Сообщений в теме: 741

[Saas]

Рухнет ли рынок, не знаю, но подкосит его это постановление прилично. Теперь, получается, в классических схемах соинвестирования: застройщик-инвестор-соинветор-сосоинвестор-сососо.. все будет зависеть от волеизъявления застройщика зарегистрировать свое право собственности на весь объект, только после чего, каждый последующий сможет переоформить переход права на себя. Если же любой из продавцов будет уклоняться от регистрации, последний сососо... оформит свое право только через пару лет. Причем, до него объект может и не дойти, если кто-нибудь из цепочки продаст его третьему лицу.
В только же строящихся объектах, думаю, соинвесторы не рискнут вкладывать деньги даже застройщику без гарантированного получения недвижки, не говоря уже об опосредованном вложении через прослойку других инвесторов. Можно, конечно, каждого приходящего соинвестора включать в члены простого товарищества, каждый раз переоформляя долевую собственность за з/у.
В общем, пленум все здорово и аккуратно разложил по полочкам: купля/подряд/пт, правда, думаю, воспользоваться ими инвесторы на врядли захотят.

[Massive]

Chiko,
очевидно, что на рассмотрение строительных ассоциаций или иных организаций профессиональных участников рынка проект не передавался.

И никакие обычаи делового оборота ВАС при составлении документа не изучал.
Потому что практики работы по простому товариществу, которое ты так рьяно советуешь - нет.
Никто по такой схеме не работает, кроме гос. учреждений.

Сложности - налоговый учет (как показывает соседняя ветка в подразделе НДС, даже у наших налоговых спецов нет единого мнения по налогообложению), раздельный бухучет.
А главное - отсутствие в 99% случаев общей цели при строительстве недвижки.

Посему нас ВАС кидает в ДКП будущей недвижки.
А там ключевые косяки:
1. Размытое условие о предмете (к слову, в ФЗ о ДДУ, такого вопроса не возникает, и я не понимаю, отчего нельзя было взять формулировки оттуда).

2. Отсутствие сроков исполнения обязательств продавца по передаче построенной недвижки покупателю.

Из чего следует
3. Полная незащищенность покупателя:
Нет механизма признания ДКП незаключенным по основаниям несогласованности предмета.
Нет механизмов понудить продавца передать в конкретную календарную дату построенную недвижку.

[Massive]

Кстати, и схема строительства жилья через ЖСК тоже рушится.
В тех случаях, когда есть застройщик-технический заказчик и ЖСК-инвестор, и между ними заключен инвестиционный договор.

Ведь получается, что ЖСК должен будет регистрировать свое право собственности на построенные квартиры и лишь потом передавать их в собственность пайщиков.
Но зарегить ПС на себя ЖСК не сможет, потому что это выходит за рамки его правоспособности.

[Chiko]

Вот ярчайший пример того, для чего нужно было постановление по продаже будущей недвижимости. Чтобы не было рассуждений о том, что нельзя заключить договор по поводу того, что тебе не принадлежит.

Massive, про ЖСК ты зря так говоришь. Почему это приобретение в собственность жилого многоквартирного дома нарушает правоспособность ЖСК?



И я совершенно не согласен, что купля-продажа не дает тех гарантий, которые якобы дает статус "инвестора". Наоборот, куча исков - и об исполнении, и о регистрации, и об убытках

Сообщение отредактировал Chiko: 15 July 2011 - 20:51

[Massive]

Chiko,

И я совершенно не согласен, что купля-продажа не дает тех гарантий, которые якобы дает статус "инвестора". Наоборот, куча исков - и об исполнении, и о регистрации, и об убытках

Ну вот, смотри. ВАС пишет в абз. 6 п. 5, что если у продавца отсутствует недвижимость либо ПС продавца не зарегено в ЕГРП, покупатель вправе обратиться к п. 3 ст. 454 ГК:

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Далее встает вопрос, а как определить срок, в который продавец должен передать недвижку покупателю (хотя бы во владение)?

Ведь по версии ВАС этот срок должен будет исчисляться в некоем периоде времени, исчисляемом от момента регистрации ПС продавца, поскольку до этого момента требование о передаче недвижке не подлежит удовлетворению согласно п. 5 постановления.

Далее, мы приходим к трактовке срока согласно ст. 190 ГК, по которой срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Судебная практика исходит из того, что регистрация права зависит от воли стороны и, следовательно, не является тем самым неизбежным событием.

Следовательно, приходим к определению срока согласно ст. 314 ГК.

А в конечном итоге к тому, что с самого момента заключения ДКП будущей недвижки покупатель становится перед выбором: предъявить требование о передаче недвижки в порядке ст. 314 ГК и получить отказ по ст. 398 ГК и эфемерные убытки.
Либо смиренно ждать, что когда-нибудь продавец проявит добросовестность, построит недвижку, зарегит ее и передаст покупателю.

Почему это приобретение в собственность жилого многоквартирного дома нарушает правоспособность ЖСК?

Потому что, копператив, который имеет право привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства; приобретать жилые помещения (ст. 16 215-ФЗ) это жилищно-накопительный кооператив, деятельность которого регламентируется куда жестче, чем ЖСК.
Отчего это форма кооператива на практике изначально была мертворожденной.

[Chiko]

Massive,

Далее встает вопрос, а как определить срок, в который продавец должен передать недвижку покупателю (хотя бы во владение)?

Ведь по версии ВАС этот срок должен будет исчисляться в некоем периоде времени, исчисляемом от момента регистрации ПС продавца, поскольку до этого момента требование о передаче недвижке не подлежит удовлетворению согласно п. 5 постановления.

Далее, мы приходим к трактовке срока согласно ст. 190 ГК, по которой срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Судебная практика исходит из того, что регистрация права зависит от воли стороны и, следовательно, не является тем самым неизбежным событием.

Следовательно, приходим к определению срока согласно ст. 314 ГК.

А в конечном итоге к тому, что с самого момента заключения ДКП будущей недвижки покупатель становится перед выбором: предъявить требование о передаче недвижки в порядке ст. 314 ГК и получить отказ по ст. 398 ГК и эфемерные убытки.
Либо смиренно ждать, что когда-нибудь продавец проявит добросовестность, построит недвижку, зарегит ее и передаст покупателю.

Тима, мне кажется, ты неверно понимаешь норму п. 3 ст. 454. Там же речь идет о том, что если в срок, установленный договором, вещь не передана покупателю, он вправе потребовать вернуть уплаченные деньги и возместить убытки. Здесь имеется в виду не срок с момента регистрации права продавца, а дата, к которой продавец должен исполнить договор. Я слабо себе могу представить договор по недвижимости, в котором бы такого срока не было.

Потому что, копператив, который имеет право привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства; приобретать жилые помещения (ст. 16 215-ФЗ) это жилищно-накопительный кооператив, деятельность которого регламентируется куда жестче, чем ЖСК.

Так вот же, как приобретение по договору помещения может нарушать правоспособность кооператива?

очевидно, что на рассмотрение строительных ассоциаций или иных организаций профессиональных участников рынка проект не передавался.

И никакие обычаи делового оборота ВАС при составлении документа не изучал.

Мне казалось, ты помнишь, что я с 2000 по 2008 год работал в сфере девелопмента Это так, к вопросу о том, что не учитывались деловые обыкновения застройщиков. Наоборот, я слишком хорошо эту кухню изнутри знаю И я совершенно искренне убежден, что лучше иметь статус покупателя по договору купли-продажи, чем "сососо...инвестора".

Сообщение отредактировал Chiko: 16 July 2011 - 20:03

[Massive]

Chiko,

Тима, мне кажется, ты неверно понимаешь норму п. 3 ст. 454

Рома, а ты скажи, как верно. А то у тебя все постановление состоит из фраз "нельзя понимать", "не следует трактовать", "нельзя признавать заключенным".

Если в ДКП будущей недвижки стоит срок передачи построенного здания во владение покупателя - 01.01.2012, а на этот момент продавец не построил недвижку или не зарегил свое ПС, то как ты его понудишь исполнить обязательство в натуре?
Слышишь, в на-ту-ре!
А не посредством уплаты неустойки или убытков.

Так вот же, как приобретение по договору помещения может нарушать правоспособность кооператива?

Еще раз, приобретать в свою собственность может только жилищно-накопительный кооператив.
ЖСК же в силу п. 4 ст. 218 ГК не может приобретать в свою собственность квартиры.
Ибо это изначально собственность пайщиков, что вступает в противоречие с обсуждаемым постановлением, потому квартира и дом строятся на участке, принадлежащем застройщику, с которым пайщик отношений не имеет.
А ЖСК-застройщиков на рынке считанные единицы.

[Massive]

К слову, дата и номер у постановления уже есть?

[IAY]

Chiko,

IAY, я не исключаю, что иск по 551 к правопреемнику, который, не будучи реестровым собственником, обязался продать, может быть удовлетворен. Другое дело, это договор купли будущей вещи или наличной? Я бы сказал, что наличной (ведь вещь уже есть у правопреемника в собственности). Поэтому, строго говоря, здесь будет применяться 10/22, а не этот пленум.

ОК, хотя это возражение и не относится к внереестровости продавца. Рассмотрим другой пример. Наследник заключает ДКП до смерти наследодателя с условием, что товар будет передан в собственность покупателя в течение восьми месяцев со дня смерти наследодателя. Как здесь быть? Вроде тут все ОК: и права собственности у продавца точно нет, и срок передачи товар вполне определен.

Игорь

[Chiko]

Massive,

Если в ДКП будущей недвижки стоит срок передачи построенного здания во владение покупателя - 01.01.2012, а на этот момент продавец не построил недвижку или не зарегил свое ПС, то как ты его понудишь исполнить обязательство в натуре?
Слышишь, в на-ту-ре! А не посредством уплаты неустойки или убытков.

Тима, вряд ли ситуация с продажей с этом случае радикально отличается от реального исполнения по иным договорам. Как ты понудишь в натуре исполнить договор "инвестирования" если застройщик не построил недвижимость или не зарегистрировал за собой объект? Точно также, то есть, никак. В этом-то и есть слабость обязательства.

Еще раз, приобретать в свою собственность может только жилищно-накопительный кооператив.
ЖСК же в силу п. 4 ст. 218 ГК не может приобретать в свою собственность квартиры.
Ибо это изначально собственность пайщиков, что вступает в противоречие с обсуждаемым постановлением, потому квартира и дом строятся на участке, принадлежащем застройщику, с которым пайщик отношений не имеет.
А ЖСК-застройщиков на рынке считанные единицы.

ничего подобного. Собственность пайщиков - с момента полной выплаты пая. Поэтому кооператив легко может быть собственником тех квартир, которые он покупает.

К слову, дата и номер у постановления уже есть?

Дата, естественно, есть - 11 июля 2011 г. Номера пока нет, постановление принято Пленумом, но оно еще не подписано.





IAY,

ОК, хотя это возражение и не относится к внереестровости продавца. Рассмотрим другой пример. Наследник заключает ДКП до смерти наследодателя с условием, что товар будет передан в собственность покупателя в течение восьми месяцев со дня смерти наследодателя. Как здесь быть? Вроде тут все ОК: и права собственности у продавца точно нет, и срок передачи товар вполне определен.

Игорь

Игорь, мне не нравятся условные сделки, заключенные под mortis causa Что-то в них есть аморальное. Нет?

[IAY]

Chiko,

В терминах ст. 190 ГК РФ смерть - это не условие, а срок! Так что ничего страшного нет. И потом мне кажется, мы обсуждаем несколько другой вопрос: Почему из постановления выпал случай внереестрового собственника-продавца? Какими мотивами руководствовались разработчики. Неужели тем, что mortis causa - это безнравственно?!

Игорь

[Massive]

Chiko,

Собственность пайщиков - с момента полной выплаты пая. Поэтому кооператив легко может быть собственником тех квартир, которые он покупает.

Как же ЖСК может быть собственником квартир, если он покупает их на средства пайщиков?
Повторюсь, ты путаешь ЖСК и ЖНК.
Вот жилищно-накопительный кооператив создается для тех граждан, у которых нет средств на полную оплату квартиры. Поэтому ЖНК аккумулирует паевой фонд, на который приобретает жилье в свою собственность. Лишь затем квартира передается в собственность пайщика.
В ЖНК квартира приобретается за счет, как говорится, меня, тебя и того парня.
А в ЖСК пайщик приобретает квартиру в свою собственность и за свои деньги.

[Chiko]

Massive,

Как же ЖСК может быть собственником квартир, если он покупает их на средства пайщиков?
Повторюсь, ты путаешь ЖСК и ЖНК.
Вот жилищно-накопительный кооператив создается для тех граждан, у которых нет средств на полную оплату квартиры. Поэтому ЖНК аккумулирует паевой фонд, на который приобретает жилье в свою собственность. Лишь затем квартира передается в собственность пайщика.
В ЖНК квартира приобретается за счет, как говорится, меня, тебя и того парня.
А в ЖСК пайщик приобретает квартиру в свою собственность и за свои деньги.

Тима, для того, чтобы пайщик стал собственником имущества, созданного/или купленного кооперативом, нужно, чтобы это право было у кооператива, иначе п. 4 ст. 218 просто не может сработать. Ведь ровно то же происходит при строительстве гаражей кооперативами. Кооператив получает землю в собственность, то, что строится на земле - составная часть земельного участка и потому тоже в собственности кооператива. Если пай выплачен полностью, то созданное "приращение" (в виде гараже) поступает в собственность пайщика первоначальным способом. Я это так вижу.

[Massive]

Chiko,

Тима, для того, чтобы пайщик стал собственником имущества, созданного/или купленного кооперативом, нужно, чтобы это право было у кооператива, иначе п. 4 ст. 218 просто не может сработать.

Это что-то новенькое. Я всегда полагал, что это первичный способ приобретения ПС.

Да и 10/22 гласит о том же:

11. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

[Chiko]

Massive, то есть, ты хочешь сказать, что пайщик, минуя кооператив, сразу же становится собственником имущества? Но ведь в твоей схеме есть договор между застройщиком и кооперативом. Значит, застройщик не исполнил обязательство и не передал кооперативу квартиры, так что ли?

[Tony V]

это первичный способ приобретения ПС

В чём смысл кооператива, если пайщик приобретает вещь не от него, а от третьего лица?

[Chiko]

Tony V, в обходе 214-ФЗ

[Tony V]

Chiko,

в обходе 214-ФЗ

но тогда, во-первых,

застройщик не исполнил обязательство и не передал кооперативу квартиры

а во-вторых, пайщик неосновательно обогатился за счёт застройщика, видимо.

[Massive]

Chiko,

ты хочешь сказать, что пайщик, минуя кооператив, сразу же становится собственником имущества?

Именно так.

И с учетом постановления возникает конкуренция п. 4 ст. 218 и ст. 219.
То ли пайщик приобретает ПС на квартиру, то ли застройщик.

[kog]

Сегодня увидел решение СОЮ о признании права в следующем случае. Два юр лица (застройщик и "покупатель") заключают предварительный договор купли-продажи со 100% оплатой и обязательством заключить основной договор как будет построен объект и "продавец-инвестор" зарегистрирует свое право, потом "будущий покупатель" оплачивает квартиру и уступает свои права физ лицу. Объект построен. право "продавца-инвестора" не зарегистрировано. Как разделен объект по результатам понять не возможно, т.к. никто его и не делил, но Суд право собственности физического лица признает.

Более того, есть ситуации когда физ лица заключают предварительный договор с ООО "Лютики". ООО "Лютики" их кидает. Строит ООО "Васильки" за счет города Москвы. Обиженные граждане обращаются с иском к ООО "Васильки" с которым у них никаких подписанных документов нет и которому они ничего не платили.
И как Вы думаете что происходит? Суд все равно признает им право! А почему? Потому что гуманный и справедливый.
И ничего, что граждане (которых конечно жалко) приобрели это имущество за наш с Вами счет (в виде налогов)по решению суда, которое с правом, как процессом применения законов, не связано вообще.

Роман, я серьезно сомневаюсь, что ВАС в подобных случаях сделал бы как то по другому, когда перед 12 судьями стояли бы реальные люди. Более того сомневаюсь, что когда встанет вопрос о первом реальном применении этого постановления (которое я лично считаю правильным) рука у судей не дрогнет.

[Massive]

kog,

Сегодня увидел решение СОЮ о признании права в следующем случае. Два юр лица (застройщик и "покупатель") заключают предварительный договор купли-продажи со 100% оплатой и обязательством заключить основной договор как будет построен объект и "продавец-инвестор" зарегистрирует свое право, потом "будущий покупатель" оплачивает квартиру и уступает свои права физ лицу. Объект построен. право "продавца-инвестора" не зарегистрировано. Как разделен объект по результатам понять не возможно, т.к. никто его и не делил, но Суд право собственности физического лица признает.

Выкладывайте решение, заценим. В случае если суд признал ПДКП притворным, прикрывающим ДДУ, то вполне допустимо было понудить зарегить ДДУ и ПС дольщика на квартиру.

Более того, есть ситуации когда физ лица заключают предварительный договор с ООО "Лютики". ООО "Лютики" их кидает. Строит ООО "Васильки" за счет города Москвы. Обиженные граждане обращаются с иском к ООО "Васильки" с которым у них никаких подписанных документов нет и которому они ничего не платили.

Ничего удивительно, поскольку ст. 6 ФЗ об инвестициях в форме капвложений никто не отменял.

По ФКЗ ВАС

изучает и обобщает практику применения арбитражными судами законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, дает разъяснения по вопросам судебной практики

Т.е. ВАС должен говорить, как нужно применять закон.
Вместо этого ВАС указывает: "положения законодательства не могут быть истолкованы в смысле..."

Легче всего сказать, как нельзя толковать закон. Сложнее сказать, как следует это делать.
Обычная чиновничья риторика: запретить проще, чем разрешить.

[Chiko]

Massive, а у дольщиков, которые по 214-фз, тоже есть право общей долевой собственности на объект? Они же инвесторы...

[kog]

Massive,

В случае если суд признал ПДКП притворным, прикрывающим ДДУ, то вполне допустимо было понудить зарегить ДДУ и ПС дольщика на квартиру.

Ну какой нафиг ДДУ? предварительный договор купли-продажи всеми своими условиями соответствовал именно договору купли-продажи. Если бы это был договор участия в долевом строительстве, то он регистрации подлежит, а этот зарегистрирован не был и не мог быть, т.к. ни одно требование закона при этом соблюдено не было. А СОЮ в принципе не многие знают, что такое применять нормы об одном договоре к другому. Суд был лаконичен. Это на самом деле инвестиционный договор предусмотренный законом об инвестициях в форме кап вложений, а физ лицо - потребитель, чьи права подлежат защите по закону О защите прав потребителей (какая связь с первым утверждением и вторым непонятно) - следовательно надо признать право.
Хотя, конечно, эта ситуация полностью подпадает под Постановление ВАС и продавец должен зарегистрировать свое право, прежде чем физ лицо вправе что то кроме цены и убытков требовать.

Ничего удивительно, поскольку ст. 6 ФЗ об инвестициях в форме капвложений никто не отменял.

ничего не понял. Чему это соответствует? Понимаете, за счет граждан в этом доме не положили ни одного кирпича. Это решение вообще ничему не соответствует и в самую первую очередь п. 1 ст. 218 ГК

Chiko, надеюсь на ответ на это

Роман, я серьезно сомневаюсь, что ВАС в подобных случаях сделал бы как то по другому, когда перед 12 судьями стояли бы реальные люди. Более того сомневаюсь, что когда встанет вопрос о первом реальном применении этого постановления (которое я лично считаю правильным) рука у судей не дрогнет

Сообщение отредактировал kog: 21 July 2011 - 17:51

[Chiko]

kog,

Роман, я серьезно сомневаюсь, что ВАС в подобных случаях сделал бы как то по другому, когда перед 12 судьями стояли бы реальные люди. Более того сомневаюсь, что когда встанет вопрос о первом реальном применении этого постановления (которое я лично считаю правильным) рука у судей не дрогнет

Посмотрим. Жизнь и практика покажут.

[Saas]

Chiko, каким Вы видите теперь решение вопроса по оформлению соинвесторами в собственность расположенных во введенном в эксплуатацию здании помещений/квартир, финансирование которых производилось по инвестиционным договорам опосредованно, через ряд других соинвесторов, если вышестоящая цепочка соинвесторов не спешит оформлять свои права собственности на данное помещение?
Я вижу три пути:
1. убытки (это в духе ПП ВАС от 11.07.11, но полная жесть для соинвестора).
2. ждать до бабкиного заговения, когда вся цепочка последовательно переоформит права собственности на квартиру/ы.
3. "продать" квартиру физику по какому-нить ПДКП и с тем же иском о признании бежать в СОЮ.