит, что стоимость его квартиры на момент ПОКУПКИ (2018) была завышена. Ок, задаем эксперту вопрос - определить рыночную стоимость спорной квартиры на момент покупки. Определяем стоимость на 2018 год при существующих на тот момент условиях, в том числе, как было указано в рекламном буклете, с огороженной территорией, что не отрицается и покупателем. Была же огорожена? Была. Значит, убытков никаких нет.

С 2018 по 2022 годы огороженная территория была? Была, значит, убытков в этот период не возникло.

 

В 2023 году по решению суда были демонтированы ворота. Ок, задаем эксперту вопрос - определить рыночную стоимость квартиры в этом доме на 2023 год, когда была демонтирована часть ограждения - ворота. Определяем стоимость квартиры, которая априори будет больше продажной стоимости покупателя на 2018 год - какие убытки?

 

Для чистоты эксперимента еще уточняем - является территория МКД на момент проведения экспертизы огороженной. Натурный осмотр в этом случае обязателен, с учетом фактических обстоятельств, эксперт не сможет сказать, что территория не огорожена, т.к. это не будет соответствовать действительности.

[Mex@]

Судья склоняется в сторону покупателя из-за неполной и недостаточной информации. О`кей. Тогда смотрим, а существовала ли на тот момент (2018 год) эта полная и достаточная информация? По 1-му основанию (установка ограждения на чужом земельном участке) существовала - сам ответчик установил ограждение с нарушением границ ЗУ, чем и воспользовался в последствии, обратившись в суд с требованием о его демонтаже. По 2-му основанию (изменение нормативного регулирования в 2023 году) - однозначно нет. Отсюда, убыток = удельному размеру расходов по восстановлению ограждения на своем участке, а вовсе не в снижении стоимости недвижимости. Застройщик продает квартиры не по результатам независимой рыночной оценки, а по своим калькуляциям. Не хочешь, не бери.

[Horatio Nelson]

Tish сказал(а) 16 Окт 2024 - 12:48:

Судья, по моему личному мнению, склоняется в сторону покупателя, исходя из убеждения, что последнему была предоставлена неполная и недостоверная информация. По крайней мере, на это делается упор в задаваемых сторонам вопросах. В чем неполная и недостоверная информация заключается - не могу понять

а я могу. Ворота были демонтированы в связи с чем? 

[Tish]

Horatio Nelson сказал(а) 16 Окт 2024 - 16:33:

а я могу. Ворота были демонтированы в связи с чем? 

Продавец устанавливал ворота тогда, когда был единственным собственником всех объектов недвижимости в МКД, сразу же получил лицензию на управление МКД и осуществлял эксплуатацию общедомового имущества, в том числе ворот.. В 2021 году была избрана другая УК.

 

Ворота были демонтированы в связи  с:

1) ворота были признаны общедомовым имуществом, расположенном на чужом участке (участок продавца), при этом в ходе судебного разбирательства УК самовольно, без согласования с продавцом, сняла поврежденные створки и повесила новые. Т.е. ворота по факту, на момент демонтажа, были уже не те, что устанавливал продавец перед продажей квартир, а новые, установленные УК. Они же и были демонтированы.

2)  общедомовые ворота, расположенные на участке продавца, не соответствовали требования пожарной безопасности. Продавец, являясь собственником участка, где расположены общедомовые ворот, несет ответственность за обеспечение беспрепятственного проезда через его участок (обеспечивает доступ) к МКД. 

с 01.01.2021 вступили в силу новые правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479.

В соответствии с п. 71 данного документа правообладатели земельных участков обеспечивают надлежащее техническое содержание (в любое время года) дорог, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям, строениям и наружным установкам, открытым складам, наружным пожарным лестницам и пожарным гидрантам, резервуарам, естественным и искусственным водоемам, являющимся источниками наружного противопожарного водоснабжения.

Не допускается перекрывать проезды для пожарной техники изделиями и предметами, посадкой крупногабаритных деревьев, исключающими или ограничивающими проезд пожарной техники, доступ пожарных в этажи зданий, сооружений либо снижающими размеры проездов, подъездов, установленные требованиями пожарной безопасности.

Т.к. продавец на тот момент уже не являлся управляющей организацией, он не мог обеспечить надлежащее содержание общедомовых ворот и соответствие их требованием Правил, вступившим в силу с 01.01.2021. (обеспечить автоматическое открывание, либо ручное открывание ворот (пункт охраны в зоне видимости) в случае необходимости проезда спецтехники на территорию МКД через участок продавца),  у продавца отсутствовали ключи от одних из ворот, которые как раз обеспечивали сквозной проезд к МКД

[Tish]

Horatio Nelson сказал(а) 16 Окт 2024 - 16:33:

а я могу. Ворота были демонтированы в связи с чем? 

И опять-таки, ворота были  демонтированы через 5 лет после продажи квартиры......Т.е., следуя логике, если через 20 лет ворота будут демонтировать -тоже продавец будет отвечать?

[ВладимирD]

Mex@, по условиям задачи на момент продажи никакого нарушения не было. 

Судья гонит.

[Tish]

ВладимирD сказал(а) 17 Окт 2024 - 09:34:

Судья гонит.

Меня расстраивает подобная ситуация если учесть, что апелляция и кассация - все у нас  в городе 

[ВладимирD]

Это не значит, что они поддержат бред. 

Сейчас суды напротив поддерживают застройщиков, а тут не просто поддерживается потребитель, а поощряется дремучий потребительский экстремизм. 

Судьи не любят лишней работы, напугайте, скажите, что после такого куча народа кинется отсуживать деньги за приобретённые годы назад квартиры.

[Horatio Nelson]

Tish, вы какую сторону представляете?

Tish сказал(а) 17 Окт 2024 - 09:48:

Меня расстраивает подобная ситуация если учесть, что апелляция и кассация - все у нас  в городе 

это ни о чем не говорит. После 2019 года в апелляцию и в кассацию пришли судьи с разных районов.

ВладимирD сказал(а) 17 Окт 2024 - 10:43:

Сейчас суды напротив поддерживают застройщиков, а тут не просто поддерживается потребитель, а поощряется дремучий потребительский экстремизм. 

тут скорее потребитель выбрал неверный способ защиты права: иск предъявил не к тем лицам и не о том. По хорошему следовало бы предъявлять иск к управляющей компании. 

Tish сказал(а) 16 Окт 2024 - 12:48:

Судья, по моему личному мнению, склоняется в сторону покупателя,

бывает обманчивое впечатление. 

 

Tish сказал(а) 16 Окт 2024 - 12:48:

По крайней мере, на это делается упор в задаваемых сторонам вопросах.

а какие конкретно вопросы задает судья? 

Сообщение отредактировал Horatio Nelson: 17 October 2024 - 19:24

[Slav_00]

Horatio Nelson сказал(а) 17 Окт 2024 - 13:25:

иск к управляющей компании

прошу прощения, что вклиниваюсь, но иск о чем предъявить УО