Сообщений в теме: 126

[Ludmila]

Ладно. Но если ослик появится, я за себя не ручаюсь.

 

Итак, схема.

1) Регистрируется ипотека участка.

2) Подаётся заявление сторон (хотя можно и одной стороны, но лучше от обеих) на регистрацию ипотеки в силу закона на всё, что участке расположено. Основание - ст. 64 закона об ипотеке.

Госпошлина при ипотеке в силу закона не уплачивается.

 

Я знаю, что мне скажут. Меня ткнут носом в моё покойное родное детище и скажут, что я сама писала и пишу, что из ст. 64 ипотека в силу закона не возникает. И я скажу, что я и до сих пор так считаю, но с учётом изменившегося законодательства не считаю это критичным.

1) Да, я считала и считаю, что на возникновение ипотеки в силу закона должно требуется, чтобы хотя бы не было волеизъявления сторон на отказ от её возникновения. И что как минимум странно говорить о том, что стороны волеизъявились на возникновение ипотеки в силу закона, если в договоре ипотеки, имея все возможности описать здания, они этого не сделали, но, тем не менее, по умолчанию считаются волеизъявившимися. На мой взгляд, именно в данном конкретном случае волеизъявление сторон на возникновение ипотеки должно следовать из договора ипотеки, а всё иное свидетельствует об отсутствии такого волеизъявления.

НО. Договор ипотеки более не подлежит госрегистрации, это раз. И появились новые нормы об оспаривании сделки, это два. А это значит, что заявления обеих сторон на регистрацию ипотеки в силу закона - это согласованное волеизъявление. И по формальным признакам (отсутствие госрегистрации документа, в котором это волеизъявление выражено, выражение его не в тексте договора ипотеки и т.д.) не влечёт недействительности этого волеизъявления, представляющего собой сделку.

2) Мне скажут: Люда, а  не ты ли говорила, что в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона, должно быть описано имущество, на которое возникает ипотека, т.е. что в договоре ипотеки должны быть описаны те здания, на которые возникнет ипотека в силу закона?

И вновь я не отрекусь от слов своих и от детища своего.

НО. Я предложу толковать как такое описание то описание, которе есть в заявлении сторон.

Кто-то посмеётся и сунет мне под нос закон об ипотеке, ст. 10 которого гласит: "Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации".

НО. Я скажу, что, во-первых, эта норма уже не действует как противоречащая ГК РФ, а во-вторых, если и считать её действующей, то с учётом нынешних норм об оспаривании сделок признать договор ипотеки недействительной сделкой по тому только основанию, что он составлен в виде двух заявлений, нельзя. Но коль угодно, на заявлениях могут расписаться обе стороны.

 

Продолжение следует...

[Ludmila]

3) Оспорить непосредственно регистрацию ипотеки на том основании, что не уплачена госпошлина, на мой взгляд, нельзя.

4) Про доначисление налогов думала. Коллеги, занимающиеся налогами, говорят, что налогоывх рисков нет.

 

Единственное, на что можно напороться, это на отказ регоргана в регистрации ипотеки в силу закона, хотя законных оснований для отказа нет никаких. Но отказ можно оспорить, и тут уже с вероятностью 50/50 исход.

[помело]

Но если ослик появится, я за себя не ручаюсь.

Люда, спасибо.  вот можно ведь впихнутьневпихуемое.  теоретически))) 

 

ослик, пшелвонскотина)))

[Ludmila]

Ну что, продолжаем разрабатывать план?

1. Сначала регистрируем ипотеку на участок, потом - ипотеку в силу закона на здания. Последовательно, не одновременно! Иначе точно откажут.

2. Мне скажут: Люда, но в период между регистрацией ипотеки на участок и регистрацией ипотеки в силу закона на здания залогодатель может оспорить договор ипотеки как нарушающий принцип единства судьбы земельного участка и зданий на нём!

Отвечаю: чтобы этого не случилось, одновременно берём подписанное залогодателем (желательно гендиром) заявление на регистрацию ипотеки в силу закона на здания, прячем в сейф, ключ никому не даём. Всё, есть волеизъявление залогодателя, сделку оспорить нельзя.

[Ludmila]

Дальше.

Мне скажут: твой план годится только для земельных участков и зданий на нём. А у нас земельный участок в аренде и куча зданий, или много участков незастроенных. Твой план нам не подойдёт.

Но русские не сдаются. Поэтому я так скажу: на это тоже найдётся свой способ.

1 Земельный участок и право аренды.

Закладывается право аренды, затем по принципу "ст. 5 + ст. 64" подаётся заявление о регистрации ипотеки в силу закона.

План не 100%-ный, конечно. Во-первых, могут отказать в регистрации ипотеки права аренды участка под зданиями без зданий. Во-вторых, конструкция "5 + 64" крайне неустойчива. Но попробовать можно.

2. Много участков.

Юрлицо выдаёт заём собственнику участка под строительство на участке. Соответственно, имеем ст. 64.1 Закона об ипотеке, и спокойно регистрируем ипотеку в силу закона. Потом "вдруг" выясняется, что залогодатель ничего на участке не строит, обязательства по договору займа (получить разрешение на строительство и т.д.) не исполнены. Соответственно, новируем обязательство в нужное. Ипотека при этом сохраняется (ст. 55.1 или 55.2 закона об ипотеке).

[Святослав]

Вообще, оно и правильно - ипотека ЗУ, т.к. только земля является подлинной недвижимостью, остальное - фикция. Стоимость зданий должна просто закладываться в залоговую стоимость ЗУ.

Кстати, не в курсе, в формах заявлений на ипотеку в силу закона есть графа по стоимости? А то заложит залогодатель ЗУ без здания за 3 рубля, и пойдет потом все с молотка по 3 рубля на старте. 

Я вообще, грешным делом, о ЕНК задумываться начал...

[Ludmila]

В заявлении такой графы нет. А с оценкой всё совсем просто. ГК предусматривает возможность заключения соглашения, определяющего условия ипотеки в силу закона. Вот там и определить оценку. А регистрации это соглашение не подлежит.

[Ludmila]

Тихо сам с собою я веду беседу....

 

А то заложит залогодатель ЗУ без здания за 3 рубля, и пойдет потом все с молотка по 3 рубля на старте.

Как вариант - выдача закладной при регисрации ипотеки в силу закона. Там вообще оценка будет по рыночной стоимости.

В общем и целом, определить оценку и иные условия можно 4 способами:

1) Заключение соглашения об определении условий ипотеки в силу закона;

2) Заключение  доп. соглашения к договору ипотеки, которым определяются условия ипотеки в силу закона, а договор становится смешанным: договор ипотеки ЗУ + соглашение об определении условий ипотеки в силу закона.

3) Договор ипотеки остаётся сам по себе, а ипотека в силу закона удостоверяется закладной;

4) Ипотека и в силу закона, и в силу договора удостоверяется закладной (только ПОСЛЕ регистраци ипотеки в силу закона, никак не одновременно, дабы не нарваться на отказ).

Третий вариант нравится мне меньше всего.

[ГосконеЦ]

с землей и объектами на ней ясно, будем испытывать. А как быть с несколькими помещениями в одном здании? допустим 5 квартир в одном МКД? Тут уже видимо придется платить по полной?

[Ludmila]

А как быть с несколькими помещениями в одном здании?

Ну, объединяйте помещения в один объект.

 

допустим 5 квартир в одном МКД?

Я же дала алгоритм. Ищите, как вы можете привязать к этим квартирам ипотеку в силу закона.

[regedit]

Идея отличная! Я только не понял вот это:

 

2. Много участков. Юрлицо выдаёт заём собственнику участка под строительство на участке. Соответственно, имеем ст. 64.1 Закона об ипотеке, и спокойно регистрируем ипотеку в силу закона.

 

В 64.1 идет речь о приобретении ЗУ за счет кредитных/заемных средств и возникновении ипотеки с момента регистрации прав заемщика.

Возникновение ипотеки в силу закона на ЗУ в связи со строительством на нем за счет заемных средств предусмотрено ст. 64.2, но и там она возникает с момента регистрации ПС заемщика на построенные объекты.

[Ludmila]

В 64.1 идет речь о приобретении ЗУ за счет кредитных/заемных средств и возникновении ипотеки с момента регистрации прав заемщика. Возникновение ипотеки в силу закона на ЗУ в связи со строительством на нем за счет заемных средств предусмотрено ст. 64.2, но и там она возникает с момента регистрации ПС заемщика на построенные объекты.

Да, и на старуху бывает проруха. К+ под рукой не было, а Инет на даче грузится плохо, а статьи я помнила в старой редакции, когда в 64.2 не было такого ограничения.

Но суть остаётся прежней: надо искать основания для ипотеки в силу закона.

[regedit]

Мне скажут: Люда, а не ты ли говорила, что в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона, должно быть описано имущество, на которое возникает ипотека, т.е. что в договоре ипотеки должны быть описаны те здания, на которые возникнет ипотека в силу закона? И вновь я не отрекусь от слов своих и от детища своего. НО. Я предложу толковать как такое описание то описание, которе есть в заявлении сторон.

Кстати, насчет описания в договоре полностью согласен, но ведь можно и описать объекты в договоре (где-нибудь за рамками предмета), отдельно указав (и выделив жирным шрифтом ), что в отношении таких-то объектов, на основании статьи 64 возникает ипотека в силу закона. Почему бы и нет?.

Сообщение отредактировал regedit: 17 July 2014 - 19:17

[Ludmila]

Кстати, насчет описания в договоре полностью согласен, но ведь можно и описать объекты в договоре, (где-нибудь за рамками предмета) отдельно указав (и выделив жирным шрифтом ), что в отношении таких-то объектов, на основании статьи 64 возникает ипотека в силу закона. Почему бы и нет?.

Потому что в таком случае регорган точно откажет в регистрации. И всё равно придётся оспаривать отказ в суде. А если есть возможность оспаривать отказ в суде, то уж лучше заплатить 4 000 руб. госпошлины и оспаривать отказ по основанию недоплаты госпошлины.

[regedit]

Потому что в таком случае регорган точно откажет в регистрации.

Совсем не факт! Своими глазами видел такие зарегистрированные договоры, в том числе, недавно, и вообще наслышан о наличии такой практики (не скажу, что она повальная, но тем не менее). Правда, это было до креатива с пошлинами...

А, собственно, на каком основании откажут? Потому что ипотека не в силу закона, а договорная должна быть?

[Ludmila]

Обход закона, а точнее ст. 333.33 НК РФ.

[regedit]

Обход закона, а точнее ст. 333.33 НК РФ.

А их креатив - это не обход НК, только с другой стороны?

А потом, достаточно велик риск того, что при регистрации ипотеки ЗУ без одновременной регистрации расположенных на нем объектов, могут тем более все зарубить, исходя из нарушения принципа "единства..." и потребовать включить в договор все объекты в качестве предмета ипотеки, руководствуясь той же логикой "обхода" НК.

[Ludmila]

А потом, достаточно велик риск того, что при регистрации ипотеки ЗУ без одновременной регистрации расположенных на нем объектов, могут тем более все зарубить, исходя из нарушения принципа "единства..." и потребовать включить в договор все объекты в качестве предмета ипотеки, руководствуясь той же логикой "обхода" НК.

Могут. Вопрос только в том, станут ли они выявлять находящиеся на участке здания. Если указать здания в договоре, они стопудово придерутся. А если не указывать, есть шанс, что они не станут проверять, какие здания есть на участке.

[Изяслав]

что в отношении таких-то объектов, на основании статьи 64 возникает ипотека в силу закона. Почему бы и нет?.

 

не так. воспроизвести частично текст ст.64, что дескать "при ипотеке земельного участка право залога распространяется, согласно ст. 64, также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя", а именно...

 

неужто констатация законных последствий заключения договора основание для отказа в регистрации?

 

да и не могу согласиться, что ст. 64 - 100% пример залога в силу закона.  

А то заложит залогодатель ЗУ без здания за 3 рубля, и пойдет потом все с молотка по 3 рубля на старте. 

 

не, тут в любом случае будет битва с установлением НПЦ, что бы не писали в ДИ.

Сообщение отредактировал str555: 18 July 2014 - 16:59

[Ludmila]

не так. воспроизвести частично текст ст.64, что дескать "при ипотеке земельного участка право залога распространяется, согласно ст. 64, также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя", а именно... неужто констатация законных последствий заключения договора основание для отказа в регистрации?

Попробуйте, пан, только расскажите потом, чем дело кончилось.

И помните, что ипотека в силу закона без регистрации не возникает.

[Изяслав]

Попробуйте, пан, только расскажите потом, чем дело кончилось.

 

ну да, как-нибудь. только мну уже давно с ипотекой сталкивается только в плане обращения взыскания, банкротства дателя, погашения записи и всё такое.

[regedit]

да и не могу согласиться, что ст. 64 - 100% пример залога в силу закона.

Не 100%-ый, но весьма похоже. А в новых обстоятельствах так просто прозрение наступило - ну конечно, она самая!

[sioxana]

А потом, достаточно велик риск того, что при регистрации ипотеки ЗУ без одновременной регистрации расположенных на нем объектов, могут тем более все зарубить, исходя из нарушения принципа "единства..." и потребовать включить в договор все объекты в качестве предмета ипотеки, руководствуясь той же логикой "обхода" НК.

Могут. Вопрос только в том, станут ли они выявлять находящиеся на участке здания. Если указать здания в договоре, они стопудово придерутся. А если не указывать, есть шанс, что они не станут проверять, какие здания есть на участке.

шанс есть, но технически программа ЕГРП давно позволяет делать привязки ОКС к ЗУ. И многие их делали. Эти привязки не отражаются нигде в документах, но видны при работе в программе. Не знаю где как, а у нас в области как раз сейчас идет верификация связок ОКС-ЗУ. Так что сильно надеяться на то, что регистратор "не заметит" здания на участке не стоит наверное.

да и не могу согласиться, что ст. 64 - 100% пример залога в силу закона.

Не 100%-ый, но весьма похоже. А в новых обстоятельствах так просто прозрение наступило - ну конечно, она самая!

мне встречался уважаемый препод, который считал, что ипотека в силу закона из этой статьи возникает. Но единого мнения и каких-либо официальных разъяснений по этому поводу я сейчас не помню. Вот кто-бы затеял обращение в Росреестр, чтобы были разъяснения по позиции Росреестра

[Карась]

Ладно. Но если ослик появится, я за себя не ручаюсь.

 

Итак, схема.

1) Регистрируется ипотека участка.

2) Подаётся заявление сторон (хотя можно и одной стороны, но лучше от обеих) на регистрацию ипотеки в силу закона на всё, что участке расположено. Основание - ст. 64 закона об ипотеке.

Госпошлина при ипотеке в силу закона не уплачивается.

 

Продолжение следует...

Доброго дня.

 Московская область  госпошлина юр.лица - 7500, физики - 500 за объект. Из разговора с регистратором про допники сами ничего не знают, пока будут принимать  по старым тарифам. На мой вопрос: так если нет регистрации договора золога, как они будут регить допники? - пожимают плечами.

7 июля сдали в Москве договор залога на 5 объектов, с платежками на 4 тысячи, регистрация должна быть 25 июля - пока не звонили, про доплату не спрашивали.

Как представитель банка скажу, что схема залога ЗУ без указания на них объектов, для банка не выгодна, хотя и возникает ипотека в силу закона на все здания (по практике) - потому что мы не можем в залоговую стоимость ЗУ включить залоговую стоимость всех объектов находящихся на нем. Из этого следует, что одной залоговой стоимости ЗУ не хватит для обеспечения кредита, и придется создавать резервы.

 В данный момент, к большому сожалению, расхода по  госпошлине включаем в комиссию, который платит клиент.

[Ludmila]

Насть, я же говорю: все вопросы по залоговой стоимости снимаются соглашением или закладной.