Сообщений в теме: 741

[Smertch]

Насколько я понял, Саш, ты говоришь о том, что у дольщиков на самом деле есть право застройки. Так?

Как можно обсуждать право, которого у нас еще нет? Только гипотетически.

[kog]

IAY,
Игорь, порылся в закромах родины и нашел диплом жены, который помогал ей писать. Так вот, то ли я, то ли она, то ли списали, то ли сами придумали тогда вот что (в общем не могу, сейчас отвечать за то, что я с этим согласен, да и за то, что это я писал) -

Скрытый текст

Введение в законодательство конструкции договора участия в долевом строительстве требует выяснения его правовой сущности и природы, чему немало уделялось внимания и до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Применительно к договору долевого финансирования строительства жилья, заключаемого гражданами, в литературе высказывалась точка зрения о его смешанном характере. О комплексном характере договора долевого участия в строительстве, соединяющем черты различных договоров, но с преобладанием черт совместной деятельности, пишет К.И. Скловский. Представляется, что в условиях действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. данная позиция не находит своего подтверждения в действующем законодательстве. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, в случае строительства своими силами застройщик по договору участия в долевом строительстве является, по сути дела, подрядчиком, а участник долевого строительства - заказчиком. Если же застройщик принимает на себя обязанность привлечь других лиц к долевому строительству, то он выполняет лишь организационные функции и подрядчиком (исполнителем) строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг в смысле ст. 702 и 740 ГК РФ не является.
О подрядном характере договоров долевого участия в строительстве рассуждают Ю.В. Романец и О.Г. Ломидзе. Обобщая выводы своих исследований, Ю.В. Романец пишет о том, что признаки рассматриваемого обязательства ближе к признакам подряда. О.Г. Ломидзе не возражает против обоснованной в судебной практике оценки, заключающейся в том, что договор о долевом строительстве жилого дома по своему содержанию является договором строительного подряда. Данное объяснение гражданско-правовой сущности договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости можно рассматривать как второе направление.
Новейшим взглядом на договор участия в долевом строительстве является взгляд А. Маковской, в соответствии с которым данный договор рассматривается как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора. Обращает на себя внимание отсутствие какой-либо аргументации в пользу данного подхода. Действительно, в первую очередь возникает вопрос о типе данного договора. Как известно, все гражданско-правовые договоры делятся, прежде всего, на типы, а потом на виды. Объявляя договор участия в долевом строительстве самостоятельным видом договора, А. Маковская не определяет его родовую природу, что представляется далеко не случайным. Данное обстоятельство отражает объективные затруднения автора в отнесении договора участия в долевом строительстве к тому или иному типу гражданско-правового договора. Поскольку правовое регулирование договора участия в долевом строительстве структурно расположено вне Гражданского кодекса РФ, то вопрос о типовой принадлежности договора участия в долевом строительстве приобретает первостепенное значение. Основные типы гражданско-правовых договоров все-таки представлены в Гражданском кодексе РФ, что с неизбежностью обусловливает необходимость определения совокупности и природы правовых норм, заключенных в Гражданском кодексе РФ, и закрепляемых в иных федеральных законах новых договорных конструкций.
Структурно-логический и содержательный анализ существенных условий и элементов договора участия в долевом строительстве не позволяет сформулировать однозначный вывод о его правовой природе и сущности.

Но самое интересное вывод один из выводов

Скрытый текст

В связи с вышеизложенным, а также согласно п. 1 ст. 4 названного Закона можно сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
1. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).
2. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
3. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
4. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:
1) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
2) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
5. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
6. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.
С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Это все к теме не относится и за креатив трехлетней давности прошу не пинать...

[IAY]

kog, Smertch,

Мне кажется, что доводы о первоначальном приобретении права по договору разбиваются о принцип superficies solo cedit. Я думаю, у лица не имеющего прав на ЗУ первоначального права быть не может. Ведь недвижка по сути создается на ЗУ. Вряд ли это правильно, чтобы у лица было право на недвижку и не было права на ЗУ.

Игорь

[Smertch]

А вот это это чудо законотворческой мысли еще не обсуждалось?
Нашел в комментариях к комментарию Chiko к постановлению на закон.ру

Сообщение отредактировал Smertch: 28 November 2011 - 19:24

[IAY]

Smertch,

Спасибо! Это пять!

[kog]

IAY,
Игорь, тут не в правовом принципе дело. Законодатель создал искусственный договор (мутанта), который сложно квалифицировать, этот договор и сама его регистрация в рамках мировых примеров нонсенс, но ведь он создан и следовательно пока имеет место быть такой первоначальный способ.
А вот Jazzanova сейчас скажет, что и инвестиционный договор есть и первоначальный способ такой есть, как инвестирование. Его мы попросим описать существенные черты инвестиционного договора (по примеру как выше это сделал выпускник вуза) и если у него получится, то будем дружно умолять Романа одуматься и посодействовать отмене 54 Постановления.

Smertch,

А вот это это чудо законотворческой мысли еще не обсуждалось?
Нашел в комментариях к комментарию Chiko к постановлению на закон.ру

это шедевр, а то тут в рег органах гадают, что так незавершенка на регистрацию поперла...

Вообще, постановление 54 с ст. 24.2 Закона о регистрации можно отправлять в помойку. Да и с изменением закона об инвест деятельности.

А вы говорите superficies solo cedit. Если Роман это еще не читал, думаю нет повода не много и не от хорошего настроения...

Сообщение отредактировал kog: 28 November 2011 - 19:52

[kog]

Хотя с другой стороны, ничего плохого в этом законе нет, он в данной редакции придает ограничение по обратной силе 54 постановления. И огрничена она датой заключения инвест контракта 01012011. Интересно почему выбрана эта дата и сколько раз она потом будет меняться.

Сообщение отредактировал kog: 28 November 2011 - 20:24

[Chiko]

забавное крео, я его не видел. Написано под Москву и текущую ситуацию с расторжением инвестконтрактов. Ничего особенного я в этом проекте не увидел.

Про приобретение аренды под незавершенкой - это преодоление позиции Президиума, который не допускает этого по правилам ст. 36, опираясь на формальное толкование самой этой статьи ЗК. В принципе, это здравое решение.

Про убытки повеселило. Это защита от фобий некоторых московских чиновников. Собственно, то, что они написали в законопроекте и так, на мой взгляд, было довольно очевидно.

24.2 - это жестко против идеи о регистрации первоначального права без акта о реализации. Навскидку это положение можно толковать как подлежащее применению только в ситуации, когда у публ. образования есть право на первоначальное приобретение (то есть, это товарищество, а земля - общая).

про положения инвестиц. закона - то же самое.

Так что, я бы не стал отправлять ППВАС 54 на свалку )))

[Chiko]

конечно, этим нелепым проектом ГД пытается опровергнуть правильность принципа superficies solo cedit. Что выглядит довольно нелепо и убого.

Интересно, можно ли федеральным законом отменить действие закона всемирного тяготения?

[Jazzanova]

Интересно, можно ли федеральным законом отменить действие закона всемирного тяготения?

на планете ВАС очевидно нет
и потом на примере ПП ВАС № 54
законы отменяются как раз постановлением пленума

по законопроекту чуть позже
отпишусь

[Chiko]

Jazzanova,

на планете ВАС очевидно нет
и потом на примере ПП ВАС № 54
законы отменяются как раз постановлением пленума

а в РФ - можно? Ну чудеса....

[Uncle_Sam]

Интересно, можно ли федеральным законом отменить действие закона всемирного тяготения?

Федеральный закон можно принять по любому поводу (см., напр., Федеральный закон от 03.06.2011 N 107-ФЗ "Об исчислении времени").
А вообще, конечно, любопытно провести исследование количества/качества законов, принимаемых на 3-х последних заседаниях Думы перед истечением срока ее полномочий.

[Jazzanova]

если в год более 300 законов принимают итак уже много лет
на эту тему хорошая шутка была в последнем прожекторе пэрис хилтон

[Wzhik]

Вопрос к сторонникам теории невозможности возникновения "первичного" права собственности у участника простого товарищества, не владеющего землёй.
Как по-Вашему, относится ли теперь к общему имуществу супругов здание, построенное в браке на участке, находящемся только в собственности одного супруга? Если изходить из смысла ПП ВАС №54, то теперь разве относится? Теперь при разводе можно посылать супруга с его требованиями о признании права на такое имущество?

А если всё таки, по-Вашему, относится, то как Вы теперь (какой нормой права) можете это обосновать и чем тогда эта ситуация отличается от ситуации с "первичным" правом собственности товарища, не имеющего земли, где Вы ему отказываете в таком праве?

П.С. до ПП ВАС №54 лично я для себя считал Договор участия в долевом строительстве договором возмездного оказания услуг.

[IAY]

А что думают уважаемые участники обсуждения о законе об инвестиционных товариществах?

Игорь

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 November 2011 - 20:27

[Jazzanova]

Вопрос к сторонникам теории невозможности возникновения "первичного" права собственности у участника простого товарищества, не владеющего землёй.
Как по-Вашему, относится ли теперь к общему имуществу супругов здание, построенное в браке на участке, находящемся только в собственности одного супруга? Если изходить из смысла ПП ВАС №54, то теперь разве относится? Теперь при разводе можно посылать супруга с его требованиями о признании права на такое имущество?

споры супругов арбитраж не разрешает -))

[Chiko]

Wzhik,

Вопрос к сторонникам теории невозможности возникновения "первичного" права собственности у участника простого товарищества, не владеющего землёй.
Как по-Вашему, относится ли теперь к общему имуществу супругов здание, построенное в браке на участке, находящемся только в собственности одного супруга? Если изходить из смысла ПП ВАС №54, то теперь разве относится? Теперь при разводе можно посылать супруга с его требованиями о признании права на такое имущество?

А если всё таки, по-Вашему, относится, то как Вы теперь (какой нормой права) можете это обосновать и чем тогда эта ситуация отличается от ситуации с "первичным" правом собственности товарища, не имеющего земли, где Вы ему отказываете в таком праве?

П.С. до ПП ВАС №54 лично я для себя считал Договор участия в долевом строительстве договором возмездного оказания услуг.

Понимаете, Вы берете два правовых "дикобраза", изобретенных в России, которые не являются нормальным явлением в развитой правовой системе - это совместная собственность супругов (в нормальных правопорядках она давно раздельная) и идею о том, что здание - это самостоятельная вещь (в нормальных правопорядках единственный вид недвижимости - земельный участок). И при помощи этих двух очень странных правовых идей Вы пытаетесь опровергнуть частноправовую аксиому, которой 2 тыс. лет.

Это примерно то же, что доказывать при помощи положений старого РСФСР-ского закона о предприятиях, что у акционера есть долевая собственность на имущество общества.

Ваш вопрос разрешается элементарно и по праву, и по справедливости: здание, построенное на земле супруга, является его составной частью. И поэтому если супруг зарегистрирует свое право на построенное здание (что, на мой взгляд, очень странно, так как для этого нет никаких правовых стимулов), оно тоже будет собственностью супруга. Но если оно было возведено в браке, то супруга может претендовать на половину его стоимости, либо может потребовать вступления в право собственности на это здание. И никого никуда посылать не надо. Разве что за нормальными книгами по частному праву (которые не на русском языке).

Кстати, что-то похожее недавно рассматривал Президиум ВАС (я имею в виду дело о вступлении собственника здания в собственность на земельный участок, выкупленным полностью по ст. 36 ЗК собственником другого здания, также расположенного на участке).

[Jazzanova]

И никого никуда посылать не надо. Разве что за нормальными книгами по частному праву (которые не на русском языке).

в том то вся и проблема и беда из этих книг
простой их передер без учета текущих правовых реалий и потребностей субъектов гражданского права, как показывает ПП ВАС № 54
не срабатывает
нужны более гибкие стратегии, а не юридический волюнтаризм, пусть научно и обоснованный

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 November 2011 - 16:21

[Wzhik]

Понимаете, Вы берете два правовых "дикобраза", изобретенных в России, которые не являются нормальным явлением в развитой правовой системе - это совместная собственность супругов (в нормальных правопорядках она давно раздельная) и идею о том, что здание - это самостоятельная вещь (в нормальных правопорядках единственный вид недвижимости - земельный участок). И при помощи этих двух очень странных правовых идей Вы пытаетесь опровергнуть частноправовую аксиому, которой 2 тыс. лет.

Это примерно то же, что доказывать при помощи положений старого РСФСР-ского закона о предприятиях, что у акционера есть долевая собственность на имущество общества.

Ваш вопрос разрешается элементарно и по праву, и по справедливости: здание, построенное на земле супруга, является его составной частью. И поэтому если супруг зарегистрирует свое право на построенное здание (что, на мой взгляд, очень странно, так как для этого нет никаких правовых стимулов), оно тоже будет собственностью супруга. Но если оно было возведено в браке, то супруга может претендовать на половину его стоимости, либо может потребовать вступления в право собственности на это здание. И никого никуда посылать не надо. Разве что за нормальными книгами по частному праву (которые не на русском языке).

Кстати, что-то похожее недавно рассматривал Президиум ВАС (я имею в виду дело о вступлении собственника здания в собственность на земельный участок, выкупленным полностью по ст. 36 ЗК собственником другого здания, также расположенного на участке).

Вот отличное объяснение - если чего то вяжется с обоснованием, значит виновато неудобное действующее законодательство.
Что-то Ваше "элементарное" решение не вяжется с семейным кодексом (хотя бы в части того, что совместная собственность супругов возникает не зависимо от того, за кем зарегистрирован объект). Вот как оказывается - всё у нас отсталое, все нецивилизованное. Даже режим имущества супругов, который вдруг мешает идеальным римским доктринам. Я полагаю, что если что-то не нравится в законодательстве, то нужно сначала менять его, а не подводить его толкование не под его буквальный смысл, а под "римские" доктрины, которым 2 тыс. лет, да ещё так, что всё трещит по швам.

[kog]

IAY,

А что думают уважаемые участники обсуждения о законе об инвестиционных товариществах?

Это "особый путь" России... Это то о чем я говорил выше. Что если органы уполномоченные создавать правовые нормы напишут, что общепризнанные принципы у нас неприменимы, значит так и будет...

[Smertch]

Понимаете, Вы берете два правовых "дикобраза", изобретенных в России, которые не являются нормальным явлением в развитой правовой системе - это совместная собственность супругов (в нормальных правопорядках она давно раздельная) и идею о том, что здание - это самостоятельная вещь (в нормальных правопорядках единственный вид недвижимости - земельный участок).

Ром, ну не смешно? Право - оно такое, какое оно есть - хорошее или плохое. Если оно плохое - его надо менять, но покуда оно не изменено - применять. То, что сейчас делает ВАС - это убивание частными решениями куда как более важного принципа, чем все принципы частного права вместе взятые - принципа определенности права, без которого нет права вообще как такового. Это как лечить воспаление всех органов человека их ампутацией - этак от человека скоро ничего не останется. А уж какой он там - алкоголик прожженный или жене изменяет - разве имеет значение?

И при помощи этих двух очень странных правовых идей Вы пытаетесь опровергнуть частноправовую аксиому, которой 2 тыс. лет.

Это ты сейчас о которой - о superficies solo cedit, чтобы обойти которую еще римляне выдумали суперфиций, а немцы пытались-пытались, но в итоге так и не нашли ничего иного, кроме как признать поквартирную собственность, или о принципе внесения, которому едва полтораста лет и который римскому-то двухтысячелетнему праву вовсю противоречит?

[Chiko]

Smertch, нет, Саш, это ни хрена не смешно, все, что происходит в нашем законодательстве - это очень грустно. Право, которое сегодня есть в законах - неудачное, но его надо приспосабливать для того, чтобы суды могли решать дела, а участники оборота могли полагаться на разумные и справедливые правовые позиции, сформулированные высшей судебной инстанции. Вот поэтому и появился 54 пленум.

[Massive]

Ко всем участникам дискуссии просьба не забывать ее тему.

[Jazzanova]

последние два сообщения переместил в соответствующую тему в мониторинге
http://forum.yurclub...howtopic=322023
желающие могут продолжить обсуждение законопроекта в ней
спасибо за понимание

[Saas]

24.2 - это жестко против идеи о регистрации первоначального права без акта о реализации. Навскидку это положение можно толковать как подлежащее применению только в ситуации, когда у публ. образования есть право на первоначальное приобретение (то есть, это товарищество, а земля - общая).

Все таки статья получается в пику идее о регистрации без акта - акт необходим, когда земля у гос. органа
«Статья 242. Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.».
Получается, опять иск о признании, поскольку ФРС откажет совершенно законно в регистрации.

Сообщение отредактировал Saas: 06 December 2011 - 13:57